BH 2016.1.15 I. A társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló kereset a Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti sui generis törvényi tényálláson alapuló pertípus, amely nem vonható az úgynevezett "egyéb megállapítási" kereseteket szabályozó Pp. 123. §-ának hatálya alá.

II. Az adott évre vonatkozó közös költség összegének meghatározásánál figyelembe vett szempontok a közgyűlési határozattal szembeni érvénytelenségi kereset kapcsán akkor is felülvizsgálhatók, ha a társasház közgyűlése már korábban is azonos módon határozta meg a közös költség összegét, erre vonatkozó rendelkezést azonban az SZMSZ nem tartalmaz [1952. évi III. tv. (Pp.) 123. §, 2003. évi CXXXIII. tv. 24. § (1) bek., 42. § (1) bek.].

[1] A felperes tulajdonosa az alperes társasház III. emelet 9. számú lakásának. A társasház 2012. március 22-én tartott közgyűlése - további határozatok mellett - 4/3/2012. szám alatt elfogadta a közös képviselő költségtervét azzal, hogy a közös költség mértéke 2012. május 1-jétől az üzlethelyiségek tekintetében 100 Ft/m2, a garázsoknál 50 Ft/m2, míg a lakások esetében 130 Ft/m2.

[2] A társasház - a társasházakról szóló 1977. évi 11. tvr. rendelkezései alapján készült - alapító okiratának I.) pontja szerint a közös tulajdonnal kapcsolatos költségeket a tulajdonostársak tulajdoni hányadrészeik arányában viselik. A társasház a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) hatálybalépését követően nem alkotott szervezeti és működési szabályzatot (SZMSZ), a közgyűlés 3/2000. számú határozata értelmében 2001. január 1-jétől a közös költséghez történő hozzájárulást a társasházban a tulajdoni hányadok alapján, négyzetméterre vonatkoztatva állapítják meg.

[3] A felperes keresetében - további közgyűlési határozatok mellett - a 4/3/2012. számú közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását kérte, mert álláspontja szerint a határozattal megállapított költségviselési szabály a Tht. és az alapító okirat rendelkezéseibe ütközik, emellett lényegesen sérti a felperesi kisebbség érdekeit.

[4] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadta, hogy a társasházban a költségviselést az alapító okiratban foglaltaknak megfelelően, a tulajdoni hányadokra vetítve állapítják meg, amelyben a közgyűlési határozat nem hozott változást. A négyzetméter alapú költség eltérő mértékű meghatározását ugyanakkor az egyes ingatlantípusok - lakás, garázs, üzlethelyiség - eltérő rendeltetése indokolja, ezt azonban jogszabály nem tiltja.

[5] Az elsőfokú bíróság a keresetnek részben helyt adó ítéletével a keresetet elutasította egyebek mellett a 4/3/2012. számú határozat tekintetében. E döntését azzal indokolta, hogy előzményi perben hozott ítélet indokolásából kitűnően a társasház már 2006-ban is eltérő közösköltség-fizetési kötelezettséget állapított meg az egyes ingatlanok rendeltetése szerint, a közös költség számításának elve nem változott, csak a négyzetméterre vetített összege. Mivel a felperes nem az összegek nagyságát, hanem a korábban meghatározott költségképző elvet vitatta, a felperes által kifogásolt 4/3/2012. számú közgyűlési határozat "a jelen pernek tárgya nem lehet."

[6] A felperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság a 4/3/2012. számú közgyűlési határozattal kapcsolatos keresetet elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezést helybenhagyta. A másodfokú bíróság ezt azzal indokolta, hogy a határozat nem sérti sem a Tht., sem a társasházi alapító okirat rendelkezését: az eltérő rendeltetésű helyiségekre eltérő összegű költség meghatározása nem érinti a tulajdoni hányadok szerinti költségviselés elvét.

[7] A felperes a jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében - részbeni hatályon kívül helyezés mellett - olyan tartalmú ítélet meghozatalát kérte, amely a 4/3/2012. számú határozat érvénytelenségét jogszabálysértő jellege miatt megállapítja.

[8] Kérelme indokaként előadta, hogy a határozat következtében a különböző rendeltetésű ingatlanok után fizetendő közös költség összege is különböző, ez pedig eltérő arányú költségviselést jelent. Rámutatott: a társasházi törvénynek nincs olyan megengedő szabálya, amely lehetővé teszi az eltérő mértékű költségviselést. A Tht. 24. § (1) bekezdésében foglaltaktól a társasház csak az SZMSZ-ben térhet el, az alperes viszont nem rendelkezik SZMSZ-szel, alapító okiratában pedig a törvény rendelkezését ismétli meg; a hiányzó SZMSZ rendelkezését a közgyűlés határozata nem pótolja. Nézete szerint a Tht. 24. § (1) bekezdése nem értelmezhető úgy, hogy csak az eltérő rendeltetésű helyiségcsoportokon belül kell tulajdoni hányadok szerint viselni a költségeket, helyes értelmezés szerint minden tulajdoni hányadot azonos mértékű közös költség terhel. Az ezzel ellentétes tartalmú közgyűlési határozat a törvény rendelkezésébe ütköző módon érvénytelen.

[9] Az alperes elsődlegesen a Pp. 271. § (4) bekezdés b) pontja alapján a felülvizsgálati kérelem elutasítását kérte, mert a másodfokú bíróság a felülvizsgálattal támadott határozat vonatkozásában azonos jogszabályi rendelkezésre utalással hagyta helyben az elsőfokú bíróság ítéletét.

[10] Arra az esetre, ha a Kúria a felülvizsgálati kérelem érdemi vizsgálatába bocsátkozik, kifejtette: az eltérő rendeltetésnek megfelelően eltérő összegben meghatározott fizetési kötelezettség nem sért jogszabályt. Ezt a költségképzési gyakorlatot és a lakások legmagasabb összegű részesedését az indokolja, hogy a lépcsőházakat, a világítást, takarítást stb. csak a lakástulajdonosok veszik igénybe, a garázs és az üzlethelyiségek tulajdonosai nem is léphetnek a lépcsőházba, ezért alacsonyabb az általuk fizetendő költség összege. A kifejtettek alapján érdemben a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.

[11] Előrebocsátja a Kúria, hogy a felülvizsgálati kérelmet érdemben bírálta el, mert a felperes helytálló hivatkozása szerint az elsőfokú bíróság elutasító döntésének indoka valóban arra utal, hogy a kereseti kérelmet a Tht. 42. § (1) bekezdésében előírt határidő elmulasztása miatt nem vizsgálta érdemben, míg a másodfokú bíróság a kereset érdemében foglalt állást, amikor kimondta: a határozat nem sért jogszabályt.

[12] Ugyanakkor nem helytálló a felperes hivatkozása az úgynevezett "egyéb megállapítási keresetek" jogszabályi feltételeit tartalmazó Pp. 123. §-ára. A társasházi közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítására irányuló keresetek jogszabályi feltételeit a Tht. szabályozza. A Tht. 42. §-ának szövegezése valóban tartalmazza a "megállapítás" kifejezést, ez a szóhasználat azonban a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti kereseteket nem sorolja a Pp. 123. §-ának hatálya alá.

[13] A Tht. 42. § (1) bekezdésében szabályozott perlési lehetőség a Pp. 123. §-a szerinti általános megállapítási keresettel szemben sui generis, önálló pertípust szabályoz: a Tht. 42. § (1) bekezdése alapján indított kereseteknél a perlésnek különleges, kizárólag az e perekre előírt követelményei vannak (csak tulajdonostárs indíthatja és csak a társasház ellen a törvényben meghatározott határidőn belül, csak a törvényben meghatározott kereseti kérelem terjeszthető elő), ugyanakkor nem szükséges a Pp. 123. § második fordulatában foglalt feltételek (a felperes teljesítést nem követelhet, és a megállapítás a felperes alperessel szembeni, nem nevesített jogainak megóvása végett szükséges) teljesülése.