5/2005. (III. 3.) AB határozat

Budapest Józsefváros Önkormányzata Képviselő-testületének Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 41/2003. (VII. 11.) Ök. számú rendeleteegyes rendelkezései alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság helyi önkormányzati rendelet alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő

határozatot:

1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Józsefváros Önkormányzata Képviselő-testületének Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 41/2003. (VII. 11.) Ök. számú rendelete 6. § (1) bekezdés b) pontja alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti.

2. Az Alkotmánybíróság Budapest Józsefváros Önkormányzata Képviselő-testületének Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 41/2003. (VII. 11.) Ök. számú rendelete 21. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.

Az Alkotmánybíróság e határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

Az indítványozó Budapest Józsefváros Önkormányzata Képviselő-testületének Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 41/2003. (VII. 11.) Ök. számú rendelete (a továbbiakban: Ör.) 6. § (1) bekezdés b) pontja, valamint 21. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.

Az Ör. 6. § (1) bekezdés b) pontja szerint nem köthető új bérleti szerződés azzal a személlyel, aki 3 éven belül önkényesen vagy birtokháborítással költözött bármilyen lakásba. Az Ör. 21. § (1) bekezdése szerint "szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet alapján lehet a lakást bérbe adni annak, aki megfelel a Budapest Főváros Közgyűlésének 35/1993. (XI. 15.) rendeletében foglalt szociális, jövedelmi és vagyoni feltételeknek, feltéve, hogy vele szemben nem áll fenn az e rendeletben meghatározott - a bérleti jogviszony létesítését - kizáró ok (a továbbiakban: szociális bérlet)."

Az indítványozó szerint ezek a rendelkezések a szociális bérlakás elosztási rendszerből kizárják az önkényes lakásfoglalóként nyilvántartott személyeket. Az indítványozó álláspontja szerint az önkormányzat túllépte rendeletalkotási hatáskörét amikor a szociális, jövedelmi, vagyoni körülmények körébe nem tartozó feltételt írt elő a bérbeadás feltételeként, illetőleg ennek kizáró okaként. Véleménye szerint a szociális alapú bérbe adás a rászorultság indokoltságától függ, nem releváns az önkényes lakásfoglalás vizsgálata, amely egyébként szabálysértési tényállást valósít meg.

Az indítványozó hivatkozik a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 86. § (1) bekezdés a) pontjára, amely szerint a fővárosi közgyűlés rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális jövedelmi, vagyoni feltételeket. Budapest Főváros Közgyűlésének a fővárosi kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekről szóló 35/1993. (XI. 15.) Főv. Kgy. rendelete (a továbbiakban: Kgy.r.) az Ör.-ben kifogásolt kizáró feltételeket nem tartalmazza. Mivel az Ltv. 86. § (2) bekezdése alapján a kerületi önkormányzat az Ltv. és a fővárosi közgyűlés rendeletének keretei között alkothat rendeletet, az Ör. kifogásolt rendelkezései az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését sértik. Az indítványozó utal az Alkotmánybíróság 20/2000. (VI. 16.) AB határozatára, valamint 23/2002. (VI. 21.) AB határozatára is.

II.

Az indítványban megjelölt jogszabályi rendelkezések:

1. Az Alkotmánynak az indítványban hivatkozott rendelkezése:

"44/A. § (2) A helyi képviselőtestület feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal."

2. Az Ltv. rendelkezései:

"86. § (1) A fővárosi közgyűlés - a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokról szóló 1991. évi XXIV. törvény 10. § (3) bekezdés p) pontja alapján - rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások

a) bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételeket;

b) cseréje esetén a hozzájárulás, illetőleg a megtagadás feltételeit.

(2) A kerületi önkormányzat e törvény és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet."

3. A Kgy.r. érintett rendelkezései:

"2. § Önkormányzati lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételek a következők:

a) a bérlő vagy házastársa (élettársa), illetve a vele együttlakó vagy együttköltöző közeli hozzátartozója tulajdonában, haszonélvezetében, bérletében nincs másik beköltözhető lakása és

b) mind a bérlő családja, mind az együttköltöző közeli hozzátartozók egy főre jutó havi nettó jövedelme nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének a két és félszeresét és

c) a bérlő családja nem rendelkezik olyan vagyonnal, amelynek együttes forgalmi értéke a mindenkori öregségi nyugdíj legkisebb összegének 250-szeresét meghaladja és

d) a bérlő a bérbeadást megelőző 5 éven belül:

- nem mondott le önkormányzati lakása bérleti jogáról pénzbeli térítés ellenében, vagy

- a lakását a magánforgalomban nem cserélte el kisebb szobaszámú vagy alacsonyabb komfortfokozatú lakásra, vagy

- beköltözhető ingatlanát nem idegenítette el.

3. § Önkormányzati lakás annak a személynek is bérbe adható, aki nem felel meg a 2. § a) pontjában foglalt feltételeknek, ha

a)

b)

c) az építésügyi, illetve egészségügyi hatóság szerint romos, műszakilag elavult, vagy egészségügyi szempontból nem megfelelő lakásban él, vagy

d) - a családban tartósan beteg személynek nem biztosított a külön szoba, vagy

- a lakásban együttlakó önálló család részére nem biztosított a külön szoba, vagy

- a családban az egy főre jutó lakóterület nem haladja meg a hat négyzetmétert.

4. § (1) A 2. és 3. §-ban foglalt feltételeknek megfelelő személyek körén belül figyelembe kell venni, ha a családban egy eltartóra több eltartott jut.

(2) Az önkormányzat tulajdonában lévő megüresedő szükséglakás hajléktalan személynek adható bérbe.

5. § (1) Az önkormányzati lakás a 2-3. §-ban rögzített feltételekkel nem rendelkező személynek is bérbe adható:

a) ha az önkormányzati lakás havi lakbére az e rendelet hatálybalépése kori lakbérét 100%-kal vagy annál nagyobb mértékben meghaladja, illetve az e rendelet hatálybalépése után az önkormányzat tulajdonába kerülő lakásoknál a lakbér a hasonló, azonos szobaszámú és komfortfokozatú önkormányzati lakások lakbérét ilyen mértékben meghaladja.

b) ha a lakás bérbeadása a Lakástörvény szerint:

- a bérlő kijelölésére, illetve a bérlő kiválasztására jogosult döntése alapján, vagy

- átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére, vagy

- cserelakás biztosításaként, vagy

- megüresedett társbérleti lakrészben maradó társbérlő részére, vagy

- bérleti jogviszony folytatásának elismerése alapján, vagy

- szociális intézményből, illetve nyugdíjasházból kiköltöző személy részére, vagy

- a lakást létesítő személy részére történik,

c) ha a Lakástörvény 29. §-a vagy a Fővárosi Közgyűlés 36/1993. (XI. 15.) Főv. Kgy. rendelete szerint történik a bérbeadás.

(2) A Lakástörvény 23. § (3)-(4) bekezdése, 26. § (6) bekezdése, 74. § (2) bekezdése, 75. § (2) bekezdés b) pontja, 85. § (1) bekezdése és 95. § (9) bekezdésében szabályozott esetekben, ha a bérbe adandó lakás:

a) a bérelt (használt) lakásnál nagyobb szobaszámú, vagy

b) annál 12 m2-rel nagyobb alapterületű,

akkor az önkormányzati bérlakás az e rendelet szerinti szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekkel rendelkezőknek adható bérbe."

3. Az Ör. kifogásolt rendelkezései:

"6. § (1) Nem köthető új bérleti szerződés azzal a személlyel, aki:

a)

b) 3 éven belül önkényesen vagy birtokháborítással költözött bármilyen lakásba, vagy

"21. § (1) Szociális jövedelmi és vagyoni helyzet alapján lehet a lakást bérbe adni annak, aki megfelel a Budapest Főváros Közgyűlésének 35/1993. (XI. 15.) rendeletében foglalt szociális, jövedelmi és vagyoni feltételeknek, feltéve, hogy vele szemben nem áll fenn az e rendeletben meghatározott - a bérleti jogviszony létesítését - kizáró ok (a továbbiakban: szociális bérlet)."

III.

Az indítvány megalapozott.

1. A helyi önkormányzat képviselő-testületének rendeletalkotási hatáskörét az Alkotmány és a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) szabályozza. Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint a helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal. Az Ötv. 16. § (1) bekezdése pedig arról rendelkezik, hogy a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá a törvény felhatalmazása alapján annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot.

A lakásbérleti jogviszony törvény által szabályozott társadalmi viszony, ezért a helyi önkormányzat képviselő-testülete csak a törvény felhatalmazása alapján rendelkezik a lakásbérletre vonatkozó szabályozási jogkörrel.

A lakásbérleti jogviszonyról a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezik. A Ptk. 434. § (2) bekezdése szerint a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. A Ptk. 434. § (4) bekezdése kimondja, hogy jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérlet folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.

A Ptk.-ban jelzett külön törvény az Ltv., amely több tárgykörben is felhatalmazta az önkormányzatokat rendeletalkotásra. Ilyen felhatalmazást tartalmaz az Ltv. 3. § (1) bekezdése, amely szerint a helyi önkormányzat tulajdonában álló lakásra a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni és az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit.

A főváros sajátos helyzetére tekintettel - az Ötv. 65/A. § (1) bekezdése alapján - törvény határozza meg, hogy rendelkezései végrehajtására a fővárosi közgyűlés vagy a kerületi képviselő-testület alkothat rendeletet. A fővárosi közgyűlés feladatkörében alkotott rendelete végrehajtása érdekében felhatalmazást adhat a kerületi képviselő-testületnek rendeletalkotásra. Az e tárgykörben alkotott kerületi önkormányzati rendelet azonban nem terjeszkedhet túl a fővárosi közgyűlés rendeletében foglalt felhatalmazáson. A kerületi képviselő-testület rendelete nem lehet ellentétes a fővárosi közgyűlés rendeletével.

Az önkormányzati lakáshoz jutás és az önkormányzati tulajdonú lakások cseréje feltételeinek a meghatározása a fővárosban az Ötv. 63/A. § b) pontja alapján a fővárosi önkormányzat hatáskörébe tartozik. Ennek megfelelően a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokra vonatkozóan az Ltv. is sajátos rendelkezést tartalmaz. A fővárosban a fővárosi közgyűlés határozza meg rendeletében az Ltv. 86. § (1) bekezdésének a) pontja alapján a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális jövedelmi és vagyoni feltételeket. Az Ltv. 86. § (2) bekezdése külön is kimondja, hogy a kerületi önkormányzat az Ltv. és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet.

A törvényi felhatalmazásnak megfelelően a kerületi önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérbeadásának szociális Jövedelmi és vagyoni feltételeit a Kgy.r. határozza meg. A kerületi képviselő-testület a tulajdonában álló lakások szociális, jövedelmi, vagyoni helyzet alapján történő bérbeadásának szabályozása során kötve van a Kgy.r. előírásaihoz.

Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a Kgy.r.-nek a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi és vagyoni feltételeket meghatározó rendelkezései között nem szerepel kizáró okként a 3 éven belüli önkényesen vagy birtokháborítással történő lakásba költözés. Az Alkotmánybíróság azt is megállapította, hogy a Kgy.r. nem ad felhatalmazást a kerületi önkormányzatoknak a bérbeadással kapcsolatos további feltételek meghatározására. Mindezek következtében - mint ahogy az Alkotmánybíróság más kerületi önkormányzat képviselő-testülete lakásrendeletének további bérbeadási feltételeket előíró rendelkezésének alkotmányossági vizsgálata során már megállapította -, "a kerületi képviselő-testület nem jogosult arra, hogy rendeletében az önkormányzati lakások szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet alapján történő bérbeadását - a szociális, jövedelmi, vagyoni feltételeken túl - további, a szociális helyzettel összefüggésben nem álló.......előírásokhoz kösse". [20/2000. (VI. 16.) AB határozat, ABH 2000, 434, 437.]

Az Ör. 21. § (1) bekezdése alapján a kerületben a szociális bérlet létesítésének feltétele az, hogy a Kgy.r.-ben foglalt szociális, jövedelmi és vagyoni feltételeknek való megfelelés mellett ne álljon fenn az Ör.-ben meghatározott - a bérleti jogviszony létesítését - kizáró ok. Ilyen bérleti jogviszony létesítését kizáró okot határoz meg az Ör. kifogásolt 6. § (1) bekezdés b) pontja, amely alapján nem köthető új bérleti szerződés olyan személlyel, aki 3 éven belül önkényesen vagy birtokháborítással költözött bármilyen lakásba. A kerületi önkormányzat képviselő-testülete ezzel a rendelkezéssel túllépte rendeletalkotási hatáskörét, mert felhatalmazás nélkül a lakások szociális jövedelmi és vagyoni helyzet alapján történő bérbe adásánál olyan további feltételt határozott meg, amely a szociális, jövedelmi és vagyoni helyzettel összefüggésben nem áll, azzal összefüggésbe nem hozható. Az Ör. 6. § (1) bekezdés b) pontja az Ltv. 86. § (2) bekezdésével ellentétes, így sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését.

Ezért az Alkotmánybíróság az Ör. 6. § (1) bekezdése b) pontját megsemmisítette.

2. Az indítványozó az Ör. 21. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését is kérte. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 6. § (1) bekezdés b) pontjának megsemmisítésével megszűnt az indítványozó által kifogásolt alkotmányellenes helyzet, nevezetesen az önkényesen vagy birtokháborítással történő beköltözés nem zárja ki a szociális alapú lakás bérbe adását. Az Ör. 21. § (1) bekezdésének rendelkezése önmagában nem alkotmányellenes, ezért az Alkotmánybíróság az erre irányuló indítványt elutasította.

A határozatnak a Magyar Közlönyben történő közzététele az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 41. §-a előírásán alapul.

Dr. Holló András s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Kiss László s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Kukorelli István s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 1081/B/2004.