EH 2011.2404 Nem akadálya a házastársak ingatlanán fennálló közös tulajdon megszüntetésének, ha a jelzálogjogos hitelező pénzintézet az egyik házastárs által történő magához váltáshoz csak a kölcsönkötelem érintetlenül hagyása mellett járul hozzá. Ilyen esetben a bíróság az ítélete rendelkező részében megállapítja, hogy a tartozást a házastársak egymás közti viszonyában a magához váltó fél tartozik viselni. Ez a megoldás nem alkalmazható, ha az ingatlant terhelő tartozás az ingatlan forgalmi értékét meghaladja [Csjt. 31. §; Ptk. 148. §; 322. §].

A jogerős ítélet alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes és az I. rendű alperes 2004. április 21-én kötöttek házasságot, melyből gyermekük nem származott. Az életközösségük ideje alatt, a 2005. április 13. napján kelt adásvételi szerződéssel vásárolták meg az utolsó közös lakásukul szolgáló és az 1/2-1/2 arányú közös tulajdonukban álló m.-i 1160 hrsz. alatt felvett "lakóház és udvar" megnevezésű, természetben M., R. u. 167. szám alatti ingatlant 3 500 000 forint vételárért. Az ingatlan vételárának a kifizetéséhez a 2005. április 21. napján kelt kölcsönszerződés alapján, mint egyetemleges adóstársak 3 500 000 forint összegű kölcsönt vettek fel a II. rendű alperestől, mint hitelezőtől 2025. május 31-i lejárattal, 240 havi részletre, havi 29 500 forint indulórészlet mellett. A hitelnyújtás feltétele volt, hogy a peres felek, mint adósok az OTP Garancia Biztosító Rt.-vel jelzálogkölcsön életbiztosítási szerződést kössenek a hitelező II. rendű alperes, mint kedvezményezett javára. A kölcsönszerződés biztosítékául a hitelező II. rendű alperesi pénzintézet javára a volt házasfelek által megvásárolt M., R. u. 167. szám alatti ingatlanra, valamint a felperes - kölcsönszerződésben dologi adósként ugyancsak részt vevő - édesanyjának: M. S.-nénak a kizárólagos tulajdonában álló h.-i 13495/7/A/58. hrsz.-ú, természetben H., Cs. köz 14. szám alatti ingatlanára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre.

A felperes és az I. rendű alperes házastársi életközösségüket 2006. augusztus 11. napján megszakították, majd a házasságukat a bíróság jogerősen felbontotta. A M., R. u. 167. szám alatti ingatlan kizárólagos használatára a felperest jogosította fel és kötelezte a felperest, hogy 30 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperesnek 500 000 forintot lakáshasználati jog ellenértékének rá eső része címén. A peres felek házastársi közös vagyonát megosztotta, és kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek értékkiegyenlítésként 15 napon belül 114 945 forintot, közös adósság címén pedig 87 780 + 83 165 forintot, továbbá kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. rendű alperesnek a fenti ingatlan l/2-ed részének használati díjaként 2006. augusztus 15. napjától havi 8000 forintot.

A M., R. u. 167. szám alatti ingatlant terhelő hiteltartozás részleteit 2006 augusztusával bezárólag a volt házasfelek közösen fizették, az említett időpont óta pedig azt - a házassági életközösségük megszakadására tekintettel - kizárólag a felperes törleszti.

A bíróság a 2009. október 20. napján jogerőre emelkedett ítéletével kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 711 663 forintot és ezen összeg után járó törvényes késedelmi kamatot 2008. július 1. napjától a kifizetés napjáig. Ez az összeg a 2006 augusztusától 2009 augusztusáig terjedő időszakban teljesített törlesztő részletek és biztosítási díjak egymás közötti elszámolásából adódott. A megítélt összeg beszámításra került az I. rendű alperes által a felperes ellen a házassági bontóperben hozott jogerős ítélet alapján kezdeményezett végrehajtási eljárásban érvényesített követelésébe, melynek következtében az I. rendű alperes által kezdeményezett végrehajtási eljárást a bíróság Vh.745/2008/21. számú végzésével a végrehajtást korlátozta.

2009. február 23. napján a hitelszámlán az OTP Bank Nyrt. 3 501 006 forint tartozást tartott nyilván.

A M., R. u. 167. szám alatti ingatlan forgalmi értéke beköltözhető állapotban 4 200 000 forint, lakott állapotban pedig 2 100 000 forint. A szakértő szakvéleményében az ingatlan használati díját havi 14 000-16 000 forint közötti összegben állapította meg.

Az ingatlan egészét a felperes használja.

A felperes többször módosított keresetében a M., belterület 1160. szám alatt felvett, természetben M., R. u. 167. szám alatti ingatlanon fennálló közös tulajdon akként történő megszüntetését kérte, hogy az I. rendű alperes egészhez viszonyított 1/2 tulajdoni illetőségét adja a bíróság az ő tulajdonába 350 000 forint megváltási ár ellenében, és a megváltási ár összegébe számítsa be a fentebb hivatkozott jogerős ítélet alapján az I. rendű alperessel szemben még fennálló követelését. Kérte továbbá a II. rendű alperesnek a közös tulajdon általa kért módon történő megszüntetésének a tűrésére való kötelezését.

Az I. rendű alperes az érdemi ellenkérelmében a közös tulajdon árverési értékesítés elrendelése útján történő megszüntetését kérte, és viszontkeresettel élt a bíróság ítéletével a felperes terhére megállapított többlethasználati díj összegének - a megváltozott körülményekre tekintettel - 2010. január 1. napjától kezdődően havi 8000 forintról havi 15 000 forintra történő felemelése iránt.

A II. rendű alperes a közös tulajdon megszüntetését - a javára bejegyzett jelzálogjog és elidegenítési, terhelési tilalom változatlan fenntartása, továbbá a bejegyzés alapjául szolgáló kölcsönkötelem érintetlenül hagyása mellett - nem ellenezte. Előadta, hogy a hozzájárulás alapján nem változhat a kötelemben személyes visszafizetési kötelezettséggel bíró ügyfelek felelőssége. Utalt arra, hogy az I. rendű alperesnek kölcsönszerződés kötelékéből kiengedése a mindenkori üzletszabályzat feltételei szerint, külön bírálati eljárás alapján lehetséges.

Az elsőfokú bíróság az ítéletével a felperes és az I. rendű alperes közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni illetőségét a felperes tulajdonába adta. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. rendű alperesnek 15 napon belül 568 620 forintot. A II. rendű alperest a fentiek tűrésére kötelezte. A viszontkeresetet elutasította.

Az ítéletének indokolása szerint az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről a Ptk. 147. és 148. § alapján rendelkezett, a közös tulajdont a kereseti kérelem szerinti módon szüntetve meg.

Az I. rendű alperest megillető ellenérték számításánál irányadónak tekintette az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleményt, ennek alapján az alperes 1/2-ed részilletőségének értékét 2 100 000 forintban határozta meg. Ebbe beszámította az I. rendű alperes által jogerős ítélet alapján a felperesnek fizetendő 711 663 + 35 500 forintot, az I. rendű alperes által elismert 58 326 forint felperesi teljesítést, a házassági bontóperben hozott jogerős ítélet alapján I. rendű alperes által felperesnek fizetendő 285 890 forintot, valamint az ugyanezen jogerős ítélet szerint I. rendű alperesnek járó 500 000 forint lakáshasználati jog ellenértéket, így végeredményben az I. rendű alperest megillető ellenértéket 508 620 forintban határozta meg. (Az elsőfokú ítélet rendelkező része nyilvánvaló számelírás folytán tartalmazza az ettől eltérő 568 620 forintot).

Az I. rendű alperes használati díj módosítása iránti viszontkeresetét elutasította arra való hivatkozással, hogy a használati díjat a korábbival azonos mértékben állapította meg a szakértő, emiatt a magasabb összegű használati díj megfizetésére irányuló viszontkereset megalapozatlan.

Az elsőfokú ítélet ellen a felperes és az I. rendű alperes fellebbezéssel élt.

A felperes fellebbezésében - tartalmilag - az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával mellőzni kérte a felperes ellenérték fizetésére kötelezését. Álláspontja szerint az ingatlan 4 200 000 forintos beköltözhető forgalmi értékéből levonandó a II. rendű alperessel szemben még fennálló 3 500 000 forint tartozás, ezért az I. rendű alperest csak a különbözetként mutatkozó 700 000 forint fele része, tehát 350 000 forint illetné meg. Ebbe a követelésbe beszámítandó a felperes részéről teljesítettnek tekinthető 500 000 forint lakáshasználati jog ellenértékének arányos része, így végeredményben a felperes ellenérték fizetésére nem köteles a beszámítás folytán.

Az I. rendű alperes fellebbezésében elsődlegesen az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára való utasítását kérte, tekintettel arra, hogy az elsőfokú bíróság a közös tulajdon felperes által kért módon történő megszüntetése körében nem tárta fel teljes mértékben a tényállást, és nem vizsgálta a felperes teljesítőképességét sem. Utalt arra is, hogy a közös tulajdon megszüntetésének választott módozata nem garantálja, hogy az I. rendű alperes a kölcsönkötelemből szabaduljon. Másodlagosan az elsőfokú ítélet akként történő megváltoztatását kérte, hogy a bíróság a közös tulajdont árverés útján szüntesse meg, és ebben az esetben az ingatlan legalacsonyabb árverési vételárát beköltözhető állapotban 4 200 000 forintban, lakott állapotban pedig 2 075 000 forintban határozza meg.

A II. rendű alperes fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, a megfellebbezett rendelkezéseit részben és akként változtatta meg, hogy a keresetet teljes egészében elutasította, egyebekben pedig az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A döntését azzal indokolta, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a fellebbezés korlátai között bírálta felül. Ennek során arra a jogi következtetésre jutott, hogy a perbeli esetben a közös tulajdon megszüntetésének egyik módozata sem alkalmazható, mert az sérti a tulajdonostársak méltányos érdekeit.

A Ptk. 147. § alapján a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

A tulajdonostársak a közös tulajdon megszüntetését célzó törvényi jogosultságukat a törvény szabta keretek között gyakorolhatják, annak a jóhiszemű joggyakorlás törvényi követelménye szab határt, és ezt a kívánalmat fogalmazza meg a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK véleményének VII. pontja is. Eszerint a közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársaknak a dologhoz fűződő jogai és törvényes érdekei figyelembevételével kell eljárni, azaz a közös tulajdon megszüntetése következtében nem állhatnak elő olyan körülmények, amelyek bármely tulajdonostársat méltánytalanul hátrányosabb helyzetbe hozzák.

Az ingatlan a felperes érdekkörében minősül lakottnak, a felperesi lakottság folytán mindenekelőtt a Ptk. 148. § (2) bekezdése szerinti felperesi magához váltással való megszüntetési mód vizsgálandó. Ennek keretében meghatározandó az I. rendű alperest megillető ellenérték, az abba beszámítható felperesi követelések köre, és vizsgálandó a felperes teljesítőképessége a ténylegesen kifizetendő megváltási ár tekintetében, ugyanakkor a felperes és az I. rendű alperes által II. rendű alperessel kötött kölcsönszerződésén alapuló tartozást is vizsgálni kell.

Az nem vitás, hogy az ingatlan egészének beköltözhető forgalmi értéke 4 200 000 forint, a II. rendű alperessel szemben fennálló 3 500 000 forint tartozást csak akkor lehetne levonni, ha a jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján tényként lenne megállapítható, hogy a közös tulajdon felperes által kért módon történő megszüntetése folytán módosításra kerülne a II. rendű alperessel kötött hitelszerződés, és így az I. rendű alperes mentesülne a II. rendű alperessel szembeni kötelezettség teljesítése alól.

A II. rendű alperes perbeli egyértelmű nyilatkozatából következik, hogy a kölcsönszerződés kötelékéből való kiengedés csak külön hitelbírálati eljárás alapján lehetséges. Ez alapján előfordulhat, hogy az I. rendű alperes 1/2-ed tulajdoni illetőségét a kölcsöntartozással csökkentett érték fejében szerzi meg, ugyanakkor az I. rendű alperes változatlanul felelősséggel tartozna a II. rendű alperessel szembeni tartozás kielégítéséért.

Az I. rendű alperest megillető ellenérték számításánál tehát kiinduló pont a szakértői vélemény szerinti beköltözhető forgalmi érték I. rendű alperesre eső része, 2 100 000 forint. Ebbe az ellenértékbe beszámítandó az I. rendű alperes által elismert 58 326 forint, a házassági bontóperben hozott jogerős ítélet szerint I. rendű alperes által felperesnek fizetendő 285 890 forint.

Ezen túlmenően tényként állapítható meg, hogy az I. rendű alperes külön elszámolási perben hozott jogerős ítélet alapján köteles a felperesnek megfizetni az elsőfokú ítélet indokolása szerint 711 663 + 35 500 forintot, míg a felperes köteles megfizetni az I. rendű alperesnek - egyebek között - 500 000 forint lakáshasználati jog ellenértéket és 2006. augusztus 15. napjától havi 8000 forint többlethasználati díjat. Ez utóbbi tételek kapcsán a per eddigi adatai alapján az állapítható meg, hogy az I. rendű alperes a jogerős ítéleten alapuló követelése behajtása érdekében végrehajtási eljárást kezdeményezett a felperessel szemben, amely végrehajtási eljárásban a felperes I. rendű alperessel szembeni tartozásába beszámította a jogerős ítélet alapján I. rendű alperessel szemben fennálló követelését, ezért a végrehajtás korlátozására került sor. Az elvégzett pontos elszámolásra adatok nincsenek, az azonban a felperes és az I. rendű alperes előadása alapján megállapítható, hogy az 500 000 forint lakáshasználati jog ellenértékkel szemben a felperest megillető 711 663 forint I. rendű alperesi tartozás, vagy legalábbis annak arányos része beszámításra került, ezért az I. rendű alperest megillető ellenérték a 711 663 forint teljes összegével nem, csupán annak esetleg még fennálló részével csökkenthető.

A fentiekből következően az I. rendű alperest megillető ellenérték a per eddigi adatai szerint nem lehetne kevesebb az elsőfokú ítéletben meghatározott összegnél, annak megfizetése vonatkozásában pedig a felperes teljesítőképességet nem tudott igazolni.

A közös tulajdon megszüntetésének ez a módozata nyilvánvalóan sérti az I rendű alperes érdekeit, ezért ez a közös tulajdon a felperes által kért módon nem szüntethető meg.

Mivel a Ptk. 148. § (2) bekezdése nem alkalmazható, mert az az I. rendű alperes méltányos érdekeit sérti, ezért érdemben vizsgálandó a Ptk. 148. § (3) bekezdésében írt árverési értékesítés, mint a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módja.

A felperes nem nyilatkozott arra vonatkozóan, hogy a közös tulajdon árveréssel történő megszüntetése esetében vállalja a kiköltözést, lakott, esetlegesen részben lakott állapotú árverés esetén pedig a legalacsonyabb árverési ár a II. rendű alperessel szemben fennálló követelés kiegyenlítésére sem elegendő.

A fentiekre tekintettel a másodfokú bíróság megállapította, hogy az árverési értékesítési mód feltételei nem biztosítottak, mert az mindkét tulajdonostárs méltányos érdekét súlyosan sérti.

A peres feleknek a közös tulajdonú ingatlanhoz fűződő érdekeit az előzőekben részletezettek szerint vizsgálva megállapította, hogy a közös tulajdon megszüntetésének egyik módozata sem alkalmazható a tulajdonostársak méltányos érdekeinek sérelme nélkül.

A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelemmel élt annak a részbeni - a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó - rendelkezéseinek a hatályon kívül helyezése, valamint az elsőfokú bíróságnak ebben a körben újeljárásra és új határozat hozatalára való utasítása iránt.

A felülvizsgálati kérelmének részletesen kifejtett indokai szerint a jogerős ítélet általa sérelmezett rendelkezései a Ptk. 147. §-át sértik.

Álláspontja szerint téves a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy a közös tulajdon az általa kért módon nem szüntethető meg, továbbá, hogy egyértelmű a II. rendű alperesnek az a nyilatkozata, mely szerint a kölcsönszerződés kötelékéből való kiengedés csak külön hitelbírálati eljárás alapján lehetséges. Mindezek miatt feltételezésen alapul a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, mely szerint előfordulhat, hogy az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni illetőségét ő maga csökkentett érték fejében szerezné meg, az I. rendű alperes viszont változatlanul felelősséggel tartozna a II. rendű alperessel szemben fennálló tartozás megfizetéséért. A per megalapozott elbírálásához a II. rendű alperes arra való kötelezése lett volna szükséges, hogy a hitelbírálatot a per tartama alatt végezze el, és ennek ismeretében kellett volna állást foglalnia az első- és a másodfokú bíróságnak abban, hogy az I. rendű alperest megillető ellenérték meghatározása során az ingatlan forgalmi értéke csökkenthető-e a II. rendű alperessel szemben fennálló kölcsöntartozással. Előadta, hogy az elsőfokú eljárás során két esetben is kérte a II. rendű alperes arra vonatkozó nyilatkozatának a beszerzését, hogy a közös tulajdon általa kért módon való megszüntetéséhez hozzájárul-e vagy sem, a II. rendű alperes nyilatkozata azonban nem volt egyértelmű, ezért az I. rendű alperesnek a kölcsönkötelemből való kiengedése érdekében előzetes hitelbírálatot is kezdeményezett, a II. rendű alperes azonban a kérelmét a közös tulajdon megszüntetése tárgyában már létrejött szerződés vagy jogerős bírósági határozat becsatolásának elmulasztása miatt nem bírálta el. Hivatkozott arra is, hogy a kölcsöntartozás részleteit 2006 augusztusa óta kizárólag ő törleszti, az elsőfokú bíróság által meghatározott összegű megváltási ár megfizetése és a hitel törlesztő részleteinek az általa történő viselése mellett az I. rendű alperes tulajdoni hányadát lényegében kétszeresen fizetné meg, az általa már teljesített részletek fele része pedig az erre irányuló igényének az érvényesítése esetén is végrehajthatatlan lenne az I. rendű alperessel szemben. A házassági bontóperben a terhére megállapított 500 000 forint lakáshasználati jog ellenérték a volt házasfelek között elszámolásra került, ezért a közös tulajdon megszüntetése során annak összegével az I. rendű alperest megillető megváltási árat csökkenteni kell.

Az I. és II. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. § (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el, és a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján csak a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül.

A felülvizsgálati kérelem alapos, a per érdemi elbírálásához szükséges adatok azonban nem állnak rendelkezésre.

A Ptk. 147. § alapján a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és az e jogról való lemondás semmis. A Ptk. 148. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Az utóbb hivatkozott § (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja azzal, hogy ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

I.1. Helyesen hivatkozott ugyan a másodfokú bíróság az ítéletének indokolásában arra, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetéséről szóló 1/2008. (V. 19.) PK véleményének VII. pontja szerint a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti.

Helyesen fejtette ki azt is, hogy a perbeli esetben a közös tulajdon megszüntetésének a legcélszerűbb módja az lenne, ha az I. rendű alperes tulajdoni hányadát az ingatlanban bennlakó és annak a kizárólagos használatára is feljogosított felperes megfelelő ellenérték fejében magához válthatná, a felperes keresetének megfelelő ezen megosztási mód alkalmazhatóságának a mikénti megítéléséhez viszont - az ingatlan forgalmi értékének és a II. rendű alperessel szemben fennálló kölcsöntartozás összegének az alapulvételével - az I. rendű alperest megillető ellenérték (megváltási ár) összegének, az abba beszámítható felperesi követelések körének és összegének, valamint a felperes marasztalási összeg vonatkozásában fennálló teljesítőképességének a meghatározása szükséges.

2. Téves viszont az a jogi álláspontja, hogy a perbeli esetben a közös tulajdon felperesi magához váltással történő megszüntetése folytán az I. rendű alperest megillető megváltási ár meghatározása során az ingatlan beköltözhető forgalmi értéke a II. rendű alperessel szemben fennálló közös adósság összegével csak akkor lenne csökkenthető, ha a rendelkezésre álló peradatok alapján tényként lenne megállapítható az, hogy a felperes általi magához váltás esetén a volt házasfelek és a II. rendű alperes között létrejött kölcsönszerződés módosításával az I. rendű alperes a II. rendű alperessel szembeni kötelezettségének teljesítése alól mentesülne.

A volt házasfelek perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdonának a megszüntetésére ugyanis a házastársi közös vagyonuk Csjt. 31. § (2) bekezdése alapján történő megosztása keretében kerül sor, a házastársi közös vagyonba pedig a Csjt. 27. § (1) bekezdése értelmében nem csupán az életközösség ideje alatt akár külön-külön, akár együttesen megszerzett aktív vagyontárgyak (dolgok, vagyoni értékű jogok és követelések), hanem az említett időszakban keletkezett passzív vagyontárgyak, tehát - többek között - a közös adósságok (vagyoni tárgyú kötelezettségek) is beletartoznak.

A Legfelsőbb Bíróság számos eseti döntésében rámutatott már arra, hogy a házastársak közös adósságát képező hitel a belső jogviszonyukban megosztható a tartozásátvállalás szabályai szerint akkor is, ha ahhoz a jogosult nem járul hozzá, és így a külső jogviszonyban mindkét házastárs adóstárs marad (LB Pfv. II. 20.652/2008/9.). A tartozásátvállalás ugyanis az egyetemleges adóstárs volt házasfelek és a jogosult II. rendű alperes közötti külső jogviszonyban a Ptk. 332. § (1)-(2) bekezdése szerint a jogosulttal szemben csak a hozzájárulása esetén válik ugyan hatályossá, a volt házastársak egymás közötti, belső jogviszonyában viszont a tartozást átvállaló házastárs a hivatkozott § (2) bekezdése szerint a hozzájárulás hiánya esetén is köteles a másik házastársat olyan helyzetbe hozni, hogy az a lejáratkor teljesíthessen, a jogosult II. rendű alperes pedig a Ptk. 286. § (1) bekezdése értelmében a felperes, mint "harmadik személy" részéről felajánlott teljesítést is köteles elfogadni, hiszen a pénztartozás teljesítése nincs személyhez kötve, illetőleg nem igényel olyan különleges szakértelmet vagy képességet, amellyel a felperes nem rendelkezik. A házastársak egymás közötti, belső jogviszonyát tehát a hozzájárulás hiánya valójában nem is érinti (Pfv. II. 21.421/2009/7.)

Egységes ezért az ítélkezési gyakorlat abban, hogy ha pénzintézeti kölcsönnel terhelt ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén a bíróság az egyik házastársat a másik házastárs tulajdoni illetőségének a magához váltására jogosítja fel, az ellenérték meghatározásánál a még fennálló hátralék összegét figyelembe kell venni, és ennek folytán a kölcsön visszafizetése azt a felet terheli, aki az egész ingatlan tulajdonjogát megszerzi. A bíróságnak ez a rendelkezése azonban csak a volt házasfelek egymás közötti, belső jogviszonyában dönti el a kölcsön visszafizetésére irányuló kötelezettség kérdését, a volt házasfelek és a pénzintézet közötti külső jogviszonyban viszont a hitelező jogait nem érinti, vele szemben tehát - az eredeti szerződésnek megfelelő tartalommal - mindkét házastárs egyetemleges adóstársi kötelezettsége változatlanul fennmarad (BH 1975/9., PJD VI. 417.). Erre tekintettel a bíróságnak a felek jogainak az egymással szemben való megóvása végett Pp. 123. §. alapján rendelkeznie kell az ítéletében annak megállapításáról, hogy a volt házasfelek egymás közötti jogviszonyában a kölcsöntartozás egyedüli visszafizetése az ingatlan kizárólagos tulajdonát megszerző volt házastársat terheli.

A házastársak és a pénzintézet közötti külső jogviszonyban ezzel szemben a pénzintézet felé fennálló kötelezettség alól a tulajdonjogát elvesztő házastárs a tartozás alól csak akkor szabadul, ha őt a pénzintézet a kölcsönkötelemből kiengedi. Ezt azonban a pénzintézet rendszerint feltételhez: a tartozás harmadik személy általi átvállalásához, vagy készfizető kezes állításához köti. Annak nincs ugyan akadálya, hogy a pénzintézet által közölt szerződésmódosítási feltételeknek az ingatlant magához váltani, és a kölcsönt átvállalni szándékozó házasfél általi teljesítését a bíróság a felek indítványára még az ítéletének meghozatala előtt megkövetelje. Ennek elmaradása vagy a szerződés módosításának a pénzintézet általi megtagadása viszont a tulajdonközösség bíróság általi megszüntetésének nem akadálya. Arra pedig a bíróságnak sem anyagi jogi, sem eljárásjogi lehetősége nincs, hogy a magához váltásra feljogosított házasfelet az ítéletében kötelezze a szerződésmódosítás feltételeinek a teljesítésére, és ezáltal lényegében a szerződés módosítására.

Önmagában a tulajdonjogát elvesztő peres fél adóstársi minőségének a külső jogviszonybeli fennmaradása nem sérti a Ptk. 200. § (1) bekezdése és 205. § (1) bekezdése szerinti szerződéses szabadság elvét, nem eredményezi a szerződés - Ptk. 240. és 241. §-aiban meghatározott törvényes feltételek hiányában történő - módosítását, és nem sérti a tulajdonjogát elvesztő peres fél méltányos érdekeit sem, ezért nem akadálya a tulajdonközösség megszüntetésének sem.

A jogerős ítélet alapján ugyanis a kölcsönszerződés a volt házasfelek és a hitelező közötti külső jogviszonyban változatlan tartalommal fennmarad, a volt házasfelek egymás közötti belső jogviszonyában viszont a még fennálló tartozás egyedüli megfizetése kizárólag az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerző peres felet terheli. Ha tehát az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerző fél a volt házasfelet, mint adóstársat terhelő fizetési kötelezettségnek nem tenne maradéktalanul eleget, úgy a pénzintézet a még fennálló tartozás megfizetését a tulajdonjogát elvesztő adóstárstól is követelhetné ugyan, ebben az esetben azonban a tulajdonjogát elvesztő volt házasfélnek, mint egyetemleges adóstársnak - megtérítési igénye keletkeznék a tulajdonszerzővel szemben az általa önként teljesített vagy tőle behajtott tartozás erejéig, és az esetleges ilyen követelésének a behajtását - a pénzintézetet követő sorrendben - a perbeli ingatlanra vezetett bírósági végrehajtás útján is érvényesíthetné.

3. Abban a kivételes esetben viszont, amikor az ingatlant terhelő tartozások annak forgalmi értékét meghaladják, és a hitelező a tartozás átvállaláshoz nem járul hozzá, s abban a tulajdonostársak sem tudnak megegyezni, a jogközösség megszüntetésének az előbbiek szerinti módja valóban indokolatlanul méltánytalan a tulajdonjogát ezáltal elvesztő volt házastársra nézve annyiban, amennyiben az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerző volt házastársnak az ő részilletőségére vonatkozó tulajdonjoga - tiltakozása ellenére - a jogszerzőt terhelő "ellenérték" egyidejű teljesítésének, tehát a pénzintézettel szemben fennálló tartozás teljes kifizetésének vagy a tulajdonjogát elvesztő házastárs kölcsönkötelemből való elbocsátásának az igazolása hiányában is bejegyzésre kerülhetne az ingatlan-nyilvántartásba. Alapot adhat ezért a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására az, ha az ingatlant terhelő tartozások annak forgalmi értékét meghaladják (P. törv. II. 20.413/1992.).

Ilyen esetben - amennyiben az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerezni kívánó volt házastárs a jogerős ítélet meghozatalát megelőzően nem igazolta azt, hogy a másik fél tulajdoni illetőségének a magához váltása esetén a perben álló pénzintézet által a tulajdonjogát elvesztő volt házastárs kölcsönkötelemből való elbocsátásához szükséges feltételeket (más egyetemleges adóstárs bevonása, kezesek állítása, stb.) képes teljesíteni - a közös tulajdon magához váltással való megszüntetésére a tulajdonjogát elvesztő volt házastárs törvényes érdekeinek lényeges sérelme nélkül valóban nincs mód.

Az OTP-vel szemben fennálló kötelezettség alól a tulajdonjogát elvesztő házastárs csak akkor szabadul, ha őt az OTP a kölcsönkötelemből kiengedi. Ezt azonban az OTP rendszerint feltételhez: a tartozás harmadik személy általi átvállalásához vagy készfizető kezes állításához köti. Ilyen megoldás esetén azonban még a határozathozatal előtt meg kell követelni a pénzintézet által meghatározott feltételek tényleges teljesítését is (Csjt. Kommentár III. 383. old.). Ezzel összhangban mondja ki a Legfelsőbb Bíróság - fentebb már hivatkozott - 1/2008. (V. 19.) PK véleményének III. pontja azt, hogy: "Ha természetbeni megosztás eredményeként a felek azonos értékű ingatlanokhoz jutnak, vagy a megváltási árat (ideértve a természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözetet is) a fél megfizette, s végül, ha az illetőségét megváltó társa teljesítésétől függetlenül a tulajdonostárs ehhez hozzájárul, a bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett. Amennyiben a megváltási ár (értékkülönbözet) megfizetésére a bíróság határidőt állapít meg, vagy részletfizetést engedélyez, ítéletében rendszerint egyidejű teljesítést rendel el. Ilyen esetben azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a változás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be."

II.1. A kifejtettekre tekintettel megalapozatlan a másodfokú bíróságnak az a jogi következtetése, hogy a perbeli esetben a tulajdonközösség felperes által kért módon történő megszüntetése az I. rendű alperes méltányos érdekeit súlyosan sértené.

A perbeli ingatlan 4 200 000 forintos forgalmi értéke meghaladja a II. rendű alperessel szemben még fennálló 3 500 000 forintos hiteltartozás összegét, amelynek a behajtására nem csupán a volt házasfelek jövedelme, hanem a perbeli ingatlan, valamint a felperes édesanyjának a tulajdonában álló hódmezővásárhelyi ingatlan egésze is fedezetül szolgál. A kölcsöntartozás vonatkozásában a felperes a teljesítőképességét és teljesítési készségét a különválás óta esedékessé vált részletek egyedüli törlesztésével megfelelően igazolta, a jövőbeli teljesítéshez pedig nem csupán az ingatlanban bennlakó felperesnek, hanem a kölcsöntartozás dologi adósának: a felperes édesanyjának is lényegesen nagyobb érdeke fűződik, mint az I. rendű alperesnek.

A II. rendű alperes a perbeli nyilatkozata szerint nem ellenezte az ingatlan közös tulajdonának oly módon történő megszüntetését, hogy akár a felperes, akár az alperes kizárólagosan magához váltsa, megváltsa a másik fél tulajdoni illetőségét, feltéve, hogy a javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom a bejegyzés alapjául szolgáló kölcsön és járulékai teljes kiegyenlítéséig változatlan formában fennmarad és változatlanul az ingatlan egészét (1/1 tulajdont) terheli, azzal, hogy a hozzájárulás alapján nem változhat a kötelemben személyes visszafizetési kötelezettséggel bíró ügyfelek felelőssége.

Úgy nyilatkozott ugyanakkor, hogy a kölcsönszerződés kötelékéből kiengedés a mindenkori üzletszabályzatának feltételei szerint csak külön bírálati eljárás alapján lehetséges, amelyre azonban csak erre irányuló külön kérelem alapján, csak a fedezeti ingatlanon tulajdonnal már nem rendelkező adós vonatkozásában, és csak az alábbi feltételek teljesülése esetén van mód:

- eredeti jövedelem igazolás a kötelezettségben maradó személy részéről; amennyiben nincs, és/vagy a bank megítélése szerint szükséges, úgy adóstárs bevonása;

- annak igazolása, hogy a kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlan jogi viszonyai rendezettek (pl. nincs elintézetlen széljegy, végrehajtási jog, stb. nem került feltüntetésre) 15 napnál nem régebbi eredeti tulajdoni lappal; érvényes lakásbiztosítás igazolása;

- a kölcsönszámla nem mutat hátralékos tartozást; valamint

- jogerős perbeli egyezség/ítélet vagy ügyvéd által ellenjegyzett és földhivatal által érkeztetett szerződés a vagyonközösség megszüntetéséről.

- Egyes kölcsöntípusoknál (pl. állami kezességvállalással érintett kölcsönök, építési kölcsönök stb.) egyéb feltételt is teljesíteni kell (pl. kezességvállalási díj megfizetése, használatba vételi engedély bemutatása stb.).

- Az adósok/zálogkötelezettek személyében beálló változás esetén a kölcsön- és zálogszerződés módosítása szükséges.

Közölte azt is, hogy a jelzálog-hitelintézetről és jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. tv. 6. § alapján a jelzálog-hitelintézet által kötött kölcsön- és zálogszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, amelynek a módosítása is közjegyzői okiratban történhet. A szerződések módosítására az ügyfeleink költségén a perben született jogerős határozat keltétől számított 8 napon belül sor kell kerüljön, amelynek az ügyfeleink hibájából történő elmaradása a kölcsön- és zálogszerződés felmondására okot adó körülmény.

A hozzájárulása ugyanakkor nem pótolja az ingatlanon esetleges további jogosult(ak) nyilatkozatát.

A II. rendű alperes fentiekben részletesen idézett perbeli nyilatkozata tehát - a felperes téves felülvizsgálati érvelésével szemben - egyértelmű abban, hogy a kölcsön- és zálogszerződés jogerős bírósági határozat meghozatalától számított 8 napon belüli módosításának az adósok hibájából történő elmulasztása csak akkor eredményezheti az említett szerződések felmondását, ha a közös tulajdon megszüntetésére a kölcsöntartozás átvállalásával, és az adósok, illetve zálogkötelezettek személyében való külső jogviszonybeli változás mellett kerül sor.

Annak viszont nincs akadálya, hogy az I. rendű alperes tulajdoni illetőségét a felperes - a fenti I.2. pontban részletezett módon - a II. rendű alperessel szemben még fennálló kölcsöntartozásnak a felek egymás közötti jogviszonyában történő átvállalása mellett, megfelelő ellenérték fejében magához válthassa, feltéve, hogy az I. rendű alperest esetleg megillető megváltási ár, valamint a kölcsöntartozás havi részletei vonatkozásában a teljesítőképessége fennáll.

Ilyen esetben ugyanis a kölcsöntartozásnak az I. rendű alperessel szembeni részbeni érvényesítése esetén az I. rendű alperes az általa teljesített vagy tőle behajtott törlesztő részleteket a perbeli ingatlanra vezetett végrehajtás útján is érvényesítheti a felperessel szemben, hiszen a követelésére az ingatlan forgalmi értéke és az azt terhelő tartozás összege közötti különbözet kellő fedezetet nyújt.

A felperes a személyes előadása szerint a jelen per tartama alatt Németországban vállalt munkát, ahol előreláthatóan havi 150 000-180 000 forint jövedelemmel rendelkezik, az I. rendű alperes tulajdoni hányadának a magához váltása esetére a még fennálló hitel egyedüli visszafizetését a volt házasfelek egymás közötti jogviszonyában magára vállalta és a II. rendű alperesnél kezdeményezte az I. rendű alperesnek a kölcsönkötelemből való kiengedését is, erre azonban a II. rendű alperes üzleti szabályzatának - fentebb ismertetett - tartalma szerint csak a közös tulajdon felperesi magához váltással történő megszüntetése tárgyában hozott jogerős bírósági határozat meghozatalát követő 8 napon belül előterjesztett kérelem alapján kerülhet sor.

Ilyen körülmények mellett a felek jogvitájának a megalapozott érdemi elbírálásához nem mellőzhető a felperes tényleges jövedelmére vonatkozó okirati bizonyítékok beszerzése, az I. rendű alperest megillető megváltási ár vonatkozásában a felperes teljesítőképességének az igazolására vonatkozó bizonyítás lefolytatása, valamint annak a megállapítása, hogy az általa elért tényleges jövedelem összege a kölcsön törlesztő részleteinek a folyamatos teljesítésére kellő fedezetet nyújt-e, illetőleg - ennek hiányában - a kölcsöntartozás egyedüli visszafizetésére való képessége - rokoni segítséggel, kezes állításával vagy más módon - valószínűsíthető-e vagy sem.

2. Helyes a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy az I. rendű alperest megillető megváltási ár összege a rendelkezésre álló adatok alapján nem állapítható meg.

A volt házastársak a bontóperben hozott ítélet alapján egymással szemben fennálló fizetési kötelezettségeik teljesítését kölcsönösen elmulasztották, a II. rendű alperessel szemben fennálló kölcsöntartozás törlesztő részleteit, valamint a volt házasfelek által megkötött életbiztosítási szerződések díját az életközösség megszűnése óta - 49 150 forint kivételével - egyaránt a felperes viselte ugyan, a 2006. augusztus 16-tól 2009. február 10-ig terjedő időszakban általa kifizetett közös adósságoknak az I. rendű alperest terhelő fele része azonban az általa kezdeményezett elszámolási perben hozott 3.P.20.263/2009/5. számú jogerős ítélettel a volt házasfelek között elszámolásra került.

Az I. rendű alperes ugyanakkor végrehajtási eljárást kezdeményezett a felperes ellen a bontóperben hozott jogerős ítélet alapján őt megillető 500 000 forint lakáshasználati jog ellenérték és a 2006. augusztus 15. napjától kezdődően lejárt havi 8000 forint lakáshasználati díj behajtása iránt. A végrehajtási iratok nem állnak ugyan rendelkezésre, a másodfokú bíróság ítéletének indokolásából viszont kitűnik, hogy a végrehajtási eljárásban a felperes az I. rendű alperessel szembeni tartozásába beszámította a jogerős ítélet alapján az I. rendű alperessel szemben fennálló követelését, ezért a végrehajtás korlátozására került sor.

Mindezek miatt csak a végrehajtási iratok tartalma alapján lehet egyértelműen állást foglalni abban, hogy az I. rendű alperest megillető megváltási árba a felperest terhelő lakáshasználati jog ellenérték összege részben vagy egészben beszámítható-e vagy sem.

A kifejtettek miatt a bíróság csak a fentebb részletezett bizonyítás lefolytatása után lesz abban a helyzetben, hogy a felek jogvitájában érdemben megalapozottan döntsön, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó rendelkezéseit hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot ebben a körben új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.

(Legf. Bír. Pfv. II. 21.283/2011.)