BH 2009.4.108 A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre való hivatkozással nem mentesül a díjfizetési kötelezettsége alól [Ptk. 200. §, 218. § és 434. §; 1993. évi LXXVIII. tv. 3. § és 8. §].

Pertörténet:

Keszthelyi Járásbíróság P.20697/2004/67., Zalaegerszegi Törvényszék Pf.21350/2007/4., Kúria Pfv.20942/2008/8. (EH 2008.1869, *BH 2009.4.108*)

***********

A bíróság jogerős ítéletével az alperest arra kötelezte, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 1 026 932 forintot és ennek 2004. január 4. napjától a kifizetés napjáig járó évi 11%-os kamatát.

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes jogelődje mint bérbeadó és az alperes mint bérlő - pályázat eredményeként - bérleti szerződést kötött a h.-i piactéren lévő 26 m2 alapterületű helyiség alperes általi - 1998. december 8-ától 2003. december 7. napjáig tartó - használatára. A szerződés 3. pontja szerint a bérlő a helyiségben vendéglátó-ipari tevékenységet folytathat. A 7. pontban a felek abban állapodtak meg, hogy a bérleti jogviszony tartama alatt a bérlet tárgyát képező helyiségek fenntartásáról, karbantartásáról a bérlő köteles gondoskodni. Az üzlethelyiség tulajdonosa az 1999. évtől a felperes lett. Ezt követően a felek között több alkalommal volt a perbeli üzletet illetően birtokvita. A felperes képviselőjének az üzlethelyiségben olaj-, és zsírfelfogó akna hiányát kifogásoló beadványai alapján az ÁNTSZ helyszíni ellenőrzést tartott az üzlethelyiségben, majd az erről felvett jegyzőkönyvben rögzítette, hogy "a bérlő a bérleményben a továbbiakban üdítő-, és szeszes italokat, kávét, hideg-, és melegszendvicset, sós süteményeket forgalmaz, ételkészítést május 13-ától nem végez. A helyszínen forgalmazott termékek értékesítéséhez zsírfogó üzemeltetése nem szükséges."

2002 őszén az alperes a tevékenységét felfüggesztette, az üzlethelyiség kulcsait azonban magánál tartotta, bérleti díjat nem fizetett. A bérleményt a szerződésben rögzített idő lejártával (2003. december 7-én) adta át a felperesnek. A bíróság a jogerős ítéletben tényként állapította meg, hogy a perbeli üzlethelyiségben olaj- és zsírfelfogó akna nem volt. Az alperes részére kiállított működési engedély szerint az üzletkör jelzőszáma 214 (söröző), TEÁOR száma 55.40 volt. E TEÁOR szám szerint melegkonyhás készítményeket még mélyhűtött formában sem árulhatott volna az alperes. Az alperes a perbeli üzlethelyiségben akként folytatta a melegkonyhás vendéglátó-ipari tevékenységét, hogy arra a működési engedély nem jogosította, és annak tárgyi feltételei a bérleti szerződés kezdetétől fogva hiányoztak. Az üzlethelyiség a kérdéses berendezések hiányában egyébként alkalmas volt a szerződésszerű használatra, ezért alaptalan volt az alperesnek a felpereshez 2002. szeptember 12-én címzett felhívása, miszerint 2002. szeptember 30-áig teremtsen olyan feltételeket, hogy a bérlemény alkalmas legyen a bérleti szerződésben rögzített tevékenység végzésére. A bérleti szerződésben meghatározott vendéglátó-ipari tevékenység a működési engedély szerinti tevékenységgel - söröző üzemeltetése - változatlanul folytatható lett volna, különös tekintettel az ÁNTSZ 2002. május 8-ai jegyzőkönyvében foglaltakra. Ekként, ha az alperes úgy ítélte meg, hogy a felszólításban meghatározott határidő eredménytelenül telt el és az üzlethelyiség szerződésszerű használatra nem alkalmas, úgy megillette a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondásának a joga [Ptk. 424. § (1) bekezdés]. Mivel a bérleti jogviszonyt felmondás nem szüntette meg, ugyanakkor a bérlő az üzlethelyiség birtoklásával sem hagyott fel, 2003. december 7. napjáig nem mentesülhet a bérleti díj fizetésének kötelezettsége alól.

A jogerős ítélet megváltoztatása és a felperes keresetének elutasítása, másodlagosan a támadott ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítása érdekében az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Hangsúlyozta, hogy működési engedélye az 55.30-as TEÁOR számú tevékenységi körre vonatkozott, melyet a Polgármesteri Hivatal jegyzőjének 2004. december 15-én kelt igazolásával - miszerint az 55.40-es szám csak elírás volt - bizonyított. Ez az irat ugyan nincs az elsőfokú iratok között, azonban a 15. sorszámú tárgyalási jegyzőkönyv 4. oldala a csatolás tényét (A/13/3. szám alatt) igazolja. Ugyanerre a tényre tekintettel perújítási kérelmet is nyújtott be az elsőfokú bíróságnál, amely alapján az eljárás folyamatban van.

Előadta, hogy működési engedélyében a 214-es üzletkör jelzőszám magában foglalta a frissen sült, grillezett húsok értékesítését. Hivatkozott továbbá arra is, hogy a másodfokú tanács elnökének észlelnie kellett volna az elsőfokú tárgyalási jegyzőkönyv mellékletének hiányosságát, és rendelkeznie kellett volna az irat pótlásáról. Ezáltal a Pp. 119/A. §-át és a Pp. 117. §-át sértette a jogerős ítélet. A jogerős ítélet jogszabálysértését a továbbiakban a Pp. 206. § (1) bekezdésében és a hivatkozott kormányrendelet rendelkezésében is megjelölte.