EH 2009.2044 Nem jön létre a felek között az adásvételi szerződés, ha az eladót közös tulajdoni hányad illeti csak meg és a szerződés tárgya meghatározott ingatlanrész átruházására, nem pedig a tulajdoni hányada egy részének átengedésére vonatkozik [Ptk. 373. §, 578/A. §, 578/B. §].
Kapcsolódó határozatok:
Szegedi Járásbíróság P.21026/2007/21., Szegedi Törvényszék Pf.21953/2008/2., Kúria Pfv.20307/2009/9. (*EH 2009.2044*, BH 2010.1.9)
***********
Az alperes az Sz., Sz. u. 23. szám alatti ingatlanban lakás és garázstulajdonnal rendelkezett, amely 118/1906 tulajdoni hányadban egységesen került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A felperesek ugyanebben az ingatlanban lakástulajdonnal rendelkeznek. Az alapító okirat elfogadására és a lakó- és garázsingatlanok önálló helyrajzi szám alatti bejegyzésére a Körzeti Földhivatal 2007. február 7-én hozott határozatával került sor. Ennek alapján az alperes tulajdonában álló garázs a hozzá tartozó 163/10 000-ed közös tulajdoni illetőséggel 151/A/22. hrsz. alatt került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Az alperes 2005. június 13-án adásvételi szerződést kötött K. S. I.-vel. A felek szándékában az alperes tulajdonában álló garázsingatlan tulajdonjogának átruházása állott. Az adásvételi szerződésben az átruházni kívánt ingatlant pontosan körülírták, ugyanakkor az átruházandó eszmei hányadot 118/1906 arányban határozták meg, amely valójában magában foglalta az alperes lakástulajdonát is. A szerződő felek a vételárat 1 500 000 forintban állapították meg.
A felperesek és az alperes által lakott ingatlan építőközössége 2005. június 29-én gyűlést tartott. A felperesek itt szereztek tudomást arról, hogy az alperes a garázsát elidegenítette. A felperesek 2005. július 1. napján kelt nyilatkozatukban tájékoztatták az alperest, hogy álláspontjuk szerint elővásárlási joguk van a garázsra vonatkozóan, amellyel élni kívánnak.
Az alperes és a vevője, K. S. I. 2005. július 13-án az adásvételi szerződést felbontották, mert észlelték, hogy az adásvételi szerződésben az alperest megillető teljes tulajdoni hányad átruházására került sor.
A felperesek módosított keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az elővásárlási joguk gyakorlása folytán közöttük és az alperes között jött létre a 2005. június 13-án megkötött adásvételi szerződés a garázsingatlan tekintetében és ennek alapján 15/1906 - 15/1906 tulajdoni hányad képezi a tulajdonukat. Kérték továbbá az alperes kötelezését használati díj megfizetésére, illetve másodsorban kártérítés jogcímén érvényesítették a 393 000 forint megfizetésére vonatkozó igényüket. Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban kifejtették, hogy a tulajdoni hányadok téves feltüntetése nem teszi érvénytelenné az adásvételi szerződést, így jogszerűen gyakorolhatták elővásárlási jogukat.
Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés érvénytelen volt, mert a 118/1906 tulajdoni hányad nemcsak a garázsingatlant foglalta magában, hanem a tetőtéri lakás tulajdoni hányadát is. Erre vonatkozóan nem volt szerződéskötési szándékuk, ezért haladéktalanul felbontották az adásvételi szerződést, amikor felismerték, hogy a szerződés lényegi kérdéseiben tévedésben voltak. A felperesek által az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatukban megjelölt tulajdoni hányad nem felel meg az alapító okirat alapján a garázsra megállapított tulajdoni hányadnak. Az alperes hivatkozott arra is, hogy a tényleges vételár nem 1 500 000 forint volt, hanem 3 575 000 forint, így ha a felpereseket az elővásárlási jog megilletné is, ezen a vételáron gyakorolhatják jogukat.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a perbeli garázsingatlanra 2005. június 13-án a felperesek és az alperes között jött létre adásvételi szerződés és intézkedett a felperesek tulajdonjogának földhivatali bejegyzése iránt. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította és a peres feleket a perköltség, illetve az eljárási illeték megfizetésére kötelezte.
Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint a felpereseket megillette a Ptk. 373. § (2) bekezdése alapján az elővásárlási jog, mert az ajánlat tartalmát magukévá tették és a jogukat határidőben, a tudomásszerzéstől számított rövid időn belül gyakorolták. A bíróság szerint a szerződés nem érvénytelen arra tekintettel, hogy a felek a tulajdoni hányad mértékében tévedtek. A szerződéses akarat egyértelműen a garázs tulajdonjogának átruházására irányult, a felek meghatározták annak térmértékét is a szerződésben. Az ingatlan-nyilvántartásban alapító okirat hiányában valóban egységesen 118/1906 tulajdoni hányad szerepelt az alperes nevén, de az külön feltüntetésre került, hogy a garázs u. U/4. szám alatt van. Az alperes és a vevő az elővásárlási jog gyakorlását tartalmazó közlést követően már joghatályosan nem bonthatta fel a szerződést. A bíróság az ingatlan szerződéskori tényleges forgalmi értékére vonatkozóan igazságügyi szakértői véleményt szerzett be, s ennek alapján azt állapította meg, hogy 2005. június 13-án a garázs értéke 1 600 000 forint volt, így a felek a szerződésben a tényleges forgalmi értéket rögzítették. A felpereseknek a használati díj, illetve kártérítés megfizetésére vonatkozó igényét elutasította.
Az alperes részéről benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet teljes egészében elutasította. A másodfokú bíróság álláspontja szerint megállapítható, hogy az alperes és a perben nem álló kívülálló személy az akkor még közös tulajdonban álló ingatlanra vonatkozóan a tulajdonostársak elővásárlási jogának megsértésével kötötte meg a szerződést. A felperesek a szerződés megkötését követően, annak hatályosulása után szereztek tudomást az értékesítésről, így a 2005. július 1. napján kelt nyilatkozatukban már nem gyakorolhatták az elővásárlási jogukat, hanem a hatályosult adásvételi szerződés velük szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérhették volna. Tartalmát tekintve a kereset ennek tekinthető.
Ugyanakkor a másodfokú bíróság álláspontja szerint az alperes és a kívülálló harmadik személy 2005. július 13-án az adásvételi szerződésüket még a felperesek kereseti kérelmének előterjesztése, 2007. április 19-e előtt felbontották, így a felperesek a szerződés hatálytalanságára már nem hivatkozhatnak, mert a szerződés a perindítás előtt megszűnt.
A másodfokú bíróság ítélete azt is tartalmazza, hogy elviekben a másodfokú bíróság egyetért azzal, hogy az elővásárlási jog gyakorlását követően már nem kerülhet sor az eredeti szerződő felek közötti szerződés megszüntetésére, a jelen ügyben azonban a felperesek a kifejtettek szerint nem éltek elővásárlási jogukkal a szerződés megszűnéséig, így nincs jelentősége annak, hogy az adásvételi szerződésben a garázs és a lakásingatlan tulajdoni hányada is szerepelt.
A másodfokú bíróság utalt arra is, hogy az alperes bizonyítottan magasabb vételárban állapodott meg a vevővel, mint amit a szerződés tartalmazott, erről a felperesek tudomást szereztek még a per megindulását megelőzően, de nem erre a vételárra tettek vételi ajánlatot. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, amikor a per során a megváltozott ingatlan-nyilvántartási adatok és tulajdoni arányok figyelembevételével állapította meg a szerződés létrejöttét. A felperesek ugyanis a per során nem módosították ebben a kérdésben a kereseti kérelmüket, holott tudomással bírtak arról, hogy időközben a társasházzá alakult ingatlanban a perbeli garázs külön helyrajzi számot kapott és egyébként is módosultak a tulajdoni arányok.
A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben az álláspontjuk szerint jogszabálysértő másodfokú ítélet hatályon kívül helyezését és a városi bíróság ítéletének megváltoztatását kérték azzal, hogy a bíróság az Sz. 151/A/22. hrsz. alatti ingatlan 1/2-1/2 tulajdoni hányadának javukra történő bejegyzése érdekében keresse meg a Körzeti Földhivatalt, egyebekben az elsőfokú ítéletet, mint érdemben helyes határozatot hagyja helyben.
A felperesek álláspontja szerint a másodfokú ítélet elsősorban azért jogszabálysértő, mert a bíróság a tényállást iratellenesen állapította meg, az ítélete okszerűtlen következtetéseket tartalmaz, és az arra alapított döntése megsértette a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglalt mérlegelési szabályt. A másodfokú ítélet tartalmával szemben a felperesek szerint az iratokból megállapítható, hogy az alperes a kívülálló vevő által adott vételi ajánlatot közölte a tulajdonostársakkal, ezzel függő jogi helyzet jött létre. Mivel a felperesek a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatukban az ajánlat tartalmát magukévá tették, ténylegesen elővásárlási jogukat gyakorolták, így a szerződés az alperes és a felperesek között jött létre. A másodfokú bíróság megsértette a Ptk. 145. § (2) bekezdésében és a 373. § (2) bekezdésében, valamint a 213. § (1) bekezdésében foglaltakat, amikor az elővásárlási jog gyakorlásának időpontját a keresetindítás időpontjához kötötte.
A felülvizsgálati kérelemben foglaltak szerint a másodfokú bíróság a bizonyítékokat felülmérlegelte abban a kérdésben is, hogy milyen valóságos vételárban állapodott meg az alperes a vevőjével, és a felperesek terhére írta, hogy a vételi ajánlatot nem e vételár elfogadása mellett tették meg a felperesek. A felperesek szerint a magasabb vételár kikötését kizárólag az alperesi érdekkörbe tartozó személyek állították, a szerződésben, valamint az ingatlanforgalmi szakértő szakvéleményében lényegesen alacsonyabb érték meghatározására került sor. Egyéb bizonyítékok híján a vételi ajánlat 3 575 000 forintban való meghatározása a másodfokú bíróság részéről a bizonyítékok kirívóan okszerűtlen és logikátlan mérlegelését jelentette. A másodfokú bíróság a felperesek terhére írta azt is, hogy nem a szerződésben szereplő, nyilvánvalóan tévesen rögzített tulajdoni hányadra vonatkozóan tettek elfogadó nyilatkozatot.
Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását és a felperesek perköltség viselésére kötelezését kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Megalapozottan utal a felülvizsgálati kérelem arra, hogy a másodfokú ítéletben foglaltakkal szemben a felperesek a 2005. július 1. napján kelt nyilatkozatukban elővásárlási jogukat gyakorolták. Az elővásárlással kapcsolatos ügyekben jellemző az, hogy az elővásárlásra jogosult személy a kívülállóval kötött és már létrejött szerződéssel szemben nyilatkozik arról, hogy elővásárlási jogát gyakorolni kívánja. A bírói gyakorlat ezeket a nyilatkozatokat tartalmuknak megfelelően értékeli, úgy tekinti, hogy ennek alapján az elővásárlásra jogosult értelemszerűen a szerződés vele szemben való hatálytalanságára is hivatkozik.
A felperesek álláspontja abban a kérdésben is jogszerű, hogy 2005. július 1. napját követően az alperes és a kívülálló vevő az elővásárlásra vonatkozó szabályok és a bírói gyakorlat alapján már nem bonthatta volna fel a közöttük létrejött szerződést.
Az említett rendelkezések azonban a konkrét ügyben a Legfelsőbb Bíróság szerint mégsem irányadók.
Az alperes a védekezésében a per során mindvégig hivatkozott arra, hogy a létrejött szerződésben foglaltakra vonatkozóan valójában nem volt egyik félnek sem szerződéskötési szándéka, akarata. Az ügy elbírálása során nem lehet figyelmen kívül hagyni azt, hogy az az ingatlan, amelyben a perbeli garázs található a szerződéskötés időpontjában még nem minősült társasháznak, a tulajdonostársak építőközössége állott fenn. A Ptk. 578/B. §-ának (1) bekezdése szerint az építőközösségi szerződés alapján a felek az épület felépítése érdekében az ehhez szükséges vagyoni hozzájárulást közös rendelkezésre bocsátják. Az 578/A. §-a értelmében az építőközösség akkor szűnik meg, ha az építés befejeződött és a tagok a tulajdoni viszonyaikat társasházi tulajdon létesítésével, lakásfenntartó szövetkezet alapításával, vagy más módon rendezték, vagy a megszüntetését a tagok közösen elhatározták. Figyelemmel arra, hogy egyik említett eset sem valósult meg a szerződéskötés időpontjáig, az építőközösség tagjai között közös tulajdon állott fenn, amelyben az alperes tulajdoni része 118/1906 hányadban volt meghatározva, és ebben egységesen szerepelt a lakás és a garázs is.
A Ptk. 139. § (1) bekezdése szerint a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A Ptk. 141. §-a értelmében a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások is. A Ptk. 144. §-ának b) pontja alapján a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához.
A fenti rendelkezésekből egyértelműen kitűnik, hogy az alperes a szerződéskötés időpontjában a garázs tulajdonjogát önállóan nem ruházhatta át figyelemmel arra, hogy a garázs nem minősült önálló ingatlannak. Az alperes a részére biztosított 118/1906 tulajdoni hányadból meghatározott tulajdoni hányadot átruházhatott volna, ez azonban azt jelentette volna, hogy a vevő a tulajdonostársa lesz mind a garázs, mind a lakástulajdont illetően függetlenül attól, hogy a használat kérdésében esetleg úgy állapodtak volna meg, hogy a vevő kizárólag a garázst használhatja.
A Ptk. 205. § (1) bekezdése szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A kifejtettek alapján egyértelmű, hogy sem a vevőnek, sem az alperesnek nem volt olyan átruházási szándéka, amely alapján a vevő a lakásra vonatkozóan is tulajdonjogot szerez és ezzel az alperessel közös tulajdonjoga keletkezik. Így az alperes és a vevője között az adásvételi szerződés szerződési akarat hiányában nem jött létre. Nincs tehát olyan érvényes adásvételi szerződés, amelyre vonatkozóan a felperesek az elővásárlási jogukat gyakorolhatták volna. Erre tekintettel a felülvizsgálati kérelem többi részével a Legfelsőbb Bíróságnak nem kellett foglalkoznia. Így nincs jelentősége annak, hogy az alperes és a vevő ténylegesen milyen összegű vételárban állapodtak meg.
A másodfokú bíróság ítélete tehát a rendelkezését illetően nem jogszabálysértő.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet eltérő indokolással, a Pp. 275. § (3) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.