BH 2010.1.9 Nem jön létre a felek között az adásvételi szerződés, ha az eladót közös tulajdoni hányad illeti csak meg és a szerződés tárgya meghatározott ingatlanrész átruházására, nem pedig a tulajdoni hányada egy részének átengedésére vonatkozik [Ptk. 373., 578/A., 578/B. §].

Az alperes az Sz., Sz. u. 23. szám alatti ingatlanban lakás és garázstulajdonnal rendelkezett, amely 118/1906 tulajdoni hányadban egységesen került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A felperesek ugyanebben az ingatlanban lakástulajdonnal rendelkeznek. Az alapító okirat elfogadására és a lakó- és garázsingatlanok önálló helyrajzi szám alatti bejegyzésére a Körzeti Földhivatal 2007. február 7-én hozott határozatával került sor. Ennek alapján az alperes tulajdonában álló garázs a hozzá tartozó 163/10.000-ed közös tulajdoni illetőséggel 151/A/22. hrsz. alatt került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

Az alperes 2005. június 13-án adásvételi szerződést kötött K. S. I.-vel. A felek szándékában az alperes tulajdonában álló garázsingatlan tulajdonjogának átruházása állott. Az adásvételi szerződésben az átruházni kívánt ingatlant pontosan körülírták, ugyanakkor az átruházandó eszmei hányadot 118/1906 arányban határozták meg, amely valójában magában foglalta az alperes lakástulajdonát is. A szerződő felek a vételárat 1 500 000 forintban állapították meg.

A felperesek és az alperes által lakott ingatlan építőközössége 2005. június 29-én gyűlést tartott. A felperesek itt szereztek tudomást arról, hogy az alperes a garázsát elidegenítette. A felperesek 2005. július 1. napján kelt nyilatkozatukban tájékoztatták az alperest, hogy álláspontjuk szerint elővásárlási joguk van a garázsra vonatkozóan, amellyel élni kívánnak.

Az alperes és a vevője, K. S. I. 2005. július 13-án az adásvételi szerződést felbontották, mert észlelték, hogy az adásvételi szerződésben az alperest megillető teljes tulajdoni hányad átruházására került sor.

A felperesek módosított keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az elővásárlási joguk gyakorlása folytán közöttük és az alperes között jött létre a 2005. június 13-án megkötött adásvételi szerződés a garázsingatlan tekintetében és ennek alapján 15/1906 - 15/1906 tulajdoni hányad képezi a tulajdonukat. Kérték továbbá az alperes kötelezését használati díj megfizetésére, illetve másodsorban kártérítés jogcímén érvényesítették a 393 000 forint megfizetésére vonatkozó igényüket. Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban kifejtették, hogy a tulajdoni hányadok téves feltüntetése nem teszi érvénytelenné az adásvételi szerződést, így jogszerűen gyakorolhatták elővásárlási jogukat.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés érvénytelen volt, mert a 118/1906 tulajdoni hányad nemcsak a garázsingatlant foglalta magában, hanem a tetőtéri lakás tulajdoni hányadát is. Erre vonatkozóan nem volt szerződéskötési szándékuk, ezért haladéktalanul felbontották az adásvételi szerződést, amikor felismerték, hogy a szerződés lényegi kérdéseiben tévedésben voltak. A felperesek által az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatukban megjelölt tulajdoni hányad nem felel meg az alapító okirat alapján a garázsra megállapított tulajdoni hányadnak. Az alperes hivatkozott arra is, hogy a tényleges vételár nem 1 500 000 forint volt, hanem 3 575 000 forint, így ha a felpereseket az elővásárlási jog megilletné is, ezen a vételáron gyakorolhatják jogukat.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a perbeli garázsingatlanra 2005. június 13-án a felperesek és az alperes között jött létre adásvételi szerződés és intézkedett a felperesek tulajdonjogának földhivatali bejegyzése iránt. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította és a peres feleket a perköltség, illetve az eljárási illeték megfizetésére kötelezte.

Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint a felpereseket megillette a Ptk. 373. § (2) bekezdése alapján az elővásárlási jog, mert az ajánlat tartalmát magukévá tették és a jogukat határidőben, a tudomásszerzéstől számított rövid időn belül gyakorolták. A bíróság szerint a szerződés nem érvénytelen arra tekintettel, hogy a felek a tulajdoni hányad mértékében tévedtek. A szerződéses akarat egyértelműen a garázs tulajdonjogának átruházására irányult, a felek meghatározták annak térmértékét is a szerződésben. Az ingatlan-nyilvántartásban alapító okirat hiányában valóban egységesen 118/1906 tulajdoni hányad szerepelt az alperes nevén, de az külön feltüntetésre került, hogy a garázs u. U/4. szám alatt van. Az alperes és a vevő az elővásárlási jog gyakorlását tartalmazó közlést követően már joghatályosan nem bonthatta fel a szerződést. A bíróság az ingatlan szerződéskori tényleges forgalmi értékére vonatkozóan igazságügyi szakértői véleményt szerzett be, s ennek alapján azt állapította meg, hogy 2005. június 13-án a garázs értéke 1 600 000 forint volt, így a felek a szerződésben a tényleges forgalmi értéket rögzítették. A felpereseknek a használati díj, illetve kártérítés megfizetésére vonatkozó igényét elutasította.

Az alperes részéről benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet teljes egészében elutasította. A másodfokú bíróság álláspontja szerint megállapítható, hogy az alperes és a perben nem álló kívülálló személy az akkor még közös tulajdonban álló ingatlanra vonatkozóan a tulajdonostársak elővásárlási jogának megsértésével kötötte meg a szerződést. A felperesek a szerződés megkötését követően, annak hatályosulása után szereztek tudomást az értékesítésről, így a 2005. július 1. napján kelt nyilatkozatukban már nem gyakorolhatták az elővásárlási jogukat, hanem a hatályosult adásvételi szerződés velük szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérhették volna. Tartalmát tekintve a kereset ennek tekinthető.

Ugyanakkor a másodfokú bíróság álláspontja szerint az alperes és a kívülálló harmadik személy 2005. július 13-án az adásvételi szerződésüket még a felperesek kereseti kérelmének előterjesztése, 2007. április 19-e előtt felbontották, így a felperesek a szerződés hatálytalanságára már nem hivatkozhatnak, mert a szerződés a perindítás előtt megszűnt.

A másodfokú bíróság ítélete azt is tartalmazza, hogy elviekben a másodfokú bíróság egyetért azzal, hogy az elővásárlási jog gyakorlását követően már nem kerülhet sor az eredeti szerződő felek közötti szerződés megszüntetésére, a jelen ügyben azonban a felperesek a kifejtettek szerint nem éltek elővásárlási jogukkal a szerződés megszűnéséig, így nincs jelentősége annak, hogy az adásvételi szerződésben a garázs és a lakásingatlan tulajdoni hányada is szerepelt.

A másodfokú bíróság utalt arra is, hogy az alperes bizonyítottan magasabb vételárban állapodott meg a vevővel, mint amit a szerződés tartalmazott, erről a felperesek tudomást szereztek még a per megindulását megelőzően, de nem erre a vételárra tettek vételi ajánlatot. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, amikor a per során a megváltozott ingatlan-nyilvántartási adatok és tulajdoni arányok figyelembevételével állapította meg a szerződés létrejöttét. A felperesek ugyanis a per során nem módosították ebben a kérdésben a kereseti kérelmüket, holott tudomással bírtak arról, hogy időközben a társasházzá alakult ingatlanban a perbeli garázs külön helyrajzi számot kapott és egyébként is módosultak a tulajdoni arányok.