BH 2021.5.139 I. A jogalap nélküli birtokos használati díjként a jogszerű ellenérték fizetése nélküli használattal elért megtakarítást mint nála jelentkező vagyoni előnyt köteles megfizetni a jogosultnak.

II. A tulajdonostárs nem lehet a közös tulajdonú ingatlan jogalap nélküli birtokosa függetlenül attól, hogy tényleges használata mire terjed ki.

III. Közös tulajdonú ingatlan esetében az egyik tulajdonostárs a másiktól a tulajdoni hányadát meghaladó használatért csak akkor követelhet többlethasználati díjat, ha a használati rend szabályozott.

IV. A közös tulajdonú ingatlan bizonyos tulajdoni hányadait érintő haszonbérleti szerződések létrejötte nem jelenti a használat megosztását, mert ezek nem kötik azokat a tulajdonostársakat, akik nem vettek részt a szerződéskötésben [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 139. § (1) bek., 140. § (1)-(2) bek., 141. §, 145. §, 195. § (1) és (3) bek., 452. §, 2007. évi CXXIX. tv. (Tfv.) 5. § (1)-(2) bek., 1952. évi III. tv. (régi Pp.) 206. § (1) bek., 2013. évi CCXII. tv. (Fétv.) 50/A. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] 2011 és 2015 között a felperes kizárólagos tulajdonosa volt az 1. település 199/4 helyrajzi számú termőföld ingatlannak. Ebben az időszakban az 1. település 0154, 0180, 0282/1, 0296 helyrajzi számú, a 2. település 047, 080/3, 0158, 025, 0194/1 helyrajzi számú termőföld ingatlan a felperes és a perben nem álló tulajdonostársai, az 1. település 093, 0115/3, 0186, 0271/3, 0299/1, 0299/3, 0299/6, 0148, a 2. település 042/1, 049, 057, 098/4, 0102/17, 0163, 0217, a 3. település 093/1, 0106/2, a 4. település 0200, 0221, 0224/6, 0177 helyrajzi számú ingatlan pedig a felperes, az alperes és a perben nem álló tulajdonostársaik közös tulajdona volt. Az ingatlan-nyilvántartás szerint az 1. település 0115/3, 0180, 0271/3, 0296, a 2. település 049, 0163, 0194/1, valamint a 4. település 0200, 0221, 0224/6 és 0177 helyrajzi számú ingatlanok részben gyümölcsös művelési ágúak. Az ingatlanokat az alperes művelte. Az 1. település 0282 és a 2. település 047 helyrajzi számú ingatlant kivéve egyes tulajdonosokkal meghatározott tulajdoni hányadú, aranykoronaértékű termőföld használatára az alperes haszonbérleti szerződéseket kötött. A felperessel az 1. település 093, 0115/3, 0154, 0180, 0271/3, 0296, 0299/1, 0148, a 2. település 042/1, 049, 057, 080/3, 0102/17, 0158, 0163, 0217, 0194/1, a 3. település 093/1, a 4. település 0200, 0224/6 helyrajzi számú ingatlanokra voltak - a felperest megilletőnél kevesebb tulajdoni hányadú, aranykorona-értékű termőföld használatára - haszonbérleti szerződései. A földtulajdonát az 1. település 0148, a 2. település 025, a 4. település 0221, 0177 helyrajzi számú ingatlanokon 2015. évben már a felperes használta.

[2] A felperessel kötött haszonbérleti szerződések alapján az alperesnek a 2015. évre 6 038 958 forint haszonbér hátraléka keletkezett, amelyből 695 286 forintot fizetett meg. Az Ny.-i Törvényszék a jogerős ítéletében a 2012. évre a 4. település 0221 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában az alperest a felperes részére használati díj fizetésére kötelezte. Az ítélet alapján a használati díjat megfizette.

[3] A földtulajdonát a felperes 2011. évtől az összes ingatlanon maga kívánta hasznosítani, azonban erre vonatkozó megállapodás nem született.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A felperes a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 140. §-ára, valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:74. §-ára alapított keresetében a haszonbérelt ingatlanai után a 2015. évre meg nem fizetett 5 343 672 forint haszonbérleti díj, míg a többi ingatlana 2011-2015. évi használata után 33 526 875 forint használati díj, valamint a késedelmi kamatok megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

[5] Az alperes ellenkérelmében a jogalapot és az összegszerűséget is vitatva a kereset elutasítását kérte. 12 543 117 forint erejéig beszámítási kifogást is előterjesztett, amelyet a felperes kártérítési felelősségére alapított, mert az nem kötött vele haszonbérleti szerződést, így ő 2011 és 2015 között elesett a földalapú támogatástól.

[6] A felperes a beszámítási kifogás elutasítását kérte.

Az első- és másodfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével helyt adott a keresetnek.

[8] Az indokolásában rámutatott arra, hogy a régi Ptk. 99. §-a, 140. § (1) bekezdése és 141. §-a alapján a felperest a kizárólagos tulajdonában lévő ingatlanok használata, illetőleg hasznai szedésének joga korlátozás nélkül megillette, a közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében pedig ez a jog a tulajdoni arányában illette meg. Az alperes a régi Ptk. 140. § (2) bekezdése és 144. §-a értelmében erre vonatkozó tulajdonosi döntés hiányában nem adhatta ki az ingatlanoknak a felperes tulajdonával arányos részét, ez azonban nem jelenti, hogy a felperes ne lenne jogosult használati díjra, illetve a tulajdoni hányadánál többet használó ne lenne köteles többlethasználati díjat fizetni. Ellenkező esetben sérülne az ingatlant ténylegesen nem használó és nem hasznosító tulajdonostársnak a régi Ptk. 140. § (1) bekezdésében és 141. §-ában biztosított joga. A termőföldet a tulajdonos, ha természetben nem használja, bérbeadás útján hasznosíthatja, ezért a többlethasználatért járó ellenszolgáltatás mértékének meghatározásánál a perbeli ingatlanokhoz hasonló összetételű, aranykorona-értékű ingatlanok helyben kialakult éves bérleti díjából kellett kiindulni. Ez eredményezi annak kompenzálását, hogy a tulajdonos nem tudja hasznosítani a tulajdonát. Az alperes ennek megfelelően 2011-2015 között az egyes ingatlanok szakértő által megállapított haszonbérleti díjának figyelembevételével számított díj fizetésére köteles azon ingatlanok, ingatlanilletőségek után, amelyekre a perbeli időszakban nem volt érvényes bérleti szerződése. Azon ingatlanok esetében, amelyekben az alperes tulajdonnal nem rendelkezett és érvényes haszonbérleti szerződés sincs a felek között, az alperesnek nincs közös tulajdonon alapuló jogszerű használati joga. Az alperes ezeket az ingatlanokat, illetve ingatlanilletőségeket jogalap nélkül birtokolja. A felperes ezen ingatlanok tekintetében is a helyben kialakult haszonbérleti díjjal megegyező földhasználati díjra tarthatott igényt. A jogszerű földhasználónak járó állami támogatást a tulajdonjogon alapuló használati díj mértékének meghatározásakor nem lehet figyelembe venni. Az alperes alaptalanul hivatkozott arra, hogy a támogatás elmaradása miatt a felperesnek járó többlethasználati díj nem azonos a helyben kialakult haszonbérleti díjjal, attól alacsonyabb kell, hogy legyen.

[9] A támogatás elmaradásával kapcsolatos beszámítási kifogás alaptalan volt, mert a régi Ptk. 112. § (1) bekezdésében foglaltakra figyelemmel a felperesnek az a magatartása, hogy nem kötött szerződést, nem tekinthető sem jogellenesnek, sem felróhatónak. E két elem hiánya miatt pedig a régi Ptk. 339. § (1) bekezdése szerinti kártérítési felelősség nem állapítható meg. Az alperest a haszonbérleti szerződéssel érintett földek után a még ki nem fizetett haszonbérleti díj megfizetésének kötelezettsége a régi Ptk. 452. § (1) bekezdése alapján terhelte. A felperes elismerésének hiányában bizonyítania kellett volna, hogy 2015. évben a teljes haszonbérleti díjat megfizette, azonban az erre irányuló bizonyítási kötelezettségének nem tett eleget.