42/1996. (XI. 29.) NM rendelet

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény végrehajtásáról

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló - többször módosított - 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 87. §-ában kapott felhatalmazás alapján a következőket rendelem el:

Általános rendelkezések

1. § (1) E rendelet rendelkezéseit

a) az állam tulajdonában álló és az 1. számú mellékletben felsorolt költségvetési szervek (a továbbiakban: költségvetési szerv) kezelésében lévő lakások bérletére és elidegenítésére, illetve

b) az állam tulajdonában álló és a költségvetési szerv kezelésében lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: helyiség) elidegenítésére, valamint

c) az önkormányzati lakásra [az a) és c) pontok a továbbiakban együtt: lakás) fennálló, a költségvetési szervet megillető bérlőkiválasztási jog gyakorlására

kell alkalmazni.

(2) A bérlőkiválasztási jog alapján a költségvetési szerv meghatározza a bérlő személyét és a szerződés időtartamát. A bérlőkiválasztási jog gyakorlása során létrejött szerződésnek az Lt. 6-18. §-ában meghatározott tartamára, valamint lakbérének mértékére e rendelet rendelkezései nem alkalmazhatók.

Lakásbérlet szabályai

A bérleti jogviszony létesítése, a felek jogai és kötelességei

2. § (1) A lakás a költségvetési szervvel köztisztviselői vagy közalkalmazotti (a továbbiakban: szolgálati) jogviszonyban álló személynek adható bérbe.

(2) Ha a szolgálati jogviszonyban álló személynek vagy a vele közös háztartásban élő házastársának, élettársának (a továbbiakban: házastárs) vérszerinti, örökbefogadott, mostoha és nevelt kiskorú gyermekének (a továbbiakban együtt: kiskorú gyermek) a munkahellyel azonos településen önálló lakása van, részére lakás csak akkor adható bérbe, ha lakását a szolgálati jogviszonyával összefüggő feladat ellátásához a költségvetési szerv vezetője nem megfelelőnek minősíti.

(3) A lakásra a bérleti szerződést a költségvetési szerv munkáltatói jogkört gyakorló vezetője köti meg, illetve gyakorolja a lakásra fennálló bérlőkiválasztási vagy bérlőkijelölési jogot.

(4) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló házastársak részére csak egy lakás adható bérbe.

3. § (1) A bérleti szerződés csak a szolgálati jogviszony fennállásáig, illetve ennél rövidebb határozott időtartamra köthető meg.

(2) Nem teljesíthető a lakás bérbeadása iránti kérelme annak, aki

a) a költségvetési szervtől korábban kapott lakásban jogcím nélküli lakáshasználót hagyott vissza, és elhelyezéséről nem gondoskodott;

b) lakásbérleti jogviszonyáról a költségvetési szerv javára - 1994. január 1-jét megelőzően - pénzbeli térítés ellenében lemondott vagy ezt követően a bérleti szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetéséért pénzbeli térítést kapott;

c) a munkahellyel azonos településen lévő, magasabb komfortfokozatú vagy nagyobb szobaszámú lakását pénzbeli térítés ellenében alacsonyabb komfortfokozatú vagy kisebb szobaszámú lakásra cserélte, kivéve, ha a lakásigénylést a családtagok számában történt változás indokolja;

d) bérbeadás szempontjából lényeges tény, körülmény elhallgatásával vagy valótlan tény, körülmény állításával a költségvetési szervet megtévesztette.

4. § (1) A bérlő a lakásba házastársa és kiskorú gyermeke kivételével más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A hozzájárulás csak határozott időre, legfeljebb a bérleti jogviszony fennállásának időtartamára adható. A bérleti jogviszony lejártakor a bérlő köteles gondoskodni arról, hogy a befogadott személy a lakásból kijelentkezzen, és azt a megadott határidőre elhagyja.

(2) A bérbeadó nem adhat hozzájárulást a lakás - vagy a lakás egy meghatározott részére - albérletbe vagy más használatába adásához, bérleti jog folytatására irányuló tartási szerződés megkötéséhez, továbbá a lakásra bérlőtársi jogviszony nem létesíthető, annak bérleti joga nem folytatható.

Elhelyezés vállalása

5. § (1) A volt bérlő a bérleti szerződés megszűnése után csak akkor tarthat igényt elhelyezésre, ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbeadott lakást bocsátott a költségvetési szerv rendelkezésére. A lakás bérlőjének házastársa a házasság jogerős felbontása után a költségvetési szervvel szemben elhelyezésre, pénzbeli térítésre nem tarthat igényt.

(2) A bérlő halála után özvegye, illetve kiskorú gyermeke - a lakásra fennálló rendelkezési jog megtartása mellett - legfeljebb 2 évig bérelheti a lakást a korábbi bérleti szerződésben foglalt feltételekkel, feltéve, hogy a bérlő halálának időpontjában abban életvitelszerűen lakott.

(3) A bérlő özvegye és gyermeke a (2) bekezdés szerinti időtartam lejártával elhelyezési igény nélkül köteles a lakást elhagyni.

(4) A költségvetési szerv a vele legalább 10 éve szolgálati jogviszonyban álló bérlővel annak nyugdíjba vonulásakor - másfél szobásnál nem nagyobb - lakásra a jogosult haláláig tartó bérleti szerződést köthet.

Állami tulajdonú, a költségvetési szerv kezelésében lévő lakás lakbére és megállapításának feltételei

6. § (1) A lakások bérének mértékét a 2. számú melléklet tartalmazza.

(2) Ha a bérlő a lakást saját költségén a bérbeadóval kötött megállapodás alapján és a költségek megtérítése nélkül úgy alakítja át, vagy korszerűsíti, hogy a lakás alapterülete vagy komfortfokozata megváltozik, a lakbér összege a lakásbérleti jogviszony megszűnéséig e jogcímeken nem módosítható.

Lakáshasználati díj

7. § A lakást jogcím nélkül használó, a lakbérrel azonos összegű lakáshasználati díjat köteles fizetni a bérbeadónak. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított 6 hónap elteltével - ha elhelyezésre a jogcím nélküli lakáshasználó nem tarthat igényt - a lakáshasználati díj a lakbér összegének kétszerese, újabb 3 hónap elteltével háromszorosa.

Lakáscsere feltételei

8. § (1) A lakások bérlői bérleti jogukat - a bérbeadó előzetes hozzájárulásával - egymással elcserélhetik.

(2) A költségvetési szerv kezelésében lévő lakás cseréjéhez a bérbeadó nem adhat hozzájárulást akkor, ha a leendő új bérlő nem áll a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban.

(3) A bérleti szerződést a szolgálati jogviszony fennálltáig, illetőleg - határozott időtartamra szóló lakásbérleti szerződés esetén a lakáscserével megszerzett másik lakásra is - határozott időtartamra meg kell kötni.

Állami tulajdonú és költségvetési szerv kezelésében lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség elidegenítése

9. § (1) A lakás a felügyeletet gyakorló egészségügyi miniszter vagy szociális és családügyi miniszter előzetes hozzájárulásával akkor idegeníthető el, ha[1]

a) a lakás a költségvetési szerv lakásgazdálkodási feladatainak ellátására feleslegessé vált, és

b) az épület és a hozzá tartozó földterület tulajdonjogi helyzete az ingatlan-nyilvántartásban rendezett.

(2) Nem idegeníthető el a lakás, ha

a) a költségvetési szerv alapfeladatai ellátására szolgáló ingatlanon álló épület(ek)ben van;

b) műemléképületben van, és a műemléki hatóság az elidegenítéshez nem járult hozzá;

c) az ingatlant vagy az ingatlanban lévő lakást elidegenítési és terhelési tilalom terheli.

(3) A bérbeadó költségére végzett átalakítás, felújítás vagy korszerűsítés esetén a lakás a munkák befejezését követő 5 évig nem idegeníthető el.

(4)[2] Önkormányzati tulajdonú és a költségvetési szerv bérlőkijelölési vagy bérlőkiválasztási jogával terhelt lakás elidegenítéséhez - az (1)-(2) bekezdésekben foglalt rendelkezések figyelembevételével - a felügyeletet gyakorló egészségügyi miniszter vagy szociális és családügyi miniszter előzetes hozzájárulása szükséges.

10. § Az elidegeníthető lakásra a bérlőt vagy hozzájárulásával az egyenesági rokonát, illetve örökbefogadott gyermekét (a továbbiakban: jogosult) elővásárlási jog illeti meg. Ha a jogosult az elidegeníthető lakásra nem él elővásárlási jogával, a lakást a szolgálati jogviszony fennállása alatt, de legfeljebb az ajánlati kötöttség lejártától számított 5 év elteltéig harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával szabad elidegeníteni.

A vételár megállapítása és megfizetése

11. § (1) A lakás vételárát a hasonló adottságú lakások - ingatlanforgalmi szakértői véleménnyel meghatározott - helyi forgalmi értéke alapján különösen

a) az épület településen belüli fekvése,

b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága.

c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése és a felújítása óta eltelt idő,

d) a lakottság ténye, és

e) a lakás alapterülete és komfortfokozata

figyelembevételével kell megállapítani.

(2) Ha a lakást a jogosult vásárolja meg, a vételár a lakás üres, beköltözhető forgalmi értékének az 50%-a. A vételár megállapításakor az üres, beköltözhető lakás forgalmi értékéből le kell vonni a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak értékét.

(3) Üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan elidegeníthető lakást pályázat útján kell értékesíteni. Ebben az esetben a lakást annak a pályázónak kell eladni, aki a helyi forgalmi értékhez viszonyítva a legmagasabb összegű vételi ajánlatot teszi, azonos vételi ajánlat esetén előnyben részesül a költségvetési szervvel közszolgálati jogviszonyban álló pályázó.

12. § (1) Ha a lakást a jogosult vásárolja meg, a szerződés megkötésekor a vételár 10%-át egy összegben köteles megfizetni. A fennmaradó vételárhátralékra - a jogosultat kérelmére - havi egyenlő összegű 25 évi részletfizetési kedvezmény illeti meg.

(2) Az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a vételár teljes összege után 40% árengedmény illeti meg.

(3) A szerződés megkötését követően a vételárhátralék egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a fennálló tartozásából 20% engedmény illeti meg.

(4) A jogosultat a szerződés megkötésétől számított 6 évig 4%-os kamatfizetési kötelezettség terheli. E határidőt követő időszakra a jogosult a fennmaradó tartozás után évi 8%-os kamatot köteles fizetni.

(5) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan értékesített lakás vevőjét az (1)-(4) bekezdésben meghatározott kedvezmények nem illetik meg.

(6) Ha a jogosult a (2)-(3) bekezdés szerinti árengedményben részesült, és a lakást a tulajdonjog megszerzésétől számított 5 éven belül átruházza, a vételárengedményt köteles egy összegben megfizetni, kivéve, ha a lakását egy más lakás megszerzése érdekében idegeníti el. A lakásra a költségvetési szervnek visszavásárlási joga van.

13. § (1) Ha a lakás elidegenítése részletfizetési kedvezménnyel történik, a vételárhátralék és járulékai erejéig, a költségvetési szerv javára jelzálogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. E jogok fennállása alatt a lakás tulajdonjoga csak a vételárhátralék és járulékai kiegyenlítése után ruházható át. A 12. § (2)-(3) bekezdése esetében a lakásra 5 évig tartó elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyeztetni a költségvetési szerv javára.

(2) A vételárhátralék és járulékai kiegyenlítése, valamint a 12. § (2)-(3) bekezdése esetén az 5 év elteltével a költségvetési szerv a jelzálogjogot, az elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlan-nyilvántartásból köteles töröltetni.

14. § (1) A jogosultat a törlesztési határidő elmulasztása esetén - legfeljebb 30 napos teljesítési határidő kitűzésével - kötelezettsége teljesítésére írásban fel kell szólítani. A felszólítás eredménytelensége esetén a részletfizetési kedvezményt meg kell vonni, és a vételárhátralék megfizetése egy összegben esedékessé válik.

(2) A jogosult - késedelme esetén - a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 301. § (2) bekezdésében meghatározott késedelmi kamatot fizeti meg.

A lakás birtokbaadása

15. § (1) A költségvetési szerv az adásvételi szerződés megkötését követő 15. napon belül a lakást a vevő birtokába adja. Az átadásra kerülő berendezések leltárát a birtokbaadásról készült jegyzőkönyv tartalmazza.

(2) Ha a társasház első közgyűlésének időpontja eltér a birtokbaadás időpontjától, a költségvetési szerv kezelési kötelezettsége a társasház első közgyűlését követő hónap első napjával szűnik meg.

(3) A költségvetési szerv a kezelési kötelezettsége megszűnését követő 60 napon belül a (2) bekezdés szerinti időtartamra eső kezelői bevételekkel és kiadásokkal írásban elszámol a társasházközösséggel.

Helyiségek elidegenítése

16. § (1) A helyiségek elidegenítésére e rendeletnek a lakások elidegenítésére vonatkozó szabályait a (2)-(3) bekezdésekben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.

(2) A helyiség vételára - a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő által történő megvétele esetén - a helyiség üres beköltözhető forgalmi értékénél nem lehet magasabb.

(3) Az üres állapotban pályázat útján - a költségvetési szervvel szolgálati viszonyban nem álló személy részére - értékesített helyiség vételára a benyújtott legkedvezőbb ajánlat esetén az üres beköltözhető forgalmi értéket meghaladhatja. A pályázat során azonos vételi ajánlat esetén a költségvetési szervvel közszolgálati jogviszonyban álló pályázót előnyben kell részesíteni.

(4) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlőt a helyiségre elővásárlási jog illeti meg.

Az elidegenítéssel összefüggő egyéb rendelkezések

17. §[3] Az ingatlan értékesítésének ellenértékéből származó bevétel felhasználására a Magyar Köztársaság 2001. és 2002. évi költségvetéséről szóló 2000. évi CXXXIII. törvény 8. §-ának (1)-(3) bekezdéseiben foglalt rendelkezések az irányadóak.

Záró rendelkezések

18. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 15. napon lép hatályba, rendelkezéseit a rendelet hatálybalépését megelőzően beadott kérelmek elintézése során is alkalmazni kell.

1. számú melléklet a 42/1996. (XI. 29.) NM rendelethez[4]

A) Az Egészségügyi Minisztérium felügyelete alá tartozó költségvetési szervek

B) A Szociális és Családügyi Minisztérium felügyelete alá tartozó költségvetési szervek:

2. számú melléklet a 42/1996. (XI. 29.) NM rendelethez

A havi lakbér mértéke és a lakbér megállapításának feltételei

1. A havi lakbér mértéke azonos az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat rendeletében az azonos komfortfokozatú önkormányzati bérlakások bérleti díjaként meghatározott összeg 75%-ával. Amennyiben az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat nem rendelkezik bérlakással, ez esetben a legközelebbi bérlakással rendelkező települési önkormányzat rendeletében foglaltak az irányadóak.[7]

a) összkomfortos lakás esetén 58,00 Ft/m2

b) komfortos lakás esetén 48,00 Ft/m2

c) félkomfortos lakás esetén 24,00 Ft/m2

d) komfort nélküli lakás esetén 12,00 Ft/m2

2. A bérbeadó a havi lakbér mértékét - a lakások településen belüli fekvésében és műszaki állapotában lévő eltérések kiegyenlítésére - 25%-kal növelheti vagy csökkentheti.

3. A lakbér mértékét növelő tényezők:

a) zöldövezet;

b) a lakás olyan 1-4 lakásos lakóépületben van, melyhez legalább 150 m2 nagyságú udvar vagy kert tartozik.

4. A lakbér mértékét csökkentő tényezők:

a) az ipari terület vagy az ipari üzem kedvezőtlen környezetének lehatárolható része;

b) kijelölt zajártalmas terület;

c) a lakás alagsorban van (a lakószoba padlószintje legalább 15 cm-rel a terepszint alatt);

d) a lakás három- vagy többszintes lakóépület földszintjén vagy első emeletén van, és lakószobáinak ablaka az épület zárt udvarára néz;

e) a lakás országos közforgalmú vasútvonal szélső vágányától mért 50 m vagy autópálya bevezető szakaszának szélétől mért 15 m távolságon belül fekvő épületben van, és legalább egy lakószobájának ablaka a vasútvonalra, illetve az autópályára néz;

f) a lakás felvonó nélküli épület IV. vagy ennél magasabb emeletén van.

5. Több növelő, illetve csökkentő tényező figyelembevétele esetén sem haladhatja meg az emelés, illetve a csökkentés együttes összege a 25%-ot.