BH 2011.8.220 I. Semmis az a csereszerződés, amely önkormányzati rendeletekbe ütközik, mert mellőzi a versenyeztetésre vonatkozó szabályokat, illetve megsérti az érintett ingatlanban élő bérlők önkormányzati rendeletben biztosított jogát [Ptk. 200. § (2) bek.].

II. Az ügyész - külön törvényben meghatározottak alapján - a semmisség jogkövetkezményeinek levonása nélkül, kizárólag a semmisség megállapítása iránti keresetet is előterjeszthet. Ilyen esetben a bíróságnak az ítélete rendelkező részében határoznia kell a szerződés semmisségének megállapításáról [Ptké. 36/A. §, Pp. 123. §, 213. §, 215. § (1) bek.].

Az ingatlan-nyilvántartásban 29327. hrsz. alatt felvett, természetben B. város A. u. 21. szám alatt található műemlék épület az I. r. alperes korlátozottan forgalomképes vagyonába került. Az I. r. alperes az ingatlant 48 albetétes társasházzá alakíttatta. 2004. május 29-én a II. r. alperes csereajánlattal élt az I. r. alperes képviselőtestületének, amelyben a perbeli ingatlan tulajdonjogának megszerzéséért cserébe - kivéve a 6. számú albetétet, amely már magántulajdonban állt - egy nem lakás céljára szolgáló üzlethelyiség tulajdonjogát kínálta fel. Ez az A. út 4. számú társasház 35. számú albetétje volt. A perbeli ingatlan értékét 406 000 000 forintban, a csereingatlan értékét 111 000 000 forintban jelölte meg és vállalta az értékkülönbözet megfizetését. Továbbá felajánlotta, hogy a csere-üzlethelyiség opciós szerződés alapján történő visszavásárlására egy általa megjelölt cég (a volt III. r. alperes) kötelezettséget vállal.

Az önkormányzat képviselőtestülete a 279/2004. számú határozatával hozzájárult a szerződés megkötéséhez oly módon, hogy a II. r. alperes 295 000 000 forint értékkülönbözetet köteles fizetni. A képviselőtestület ülésén többen kifogásolták, hogy nem történt pályáztatás, a többségi határozat azonban amellett foglalt állást, hogy a csereszerződésre tekintettel nincs szükség a versenyeztetési szabályok alkalmazására.

2004. szeptember 30-án az I-II. r. alperesek a csereszerződést megkötötték, az I. r. alperes pedig a II. r. alperes által kijelölt céggel, amely a jelen perben III. r. alperesként szerepelt, opciós szerződést kötött az üzlethelyiség visszavásárlása tárgyában, amely szerződés a III. r. alperes részére visszavásárlási kötelezettséget írt elő.

A csereszerződésben rögzítették, hogy az ingatlanban a lakás céljára szolgáló albetétekben bérleti jogviszony alapján bérlők laknak. A bérleti jogviszonyból származó jogok és kötelezettségek a szerződés alapján a II. r. alperesre szálltak át, amely vállalta, hogy az ingatlanban lévő lakások bérleti díját a szerződés aláírását követő egy éven belül kizárólag az önkormányzat rendelete által meghatározott mértékben emeli fel és a bérlők részére biztosítja a választási lehetőséget a bérleti jogviszony folytatására, vagy a bérlemény kártalanítás mellett történő kiürítésére.

Az ingatlan-nyilvántartási hatóság elsőfokú határozatával az I-II. r. alperesek tulajdonjogát a csereszerződéssel érintett ingatlanok vonatkozásában bejegyezte, a per során azonban a földhivatali fellebbviteli eljárásban, majd az ezt követő közigazgatási perben a bíróság az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását rendelte el.

A perbeli ingatlan tehát az I. r. alperes tulajdonában áll az ingatlan-nyilvántartás szerint.

A jelen pert I-XIII. r. felperesekként a perbeli ingatlan bérlői indították meg, amelyben a csere- és az opciós szerződés semmisségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását kérték. Emellett elővásárlási jogukkal kapcsolatban más kereseti kérelmeket is előterjesztettek a perben. A Főügyészség a perbe XIV. r. felperesként belépett a Pp. 64. § (3) bekezdése alapján. Keresetindítási jogát a Ptké. 36/A. §-ára alapította. Az ügyészség utalt arra, hogy a Pp. 9. § (4) bekezdése alapján perbelépése esetén a fél jogait gyakorolja abban a perben, amelynek megindítására külön törvény feljogosítja.

Az ítélőtábla előtt folyó másodfokú eljárásban az I-XIII. r. felperesek a kereseti kérelmüktől elálltak, amelyhez az alperesek hozzájárultak. A másodfokú bíróság végzésével az I-XIII. r. felperesek és az I-III. r. alperesek vonatkozásában a pert megszüntette és megállapította, hogy a per felperese a XIV. r. felperes. A végzés tartalmazza azt is, hogy a (XIV. r.) felperesnek a III. r. alperessel szemben nincs kereseti kérelme, ezért a per a III. r. alperes vonatkozásában megszűnt. A kifejtettek alapján a felülvizsgálati eljárás tárgya a (XIV. r.) felperes kereseti kérelme alapján született jogerős ítélet felülvizsgálata.

A felperes keresetében a perrel érintett csereszerződés semmisségének a megállapítását kérte az eredeti állapot helyreállításával. Kérelmét a Ptk. 200. § (2) bekezdésére alapította, utalt arra, hogy a csereszerződés számos jogszabályba ütközik, így az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény (Áht.) 108. §-ába, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 79. § (2) bekezdésébe, valamint az I. r. alperes által hozott 38/2000. (XII. 12.) (a továbbiakban: lakásrendelet) és 25/2004. (V. 25.) (a továbbiakban: vagyonrendelet) önkormányzati rendeletek szabályozásába. Közérdekű perlésének indokaként hivatkozott arra, hogy a perrel érintett műemléki ingatlan a világörökség részét képező A. úton található, így az ingatlanok jogi helyzetének rendezettsége közérdek. A felperes a közérdek sérelmét látta abban is, hogy az I-II. r. alperesek a csereszerződés megkötésekor figyelmen kívül hagyták a bérlőket jogszabályban megillető jogokat.

A felperes álláspontja szerint az ingatlan az önkormányzat törzsvagyonába tartozott, korlátozottan forgalomképes vagyontárgy volt, ezért erről az önkormányzat csak meghatározott módon, rendeletalkotás útján rendelkezhetett volna, nem a képviselőtestület határozatával. Emellett az értékesítés során megsértették a vagyonrendelet 16. §-át, valamint az Áht. 108. §-át is azáltal, hogy az értékesítésre nem versenyeztetési eljárással került sor. Az ügylet az önkormányzati rendeletben előírt 200 000 000 forintos értékhatárt jóval meghaladta, ennek ellenére versenyeztetés nem történt. Az Áht. 108. §-a az önkormányzatokra is irányadó. Akkor engedi a versenyeztetés mellőzését, ha önkormányzati vagyon ugyanilyen vagyonra történő cseréje történik, a jelen ügyben azonban az önkormányzat egy magántulajdonban álló üzlethelyiségre cserélte el a perbeli ingatlant. Az önkormányzat alaptalanul hivatkozik a vagyonrendelet 31. § (1) bekezdésére, mert az csak hatásköri szabályt tartalmaz.

A felperes álláspontja szerint a csereszerződés a lakásrendelet 9. §-a (3) bekezdésének h) pontját is sértette, mivel az ingatlant értékesítésre ki kellett volna jelölni és a 10. § (3) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjoga csak akkor szállhatott volna át a cserepartnerre, ha a bérlők bérleti joga megszűnik. Ezzel szemben a csereszerződésben a szerződés hatálybalépését a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulásához kötötték, a bérlők bérleti jogviszonya fennmaradt oly módon, hogy bérleti jogviszonyba a II. r. alperessel kerültek. A csereszerződés sértette a lakásrendelet 8. § (2) bekezdésének a) pontjában foglaltakat is, mert a piaci beköltözhető érték helyett lakott forgalmi értéket vettek alapul a lakásoknál az értékkülönbözet kiszámítása során.