BH 2009.12.365 A Ptk. 4. §-ában megfogalmazott alapelvek megsértése nem ad alapot a felszámolási eljárás során megkötött adásvételi szerződés semmisségének a megállapítására. A felszámoló az ingatlan értékesítése során tanúsított felróható magatartásáért a polgári jogi felelősség általános szabályai szerint tartozik helytállni [Ptk. 4. §, 200. §, 339. §; 1991. évi XLIX. tv. 54. §].

A jogerős ítéletben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás szerint a 121320/11. hrsz-ú, 11374 m2 nagyságú beépítetlen ingatlan az F. Kft. tulajdonában állt, majd az ingatlan tulajdonjogát 2000. december 21-én a felperes Kft. szerezte meg, vagyonbevitel címén. A felperes az ingatlan tulajdonjogát 2003. december 1-jén létrejött adásvételi szerződés alapján átruházta a jelen per I. r. alperesére, a K. Kft.-re. Az adásvételi szerződésben a felek az ingatlan forgalmi értékét - az apportálási értékkel egyezően - 142 325 000 Ft összegben határozták meg. Az ingatlant 2003. szeptember 11-étől kezdődően az F. E. Kft. javára 8 500 000 Ft és járulékai erejéig jelzálogjog terhelte, s ugyanezen összeg erejéig a II. r. alperes jogosult javára 2005. október 21-étől zárlatot jegyeztek be az ingatlanra. Ezen felül az adóhatóság javára 2004. február 16-ától végrehajtási jogot jegyeztek be az ingatlanra 89 191 449 Ft és járulékai erejéig.

Az I. r. alperessel szemben felszámolási eljárás indult 2005. szeptember 10-ei kezdő időponttal, melynek során hét hitelező által határidőben bejelentett és a felszámoló által nyilvántartásba vett hitelezői igények összege 89 369 045 Ft. A felperes határidőben bejelentett és a felszámoló által nyilvántartásba vett igénye "d" kielégítési kategóriában 34 427 188 Ft, míg "f" kielégítési kategóriában 100 000 Ft.

A perbeli ingatlan tulajdoni lapjának harmadik részére 2006. március 29-ei hatállyal feljegyzésre került a felszámolási eljárás megindítása, s ettől az időponttól kezdődő hatállyal a jelzálogjogot, zárlatot, valamint végrehajtási jogot törölték.

A felszámoló a fent részletezett ingatlan felszámolási eljárásban történő értékesítése érdekében 2006 márciusában "döntést előkészítő szakvéleményt" szerzett be, melyben a szakértő "a legkisebb kikiáltási ár" összegét bruttó 80 000 000 Ft-ban javasolta megállapítani. A felszámoló a Cégközlönyben közzétette az árverési hirdetményt, melyben kikiáltási árként 79 000 000 Ft-ot jelölt meg (ez tartalmazta a 20%-os általános forgalmi adót is). Az árverés megkezdésekor kötelezően befizetendő előleg összegét 4 000 000 Ft-ban határozta meg. Ezen túlmenően a hirdetmény tartalmazta az árverés lebonyolításával kapcsolatos és a jogszabályban megkívánt adatokat is.

A felszámoló 2006. május 3-ára hitelezői értekezletet hívott össze, amelyen a megjelent hat hitelező rendelkezésére bocsátotta az adós tevékenységét záró mérleget, a nyilvántartásba vett hitelezők jegyzékével együtt. A megjelentek közül négyen - köztük a felperes is - 2006. május 9-én hitelezői választmányt alakítottak, majd az e napon készült jegyzőkönyvben foglalt 2/2006. (V. 9.) választmányi határozatban rögzítették azt az álláspontjukat, hogy az I. r. alperes adós perbeli ingatlanának az árverési tájékoztatóban meghatározott kikiáltási ára csak töredéke a piaci árnak. Az ingatlan értékesítése ezen az áron ellentmond a felszámolási vagyonba tartozó vagyontárgyak lehető legmagasabb áron történő értékesítése követelményének. Rögzítették, hogy az árverés megtartása ellen kifogást kell előterjeszteni, kérni kell a felszámolót, hogy az ingatlant az árverési tájékoztatóban szereplő időpontban és áron ne értékesítse. A hitelezői választmány elnöke a 2006. május 11-én kelt és a felszámolási eljárást lefolytató bírósághoz 2006. május 17-én érkezett beadványában bejelentette a választmány megalakulását. Ugyanezen a napon a felszámoló részére küldött levelében közölte, hogy a választmány a meghirdetett kikiáltási árat nem tartja elfogadhatónak. Utalt arra, hogy a felszámolási vagyon ilyen áron történő értékesítése súlyosan sérti a hitelezők érdekeit, ellentmond a felszámolási eljárásról szóló törvény 49. § (1) bekezdésében leírt kötelezettségnek, ezért "az árverést a hitelezői választmány véleménye szerint nem szabad megtartani, a hitelezői választmány kéri a felszámolót, hogy az árverést ne tartsa meg". A levélben közölte azt is, hogy a választmány tudomása szerint annak a területnek a szabályozási terve, ahol a kérdéses ingatlan is fekszik, várhatóan 2006. év végén kerül jóváhagyásra, ezért a választmány ezt követő időszakra javasolta kitűzni az árverést.

A felszámoló a 2006. május 19-én kelt válaszlevelében azzal érvelt, hogy az ingatlan értékesítését a Csődtörvény rendelkezéseinek megfelelően készítette elő és hirdette meg. A forgalomban elérhető legmagasabb ár a nyilvános árverés leütési ára lesz, mert ezt a piaci érdeklődés, kereslet fogja meghatározni. Hangsúlyozta, hogy az értékesítést a felszámolási eljárás közzétételétől számított 120 napon belül meg kell kezdenie és ezt az intézkedést a jelzálogjoggal biztosított "b" kategóriás hitelező is kifejezetten igényelte. Tájékoztatást adott arról is, hogy a hitelezői választmánynak az adásvételi szerződéssel kapcsolatos észrevételezési joga lesz, illetőleg a szerződést a Cstv. 49. § (5) bekezdése értelmében lehet keresettel megtámadni az ott írt törvényi feltételek fennállása esetén.

A 2006. május 30-án közjegyző által készített jegyzőkönyv tartalma szerint az árverésen két gazdálkodó szervezet jelent meg, melyek képviseletében ugyanaz a személy járt el és ők a helyszínen készpénzben befizették az árverési előleget. Rögzítette továbbá a jegyzőkönyv, hogy a felszámoló nem kapott értesítést a felszámolási ügyben eljáró bíróságtól a kifogásokkal kapcsolatos bírósági intézkedésekről. A felszámoló az árverést lefolytatta, majd a kikiáltási ár többszöri leszállítását követően megállapította, hogy a II. r. alperes 40 500 000 Ft bruttó árat ajánlott, melyet elfogadva a felszámoló az I. r. alperes nevében a II. r. alperessel adásvételi szerződést kötött.

A felperes 2006. május 24-én terjesztett elő kifogást sérelmezve a felszámoló ingatlanértékesítéssel kapcsolatos intézkedéseit és kérte az értékesítés felfüggesztését, illetőleg a felszámoló intézkedésének a megsemmisítését (ugyanebben a tárgyban az adós ügyvezetője, a választmány elnöke és további három hitelező is kifogást terjesztett elő). A felszámolási eljárást lefolytató bíróság a 2006. május 31-én kelt végzésében a felszámoló ingatlanértékesítéssel kapcsolatos intézkedéseit felfüggesztette. A felszámoló azonban 2006. június 2-án bejelentette a bírósághoz, hogy a felfüggesztő határozat 2006. május 30-án 13,15-kor telefaxon érkezett a részére, erre az időpontra pedig az adásvételi szerződés aláírása megtörtént. A felszámolási eljárást lefolytató elsőfokú bíróság 2006. június 14-én kelt végzésével a kifogás tárgyában indult eljárást megszüntette. A megszüntető végzés ellen benyújtott fellebbezés folytán eljárt ítélőtábla 2007. március 20-án kelt végzésével az elsőfokú bíróság eljárást megszüntető végzését helybenhagyta. A jogerős végzés indoka az volt, hogy a felszámolási eljárás során benyújtott kifogás tárgyában a bíróság a Cstv. 51. § (3) bekezdésében meghatározott jogkövetkezményeket csak az adásvételi szerződés megkötéséig alkalmazhatja, mert ezt követően - tekintettel a felszámolási ügyben félként nem szereplő vevő érintettségére - az érdeksérelem csak perben orvosolható.