BH 2018.3.78 A fedezetelvonó szerződés relatív hatálytalansága azt jelenti, hogy az ilyen ügylet az azt kötő felek viszonylatában érvényes, és mindenkivel szemben hatályos, kivéve a követelés jogosultját. Az árverési vevő a közös tulajdon megszüntetése során a megkötött tartási szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől függetlenül az ingatlan tulajdonjogát haszonélvezeti és tartási jogtól mentesen szerezheti meg. Ennek következtében az elérhető magasabb árhoz igazodik a tulajdonostársat megillető vételárhányad is [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 203. § (1)-(2) bek., 1994. évi LIII. tv. (Vht.) 137. § (1) bek. c) pont].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes és az I. rendű alperes 1992-től 2002-ig élettársak voltak, a felperes az élettársi kapcsolat megszűnése után elköltözött a volt közös, az I. rendű alperes tulajdonaként nyilvántartott lakás ingatlanból (a továbbiakban: ingatlan).

[2] Az élettársi közös vagyon megosztása iránt indított perben a bíróság részítéletével megállapította, hogy a felperes az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát élettársi vagyonközösség jogcímén megszerezte. Az illetékes ingatlanügyi hatóság 2008. szeptember 22-én a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.

[3] Az alperesek 2004-ben ismerkedtek meg, a II. rendű alperes 2008. év végén beköltözött az ingatlanba és az alperesek élettársi kapcsolatba léptek. Az I. rendű alperes egészségi állapota 2006-ban megrendült, mozgáskorlátozott, de rokkantsági ellátásban nem részesül. Az élettársak napi megélhetési költségeit az élettársi kapcsolat létesítésétől a II. rendű alperes biztosította, ehhez 2014. évtől az I. rendű alperes a részmunkaidős foglalkoztatására figyelemmel szerény mértékben hozzájárul.

[4] Az élettársi közös vagyon megosztása iránti per a felperes tulajdonjogának bejegyzése után a közös tulajdon megszüntetése, az ingatlan kiürítése, valamint a használati díj iránti kereset tárgyában folytatódott. A per alatt, 2011. március 25-én az alperesek tartási szerződést kötöttek egymással, amellyel az I. rendű alperes havi 40 000 forint értékű természetbeni tartása ellenében a II. rendű alperesre átruházta az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát. A szerződéses kötelezettségek biztosítására az I. rendű alperes javára tartási jogot kötöttek ki és ezzel egyidejűleg holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítottak. A jogváltozások ingatlan-nyilvántartási bejegyzése 2011. március 28-án megtörtént. A felperes erre tekintettel az élettársi közös vagyon megosztása iránti perben keresetét a II. rendű alperesre is kiterjesztette és az ingatlan közös tulajdonának megszüntetését vele szemben kérte.

[5] A bíróság a 2012. március 27-én hozott ítéletével elrendelte az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetését. Az ingatlan legkisebb árverési vételárát 8 400 000 forintban állapította meg és azt a tulajdoni hányadok arányában osztotta fel a felperes és a II. rendű alperes között. Az I. rendű alperest ennek tűrésére kötelezte. Kimondta, hogy az árverést az önálló bírósági végrehajtó a bírósági végrehajtás szabályai szerint folytatja le. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a közös tulajdon megszüntetése az I. rendű alperes haszonélvezeti jogának megszüntetésére nem terjed ki, így az árverési értékesítéssel nem sérül a kikötött haszonélvezeti jog. Az alperesek között létrejött tartási szerződés biztosítására az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tartási jog pedig csak az alperesek közötti jogviszonyban releváns, a II. rendű alperesnek a szerződésben vállalt kötelezettségeit a közös tulajdon megszüntetésétől függetlenül teljesíteni kell. Az alperesek a perbeli ingatlanból való kiköltözést nem vállalták, ezért az elsőfokú bíróság a lakott állapotban történő árverési értékesítésről rendelkezett. A legkisebb árverési vételárat pedig a szakértői véleményben megállapított és a felek egyező nyilatkozata szerint az alperesek általi lakottság ellenére is a 8 400 000 forint beköltözhető forgalmi érték alapulvételével állapította meg. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését helybenhagyta. Hangsúlyozta, hogy az I. rendű alperes a haszonélvezeti jogáról nem mondott le, az ingatlanból való kiköltözést nem vállalta, ezért a haszonélvezeti joga a II. rendű alperes tulajdoni illetőségén egy sikeres árverési értékesítés esetén is fennmarad és az ingatlant továbbra is használhatja.

[6] A felperes a 2013. június 3-án előterjesztett keresetében a tartási szerződés fedezetelvonó jellegét állította, ezért részbeni hatálytalanságának megállapítását kérte. Fedezetelvonó rendelkezésként a haszonélvezeti jog alapítását és a tartási jog kikötését jelölte meg. A hatálytalanság jogkövetkezményeként az I-II. rendű alpereseket annak tűrésére kérte kötelezni, hogy az árverési vevő - közös értékesítés esetén a szerződéses vevő - az ingatlant haszonélvezeti és tartási jogtól mentesen szerezze meg. Hivatkozása szerint a tartási szerződés a haszonélvezeti és a tartási jogok nélkül is érvényesen megköthető, e jogok azonban gyakorlatilag ellehetetlenítik az ingatlan értékesítését. A II. rendű alperes a tartási szerződés megkötésekor tudott a közös tulajdon megszüntetése iránti perről, így arról is, hogy annak eredményeként az árverési értékesítés elrendelésére is sor kerülhet. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan bármilyen megterhelése valamennyi tulajdonos ingatlannal kapcsolatos igényét is érinti. Az alperesek rosszhiszeműségét a hozzátartozói viszonyra - az élettársi kapcsolatra - tekintettel vélelmezni kell.

[7] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

[8] A Kúria a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem alapján a keresetet elutasító jogerős ítéletet az elsőfokú ítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasította.

[9] Végzése indokolásában a BH 1993.739. szám alatt megjelent eseti döntésben foglaltakra hivatkozással hangsúlyozta, hogy az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetése esetén az ingatlan egésze képezi valamennyi tulajdonostárs igényének kielégítési alapját és a bíróság az ingatlan egészét illetően határozza meg az árverési feltételeket, amely az osztatlan közös tulajdon azon jellegadó sajátosságán alapul, hogy valamennyi tulajdonos egy időben az ingatlan valamennyi elemének és annak minden részének tulajdonosa, az őt megillető hányadrészek szerinti arányban. Ebből következően a közös tulajdon tárgyainak olyan jellegű megterhelése, amely az árverést nehezíti, sikerét hátrányosan befolyásolja, valamennyi tulajdonosra kihat. A BH 2000.449. szám alatt közzétett eseti döntésben utalással kiemelte, hogy az ingatlanra vonatkozó jogszerzés akkor nem fedezetelvonó, ha a közös tulajdon a szerződéskötés után is, változatlan feltételekkel megszüntethető. Az adott esetben az I. rendű alperes javára a tartási szerződés alapján bejegyzett és a közös tulajdon megszüntetése után is fennmaradó jogok az árverés sikerét külön bizonyítás nélkül is belátható módon hátrányosan befolyásolják és az ingatlan értékét is csökkentik. Az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 203. §-ának jogosulti oldalon megkövetelt feltételei: a kielégítésre váró igény állapotú alanyi jog - a közös tulajdon megszüntetése iránti igény - és az ahhoz képest az utóbb keletkezett, az alperesek által kötött szerződés, fennállnak. Így az alperesek közötti szerződés fedezetelvonó is lehet. A Ptk. 203. § (1) bekezdésében, illetőleg a (2) bekezdésében foglalt feltételek tekintetében a rendelkezésre álló peradatokból nem lehet állást foglalni abban a kérdésben, hogy a hozzátartozói viszonyra figyelemmel vélelmezni kell az alperesek rosszhiszeműségét, vagy az ügylet ingyenességét, a vélelem fennállása esetén az alpereseknek a vélelem alóli kimentés bizonyítására is lehetőséget kell adni.