EH 2008.1861 A forgalomképtelen ingatlan felszínén, felszíne alatti vagy feletti részén emelt épület tulajdonjogát kizárólag a földtulajdonos szerezheti meg; következésképpen forgalomképtelen ingatlan esetén osztott tulajdon keletkezése kizárt [Ptk. 97. §; 1990. évi LXV. tv. 78. §, 79. §].
A perbeli ingatlan a felperes önkormányzat nyilvántartott törzsvagyona, közterület.
A felperes 2006. január 19. napján megállapodást kötött az alperessel arról, hogy az alperes saját forrásaiból "üzleti alapon működő", nyilvános parkolást biztosító, többszintes mélygarázst épít a felperes említett ingatlana alatt, a felszínét pedig sétálótérré alakítja. A szerződő felek megállapodásukban - továbbiak mellett - kinyilvánították azt a céljukat, hogy "kiküszöböljék" a ráépítés Ptk.-ban meghatározott jogkövetkezményeit: a felperes kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlant megosztatja, a kialakuló 1. hrsz.-ú ingatlan alatt lehetővé teszi a mélygarázs megépítését, és ennek céljából földhasználati jogot biztosít az alperes számára a 1. hrsz.-ú ingatlanra valamint a 2. hrsz. ingatlan 50 m2 területrészére. A megállapodás szerint a használatbavétel engedélyezését követően a szerződő felek között nem keletkezik közös tulajdon, hanem az alépítmény önálló helyrajzi számot kap és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésével az alperes tulajdonába kerül.
A megállapodás megkötését követően megtörtént az ingatlan megosztása, a földhivatal pedig bejegyezte a földhasználati jogot az alperes javára az ingatlan-nyilvántartásba. Az alperes 2006. április 24-én építési engedélyt kapott a mélygarázs építésére és 2006 őszén megkezdte a munkákat, amelyek a befejezéshez közelegnek.
A felperes - kiegészített - keresetében annak megállapítását kérte, hogy a 2006. január 19. napján megkötött megállapodás semmis. Álláspontja szerint a Ptk. 97. § (2) bekezdésének megfelelő, így osztott tulajdont keletkeztető megállapodás elsődlegesen jogszabályba - mégpedig a Ptk. 114. § (1) bekezdésébe, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 79. § (1) bekezdésébe, valamint a felperes 8/1997. (III. 25.) ÖK rendeletének 9. § (1) bekezdésébe - ütközik, mert a polgármester forgalomképtelen törzsvagyonról rendelkezett. Kihangsúlyozta, hogy az osztott tulajdon vonzataként az alperes a Ptk. 97. § (3) bekezdésének megfelelően elővásárlási jogosultsághoz jutna a felperes törzsvagyonához tartozó ingatlanon; mindemellett a képviselő-testület nem jogosította fel a polgármestert a perbeli szerződés megkötésére, és nem hagyta jóvá a megállapodást. Semmisségi okként másodlagosan arra hivatkozott, hogy a megállapodás a Ptk. 173. § (2) bekezdésének megkerülésére irányul, harmadsorban pedig lehetetlen szolgáltatásra, hiszen az említett jogszabályokban tiltott osztott tulajdont keletkeztet. A semmisség következményeként az eredeti állapot helyreállítását - ennek körében a bejegyzett földhasználati jog törlését - kérte. Mindezek eredménytelenségének esetén a használat jogának ingyenes átengedése miatt feltűnő aránytalanság címén is támadta a szerződést. Kereset-kiegészítésében annak megállapítását igényelte, hogy a Ptk. 137. § (1) bekezdése alapján a földterület tulajdonosaként megszerezte az építmény tulajdonjogát; annak előadásával, hogy ebben az esetben hajlandó a gazdagodása megtérítésére.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására és költségeinek megtérítésére irányult. Álláspontja szerint a forgalomképtelenség a dolog elidegenítését és terhelését zárja ki, azonban a perbeli ingatlanok nem kerültek elidegenítésre és a földhasználati jog sem csorbítja a felperes jogait, aki a mélygarázs építésével közhasznú feladatának tesz eleget. Előadása szerint nem vezette a jogszabályok megkerülésének szándéka, és a szerződés nem irányult lehetetlen szolgáltatásra sem, hiszen a törzsvagyon forgalomképtelensége nem zárja ki a földhasználati jog alapítását, az ingatlanok elidegenítésről pedig szó sincs. A feltűnő értékaránytalansággal kapcsolatos megtámadás elkésett, és egyébként sem alapos, mert csupán a térfelszín parkosításának és rendezésének költsége meghaladja a nettó 100 millió forintot. Kihangsúlyozta, hogy az eredeti állapot helyreállítása célszerűtlen lenne, s a beruházás megvalósulása miatt már nem lehetséges.
A beavatkozó az alperest támogatta, így a kereset elutasítását kérte. Azzal érvelt, hogy az építési szabályok nem tiltják a közterület alatt építmény elhelyezését, amely a közterületre nyíló pincékre irányadó szabályok szerint egyéb önálló ingatlanként jön létre, függetlenül a közterület tulajdonosának a hozzájárulásától, a tulajdonos csupán az építő személyét választhatja meg. A felszín alatti építkezés nem érintette a felszín tulajdonjogát, használhatóságát; a földhasználati jog pedig az építkezés célját szolgálta, ez a jog az építmény felépítéséhez kapcsolódva, törvény erejénél fogva jött létre. A felperes kölcsönös szolgáltatások hiányában nem hivatkozhat azok feltűnő aránytalanságára.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a 2006. január 19. napján létrejött megállapodás földhasználati jog alapításáról szóló rendelkezése érvénytelen, intézkedett e jog törléséről, az alperest mindezek tűrésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
A másodfokon eljárt ítélőtábla az ítéletet helybenhagyta. A kereset elutasításával kapcsolatban döntését azzal indokolta, hogy a felek megállapodása - annak tartalma alapján - a Ptk. 97. § (2) bekezdésének felel meg, a törzsvagyon körébe tartozó, tehát forgalomképtelen ingatlanokra vonatkozik, azonban forgalomképtelen dolgokon is megszerezhetők olyan jogok, amelyek megszerzését jogszabály nem tiltja kifejezetten. Az adott esetben a támadott megállapodás nem okoz "meg nem engedhető" változást a közterület jogi helyzetében és rendeltetésében: nem jelent elidegenítést és "nem is valamiféle létező tulajdonjog száll át az építkezőre", hiszen az alperes tehermentesen, tehát "eredeti" módon szerzi meg az önálló ingatlanként bejegyezett építmény tulajdonjogát; mindezek miatt a megállapodás nem ütközik jogszabályba.
A jogerős ítélet keresetét elutasító rendelkezése ellen - e vonatkozásban mindkét fokon eljárt bíróság ítéletének hatályon kívül helyezése, elsősorban keresetének helyt adó határozat meghozatala, másodsorban az ítélőtábla új eljárásra utasítása, mindkét esetben költségeinek megtérítése végett - a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Okfejtése szerint az ítélőtábla határozata megalapozatlan és jogszabálysértő. A jogerős ítélet nem tartalmaz indokokat az elsődleges kereset jogalapjaként megjelölt Ptk. 114. § (1) bekezdésével kapcsolatban és téves az ítélőtábla utalása az "eredeti" szerzésmódra: amennyiben a felek megállapodása érvényes lenne, az alperes kötelmi jogcímen, származékos szerzésmóddal szerezné meg az építmény tulajdonjogát. Álláspontja szerint a forgalomképtelenség a rendelkezési jog valamennyi részjogosítványának együttes tilalmát jelenti (míg az elidegenítési tilalom kizárólag az átruházás kizárása). Kihangsúlyozta a felperes: a perbeli ingatlanok forgalomképtelenek, ezért a Ptk. 97. § (2) bekezdésének megfelelő osztott tulajdoni megállapodás megkötését megengedő rendelkezés hiányában a felek megállapodása a Ptk. 114. § (1) bekezdésébe ütközik, ezáltal semmis. Megalapozatlan az ítélőtábla indokolása arról, hogy a "közcél" érvényessé tenné a forgalomképtelen dologgal történt rendelkezést. A forgalomképtelenség az önkormányzati törzsvagyon védelmét szolgálja; amennyiben a jogalkotó szándéka az lesz, hogy forgalomképtelen tereken és parkokban magántulajdonú épületek létesüljenek, jogszabályalkotással lehetővé fogja tenni. Fenntartotta a másodlagos kereseti kérelmét is és sérelmezte, hogy erről a perben eljárt bíróságok nem döntöttek, és döntésük mellőzését sem indokolták. Megismételte, hogy az alperes gazdagodásának megtérítését vállalja.
Az alperes és a beavatkozó felülvizsgálati ellenkérelme a támadott rendelkezés hatályban tartására és költségeinek megtérítésére irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Helyesen, és a felülvizsgálati eljárásban a felek által sem vitatottan állapította meg az ítélőtábla, hogy a felek a forgalomképtelen önkormányzati törzsvagyonba tartozó ingatlanokra osztott tulajdon létrehozására irányuló megállapodást kötöttek, az erre alapított jogi álláspontja azonban téves.
Földtulajon esetében a tulajdonjog kiterjed a föld felszínére, a föld mélyére és a felszín feletti térre is. A földfelszín feletti rész tulajdonjogának - egyebek között - a Ptk. 172. § d) pontja határt szab azáltal, hogy a rendelkezés értelmében az ország területe feletti légtér az állam kizárólagos tulajdona. Az ingatlan földfelszín alatti részére fennálló tulajdonjogot - más rendelkezések mellett - a Ptk. 172. § a) és b) pontjai korlátozzák, amelyeknek megfelelően a föld méhének kincsei, a felszín alatti vizek és azok természetes víztartó képződményei a földtulajdonos személyére tekintet nélkül az állam tulajdonát képezik.
A földön létesített épület alkotórészi kapcsolatának megfelelően rendelkezik úgy a Ptk. 97. § (1) bekezdése, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. A Ptk. 686. §-a a törvény épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is alkalmazni rendeli.
A tulajdonost tulajdonjoga alapján megilleti a dolog birtoklásának joga és a birtokvédelem (Ptk. 98. §), a használat és a hasznok szedésének joga (Ptk. 99. §), valamint a dologgal való rendelkezés joga (Ptk. 112. §). Rendelkezési joga kiterjed arra, hogy a dologra nézve jogviszonyokat létesítsen és szüntessen meg; ennek körében - továbbiak mellett - átengedje a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát, a dolgot biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje, tulajdonjogát átruházza, illetve - szűkebb értelemben vett - osztott tulajdont hozzon létre.
A tulajdonjogból eredő részjogosítványok gyakorlása azonban nem minden esetben korlátlan. Az olyan dolgok, amelyek közvetve vagy közvetlenül társadalmi célokat szolgálnak, vagy bárki számára hozzáférhetőek, köztulajdonban állnak; ezeknek a dolgoknak rendszerint az állam illetőleg az önkormányzatok a tulajdonosai. Közcélhoz kötöttségük folytán felettük a magánjogi értelemben vett rendelkezési jog többé-kevésbé korlátozott. A köztulajdonhoz tartozó dolgok elkülönült csoportját alkotják a kizárólag állami tulajdonban lévő, valamint az önkormányzatok törzsvagyonába tartozó dolgok, melyekre a törvény az általánostól eltérő, sajátos szabályok alkalmazását rendeli.
A Ptk. 173. § (1) bekezdésének a) és b) pontjai szerint forgalomképtelenek a kizárólag állami tulajdonban álló dolgok valamint a törvényben meghatározott más dolgok; a forgalomképtelen dolgok elidegenítése a Ptk. 173. § (2) bekezdésének megfelelően: semmis. Az Ötv. 78. § (2) bekezdésének megfelelően az önkormányzati vagyon külön része a törzsvagyon, amelyet a többi vagyontárgytól elkülönítve kell nyilvántartani. Az Ötv. 79. § (2) bekezdésének a) pontja értelmében a törzsvagyon körébe tartozó tulajdon tárgyai közül forgalomképtelenek a helyi közutak és műtárgyaik, a terek, parkok - a 68/D. §-ába foglalt, a fővárosi és a kerületi önkormányzatok viszonylatában érvényesülő kivétellel - és minden más ingatlan és ingó dolog, amelyet törvény vagy a helyi önkormányzat forgalomképtelennek nyilvánít. A felperes 8/1997. (III. 25.) önkormányzati rendelete 3. § (1) bekezdésének b) pontja szerint a terek és parkok - az Ötv. idézett rendelkezésével összhangban - forgalomképtelen törzsvagyontárgyak.
A közjavak védelme az indoka annak, hogy az Ötv. az önkormányzati vagyonon belül megkülönbözteti a törzsvagyont, és a törzsvagyonnal kapcsolatban külön szabályokat ír elő: a helyi közutakat és műtárgyaikat, a tereket és a parkokat - hasonlóan az állami tulajdon kizárólagos tárgyaihoz - forgalomképtelenné nyilvánítja, s ez által a tulajdonjoghoz kapcsolódó magánjogi részjogosítványok szabad gyakorlását a törvény jelentősen korlátozza.
A forgalomképtelenség egyrészt azt jelenti, hogy az ilyen dolgokra nézve tulajdonosváltozás még eredeti szerzésmóddal sem jöhet létre, másrészt magában foglalja a tulajdonos rendelkezési jogának jelentős szűkítését, amely a dolog elidegenítése mellett kizárja annak megterhelését is.
A már említett Ptk. 97. § (1) bekezdésében meghatározott főszabály alól a Ptk. 97. § (2) bekezdése kivételt enged: az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal írásban kötött megállapodás így rendelkezik (szűkebb értelemben vett osztott tulajdon). A Ptk. 97. § (2) bekezdésének megfelelő, osztott tulajdont eredményező megállapodás esetében az épület önálló ingatlanként az építkező tulajdonába kerül, a Ptk. 155. §-a alapján pedig a földrészletre használati jogot szerez.
A földtulajdonos és az építkező által kötött ilyen megállapodás tartalmát tekintve nem más, mint elidegenítés, mert az épület tulajdonjoga - a föld alkotórészeként - a Ptk. 97. § (1) bekezdése alapján egyébként a földtulajdonost illetné.
A forgalomképtelen ingatlan felszínén, felszíne alatti vagy feletti részén emelt épület tulajdonjogát - mivel az e csoportba tartozó dolgok a törvényi tilalom folytán nem kerülhetnek más személy tulajdonába - az alkotórészre vonatkozó szabályok szerint a Ptk. 97. § (1) bekezdése alapján kizárólag a földtulajdonos szerezheti meg. A közvagyon védelmét biztosító forgalomképtelenség következtében tehát az önkormányzat törzsvagyonába tartozó ingatlan alkotórésze - az ingatlan egységét megbontva - nem válhat ki az önkormányzat tulajdonából. Forgalomképtelen ingatlan esetében tehát a szűkebb értelemben vett osztott tulajdon keletkezése kizárt.
Tekintettel arra, hogy a felek megállapodása osztott tulajdon létrehozására irányult, alapos az elsődleges kereset: a megállapodás a már idézett, a helyi önkormányzatok törzsvagyonának forgalomképességét kizáró jogszabályokba ütközik és ezért a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis.
A felülvizsgálati kérelem folytán az elsődleges kereset alaposnak bizonyult, ezért a Legfelsőbb Bíróságnak szükségtelen kitérnie a további, eshetőlegesen előterjesztett (tehát a megelőző kereseti kérelem alapossága folytán tárgytalanná váló) kereseti kérelmekkel kapcsolatos indokokra.
A felperes felülvizsgálati kérelmében már nem igényelte az eredeti állapot helyreállítását, így a felek közti elszámolás - a jelen perben előterjesztett viszontkereset hiányában - külön perben lehetséges.