EH 2005.1333 I. Egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás esetén az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései nem alkalmazhatók [2000. évi CXVII. tv.; 2/2005. PJE jogegységi határozat].
II. Tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, mely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg [Ptk. 209. § (2) bek., 209/B. §].
III. Összeegyeztethetetlen az ingatlan közvetítői szerződés rendeltetésével az az általános szerződési feltétel, miszerint a megbízottat akkor is megilleti a jutalék, ha a megbízási szerződés megszűnése után bizonyos időn belül a megbízó maga adja el az ingatlanát [Ptk. 209/B. §].
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapított tényállás szerint az alperes tevékenységi körébe tartozik többek között ingatlanok közvetítése és forgalmazása. A szerződéseihez két - "Megbízás", valamint "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" - elnevezésű előnyomtatott blankettát használ, amelyekben utólag csak a megbízó személyi adatait és az ingatlanra vonatkozó adatokat töltik ki. A "Megbízás" elnevezésű szerződésblanketta 1. és 2. pontja szerint az alperes mint megbízott 2% közvetítői díj ellenében vállalta a megbízó ingatlanának a vevő felé a szerződésben meghatározott irányáron való közvetítését. A 4. pont szerint a szerződés a megbízó részéről "bármikor visszamondható", ha a megbízó eláll az eladási szándékától. Ha a "visszamondást" követően két éven belül az ingatlant mégis eladja, a közvetítői díjat meg kell fizetnie. Az 5. pont értelmében a megbízó az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.
A "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" elnevezésű szerződésblanketta 5. pontja tartalmában lényegében megegyezik a "Megbízás" elnevezésű blanketta 5. pontjával. 9. pontja annyiban tér el az előző szerződésblankettától, hogy az alperesnek a szerződés felmondásától számított 6 hónapig áll fenn a díjigénye, ha ezen belül a megbízó az ingatlant eladja.
A felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy a "Megbízás" elnevezésű általános szerződési feltételek 4. pontjának utolsó mondata, 5. pontja és 11. pontja, valamint a "Megbízás kizárólagos közvetítésre" elnevezésű általános szerződési feltételek 5. és 9. pontjában írt kikötések, a Ptk. 209/B. §-a értelmében tisztességtelennek minősülnek és ezért érvénytelenek. A keresetét a Ptk. 209. §-ának (3) bekezdésére, valamint a 209/B. §-ának (1)-(3) bekezdésére alapította. Álláspontja szerint a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése sem zárja ki a tisztességtelen feltétel érvénytelenségének megállapítását.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a kereseti kérelemnek túlnyomórészt helyt adott és megállapította, hogy az alperes ingatlanközvetítői tevékenysége körében alkalmazott "Megbízás" és "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" elnevezésű általános szerződési feltételekből az ott írt kikötések nevezetesen: - "ha a megbízó a szerződés visszamondása után két éven belül eladná az ingatlant, a közvetítői díjat meg kell fizetnie; (Megbízás 4. pontjának utolsó bekezdése.);
- a megbízó "kizárólagosan" abban az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolta meg (Mindkét általános szerződési feltétel 5. pontjának első mondata.);
- amennyiben a megbízó a jelen megbízási szerződést felmondja és az eladási szándékától eláll, de hat hónapon belül mégis eladja az ingatlant, a kikötött közvetítői díjat köteles megfizetni. (Megbízás kizárólagos közvetítésre elnevezésű szerződés 9. pontja.) - valamennyi félre kiterjedő hatállyal - a megtámadásig már teljesített szerződéseket ide nem értve - érvénytelenek.
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta. Elfogadta az elsőfokú bíróság jogi álláspontját a vonatkozásban, hogy miután az alperes a szerződés feltételeit maga dolgozta ki, komoly és valóságos lehetőséget nem biztosított a vele szerződő másik félnek a szerződés tartalmának befolyásolására és a szerződés előre megszövegezett tartalmától való eltérésre, ezért a perbeli blankettákba foglalt szerződési feltételek a Ptk. 209/C. §-a szerinti általános szerződési feltételeknek minősülnek. E szerződésekre az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései nem alkalmazhatóak, tekintve, hogy az alperes nem állandó megbízási jogviszonyban volt az ügyfeleivel, megbízása egy-egy alkalomszerűen kötendő szerződés létrehozására szólt. A jogvitát ezért a Ptk. 209. §-ában írt rendelkezések alapján kellett elbírálni, és az, hogy a perbe hozott általános szerződési feltételek egyes kikötései mennyiben minősülnek tisztességtelennek, a Ptk. 209/B. §-ának (1)-(3) bekezdése szerint kellett megítélni.
Mindkét fokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a felhozott szerződési feltételek ellenkeztek a tisztesség követelményeivel, mert az alperes úgy tartott igényt a másik fél szolgáltatására, hogy a magáét nem teljesítette, illetőleg a másik fél ellenszolgáltatását a szerződés megszűnése után is igényelte anélkül, hogy a sajátját teljesítette volna, a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése pedig nem zárta ki a tisztességtelen általános szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezések alkalmazását, mert a szerződés megfogalmazása nem volt mindkét fél számára egyértelmű.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben - tartalma szerint - annak hatályon kívül helyezését, új határozat hozatalát és a felperes keresetének elutasítását, valamint a perköltségei megítélését kérte. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést abban jelölte meg, hogy a perbeli jogvita elbírálása során az ingatlanközvetítői tevékenységére vonatkozóan nem találta alkalmazhatónak az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekre vonatkozó 2000. évi CXVII. törvény rendelkezéseit. Amennyiben a fenti törvény rendelkezései az ő ingatlanközvetítői tevékenységére is vonatkoztathatóak, úgy a keresetbe vett szerződéses kikötésekre a Ptk.-nak a tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezései nem alkalmazhatóak. A Ptk. 209/B. §-ának (6) bekezdése szerint nem minősülhet tisztességtelennek a szerződési feltétel, ha azt jogszabály állapítja meg, vagy jogszabály előírásainak megfelelően határozták meg. A hivatkozott törvény 9. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha a kereskedelmi ügynök kizárólagos közvetítői joggal rendelkezik, azon szerződések után is jogosult jutalékra, amelyeket a megbízó a szerződés hatálya alá eső időszakban a közreműködése nélkül közvetlenül kötött, a kizárólagossági jogával érintett földrajzi területhez vagy személyi körhöz tartozó feltétellel.
Bár megbízási díjra csak akkor tartott igényt, ha az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés létrejött, ennek ellenére a Ptk.-nak a megbízásra vonatkozó rendelkezései szerint is jogosult a díjra. Téves az a jogszabályi értelmezés, hogy az ingatlanközvetítői tevékenység eredménykötelem lenne. A Ptk. 478. §-ának (2) bekezdése kimondja, hogy a megbízott akkor is követelheti a díjának megtérítését, ha eljárása nem vezetett eredményre. A megbízó a díj csökkentésére vagy kifizetésének megtagadására csak akkor jogosult, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben a megbízott hibájából maradt el. Az eljárt bíróságok a fenti bizonyítási terhet a hátrányára változtatták meg. A bíróságok jogi álláspontjával ellentétben a felperesnek kellett volna bizonyítania, hogy az ingatlan értékesítése nem vezethető vissza az általa végzett tevékenységre.
Vitatta, hogy a szerződésben a javára egyoldalú előny kikötése történt; hogy a megbízási szerződések megszűnése után jogalap nélkül tart igényt a megbízási díjra; végül, hogy érvénytelenek a blanketták azon kikötései, amelyek őt a szerződés megszűnése után meghatározott ideig minden feltétel nélkül díjazásra jogosították. Hivatkozott a Ptk. 478. §-ának (3) bekezdésére, miszerint ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a díjnak a tevékenységével arányos részét követelheti. Vitatta, hogy a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése a perbeli esetben ne zárná ki a Ptk. 209. §-ában foglaltak alkalmazását.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmét minden pontjában alaptalannak találta.
Nem sértette meg a másodfokú bíróság a Ptk. 209/B. §-ának (6) bekezdésében foglaltakat. E jogszabályhely szerint nem minősülhet tisztességtelennek a szerződési feltétel, ha jogszabály állapítja meg, vagy azt jogszabály előírásainak megfelelően határozták meg. Az eljárt bíróságok - helyesen - nem minősítették ilyen jogszabályi előírásnak a felperes által hivatkozott, az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény 9. §-ának (2) bekezdését. A törvény 9. §-ának (2) bekezdése akként rendelkezik, hogy ha a kereskedelmi ügynök kizárólagos közvetítői joggal rendelkezik, azon szerződés után is jogosult jutalékra, amelyet a megbízó a szerződés hatálya alá eső időszakban a közreműködése nélkül közvetlenül kötött a kizárólagossági jogával érintett földrajzi területhez vagy személyi körhöz tartozó féllel. A Legfelsőbb Bíróság a 2/2005. PJE számú jogegységi határozatában kimondta, hogy az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződésre - állandó jellegű megbízás hiányában - nem alkalmazhatók az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései. E törvény csak az állandó jellegű megbízás alapján végzendő ingatlanközvetítői tevékenységre irányuló szerződés esetében kerülhet alkalmazásra, mégpedig az ingatlanközvetítésről szóló speciális jogszabályok - így a 49/1982. (X. 7.) MT rendelet, valamint a 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet - rendelkezése mellett, azok eltérő rendelkezése hiányában. Alkalmazására ebben a körben is csak annyiban kerülhet sor, amennyiben a rendelkezései összhangban állnak az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés jogi természetével, illetőleg az ingatlanközvetítési szerződésből eredő jogokkal és kötelezettségekkel.
A jogegységi határozat abban a kérdésben is állást foglalt, hogy mit kell állandó jellegű megbízásnak tekinteni. Kimondta, hogy az egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás ilyennek nem tekinthető. A perbeli általános szerződési feltételek mellett létrejött megbízások eseti jellegűek voltak. A becsatolt blanketták szövegezése nem utalt állandó jellegű, folyamatos jogviszonyra.
Jogszerűen vizsgálták tehát az eljárt bíróságok a perbe hozott általános szerződési feltételek tisztességtelen voltát, s e körben törvénysértést nem követtek el.
A felperes alaptalanul sérelmezte a Ptk. 209/B. § (5) bekezdésének a megsértését. A hivatkozott jogszabályhely szerint a tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatóak a szolgáltatást és ellenszolgáltatást meghatározó szerződési kikötésre, ha annak szövegezése egyértelmű és mindkét fél számára érthető. A támadott általános szerződés feltételek azonban nem csak a szolgáltatás és ellenszolgáltatás mértékére vonatkoznak, hanem a szolgáltatás nélküli ellenszolgáltatás folytán érintik a felek szerződésből eredő jogai és kötelezettségei arányosságának kérdését is, és a szerződési feltételek szövegezése - pl. a kizárólagosság tekintetében - nem egyértelmű. A jogerős ítélet jogszerűen vizsgálta a Ptk. 209/B. §-a (1) és (2) bekezdésében írtak megvalósulásának kérdését.
A Ptk. 209/B. §-ának (1) bekezdése szerint tisztességtelen az általános szerződési feltétel, ha a jóhiszeműség követelményének megsértésével a feleknek a szerződésből eredő jogosultságait és kötelezettségeit egyoldalúan és indokolatlanul az egyik fél hátrányára állapítja meg. A (2) bekezdés szerint egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos a jogosultságok és kötelezettségek meghatározása különösen, ha
a) a szerződésre irányuló lényeges rendelkezéstől jelentősen eltér; vagy
b) összeegyeztethetetlen a szerződés tárgyával, illetve rendeltetésével.
Helytállóan állapították meg az eljárt bíróságok, hogy a perbe hozott és vitatott általános szerződési feltételek tisztességtelenek, mert azok az adott szerződésre vonatkozó lényeges rendelkezésektől jelentősen eltértek, összeegyeztethetetlenek a szerződés rendeltetésével és a közvetítői szolgáltatás lényegével.
Nem tévedtek az eljárt bíróságok, amikor az általános szerződési feltételeket tartalmazó megbízási szerződést eredménykötelemnek minősítették. Az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X. 7.) MT rendelet és a végrehajtása tárgyában kiadott 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet, (a továbbiakban: Vhr.) alapvetően nem magánjogi jellegű rendelkezéseket tartalmaznak. A Vhr. 1. §-ának a) pontja meghatározza az ingatlanközvetítés fogalmát, miszerint ingatlanközvetítés az ingatlanok (ház-ingatlanok és telkek) adásvételének és cseréjének, továbbá a bérlakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjének a közvetítése, ideértve az arra alkalmasak felkutatását, az ügyletek előkészítését, lebonyolítását és a forgalmi értékbecslést is. E megfogalmazásból következően - eltérően a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdésétől - az ingatlanközvetítői szerződés eredményre, azaz szerződéskötésre irányul.
Az ingatlanközvetítésre irányuló szerződéseket a Ptk. önálló szerződési típusként nem szabályozza, azokat a bírói gyakorlat a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdésében írt megbízásnak minősíti. A megbízási szerződésben a megbízott valamely ügy ellátását vállalja anélkül, hogy annak eredményességét garantálná, de a felek megállapodhatnak abban is, hogy a megbízott az eredmény elérését is vállalja. Minden esetben a szerződés tartalma dönti el, hogy a felek akarata ügyviteli-gazdasági jellegű szolgáltatásra vagy eredménykötelem létrehozására irányul-e. A díjazás meghatározásának a módja az, amely a szerződés minősítését befolyásolja. Az alperes által megszövegezett megbízások tartalmából egyértelmű, hogy a díj jutalék formájában került kikötésre, amelyre a megbízott eladás esetén lesz jogosult. A díjnak ilyenformában történő meghatározása esetében közömbös, hogy a megbízott a sikeres közvetítés érdekében milyen mennyiségű és milyen értékű munkát végez, jogosultságát a díjra az eredmény bekövetkezte, az általa a szerződés hatálya alatt közvetített adásvételi szerződés megkötése alapozza meg. Nincs jelentősége ezért az alperes által hivatkozott, a Ptk. 478. §-ának (2) és (3) bekezdésében foglalt rendelkezéseknek. A megbízott az ingatlanközvetítői szerződés szerint díjra csak akkor tarthat igényt, ha szerződéskötésre került sor. Az üzleti kockázatot a megbízott viseli, a kikötött díj azonban - amely a vételárhoz és nem a kifejtett munkához és költségekhez igazodik - éppen e kockázat miatt jelentősen meghaladja azokat a díjakat, amelyek az elvégzett tevékenységhez igazodnak. Mivel az ingatlanközvetítői szerződés eredménykötelem, a szerződés létrejötte és a megbízott tevékenysége között okozati összefüggésnek kell fennállnia, annyiban, hogy a megbízott tevékenysége a szerződés létrejöttét befolyásolja. Nem viszonyul tehát jóhiszeműen a megbízott a megbízóhoz és egyben egyoldalú és indokolatlan az olyan ellenszolgáltatás meghatározása, amely akkor is megilleti a megbízottat, amikor az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.
Ami a bizonyítási terhet illeti, a megbízottnak elegendő az üzlet létrehozására irányuló tevékenységét bizonyítani. Ameny-nyiben a megbízó vitatja, hogy ennek nyomán, ennek eredményeként jött létre a szerződés, az utóbbit neki kell hitelt érdemlően bizonyítania.
Az általános szerződési feltételek vitatott 5. pontja, amely szerint a megbízó "kizárólagosan" abban az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolta meg, - egyébként nyelvtanilag is hibás, nem értelmezhető egyértelműen a felek szerződési akarata. Ezért kizárólagossági kikötésként nem fogadható el. Nem lehet megállapítani a másik blanketta címében lévő "megbízás (kizárólagos)" kitétel pontos tartalmát sem. A kizárólagossági kikötés szerződési feltétel, annak határozottnak és érthetőnek kell lennie. Nincs annak jogi akadálya, hogy a megbízó kötelezze magát arra, hogy valamely ingatlan közvetítésével kizárólag a vele szerződő ingatlanközvetítőnek ad megbízást. Ha ezt a megállapodást megszegi, szerződésszegést követ el és akkor is köteles díjat fizetni, ha a szerződés másik megbízott tevékenysége folytán jött létre. Olyan tartalmú kizárólagossági kitétel azonban, amely szerint a megbízottat akkor is megilleti a jutalék, ha a megbízó a megbízás tartama alatt maga adja el az ingatlant, Ptk. 209/B. §-ának (2) bekezdése szerint tisztességtelen.
A kizárólagos közvetítői jogosultság nem teremthet egyoldalú előnyt, az ilyen kikötést az ügynök (megbízott) speciális helyzete indokolja. A védett vevőkör, védett terület, a kizárólagos közvetítői jogosultság fogalmánál analógiaként vehetők figyelembe a 2000. évi CXVII. törvény 14. § (1) és (2) bekezdésének rendelkezései. A 14. § (1) bekezdése szerint a kereskedelmi ügynöki szerződésben meg kell határozni azokat az árukat, valamint azt a földrajzi területet, vagy azt a földrajzi és személyi kört, amelynek vonatkozásában a kereskedelmi ügynök tevékenységét köteles, illetőleg jogosult ellátni. A kereskedelmi ügynök az adott tevékenységi terület vonatkozásában kizárólagos közvetítői joggal ruházható fel. A szerződésben a kizárólagos kijelölés bizonyos vevőkörre vagy azok kombinációjára, illetve valamely földrajzi területre történik. Az adott körzetre vagy ügyfelekre való koncentrálásból eredő többletteljesítést van hivatva kompenzálni. Ilyen kijelölés esetén a megbízó által közvetlenül vagy más megbízott útján kötött szerződés után is jár a megbízottnak a jutalék. A perbeli esetben azonban a kizárólagosság - pontos meghatározás hiányában - az összes potenciális természetes és jogi személyre kiterjedne és a földrajzi terület sincs meghatározva, ezért a kikötés egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos a megbízóra, így annak tisztességtelen volta alappal nem vitatható.
Az általános szerződési feltételeknek az a kikötése, hogy ha a megbízási szerződés megszűnése után a megbízó maga adja el az ingatlanát az eladástól számított két éven, illetőleg hat hónapon belül, a megbízottat megilleti az ügynöki díj, ellentétes a szerződés eredménykötelem jellegével. A perbeli kikötés szerint ugyanis a megbízottat a meghatározott időn belüli eladás tényéből következően automatikusan megilleti a jutalék. Kétségtelen, hogy lehetnek olyan esetek, amikor a szerződéskötésre az ügynöknek a szerződés tartama alatt kifejtett tevékenysége következtében kerül sor, és indokolt lehet erre az esetre jutalék kikötése a szerződés megszűnése esetére is. Ez azonban nem történhet automatikusan, minden eladás esetére, mert ez eltér és összeegyeztethetetlen az ingatlanközvetítői szerződés lényegével nevezetesen azzal, hogy az ügyletet az ügynök tevékenységének eredményeként kell megkötni.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.