BH 2018.11.322 Az ingatlanügyi hatóságnak a tulajdonjog­bejegyzési eljárásban a földforgalmi törvény hatálya alá tartozó földek esetén azt kell vizsgálnia, hogy az Inytv.vhr. 75. § (5) bekezdésében foglalt iratok, nyilatkozatok csatolásra kerültek-e [109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv.vhr.) 75. § (1) bek., (3) bek., (5) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Alperesi beavatkozó mint vevő 2016. június 16-án adásvételi szerződést kötött a magyar állam képviseletében eljárt és tulajdonosi jogokat gyakorló Nemzeti Földalapkezelő Szervezettel (továbbiakban: NFA) a 62,5395 ha területű ingatlanra. A szerződésben nyilatkozott, hogy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban Fftv.) 18. § (1) bekezdés e) pontja alapján elővásárlási joga van.

[2] Ezt követően az alperesi beavatkozó 2016. november 28-án kelt kérelmében az elsőfokú ingatlanügyi hatóságtól kérte tulajdonjogának bejegyzését fenti ingatlanra, csatolva a vele kötött adásvételi szerződést, az illetékes önkormányzat által kiállított jegyzői iratjegyzéket, a felperes - Fftv. 18. § (2) bekezdés a) pontjában és (4) bekezdés a) pontjában foglalt elővásárlási joga megjelölésével benyújtott - elfogadó jognyilatkozatát és annak mellékleteit, továbbá a későbbiekben az eladó részére kiállított bejegyzési engedély nyilatkozatát.

[3] Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság ezen dokumentumok alapján határozatával alperesi beavatkozó tulajdonjogát az ingatlanra bejegyezte.

[4] A határozattal szemben felperes terjesztett elő fellebbezést, arra hivatkozással, hogy elővásárlási joga egyértelműen megelőzi az alperesi beavatkozó elővásárlási jogát, így a szerződés érvényesen közte és a magyar állam között jött létre.

[5] Az alperes 2017. április 19-én kelt határozatával az elsőfokú határozatot - az indokolás kiegészítése mellett - helybenhagyta. Kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartás végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (továbbiakban: Inytv.vhr.) 75. § (5) bekezdésében meghatározott okiratok maradéktalanul benyújtásra kerültek, ekként a tulajdonjog a vevő javára bejegyezhető volt. Az ingatlanügyi hatóság eljárása során a jogügylet harmadik személyekkel - így az elővásárlásra jogosulttal - szembeni esetleges hatálytalanságát hatáskör hiányában nem vizsgálhatta.

A kereseti kérelem

[6] A felperes a fellebbezésében foglaltakat megismételve anyagi jogi és eljárásjogi jogszabálysértésre hivatkozással keresettel támadta az alperesi határozatot, kérve elsődlegesen annak megváltoztatását, az alperesi beavatkozó tulajdonjog bejegyzési kérelmének elutasítását, másodlagosan az alperes határozatának hatályon kívül helyezését új eljárásra kötelezés mellett.

Az elsőfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével alperes határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. A bíróság arra a jogi álláspontra helyezkedett, hogy az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése alapján a tulajdonjog bejegyzéshez csatolni szükséges az elővásárlási jog jogosultjának akkénti nyilatkozatát, hogy elővásárlási jogával élni nem kíván. Perbeli esetben ez a feltétel nem teljesült, hiszen a jogosult éppen arról nyilatkozott, hogy élni kíván elővásárlási jogával.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[8] A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, kérve az ítélet megváltoztatását és az első- és másodfokú határozatok helybenhagyását.

[9] Érvelése szerint az elsőfokú bíróság téves jogértelmezéssel téves következtetésre jutott az Inytv.vhr. 75. §-a kapcsán. A hivatkozott jogszabály ugyanis nem tartalmaz olyan kitételt, hogy kizárólag az elfogadó jognyilatkozatot benyújtó személy lemondó nyilatkozatának benyújtása esetén lenne teljesíthető a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme. Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése kapcsán arra is rámutatott, hogy felperesnek nincs bejegyzett elővásárlási joga, illetve az az eset sem megállapítható, hogy a nyilvántartás adataiból kitűnően felperesnek jogszabályon alapuló elővásárlási joga állt fenn.

[10] Az felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta.

A Kúria döntése és jogi indokai

[11] Az alperes felülvizsgálati kérelme alapos.

[12] A tulajdonjog bejegyzési kérelem előterjesztésekor hatályos Inytv.vhr. 75. § (5) bekezdése azzal egészítette ki a korábbi jogszabályi rendelkezéseket, hogy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerint földnek minősülő ingatlanok esetében az (1)-(3) bekezdésben foglalt iratok, illetve nyilatkozatok helyett a szerződésnek az elővásárlásra jogosultakkal hirdetményi úton történő közlést igazoló, az eladó részére a jegyző által - az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adásvételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló kormányrendelet szerint - megküldött jognyilatkozatokat és iratjegyzéket kell csatolni.

[13] Az elsőfokú ítéletben foglalt indokolással szemben hangsúlyozza a Kúria, a jogszabály nemcsak az iratok, hanem a nyilatkozatok benyújtása kapcsán is eltérő rendelkezéseket ír elő.

[14] Az azóta bekövetkezett jogszabályváltozás pedig már külön kezeli azt az esetet, amikor a szerzés a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött attól, amikor az jóváhagyásához nem kötött.

[15] Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése értelmezése kapcsán kialakult egységes kúriai gyakorlat értelmében a tulajdonjog bejegyzése iránti eljárásban a hatóságnak kizárólag arra van lehetősége, hogy a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyében szereplő vevő tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv.vhr. 75. §-ában foglaltaknak, mely szerint csatolnia kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni.

[16] Az elővásárlási jog az eladó szerződési szabadságának korlátozása, mely csak akkor érvényesülhet, ha egyértelműen megállapítható, hogy gyakorlása jogszerűen történt. Erre pedig csak a polgári peres eljárás adhat megalapozott választ. A jogilag védett érdekének a sérelme esetén az elővásárlásra jogosultnak kell a bírósághoz fordulnia és kérnie a törvényes helyzet helyreállítását, vagyis a polgári bíróságra tartozik - kontradiktórius eljárás keretében - annak eldöntése, hogy az elővásárlási jog fennáll-e, az a jogosultat illeti-e meg és jogszerűen gyakorolta-e e jogát. Ezeknek a kérdéseknek az elbírálása a földhivatal hatáskörét meghaladja Megjegyzendő, az esetek többségében annak a lehetősége sem áll fenn, hogy az elővásárlásra jogosult a földhivatali eljárásban okiratokkal igazolja az elővásárlási jog fennállását, e jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását. (3/2007. KPJE határozat).

[17] Tény, hogy a földforgalmi törvény hatálybalépését követő Inytv.vhr. módosítását megelőzően az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése értelmezése mentén kikristályosodott gyakorlat az volt, hogy az elővásárlási jog jogosultja kifejezett és konkrét nyilatkozta hiányában a tulajdon átszállása az ingatlan-nyilván­tartásban nem átvezethető (BH 2009.257.), illetve amennyiben az elővásárlási jog jogosultja úgy nyilatkozik, hogy az elővásárlási joggal élni kíván, a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet el kellett utasítani (KGD 2014.217.). Ezen döntések jogi indoka is az volt, hogy a hatóságnak elsődlegesen azt kell vizsgálnia, teljesült-e az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdésében foglalt azon feltétel, miszerint a felperes csatolt-e olyan nyilatkozatot, amely igazolja, hogy az elővásárlásra jogosult ezen jogával nem kíván élni. Ha az elővásárlásra jogosult élt ezen jogával, akkor ilyen nyilatkozat egyértelműen nem kerülhetett csatolásra, ezért a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem elutasításának van helye.