EH 2006.1508 I. Az eladó tulajdonostársnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársak mellett az olyan személlyel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Ez utóbbi személy azonban a Ptk. 145. § (2) bekezdés szerinti elővásárlási jogot csak akkor fogja tudni gyakorolni, ha a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a szerződési ajánlat elfogadására általában elvárhatóan nyitva álló határidőn belül meg is történik.
II. Ugyanez az elv érvényesül akkor is, ha az eladó tulajdonostárs elmulasztotta a közlési kötelezettségét. Ilyen esetben az ügyletkötéskor még csak széljegyzett tulajdoni várománnyal rendelkező személy akkor fogja tudni a Ptk. 145. § (2) bekezdés alapján elővásárlási jogát érvényesíteni, ha az ügyletkötésről (a vételi ajánlatról) más módon való tudomásszerzésétől számítottan az elfogadó nyilatkozat megtételére általában elvárható időn belül a tulajdonjogát be is jegyzik [Ptk. 145. § (2) bekezdés; Ptk. 373. § (2) bekezdés; PK 9. sz. állásfoglalás].
A II. r. alperes 1986. december 17-én öröklési szerződést kötött az 1999. április 25-én meghalt H. I.-néval (az I. r. alperes jogelődjével) a perbeli ingatlan 306/2772-ed illetőségére. Az ingatlan-nyilvántartásba a II. r. alperes javára ezen illetőségre elidegenítési és terhelési tilalmat, az ingatlan 1026/2772-ed részére pedig elővásárlási jogot jegyeztek be.
A felperes az 1998. július 27-én létrejött adásvételi szerződéssel V. J.-től megvásárolta a perbeli ingatlan 693/2772-ed illetőségét testvérével együtt szüleik haszonélvezeti jogával. A szerződést 1998. augusztus 4-én nyújtották be a földhivatalhoz, mely a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet széljegyként tüntette fel.
A II. r. alperes az 1998. december 7. napján létrejött adásvételi szerződéssel néhai H. I.-nétól megvette a perbeli ingatlan 676/2772-ed tulajdoni hányadát. A szerződés 7. pontjában a felek egyezően adták elő, hogy az ingatlannak tulajdonostársai vannak, azonban őket elővásárlási jog nem illeti meg, ugyanis a tulajdoni lap teherlapja szerint a II. r. alperes vevőt elővásárlási jog illeti meg.
Az adásvételi szerződést 1998. december 9-én az ingatlan-nyilvántartásba benyújtották, a II. r. alperes tulajdonjogát 2001 augusztusban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, annak ellenére, hogy a földhivatal 2000. szeptember 8-án kelt hiánypótlási felhívásában kérte a társtulajdonosok elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának becsatolását.
Időközben a felperes tulajdonjogát is bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.
A felperes előadása szerint 2004 szeptemberében tudta meg, hogy a II. r. alperes adásvétel és nem öröklés jogcímén jutott a perbeli ingatlan 672/2772-ed tulajdoni illetőségéhez. 2004. november 1. napján közölte az eladó jogutódával, az I. r. alperessel, hogy a II. r. alperes vételi ajánlatát magáévá téve az általa ajánlott áron és feltételekkel az ingatlant meg kívánja vásárolni. Ennek eredménytelensége folytán a 2004. december 1. napján előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és az az elfogadó nyilatkozat folytán közte és az I. r. alperes között jött létre.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy a felperest az elővásárlási jog nem illette meg, mert a II. r. alperes javára az ingatlan-nyilvántartásba ugyancsak elővásárlási jog került bejegyzésre és az I. r. alperes jogelődje a II. r. alperes hozzájárulása nélkül más részére nem is ruházhatta volna át a perbeli tulajdoni hányadot. Hivatkoztak arra is, hogy az I. r. alperes a felperest a szerződésről tájékoztatta, a felperes azonban kijelentette, hogy nem kívánja a tulajdoni hányadot megvásárolni. Utaltak arra is, hogy a felperes 1999-ben az önkormányzathoz benyújtott elvi engedély iránti kérelemhez csatolta az ingatlan tulajdoni lapját, mely a II. r. alperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét széljegyként tüntette fel. A felperes a 2001. november 30-án a bírósághoz más ügyben benyújtott keresetében a II. r. alperest az ingatlan társtulajdonosaként tüntette fel. Mindebből következően a felperes igénye elévült.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint a felperesnek a II. r. alperes szerződéskötésekor jogszabályon alapuló elővásárlási joga volt. Ebből következően a II. r. alperes ajánlatát az I. r. alperes jogelődjének teljes terjedelmében közölnie kellett volna a felperessel.
A felperes követelése a szerződés megkötésével, illetve annak a földhivatalhoz 1998. december 9-ei benyújtásától vált esedékessé. Attól számítva pedig az ötéves elévülési idő eltelt, a felperes követelése 1993-ban elévült.
A felperes 1998. december 10-én elvi telekalakítási engedély iránti kérelemmel élt az önkormányzatnál, melyhez csatolta az ingatlan tulajdoni lapját. Ezen a II. r. alperes igénye széljegyként szerepelt és abból kiderült, hogy annak jogcíme adásvétel volt. Az elévülés tehát 1998. december 10-éig nyugodott, az elévülés azonban bekövetkezett.
Hivatkozott a felperes által 2001. április 10-én benyújtott keresetlevélre, melyben a felperes az ingatlan egyik tulajdonostársaként a II. r. alperest jelölte meg. A csatolt tulajdoni lapból is ki kellett derülnie, hogy a II. r. alperes nem öröklési szerződés, hanem adásvétel jogcímén vált tulajdonostárssá. Habár 2001. április 10-étől számítva az elévülési idő még nem telt el, a felperes nem a körülmények által indokolt határidőben tette meg elfogadó nyilatkozatát.
A felperes és az alpereseknek az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása ellen előterjesztett fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a per főtárgya tekintetében helybenhagyta, indokait pedig megváltoztatta annak megállapításával, hogy a felperest az alperesek között 1998. december 7-én létrejött adásvételi szerződéssel kapcsolatban elővásárlási jog nem illeti meg.
Indokolása szerint a szerződés megkötésekor, 1998. december 7-én a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be, nem volt tehát az ingatlan társtulajdonosa. Ezért őt elővásárlási jog nem illette meg. Elővásárlási jogot csak az a társtulajdonos gyakorolhat, aki a tulajdoni illetőség átruházását célzó szerződés megkötésekor az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa. A széljegy a bejegyzés tényét nem pótolja.
Kifejtette továbbá, hogy az elővásárlási jogok közötti sorrend kizárólag akkor merülhet fel, ha a tulajdonostársakon kívül álló harmadik személy kívánja a tulajdoni hányadot megvásárolni és elővásárlási jogával mind a szereződésen, mind pedig a jogszabályon alapuló jog jogosultja élni kíván. Ilyen esetben a jogszabályon alapuló jogát gyakorló jogosultsága az erősebb. A perbeli esetben azonban nem az elővásárlásra jogosult kívánta ezt a jogát gyakorolni, hanem már eleve ő volt az eladó szerződő partnere, azaz a vevő. Nincsenek tehát ténylegesen gyakorolt és egymással konkuráló olyan elővásárlási jogok, ahol az egyik a másikat megelőzhetné. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultját nem lehet kívülálló harmadik személynek tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog pedig mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. A felperes a saját vásárlásakor tudomással bírt a II. r. alperes jogáról. Az ő javára kötött szerződés esetén a jogosultak között sorrend nem érvényesül.
A másodfokú bíróság nem osztotta az elsőfokú bíróság ítéletének az elévüléssel kapcsolatos indokait sem. Az elővásárlásra jogosult az ajánlat elfogadására a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt jogosult. Az elővásárlási jog jogosultja nem juthat kedvezőbb helyzetbe akkor sem, ha a tulajdonostárs a vételi ajánlatot vele nem közölte. Ilyen esetben azt kell vizsgálni, hogy a jogosult mikor szerzett tudomást arról, hogy elővásárlási jogának sérelme bekövetkezett és ehhez képest határidőben lépett-e fel jogának érvényesítése érdekében. A felperes 1998. december 10-én a II. r. alperes tulajdonszerzéséről és annak jogcíméről tudomást szerzett, mert az elvi telekalakítási eljárásban személyesen járt el. 2001-ben pedig olyan tulajdoni lap került benyújtásra, melyen a II. r. alperes tulajdonjoga be volt jegyezve. A perben a felperes alperesként néhai H. I.-nét is megjelölte, így kizárt, hogy a II. r. alperes tulajdonszerzésének jogcímében tévedésben lett volna. Ennek ellenére elfogadó nyilatkozatot csak 2001. november 1-jén tett, jogai érvényesítésével tehát indokolatlanul késedelmeskedett. A vele szembeni elvárás az, hogy a lehető legrövidebb időn belül tegyen meg mindent jogai érvényesítése érdekében. A felperes ezzel szemben majdnem hat év után tett elfogadó nyilatkozatot, melyből arra lehet következtetni, hogy nem kívánta a tulajdoni hányadot megvásárolni.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és keresetének történő helyt adás, ennek hiányában új eljárás elrendelése érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a másodfokú bíróság a jogszabály szigorú értelmezése alapján jutott arra a megállapításra, hogy csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társtulajdonosnak van elővásárlási joga. A II. r. alperes kérelme elbírálásakor már az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társtulajdonos volt, ezért az elővásárlási jog megillette. A széljegyen szereplő tulajdoni várományost is megilleti az elővásárlási jog. E vonatkozásban utalt az EBH 2002/752. számú döntésében kifejtett indokokra.
Kifejtette továbbá, hogy a Ptk. 373. § (6) bekezdése egyértelműen meghatározza a jogszabályon alapuló és a szerződésen alapuló elővásárlási jogok egymáshoz fűződő viszonyát. Ezen rendelkezés helyes értelmezése szerint a tulajdonostársakon kívül mindenki harmadik személynek tekintendő. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szerződésen alapuló elővásárlási jog nem előzi meg a jogszabályon alapuló elővásárlási jogot.
Utalt továbbá arra is, hogy az 1998. december 10-ei és a 2000. április 10-én kelt tulajdoni lapok tartalmát nem ismerte, azokat nem látta. Amennyiben azt látta volna, akkor sem szerzett volna tudomást arról, hogy a II. r. alperes az ingatlan melyik tulajdonosával kötött adásvételi szerződést. Jogi képviselője pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett valamennyi tulajdonossal és tulajdonjogi várományossal szemben megindította a pert.
Mindebből következik, hogy elővásárlási joga sérült a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzésekor. Véleménye szerint önmagában az időmúlás nem alapozza meg a visszaélésszerű eljárást. Az alperesek nekik felróható módon jogsértően jártak el, tőle pedig nem volt elvárható, hogy ellenőrizze a II. r. alperes tulajdonszerzésének módját, hiszen hivatalos tudomása volt arról, hogy az ingatlan tekintetében a II. r. alperes az I. r. alperes jogelődjének örököse. Fel sem merült, hogy a II. r. alperes megvásárolta azt az ingatlanrészt, amelyet egyébként megörökölt volna.
Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelemben kifejtett jogi indokok részben alaposak, az ügy érdemét illetően azonban a felülvizsgálati kérelem alaptalan. Ezért a Legfelsőbb Bíróság érdemben hatályában fenntartotta a jogerős ítéletet, annak indokolásával azonban több szempontból sem értett egyet.
A másodfokú bíróság ítélete rendelkező részében egyrészt tévesen állapította meg, hogy a felperest az alperesek között 1998. december 7-én létrejött adásvételi szerződéssel kapcsolatban elővásárlási jog nem illette meg, másrészt téves az az indokolásbeli megállapítása is, amely szerint, ha a felperest az elővásárlási jog megillette volna akkor sem hivatkozhatna a II. r. alperessel szemben arra, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási joga a felperes szerződésen alapuló, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jogát megelőzi.
Ez utóbbi megállapítás két okból is téves. Egyrészt a másodfokú bíróság érvelése ellentétes a Ptk. 373. § (6) bekezdés második mondatával, amely szerint: " Jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi". E törvényi rendelkezés alapján a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a dologi hatályú szerződéses elővásárlási jogot is megelőzi. Másrészt - ahogy erre egyébként maga a másodfokú bíróság is utalt - a perbeli esetben nincs szó két egymással konkuráló elővásárlási jogról, mert a II. r. alperes nem az elővásárlási jogát gyakorolta, hanem eleve ő volt az eladó szerződéses partnere, vagyis az "eredeti vevő". A II. r. alperes javára bejegyzett szerződéses elővásárlási jognak és elidegenítési és terhelési tilalomnak tehát a per eldöntése szempontjából nem volt jelentősége.
Amit viszont a perben vizsgálni kellett az az, hogy a felperest megillette-e a Ptk. 145. § (2) bekezdés szerinti elővásárlási jog, figyelemmel arra, hogy a felperes az alperesek közötti ügylet megkötésekor még nem bejegyzett tulajdonos, hanem csak széljeggyel feltüntetett tulajdoni várományos volt. Más szóval: tulajdonostársnak tekintendő-e az elővásárlási jog szempontjából az a személy, akinek a jogszerzése még csak széljegyezve van, de nincs még bejegyezve? Ezt a kérdést az elsőfokú bíróság igenlően, a másodfokú bíróság pedig nemlegesen döntötte el. A Legfelsőbb Bíróság e jogkérdéssel kapcsolatban elvi éllel fejti ki a következőket.
Annak megítélésekor, hogy az ingatlanon fennálló tulajdonjog mikor keletkezik, az ingatlan-nyilvántartási rendelkezésekből kell kiindulni. Ingatlan-nyilvántartási (korábban telekkönyvi) jogunknak több mint 150 éve változatlan elve, hogy a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése konstitutív, valamint a bejegyzési kérelem benyújtásának (iktatásának) időpontjára visszaható (ex tunc) hatályú. Ez az elv érvényesült az 1972. évi 31. tvr. 6. § (2) bekezdés és 19. § (1) bekezdés előírásaiban, és ezt tartalmazzák a hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény előírásai is [1997. évi CXLI. törvény 3. § (2) bekezdés, 7. § (1) bekezdés, 44. § (1) bekezdés és 48. § (1) bekezdés]. A bejegyzéshez fűződő joghatály beálltát (vagyis a bejegyzés ranghelyét és ezzel az egyes bejegyzések rangsorát is) tehát nem a bejegyző határozat időpontja, hanem a bejegyzési kérelem iktatásának, vagyis a széljegyzésnek az időpontja határozza meg. A széljegy tehát nem csupán az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, hanem annak időpontja lesz a tulajdonjog keletkezésének az időpontja is.
A széljegy ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a tulajdonjog várományosa biztosan meg is szerzi a tulajdonjogot, hiszen előfordulhat, hogy valamilyen oknál fogva a bejegyzési kérelem nem lesz teljesíthető. A bejegyzési kérelem széljegyzése és a kérelem elintézése közötti időszakban egy függő jogi helyzet áll fenn, ami azt a kötelezettséget hárítja az eladó tulajdonostársra, hogy a kapott vételi ajánlatot mind az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostárssal, mind pedig azzal a személlyel is közölje, akinek a tulajdonjog bejegyzése iránti beadványa iktatószámát a tulajdoni lapra széljegyként feljegyezték.
Ilyen esetben ez utóbbi személy az elővásárlási jogát attól függően fogja tudni gyakorolni, hogy az elfogadó nyilatkozat megtételére nyitva álló általában elvárható határidőn [Ptk. 373. § (2) bekezdés, 211. § (2) bekezdés és PK 9. sz. állásfoglalás X. pont] belül a tulajdonjogát bejegyzik-e. Az eladó tulajdonostárs közlési kötelezettsége tehát már azzal a személlyel szemben is fennáll, akinek tulajdonszerzését még csak széljegyezték, az ilyen személy azonban az elővásárlási jogát ténylegesen csak akkor fogja tudni gyakorolni, amikor a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba már be is jegyezték. Ennek tehát meg kell történnie a szerződési ajánlat elfogadására általában elvárhatóan nyitva álló határidőn belül, hiszen ennél hosszabb ideig az eladó tulajdonostárs és az eredeti vevő nem tartható bizonytalanságban szerződésük mindenkivel szembeni hatályosságát illetően.
Ugyanez az elv érvényesül akkor is, ha az eladó tulajdonostárs elmulasztotta a közlési kötelezettségét. Ilyen esetben az ügyletkötéskor még csak széljegyzett tulajdoni várománnyal rendelkező személy akkor fogja tudni a Ptk. 145. § (2) bekezdés alapján elővásárlási jogát érvényesíteni, ha az ügyletkötésről (a vételi ajánlatról) más módon való tudomásszerzésétől számítottan az elfogadó nyilatkozat megtételére általában elvárható időn belül a tulajdonjogát be is jegyzik.
Mindezt a perbeli esetre konkretizálva megállapítható, hogy az I. r. alperes elmulasztotta a felperessel szemben is fennálló közlési kötelezettségét, hiszen az 1998. december 7-ei ügyletkötést megelőzően, 1998. augusztus 4-én a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti igénye már széljegyezve volt, utóbb pedig bejegyzésre is került, tehát az alperesek közötti ügylet megkötésekor - a bejegyzés ex tunc hatálya folytán - a felperes már tulajdonostársnak minősült. Nincs tehát akadálya annak, hogy a felperes az elővásárlási jog sérelméből eredő igényét érvényesítse.
A Legfelsőbb Bíróság már több eseti döntésében (pl. Pfv. VI. 22.557/2002., valamint a BH 2005. évi 9. számában 320. sorszám alatt közzétett Pfv. VI. 20.492/2004. számú határozatában) kifejtette, hogy az indokolatlan időmúlás az elővásárlási jogot elenyészteti, illetve az elővásárlási joga sérelméről tudomást szerző, de az igényérvényesítéssel késlekedő jogosultat úgy kell tekinteni, mint aki ráutaló magatartással lemondott az elővásárlási joga gyakorlásáról.
A továbbiakban a felperes keresetének alaposságához azt kellett vizsgálni, hogy mikor szerzett tudomást az elővásárlási joga megsértéséről, vagyis az alperesek ügyletéről és ehhez képest határidőben vagy pedig indokolatlanul késedelmeskedve lépett-e fel elővásárlási joga érvényesítése érdekében. Azt mindkét fokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok okszerű mérlegelésével helytállóan állapította meg, hogy a felperes már 1998. december 10-én, majd pedig 2001-ben is a perbeli ingatlan tulajdoni lapjából tudomást szerezhetett a II. r. alperes adásvétel jogcímén történő tulajdonszerzéséről. A 2005. május 25. napján csatolt 2000. január 10-ei tulajdoni lapon a II. r. alperes javára 234566/1998. sorszám alatt tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye került széljegyzésre. A felperesnek tehát tudnia kellett arról, hogy a II. r. alperes adásvétel és nem öröklés jogcímén kéri tulajdonjogának bejegyzését. Erre utal az is, hogy a felperes a 2001. november 30. napján benyújtott keresetében néhai H. I.-nét és a II. r. alperest is a per alpereseiként jelölte meg, melyből következően nem fogadható el a felperesnek az a hivatkozása, hogy a II. r. alperes öröklés jogcímén történt tulajdonszerzését tételezte fel.
A felperes tehát legkésőbb 2001 novemberében tudomást szerzett elővásárlási joga sérelméről, amely az alperesek közötti ügylet megkötésekor, illetve a vele szembeni közlési kötelezettség elmulasztásakor - nem pedig a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzésekor, amint arra a felülvizsgálati kérelmében hivatkozott - következett be.
A felperes arra is alaptalanul hivatkozott felülvizsgálati kérelmében, hogy a különböző eljárásokban a jogi képviselői által becsatolt tulajdoni lapok tartalmáról nem volt tudomása. A meghatalmazott jogi képviselő a képviselt személy nevében és helyette jár el. A képviselő cselekménye által a képviselt válik jogosítottá illetőleg kötelezetté [Ptk. 219. § (2) bekezdés]. Amiről tehát a jogi képviselő tudomást szerezhetett, azt úgy kell tekinteni, hogy arról az általa képviselt személy is tudomást szerzett. Ebből a szempontból a képviselet tartalmának, terjedelmének nincs jelentősége, az csak a képviselő és a képviselt belső jogviszonyára tartozik.
A felperes csak 2004. november 1-jén tett elfogadó nyilatkozatot, vagyis a tudomásszerzéshez képest joga érvényesítésével indokolatlanul késedelmeskedett, amiből alappal következtettek az eljárt bíróságok arra, hogy nem kívánta megvásárolni a perbeli tulajdoni hányadot. Helyesen utalt a másodfokú bíróság arra is, hogy az alperesek a Ptk. 4. § (4) bekezdés második mondata értelmében annak ellenére hivatkozhattak a felperes igényérvényesítéssel való felróható késlekedésére, hogy a felperessel szembeni közlési kötelezettség elmulasztása folytán maguk sem úgy jártak el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható.
A felperes keresete tehát alaptalan volt, ezért a Legfelsőbb Bíróság az azt elutasító jogerős ítéletet a fenti indokolásbeli változtatással a Pp. 275. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
Rámutat a Legfelsőbb Bíróság arra, hogy a másodfokú bíróság ítélete rendelkező részében tévesen rögzítette, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének indokait mennyiben változtatja meg. Az elsőfokú bíróság ítélete indokolásának a megváltoztatása ugyanis a másodfokú bíróság ítéletének az indokolására tartozó kérdés. A Pp. 253. § (2) bekezdése szerint a másodfokú bíróságnak ítélete rendelkező részében kizárólag az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kellett volna kimondania. Minden más kérdés az ítélet indokolására tartozik.
Ezzel szemben a másodfokú bíróság ítéletének rendelkező részében rögzítette, hogy a felperest az általa sérelmezett adásvételi szerződéssel kapcsolatban elővásárlási jog nem illeti meg. Ezért a Legfelsőbb Bíróságnak ezt a rendelkezést mellőznie kellett a Pp. előzőekben már hivatkozott 275. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján.