EH 2009.1976 A társasház-tulajdonosok közössége a közös költségek viseléséről közgyűlési határozattal dönthet akkor is, ha a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése még nem történt meg [2003. évi CXXXIII. tv. 5. § (2) bek., 28. §, Ptk. 368. § (3) bek.].
Az alperes, mint a 4 épületből álló felperesi társasház építtetője 2002. január 14-én kérte a társasház bejegyzését a földhivatalnál, annak bejegyzésére 2003. március 28-án került sor. A "D" épületben 15 lakás található és 2 nem lakás céljára szolgáló helység. Az alperes a "D" jelű épületben 2002 januárjáig a lakások 50%-át értékesítette, külön tulajdonában maradt két nem lakás céljára szolgáló helység, egy 67 m2-es iroda és egy 150 m2 alapterületű kondicionáló terem. A felperes 2003. február 20-án megtartott közgyűlésen 5. sorszám alatt határozatot hozott, mely szerint a tulajdonostársak a birtokbavétel időpontjától közös költséget fizetnek. A 2003. május 22-i közgyűlésen hozott 13. számú határozat szerint a per alperese köteles közös költséget fizetni azon időponttól kezdődően, amikor az adott épület lakásainak 50%-a átadásra került. A költség mértéke megegyezik a lakók által fizetett közös költséggel. Alperes 2002. január 1-jétől 2007. augusztus 31-éig nem fizetett közös költséget, összesen 1 866 634 Ft hátraléka keletkezett.
A fizetési meghagyással indult eljárásból perré alakult eljárásban a felperes 2002. február 1-jétől 2007. augusztus 31-éig terjedő időszakra 1 866 634 Ft és kamatai, továbbá a jövőre nézve havi 37 758 Ft közös költség megfizetésére kérte kötelezni az alperest.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság 2007. szeptember 19-én kelt ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 1 866 634 Ft-ot, s ennek 2004. október 15. napjától a kifizetésig járó kamatait, továbbá 2007. szeptember 1-jétől kezdődően minden hónap 20. napjáig esedékesen 37 758 Ft közös költséget. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette, a 2005. január 1-jét megelőzően hatályos, a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. tv. (továbbiakban: régi Tht.) 18. §-a, illetve a 2005. január 1-jétől hatályos 2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 24. § (1) bekezdése szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az alapító okirat, vagy az SZMSZ (régi Tht. 20. §), illetve, ha az SZMSZ (Tht. 24. §) másként nem rendelkezik. A felperesi társasház SZMSZ-e tulajdoni hányad szerinti költségviselést ír elő. A 2003. február 20-ai közgyűlésen hozott 5. számú határozat szerint a birtokbavétel napjától terheli a tulajdonostársakat a közös költség fizetésének kötelezettsége. A használatbavételi engedély 2001. december 21-én került kiadásra a "D" jelű épületre, így ezen időponttól az el nem idegenített, két nem lakás céljára szolgáló ingatlan tekintetében az alperes ekkortól tekintendő birtokban levőnek. 2002 januárjában a "D" épület lakásainak 50%-át az alperes a lakások tulajdonosainak birtokába adta. Nem fogadta el az elsőfokú bíróság az alperes azon hivatkozását, hogy a közös költség összegéről nem tudott. Egyébként is ez a fizetési kötelezettség alól nem mentesíti különös tekintettel arra, hogy mint egyszemélyi alapító ő alkotta meg és írta alá az alapító okiratot, mely a közös költségfizetési kötelezettségről rendelkezett.
A másodfokú bíróság 2008. szeptember 4-én kelt ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a bizonyítékok okszerű mérlegelésével hozta meg döntését. A 13/2003. (V. 22.) közgyűlési határozatnak nem lehet olyan jelentést tulajdonítani, hogy az alperes közös költség fizetési kötelezettsége csak a még el nem idegenített lakás rendeltetésű helységekre korlátozódik. A fizetési kötelezettség nem a használathoz, hanem a tulajdonjoghoz kötődik, ezért az alperes akkor is köteles a közgyűlési határozatban meghatározott mértékű közös költséget fizetni, ha a helységeket nem használja, vagy nem hasznosítja.
Alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az első fokú ítélet megváltoztatását és a felperesi kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a két nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében törvénysértő módon kötelezte a jogerős ítélet közös költség megfizetésére. A közgyűlési határozatok ugyanis közös költségfizetési kötelezettséget kizárólag a lakások és a garázsok tulajdonosaira kiterjedően állapítottak meg. Alperesi álláspont szerint a 2003. május 22-én hozott 13. számú határozatból nem következik az alperes közös költség fizetési kötelezettsége a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében. 2005. július 19-ig, vagyis az SZMSZ elfogadásáig az alapító okirat rendelkezései az irányadóak, melynek 4.3.1. pontja szerint a közös költség nagyságát, esedékességét az alakuló közgyűlésig az alapító, ezt követően a közgyűlés állapítja meg. A 2005. június 19-én elfogadott SZMSZ 7.1.2. pontja szerint a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához kell igazítani. A 7.5.1. szerint a tulajdonosi befizetések előírása, csak a közgyűlés döntése, vagy az SZMSZ, illetve a közgyűlés által adott felhatalmazás alapján történhet. Az 5/2003. és a 13/2003. számú határozat közös költségfizetési kötelezettséget csak a lakások után ír elő. Ez következik abból, hogy a 2003. február 20-ai határozat a "tulajdonostársakra" tartalmaz előírást. E határozat csak a lakásokra vonatkozik. Ezt erősíti meg a 2003. május 22-ei közgyűlés jegyzőkönyve, mely szerint a Számvizsgáló Bizottság javaslata az volt, hogy a közös költséget az eladatlan lakásokra visszamenőleg is meg kell fizetni az értékesítőnek. A 2004. május 20-ai közgyűlési határozat a közös költség mértékét a "lakások" után határozza meg, különbséget téve a lakások és garázs beállóhely után fizetendő közös költség mértékében. Ezt követően az összes közgyűlési határozat lakás és garázs beálló (felszíni beállóhely) után ír elő közös költségfizetési kötelezettséget. A 2004. május 20-ai közgyűlési határozatban foglaltakra a másodfokú bíróság ítélete nem tért ki. Jogszabály határozza meg a lakás és nem lakás céljára szolgáló helység fogalmát, ha pedig egy közgyűlési határozat a lakás tulajdonosokat közös költség fizetésére kötelezi, azt nem lehet kiterjesztően értelmezni. Az SZMSZ 7.1.2. pontja szem előtt tartandó, egy iroda, egy kondícionáló terem kevésbé használódik, mint a nap 24 órájában használt lakás, így az igazságos teherviselés elve azt diktálja, hogy egy lakás, vagy garázs beálló tulajdonosának más legyen a terhe, mint egy olyan ingatlan tulajdonosáé, aki nem használja az ingatlant. (A perben érintett ingatlanok jelenleg használaton kívül vannak.)
Másodlagosan az alperesi fellebbezés II. pontjában foglaltakra hivatkozott az alperes. Az ott kifejtettek szerint a társasház addig nem tekinthető jogi értelemben létrejöttnek, míg az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem került. Ezért bejegyzését megelőző időszakra igénnyel nem léphet fel, és a társasház bejegyzéséig a társasháznak sem merülhet fel az alperessel szemben közös költség igénye, hiszen nincs is még társasház.
Az alperes a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérte.
Az alperes 2009. április 3-án érkeztetett beadványában új tényként adta elő, hogy a perbeli 2 helyiséget az alperes ténylegesen tárolási, felvonulási célra ingyenesen a lakók rendelkezésére bocsátotta. Az alperes akadályozva volt, s van a helyiségek használatában.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 272. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn belül benyújtott felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta, megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
A Legfelsőbb Bíróság először is rögzíti, nem vette, nem vehette figyelembe a 2009. április 3-án érkezett alperesi beadványban foglaltakat azon előadások tekintetében, melyben az alperes új tényre hivatkozott, nevezetesen arra, hogy a perbeli nem lakás céljára szolgáló helyiségeket ingyenesen a tulajdonostársak rendelkezésére bocsátotta, azok használatában akadályoztatva volt és van. Ezen előadása új tényállítás, mely a határidőben benyújtott felülvizsgálati kérelemben kifejtettekkel is ellentétes, ott azt adta elő, hasonlóan az eljárás korábbi szakaszában előadottakhoz, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használaton kívül vannak.
A Pp. 275. § (1) bekezdése szerint a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Pp. 273. § (5) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelmet nem lehet megváltoztatni, a felülvizsgálati eljárásban új tényre, körülményre nem lehet hivatkozni. Evonatkozásban a Legfelsőbb Bíróság utal az EBH. 2002/653. számú határozatában foglaltakra, melyben a Legfelsőbb Bíróság egyértelműen azon álláspontját fejtette ki, hogy a felülvizsgálati eljárásban olyan új körülményre, amely nem volt a megelőző eljárás tárgya, melyre vonatkozóan a fél az első- és másodfokú eljárásban nem hivatkozott, melyre nézve bizonyítékait nem jelölte meg, nem lehet hivatkozni. Ennek indoka, hogy a felülvizsgálati eljárás során a Legfelsőbb Bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy a jogerős ítélet a jogerős ítélet meghozataláig rendelkezésre álló bizonyítékok, előadások alapján helytálló, jogszerű-e.
A Pp. 272. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn belül benyújtott felülvizsgálati kérelem kapcsán a Legfelsőbb Bíróság azt vizsgálta, hogy az alperest közös költségfizetési kötelezettség terhelte-e, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tekintetében.
Az alperes által fogalmazott alapító okirat 4.1.1. pontja értelmében "a tulajdonostársak az alapító okirat I. számú mellékletében rögzített építményrészek, berendezések és felszerelések fenntartásával (karbantartás, felújítás) járó költségeket tulajdoni hányaduk szerint viselik, ugyanígy viselik a társasházzal kapcsolatos egyéb közös kiadásokat (kezelési, üzemeltetési költség, közös közüzemi díjak, stb.)" Az alapító okirat rögzítette, hogy az alperes a "D" épületben kialakítani kívánt diszpécserközpontot és fitness termet természetben megosztva a közös tulajdonban maradó részek közös, illetve kizárólagos használatának jogával értékesíteni kívánja, s a vevők tulajdonába kívánja adni. Ez azonban mind a mai napig a nem vitatott tényállás szerint nem történt meg. A közös költség mértéke tárgyában, valamint avonatkozásban, hogy az alperest milyen mértékű közös költségfizetési kötelezettség terheli, több közgyűlési határozat meghozatalára került sor. Az 5/2003. (II. 20.) számú határozat a birtokbavétel időpontjától írt elő 80 Ft/m2/hó közös költségfizetési kötelezettséget. A 13/2003. (V. 22.) számú határozat előírta, hogy az alperes köteles közös költséget fizetni attól az időponttól kezdve, amikor az eladott épület lakásainak 50%-a átadásra került. A költség mértéke megegyezik a lakók által fizetett közös költséggel. A 13/2004. (V. 20.) számú közgyűlési határozat a közös költség mértékét felemelte, egyben különbséget tett a lakások, garázs beálló és a felszíni beállóhely után fizetendő költség mértéke tekintetében. A perben eljárt bíróságok a bizonyítékokat helytállóan mérlegelték, amikor ezen hivatkozott közgyűlési határozatok, különösen a 13/2003. (V. 22.) számú határozat értelmezésével akként foglaltak állást, hogy az alperesnek közös költséget kell fizetni a nem lakás céljára szolgáló helyiségek után, melynek mértéke megegyezik a lakók által fizetett közös költséggel.
A Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy a fenti közgyűlési határozatok érvénytelenségét bíróság nem állapította meg, így azokat érvényes közgyűlési határozatoknak kell tekinteni. A jogvesztő határidőn belül benyújtott kereset hiányában ma már nem vizsgálható, hogy az alperes kapott-e meghívót a perbeli közgyűlési határozatokat hozó közgyűlésekre, melyeken egyébként képviselője útján részt vett, és maga a határozat jogszerűsége sem vizsgálható, ahogy az sem, hogy a határozat a kisebbség jogos érdekeit sérti-e.
A keresettel meg nem támadott közgyűlési határozatok alapján az alperest fizetési kötelezettség terhelte, méghozzá a jogerős ítéletben meghatározott mértékben és ezen kötelezettségének az alperes nem tett eleget. A Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy eltérő tartalmú közgyűlési határozat hiányában a közös költség mértéke tekintetében nincs jelentősége, hogy a perbeli nem lakás céljára szolgáló helyiségeket az alperes nem használta, nem hasznosította.
A döntés alapjául szolgáló két közgyűlési határozat alapján nem merült fel annak kérdése, hogy annak meghozatalára a társasház jogosult volt-e, vagy sem, hiszen a társasház bejegyzésére 2003. március 28-án került sor. Az alperes vitathatatlanul a határozatokat bíróság előtt megtámadhatta volna. Az alperes felülvizsgálati kérelme (fellebbezése) felvetette, hogy a felperes jogosult volt-e a társasház bejegyzése előtt közgyűlési határozatot hozni a közös költség visszamenőleges viseléséről. A régi Tht. 5. § (3) bekezdése akként rendelkezik, hogy a társasház alapításához a társasházi tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Tényként állapítható meg, hogy az alapító okirat aláírását, illetve a társasházi lakások több mint 50%-ának értékesítését követően a társasház már működött, a 2003. február 20-i közgyűlés jegyzőkönyvéből is megállapíthatóan a társasháznak volt közös képviselője, számvizsgáló bizottsága és természetesen a közös költséggel fedezett kiadások is felmerültek attól függetlenül, hogy a felperes ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére még nem került sor. A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint a felperes közgyűlése a közös költség tekintetében hozhatott határozatot a társasház bejegyzése előtt is, és ha ezt az alperes sérelmesnek találta, bíróság előtt megtámadhatta volna, különös tekintettel arra, hogy a régi Tht. 32. § (1) bekezdésében meghatározott jogvesztő határidő eltelte előtt a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése megtörtént. A Legfelsőbb Bíróság utal a Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 22.476/2003. számú határozatában kifejtettekre, mely szerint a működését szükségszerűen megkezdő társasház közösség az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság az alperes felülvizsgálati kérelmét nem találta alaposnak, a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.