BH 2010.3.69 A társasház tulajdonosok közössége a közös költségek viseléséről közgyűlési határozattal dönthet akkor is, ha a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése még nem történt meg [2003. évi CXXXIII. tv. 5. § (2) bek., 28. §, Ptk. 368. § (3) bek.].

Az alperes, mint a 4 épületből álló felperes társasház építtetője 2002. január 14-én kérte a társasház bejegyzését a földhivatalnál, annak bejegyzésére 2003. március 28-án került sor. A "D" épületben 15 lakás található és 2 nem lakás céljára szolgáló helység. Az alperes a "D" jelű épületben 2002 januárjáig a lakások 50%-át értékesítette, külön tulajdonában maradt két nem lakás céljára szolgáló helység, egy 67 m2-es iroda és egy 150 m2 alapterületű kondicionálóterem. A felperes 2003. február 20-án megtartott közgyűlésen 5. sorszám alatt határozatot hozott, mely szerint a tulajdonostársak a birtokbavétel időpontjától közös költséget fizetnek. A 2003. május 22-ei közgyűlésen hozott 13. számú határozat szerint a per alperese köteles közös költséget fizetni attól az időponttól kezdődően, amikor az adott épület lakásainak 50%-a átadásra került. A költség mértéke megegyezik a lakók által fizetett közös költséggel. Alperes 2002. január 1-jétől 2007. augusztus 31-éig nem fizetett közös költséget, összesen 1 866 634 Ft hátraléka keletkezett.

A fizetési meghagyással indult eljárásból perré alakult eljárásban a felperes 2002. február 1-jétől 2007. augusztus 31-éig terjedő időszakra 1 866 634 Ft és kamatai, továbbá a jövőre nézve havi 37 758 Ft közös költség megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság 2007. szeptember 19-én kelt ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 1 866 634 Ft-ot, s ennek 2004. október 15. napjától a kifizetésig járó kamatait, továbbá 2007. szeptember 1-jétől kezdődően minden hónap 20. napjáig esedékesen 37 758 Ft közös költséget. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette, a 2005. január 1-jét megelőzően hatályos, a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. tv. (továbbiakban: régi Tht.) 18. §-a, illetve a 2005. január 1-jétől hatályos 2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 24. § (1) bekezdése szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az alapító okirat, vagy az SZMSZ (régi Tht. 20. §), illetve, ha az SZMSZ (Tht. 24. §) másként nem rendelkezik. A felperes társasház SZMSZ-e tulajdoni hányad szerinti költségviselést ír elő. A 2003. február 20-ai közgyűlésen hozott 5. számú határozat szerint a birtokbavétel napjától terheli a tulajdonostársakat a közös költség fizetésének kötelezettsége. A használatbavételi engedély 2001. december 21-én került kiadásra a "D" jelű épületre, így ettől az időponttól az el nem idegenített, két nem lakás céljára szolgáló ingatlan tekintetében az alperes tekintendő birtokban levőnek. 2002 januárjában a "D" épület lakásainak 50%-át az alperes a lakások tulajdonosainak birtokába adta. Nem fogadta el az elsőfokú bíróság az alperesnek azt a hivatkozását, hogy a közös költség összegéről nem tudott. Egyébként is ez a fizetési kötelezettség alól nem mentesíti különös tekintettel arra, hogy mint egyszemélyi alapító, ő alkotta meg és írta alá az alapító okiratot, mely a közös költség fizetési kötelezettségről rendelkezett.

A másodfokú bíróság 2008. szeptember 4-én kelt ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a bizonyítékok okszerű mérlegelésével hozta meg döntését. A 13/2003. (V. 22.) közgyűlési határozatnak nem lehet olyan jelentést tulajdonítani, hogy az alperes közös költség fizetési kötelezettsége csak a még el nem idegenített lakás rendeltetésű helységekre korlátozódik. A fizetési kötelezettség nem a használathoz, hanem a tulajdonjoghoz kötődik, ezért az alperes akkor is köteles a közgyűlési határozatban meghatározott mértékű közös költséget fizetni, ha a helységeket nem használja, vagy nem hasznosítja.

Alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását kérte. Álláspontja szerint a két nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében törvénysértő módon kötelezte a jogerős ítélet közös költség megfizetésére. A közgyűlési határozatok ugyanis közös költség fizetési kötelezettséget kizárólag a lakások és a garázsok tulajdonosaira kiterjedően állapítottak meg. Alperes álláspontja szerint a 2003. május 22-én hozott 13. számú határozatból nem következik az alperes közös költség fizetési kötelezettsége a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében. 2005. július 19-éig, vagyis az SZMSZ elfogadásáig az alapító okirat rendelkezései az irányadóak, melynek 4.3.1. pontja szerint a közös költség nagyságát, esedékességét az alakuló közgyűlésig az alapító, ezt követően a közgyűlés állapítja meg. A 2005. június 19-én elfogadott SZMSZ 7.1.2. pontja szerint a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához kell igazítani. A 7.5.1. szerint a tulajdonosi befizetések előírása, csak a közgyűlés döntése, vagy az SZMSZ, illetve a közgyűlés által adott felhatalmazás alapján történhet. Az 5/2003. és a 13/2003. számú határozat közös költség fizetési kötelezettséget csak a lakások után ír elő. Ez következik abból, hogy a 2003. február 20-ai határozat a "tulajdonostársakra" tartalmaz előírást. E határozat csak a lakásokra vonatkozik. Ezt erősíti meg a 2003. május 22-ei közgyűlés jegyzőkönyve, mely szerint a Számvizsgáló Bizottság javaslata az volt, hogy a közös költséget az eladatlan lakásokra visszamenőleg is meg kell fizetni az értékesítőnek. A 2004. május 20-ai közgyűlési határozat a közös költség mértékét a "lakások" után határozza meg, különbséget téve a lakások és garázs beállóhely után fizetendő közös költség mértékében. Ezt követően az összes közgyűlési határozat lakás és garázs beálló (felszíni beállóhely) után ír elő közös költség fizetési kötelezettséget. A 2004. május 20-ai közgyűlési határozatban foglaltakra a másodfokú bíróság ítélete nem tért ki. Jogszabály határozza meg a lakás és nem lakás céljára szolgáló helység fogalmát, ha pedig egy közgyűlési határozat a lakás tulajdonosokat közös költség fizetésére kötelezi, azt nem lehet kiterjesztően értelmezni. Az SZMSZ 7.1.2. pontja szem előtt tartandó, egy iroda, egy kondicionáló terem kevésbé használódik, mint a nap 24 órájában használt lakás, így az igazságos teherviselés elve azt diktálja, hogy egy lakás, vagy garázs beálló tulajdonosának más legyen a terhe, mint egy olyan ingatlan tulajdonosáé, aki nem használja az ingatlant. (A perben érintett ingatlanok jelenleg használaton kívül vannak.)

Másodlagosan az alperes fellebbezése II.) pontjában foglaltakra hivatkozott az alperes. Az ott kifejtettek szerint a társasház addig nem tekinthető jogi értelemben létrejöttnek, míg az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem került. Ezért bejegyzését megelőző időszakra igénnyel nem léphet fel, és a társasház bejegyzéséig a társasháznak sem merülhet fel az alperessel szemben közös költség igénye, hiszen nincs is még társasház.