EH 2008.1869 A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre való hivatkozással nem mentesül a díjfizetési kötelezettsége alól [Ptk. 424. §; 1993. évi LXXVIII. tv. 3. §, 8. §].
A bíróság jogerős ítéletével az alperest arra kötelezte, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 1 026 932 forintot és ennek 2004. január 4. napjától a kifizetés napjáig járó évi 11%-os kamatát.
Az ítélet alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes jogelődje mint bérbeadó és az alperes mint bérlő - pályázat eredményeként - bérleti szerződést kötött a H. város piactéren lévő 26 m2 alapterületű helyiség alperes általi - 1998. december 8-ától 2003. december 7. napjáig tartó - használatára. A szerződés 3. pontja szerint a bérlő a helyiségben vendéglátóipari tevékenységet folytathat. A 7. pontban a felek abban állapodtak meg, hogy a bérleti jogviszony tartama alatt a bérlet tárgyát képező helyiségek fenntartásáról, karbantartásáról a bérlő köteles gondoskodni. Az üzlethelyiség tulajdonosa az 1999. évtől a felperes lett. Ezt követően a felek között több alkalommal volt a perbeli üzletet illetően birtokvita. A felperes képviselőjének az üzlethelyiségben olaj-, és zsírfelfogó akna hiányát kifogásoló beadványai alapján az ÁNTSZ helyszíni ellenőrzést tartott az üzlethelyiségben, majd az erről felvett jegyzőkönyvben rögzítette, hogy "a bérlő a bérleményben a továbbiakban üdítő-, és szeszes italokat, kávét, hideg-, és melegszendvicset, sós süteményeket forgalmaz, ételkészítést május 13-ától nem végez. A helyszínen forgalmazott termékek értékesítéséhez zsírfogó üzemeltetése nem szükséges".
2002 őszén az alperes a tevékenységét felfüggesztette, az üzlethelyiség kulcsait azonban magánál tartotta, bérleti díjat nem fizetett. A bérleményt a szerződésben rögzített idő lejártával (2003. december 7-én) adta át a felperesnek. A bíróság a jogerős ítéletben tényként állapította meg, hogy a perbeli üzlethelyiségben olaj- és zsírfelfogó akna nem volt. Az alperes részére kiállított működési engedély szerint az üzletkör jelzőszáma 214 (söröző), TEÁOR-száma 55.40 volt. E TEÁOR-szám szerint melegkonyhás készítményeket még mélyhűtött formában sem árulhatott volna az alperes. Az alperes a perbeli üzlethelyiségben akként folytatta a melegkonyhás vendéglátóipari tevékenységét, hogy arra a működési engedély nem jogosította, és annak tárgyi feltételei a bérleti szerződés kezdetétől fogva hiányoztak. Az üzlethelyiség a kérdéses berendezések hiányában egyébként alkalmas volt a szerződésszerű használatra, ezért alaptalan volt az alperesnek a felpereshez 2002. szeptember 12-én címzett felhívása, miszerint 2002. szeptember 30-áig teremtsen olyan feltételeket, hogy a bérlemény alkalmas legyen a bérleti szerződésben rögzített tevékenység végzésére. A bérleti szerződésben meghatározott vendéglátóipari tevékenység a működési engedély szerinti tevékenységgel - söröző üzemeltetése - változatlanul folytatható lett volna, különös tekintettel az ÁNTSZ 2002. május 8-i jegyzőkönyvében foglaltakra. Ekként, ha az alperes úgy ítélte meg, hogy a felszólításban meghatározott határidő eredménytelenül telt el és az üzlethelyiség szerződésszerű használatra nem alkalmas, úgy megillette a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondásának a joga. [Ptk. 424. § (1) bekezdés]. Mivel a bérleti jogviszonyt felmondás nem szüntette meg, ugyanakkor a bérlő az üzlethelyiség birtoklásával sem hagyott fel, 2003. december 7. napjáig nem mentesülhet a bérleti díj fizetésének kötelezettsége alól.
A jogerős ítélet megváltoztatása és a felperes keresetének elutasítása, másodlagosan a támadott ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítása érdekében az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Hangsúlyozta, hogy működési engedélye az 55.30-as TEÁOR-számú tevékenységi körre vonatkozott, melyet a Polgármesteri Hivatal jegyzőjének 2004. december 15-én kelt igazolásával - miszerint az 55.40-es szám csak elírás volt - bizonyított. Ez az irat ugyan nincs az elsőfokú iratok között, azonban a 15. sorszámú tárgyalási jegyzőkönyv 4. oldala a csatolás tényét (A/13/3. szám alatt) igazolja. Ugyanerre a tényre tekintettel perújítási kérelmet is nyújtott be az elsőfokú bíróságnál, amely alapján az eljárás folyamatban van.
Előadta, hogy működési engedélyében a 214-es üzletkör jelzőszám magában foglalta a frissen sült, grillezett húsok értékesítését. Hivatkozott továbbá arra is, hogy a másodfokú tanács elnökének észlelnie kellett volna az elsőfokú tárgyalási jegyzőkönyv mellékletének hiányosságát, és rendelkeznie kellett volna az irat pótlásáról. Ezáltal a Pp. 119/A. §-át és a Pp. 117. §-át sértette a jogerős ítélet. A jogerős ítélet jogszabálysértését a továbbiakban a Pp. 206. § (1) bekezdésében és a hivatkozott kormányrendelet rendelkezésében is megjelölte.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. Kiemelte, hogy az alperes melegkonyhás készítményeket a bérleti jogviszony kezdetétől fogva nem forgalmazhatott. Előadta, hogy az alperes perújítási kérelmét - mint érdemi tárgyalásra alkalmatlant - a bíróság végzésével elutasította.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. §-ának (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az alperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.
A felperes jogelődje és az alperes határozott időtartamú helyiségbérleti szerződést kötöttek. Jogviszonyukat elsősorban a Ptk. 200. §-a alapján kötött szerződésük határozta meg, míg azokban a kérdésekben, amelyekre a szerződésben külön nem tértek ki, a Ptk. 434. §-ának (1) és (3) bekezdése alapján az 1993. évi LXXVIII. törvény, végül az ott nem szabályozott kérdésekben a Ptk. szabályai töltötte ki tartalommal. Mivel a bérlemény a szerződés megkötésének idején önkormányzati tulajdonban volt s a tulajdonváltozás a szerződés tartalmán nem változtatott, arra az Ltv. 3. § (1) bekezdése az irányadó.
Az Ltv. 36. §-ának (1) bekezdése alapján alkalmazandó Ltv. 3. § (1) bekezdése értelmében az önkormányzati helyiségekre kötött bérleti szerződést írásba kell foglalni.
A szerződés akkor minősül írásba foglaltnak, ha annak lényeges tartalma írásban nyer rögzítést. (Ptk. 218. §)
A bérleti szerződés lényeges tartalma a bérbeadó szavatossági kötelezettsége - melyet az Ltv. 8. §-a az (1) és (2) bekezdésében akként határoz meg, hogy a bérbeadó szavatol azért, hogy a helyiség az átadáskor a rendeltetésszerű használtra alkalmas.
A bérbeadó a bérleti jogviszony fennállása alatt a helyiséggel összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségeiért szavatol. Mivel a szerződésben a felek nem kötötték ki, hogy a bérlőnek a helyiségben folytatandó tevékenységéhez a bérbeadó biztosítja a feltételeket és ilyen bérbeadói kötelezettséget sem az Ltv. sem a Ptk. nem tartalmaz, a szavatosság kereteit meghaladja az a bérlői kívánalom, hogy a bérbeadó biztosítsa a bérleményben gyakorolni kívánt tevékenységhez szükséges feltételeket. Ebből következik, hogy a bérbeadói szavatosság szempontjából sem a bérlő által gyakorolt tevékenységnek, sem annak TEÁOR-számának jelentősége nincs. A bérbeadó a jogviszony létesítésekor sem biztosított a bérleményben zsír- illetve olajfogó berendezést. Ekként az ügy mikénti eldöntésében a felülvizsgálati kérelemben kiemelten hangsúlyozott TEÁOR-számnak vagy annak javított, illetőleg eredeti számozásának relevanciája nem volt. Ennek megfelelően az a hiányosság, hogy az elsőfokú tárgyaláson felmutatott és javított TEÁOR-számot tartalmazó határozat az iratok között nem található, továbbá annak pótlására sem került sor, az ügy érdemi elbírálására nem hatott ki.
A jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályok megsértése nélkül foglalta el azt az álláspontját, hogy a bérleti jogviszony alapján a zsírfogó biztosítására a bérbeadót nem terhelte szavatossági kötelezettség, ezért ennek megszegésére a bérleti díj fizetési kötelezettség alóli mentesülés érdekében az alperes alaptalanul hivatkozott.
A fentiekhez képest a Legfelsőbb Bíróság csupán a jogerős ítélet jogszabályi felhívásának pontosításaként jegyzi meg azt, hogy a bérlő az Ltv. 9. § (2) bekezdése értelmében a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkákat a bérbeadó helyett és költségére is elvégezheti.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálat eredményeként megállapította, hogy a támadott ítélet nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért azt a fenti indokolásbeli pontosítással a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.