Ingatlan-nyilvántartás - Kommentár a gyakorlat számára (az új Polgári törvénykönyv alapján), frissítve: 2016. november 1.

Kiadással kapcsolatos információk

Szerző:

Dr. Petrik Ferenc

Lektor:

Dr. Kovács András György

Harmadik, átdolgozott kiadás

A 3., átdolgozott kiadás kézirata lezárva: 2015. január 1.

A 3., átdolgozott kiadás 1. pótlás kézirata lezárva: 2016. november 1.

Copyright

© Dr. Petrik Ferenc, 2017

© Dr. Kovács András György, 2017

© HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2017

ISBN 963 8213 32 9

A kiadó számára minden jog fenntartva. Jelen könyvet, illetve annak részleteit tilos reprodukálni, adatrendszerben tárolni, bármely formában vagy eszközzel- elektronikus, fényképészeti úton vagy módon - a kiadó engedélye nélkül közölni.

Budapest, 2017

A HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest kiadása

Felelős kiadó: dr. Frank Ádám, a kft. ügyvezetője

Felelős szerkesztő: dr. Gábor Zsolt

Tipográfia és műszaki szerkesztés: Harkai Éva

Szedés: HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft.

Nyomtatás: PRIMERATE KFT.

Rövidítések jegyzéke

Alaptörvény- Magyarország Alaptörvénye

Áe. Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló - már hatályon kívül helyezett - 1957. évi IV. törvény (a továbbiakban: Áe.)

BH - Bírósági Határozatok (Kúriai Döntések)

Dtv. - A hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjról szóló 1996. évi LXXXV. törvény (a továbbiakban: Dtv.)

Dologi Jog - A tulajdonjog, in: Magyar Magánjog (szerk.: Szladits Károly), 1942.

Etv. - Az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (a továbbiakban: Etv.)

Ft. - A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Ft.)

Fttv. - A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény (a továbbiakban: Fttv.)

FR. - A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény végrehajtásáról szóló 16/1997. (III. 5.) FM rendelet (a továbbiakban: FR.)

Fvhr. - Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet (a továbbiakban: Fvhr.)

Hiv. gy. - A Legfelsőbb Bíróság Határozatainak Hivatalos Gyűjteménye

Inytv. - Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.)

Ket. - A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.)

KGD - Közigazgatási-Gazdasági Döntvénytár

Kolosváry - Magánjog (szerk.: Szladits Károly), Kolosváry: Dologi jog

KK - Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégium

régi Kvr. - A földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzi név Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet (a továbbiakban: régi Kvr.)

Kvr. - A földhivatalok, valamint a Földmérési és Távérzékelési Intézet feladatairól, illetékességi területéről, továbbá egyes földhivatali eljárások részletes szabályairól szóló 373/2014. (XII. 31.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kvr.)

Mötv. - A Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (a továbbiakban: Mötv.)

Nvtv. - A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Nvtv.)

PK - Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégium

Pp. - A Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.)

Ptk. - A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.)

Ptk. Magyarázat Polgári Törvénykönyv Magyarázata (szerk.: dr. Gellért György) KJK, 1998.

(új) Ptk. Magyarázat - Polgári jog I-IV. - Kommentár a gyakorlat számára, negyedik kiadás (szerk.: Petrik Ferenc), 2014.

Szladits - Szladits Károly: Dologi jog, Budapest Grill, 1932.

Szladits Telekkönyvi jog, 1924 - Szladits Károly-Führer Imre: Magyar Telekkönyvi Anyagi Jog, Budapest, 1924.

Tankönyv Eörsi Gyula-Világhy Miklós: Magyar polgári jog, Tankönyvkiadó, Budapest 1965.

Vhr. - Az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.)

Vht. - a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.)

Bevezető

1. Elvi és történeti alapok

A nyilvántartás jelentősége

Ptk. 5:165. §

Az ingatlan-nyilvántartás új rész a Polgári törvénykönyvben. Felvétele indokolt, ugyanis az ingatlanokra vonatkozó dologi jog több jelentős rendelkezése hiányzott a régi Ptk.-ból. A törvényben az ingatlan-nyilvántartási anyagi jog szabályai szerepelnek, s néhány jelentős eljárási szabály. A Ptk. rendelkezései feltételezik külön eljárási törvény megalkotását.

Az ingatlan-nyilvántartás célja kettős: (a) megbízható leltára, nyilvános és hiteles adattára az ország ingatlanainak, (b) a tulajdonszerzés egyik feltételének - a birtoklásra vonatkozó másodlagos jelzésnek - megvalósítása.

Az első célkitűzés részben gazdasági-igazgatási jellegű. Az ingatlan-nyilvántartásnak a nemzetgazdasági és üzemi tervezésben játszott szerepe a tervgazdálkodás időszakában volt jelentős. A földvédelem körében a rendeltetésszerű földhasználat, a területrendezés és a statisztikai adatgyűjtés azonban továbbra is az ingatlan-nyilvántartásra kell hogy alapozza működését. Másfelől ez a célkitűzés a jogbiztonságot is szolgálja, a tulajdonjog védelmét, a tulajdonosok és az ingatlan tekintetében jogot szerzők, kötelezettséget vállalók érdekeinek védelmét, a forgalom biztonságát.

A másodikként említett célnak kétségtelenül nagyobb a jogi jelentősége. A tulajdonjog megszerzéséhez ugyanis a tradicionális rendszerben nem elegendő az erre vonatkozó megegyezés. A tradicionális rendszer megkívánja az átruházás létrejöttéhez a dolog átadását is, ami - ingatlanok esetében - természetesen nem az ingatlan átadását jelenti, hanem valamilyen külsőleg észlelhető - akár másodlagos - jelzést, amely bárki előtt nyilvánvalóvá teszi, hogy az ingatlan a tulajdonos hatalmába került.

Ehhez a feltételhez a világ szinte valamennyi jogrendszere eljut, a különböző történelmi hagyományok, az eltérő szokások és jogi alapok ellenére is. Mindegyik rendszer lényege azonban a hatalomban tartás külső jelzése.

Így az Egyesült Államokban a common-law hagyományain építkező tulajdonjogi felfogás is a különféle teóriák közül a birtoklás tanát fogadja el tulajdoni rendszerének alapjául, amikor keresi a választ: ki egy dolog eredeti tulajdonosa. A válaszadó természetesen nem szabadulhat meg attól az örökségtől, amelyet az amerikai történelem a bíróságok gyakorlatában formált ki. Ezekben a bírósági ügyekben az első foglalás vált jogcímteremtő elvvé.

Az első földfoglalók, a bálnavadászok és az aranybányászok feltalálói érdekeinek védelmében született meg a tulajdon tárgyát keményen hatalmában tartó személyek tulajdonjogának elismerése, ha kell, a hatalomgyakorlást elmulasztó "lusta" tulajdonossal szemben, aki semmit sem tesz a tulajdonosi jogainak kinyilvánítására. "A birtok, birtoklás mint az ingatlantulajdon alapja tehát valami olyasmihez látszik hasonlítani, mint amikor valaki minden érdekelthez eléggé hangosan kiáltozik. Az első, aki oly módon, hogy a nagyközönség megértse, azt mondja: »ez az enyém«, megkapja a zsákmányt és a jog segíti őt megtartani valaki más ellen, aki azt mondja: »nem, ez az enyém«". (Carol M. Rose: Possession as the Origin of Property; The University of Chicago Law Rewiew, 1985/1. 73-88. o.)

A tulajdonszerzés egyik legfontosabb mozzanata, hogy az ingatlantulajdonosok világossá tegyék szándékaikat, és ezt a külvilág előtt is maradandóan fenntartsák. A világos jogcímek megkönnyítik a pereskedést és minimumra csökkentik az erőforrást pazarló konfliktusokat.

A birtoklásra vonatkozó külső másodlagos jelzéseken alapszik az ingatlantulajdonra vonatkozó igényeknek megfogható és tapintható sajátos jelzésrendszere, a jelzéseknek a közösség által megértett és jóváhagyott komplexuma, amely ma már többnyire az írott nyilvántartás formájában mint a leghitelesebb jelzés funkcionál (ingatlanok, hajók hiteles nyilvántartásai).

Az ingatlanszerzés külső megjelenítésére kialakult rendszerek nem választhatóak el az adott térség tulajdonjogi rendszerétől, illetőleg csak annak ismeretében érthetőek meg. Ezért csak a fő tendenciákat vázolhatjuk. Két fő rendszer alakult ki a tulajdonjogokban:

(a) a konstitutív rendszer, amelyben a nyilvántartásba való bevezetéssel jön létre a jog megszerzése; az osztrák-német tulajdonjog ezt követi; a rendszernek van egy szélsőséges változata, amely szerint a tulajdonjog megszerzése nem az átruházó szerződésen, hanem a bejegyzésen alapul (Torrens-elv);

(b) a lajstromozástól függetlenül bekövetkező jogváltozás, amelynek alcsoportjai:

(ba) a tulajdonjogban nincs rendszeresített lajstrom, az ingatlanszerző a maga kockázatára kell hogy felkutassa jogelődjeinek jogszerzését, egészen az eredeti jogszerzésig (ez a rendszer létezett az angol jogban az 1925. évi Land Registration Actig);

(bb) a jogcímnyilvántartás rendszere, amelyben a bejegyzéshez nem fűződik jogváltozás, a nyilvános lajstromba a tulajdonátruházást, vagy más állagjogot alapító szerződéseket bejegyzik, jogi hatása az, hogy a jóhiszemű, lajstromban bízó jogszerző védelemben részesül a lajstromon kívül szerzővel szemben;

(bc) a hatósági közzétételi rendszer, amelyben a bejelentett jogváltozást a hatóság közzéteszi, a nyilvánosságra hozatalt követően az érdekeltek felszólalhatnak, majd közokiratot állítanak ki az ingatlan megszerzéséről.

Ez utóbbi rendszer szolgált példaként az angol Land Registration Actnak, amely ugyan nem tette általánosan kötelezővé az ingatlanok bejegyzését, de a regiszterbe felvett ingatlan esetében e bejegyzés ténye elegendő volt a tulajdonjog bizonyítására. A 2002. évi Land Registration Act szélesebb körben preferálja a nyilvántartásba való bejegyzést, a legjelentősebb újítása pedig, hogy az ingatlanra vonatkozó jog keletkezése és ezzel egy időben a konstutív bejegyzés elektronikus úton történjen (a számítógépen megküldött megállapodást a regisztráló hivatal ellenőrzi, majd az ellenőrzött szerződést elektronikus úton hagyják jóvá a felek).

Ma hatályos polgári jogunk a tulajdon átszállásának kauzális tradicionális rendszerén alapszik, amely a tulajdon átszállásához a jogcímen felül a dolog átadását, ingatlan esetében pedig az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követeli meg. Ez a tulajdonátszállás tekintetében a dualista álláspont, szemben a monista felfogással, amely szerint egyetlen kötelmi szerződéssel történik az átruházás (az ügyletegység elve). A dualista álláspont felfogása szerint a tulajdonátszállás egy kötelmi és egy dologi ügyletre bontható. A dologi ügylet tartalmát - felfogásom szerint - az ingatlan-nyilvántartás szabályai határozzák meg.

A nyilvántartás módjai

A telekkönyvi nyilvántartásnak két módját ismerik a jogrendszerek:

a) Személy szerinti nyilvántartás (perszonálfólia), amelyben a tulajdonos szerint tartják nyilván annak valamennyi ingatlanát.

b) Tárgy szerinti nyilvántartás (reálfólia), amelyben a tulajdonjog tárgya (az ingatlan) a nyilvántartás alapja, minden önálló ingatlantestről nyilvántartás készül, amely az ingatlanra vonatkozó minden lényegesebb jogot és tényt feltüntet.

Magyarországon a tárgyi alapú telekkönyvi nyilvántartásnak van hagyománya. Ezt a rendszert az 1960-as évek végén fenyegette komolyabb veszély, amikor a politika, az ingatlan magántulajdon erőteljesebb korlátozását tűzte ki célul, s földjogi szakemberek támadást indítottak a fennálló telekkönyvi nyilvántartás ellen, azzal az érvvel, hogy nem ad választ arra a kérdésre; kinek, mennyi ingatlan van a tulajdonában. Nem csekély erőfeszítésbe került, hogy a megalkotandó új törvényerejű rendelet ne a személy szerinti rendszert válassza. (A személy szerinti nyilvántartás azonban tovább élt a külterületi földek tekintetében, ahol - a széles körű nacionalizálás eredményeként - a nagyüzemek szerinti nyilvántartás vált uralkodóvá.)