A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20106/2014/8. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 3. §] Bírók: Baloginé dr. Faiszt Judit, Nyírőné dr. Kiss Ildikó, Pusztai Anita

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék P.26050/2010/28., Győri Törvényszék P.20184/2012/52., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.20106/2014/8.*, Győri Ítélőtábla Pf.20106/2014/1., Kúria Pfv.21860/2014/3., Kúria Pfv.21157/2015/3.

***********

F. Ítélőtábla

17.Pf.20.106/2014/8.

A F. Ítélőtábla a Gál és Kevei Ügyvédi Iroda (fél címe 2, ügyintéző: dr. Kevei Mónika pártfogó ügyvéd) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek, a HGBV - Szabó Ügyvédi Iroda (1056 Budapest, Duna utca 1. I/1.a., ügyintéző: dr. Hornyák Gábor ügyvéd) által képviselt I. rendű alperes neve (I.rendű alperes címe) I. rendű, a II. rendű alperes neve (II.rendű alperes címe) II. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a F. Törvényszék 2013. október 15. napján meghozott 68.P.26.050/2010/28. számú ítélete ellen a felperes részéről 29. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés, annak 31. sorszámú, és Pf/4. sorszámú kiegészítése folytán meghozta a következő

ítéletet:

A F. Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek együttesen 15 napon belül 381.000 (Háromszáznyolcvanegyezer) forint másodfokú perköltséget.

A teljes mértékben pervesztes felperest képviselő pártfogó ügyvéd díját és a le nem rótt 2.500.000 (Kétmillió-ötszázezer) forint fellebbezési illetéket az állam viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A II. rendű alperes a tulajdonában álló B. város K. utca 73. szám alatti 22 m2 alapterületű földszinti üzlethelyiségre (továbbiakban: üzlethelyiség) 2009. május 25-én bérleti szerződést kötött a perben nem álló L. Bt. (továbbiakban: Bt.) bérlővel, melynek képviseletében M.H. járt el. A szerződés rögzítette, hogy a bérlő a bérleti jog ellenértékeként megfizetett a bérbeadónak 1.320.000 forint + áfa összeget a szerződés aláírását megelőzően. A bérlő 2009. június 1. napjától kezdődően határozatlan ideig jogosult az üzlethelyiséget Fornetti, cukrászda céljára hasznosítani havi 38.084 forint/hó + áfa bérleti díj ellenében. A bérlő kötelezettséget vállalt arra, hogy a bérleményt felújítja és rendeltetésszerű használatra alkalmassá teszi, továbbá a bérleti jogviszony teljes időtartama alatt saját költségen gondoskodik a bérlemény burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. A szerződő felek a bérlő ezen kötelezettségét a bérleti díj megállapításánál csökkentő tényezőként figyelembe vették. A bérleti jogviszony bármely okból történő megszűnése, megszüntetése esetére kikötötték, hogy a bérleményben végzett felújítási, átalakítási munkálatok és a jogszabályokban meghatározott, a bérlőt terhelő munkálatok értékét a bérbeadó nem téríti meg, a bérlő részére, és másik bérleményt biztosítani vagy pénzbeli terítést fizetni sem köteles.

2009. június 25-től a Bt. képviseltre jogosult beltagja a felperes lett. A II. rendű alperes a 2009. július 25-én hozott határozatával engedélyezte, hogy a Bt. az üzlethelyiségben vegyeskereskedés tevékenységet folytasson. A bérleti jogviszonyban bekövetkezett változásokra tekintettel a bérbeadó, továbbá a bérlő képviseletében eljáró I. rendű alperes és a felperes a 2009. október 12. napján kötött szerződéssel módosították a 2009. május 25-én létrejött bérleti szerződést. Ebben rögzítették, hogy az üzlethelyiség birtokba adása a bérleti jogviszony kezdetekor megtörtént, a bérlet 2009. június 1-től kezdődő határozatlan időtartamú, a havi bérleti díj összege 32.230 forint + áfa. A bérlemény kizárólag élelmiszer jellegű vegyeskereskedés céljára használható, egyéb célú használata, hasznosítása a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásához kötött. Meghaladóan a szerződés további tartalma a 2009. október 12. napján kötött szerződéssel egyező.

A II. rendű alperes a 2009. november 18-án hozott határozatával döntött a 2009. június 1-től - augusztus 31-ig terjedő időre járó három havi bérleti díj elengedéséről. A Bt. 2009. november 30-án, 2009. december 31. napjára a bérleti szerződést felmondta, majd a 2010. január 7-én az üzlethelyiséget visszaadta a bérbeadó részére.

A Bt. képviseletre jogosult beltagja 2010. március 29. napjától a perben nem álló P.Gy..

A felperes többször módosított végleges keresetében kérte annak megállapítását, hogy a bérleti szerződés és annak módosítása jóerkölcsbe ütközik, ezért a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) 200. § (2) bekezdése szerint semmis. Az eredeti állapot helyreállítása keretében a bíróság kötelezze a II. rendű alperest a bérleti jog ellenértékeként kifizetett 1.584.000 forint és ennek 2010. január 1-től járó késedelmi kamata megfizetésére.

Kérte az alperesek egyetemleges kötelezését szerződésszegő, továbbá a Ptk. 4. §-ába ütköző magatartása okán a Ptk. 318. §-a, a Ptk. 339. §-a és a 6. §-a alapján 36.497.362 forint vagyoni kár és 21.000.000 forint nem vagyoni kár és ezek kamatai megtérítésére.

A követelt vagyoni kárból 1.584.000 forint a bérleti jog ellenértéke, 48.000 forint a szerződéskötés előtt kifizetett értékbecslési díj, 602.412 forint a számlákkal igazolt és 1.859.590 forint a számlákkal alá nem támasztható, de ténylegesen a bérlemény felújítására fordított költsége, 1.512.000 forint az üzlet későbbi megnyitása miatt elmaradt haszna. További 12.000.000 forinttal amiatt károsodott, hogy a bérleti jog ellenértékének megfizetése érdekében a 20.000.000 forint értékű budai ingatlanát 8.000.000 forintért értékesítette. A 18.900.000 forint kárigényét pedig arra alapította, hogy a bérleti jog ellenértékéből új vállalkozás beindítását, egy söröző megnyitását tervezte, az ebből származó nyereségétől azonban elesett.

Amennyiben a bíróság ezen kereseti kérelmeit megalapozatlannak találná, úgy a Ptk. 361. §-a alapján kérte a II. rendű alperes kötelezését 2.453.362 forint (602.412 forint + 1.859.590 forint) felújítási költség és ennek 2010. január 1-től járó kamata megfizetésére.

A felperes hivatkozása szerint a bérleti szerződés érvénytelensége iránti kereseti kérelmét engedményezés alapján, a meghaladó követelését a személyéhez kötődő kártérítési igényként érvényesíti.

Állította, hogy a bérbeadó a bérleti szerződés aláírása és tartalmának ismerete nélkül előre követelte a bérleti jog ellenértékét. A szerződés megkötése után vált számára ismertté, hogy a II. rendű alperesnek az ELMŰ Rt.-vel és a gázszolgáltatóval szemben díjtartozása áll fenn. Az elektromos áram hiányában csak több hónapos késedelemmel kezdte meg az üzlethelyiség felújítását. A II. rendű alperes mulasztása miatt az üzlet megnyitása is késett, a vendégkör emiatt neheztelt, a vásárlók bizalmatlanok lettek, az üzlet nem hozta az elvárt bevételt. A kialakult helyzet miatt a felperes anyagilag teljesen ellehetetlenült, a bérleti jogviszony megszüntetésére kényszerült. A II. rendű alperes megtagadta a bérleti díj ellenérték és a felújítási költség visszafizetését. Elektromos energia és a gázszolgáltatás hiányában a felperes 72 napi jövedelemtől elesett. Egészségi állapota megromlott, az alperesek eljárásával okozati összefüggésben életkörülményei elnehezültek. Kilátástalan élethelyzete miatt kialakult krónikus idegrendszeri károsodása, pszichiátriai betegsége indokolja az alperesek kötelezését a nemvagyoni kára megtérítésére.