EH 2009.2055 Az önkormányzati vagyon felett a tulajdonosi jogok gyakorlásáról a képviselő testület rendelkezik. E rendelkezési jogok körében felhatalmazást adhat a polgármesternek a Szervezeti és Működési Szabályzatban arra, hogy az milyen jogokat, milyen vagyoni körben gyakorolhat [Ptk. 29. § (3) bek., 221. §; 1990. évi LXV. tv. 9. §, 18. §, 80. §].
Pertörténet:
Tamási Járásbíróság G.20654/2006/22., Szekszárdi Törvényszék Gf.40071/2007/6., Kúria Gfv.30059/2008/4. (*EH 2009.2055*, BH 2009.10.302)
***********
A felülvizsgálati eljárás szempontjából irányadó tényállás szerint nyilvános pályázati eljárást követően a felperes a 2001. december 28-án kötött adásvételi szerződéssel eladta az I. r. alperesnek mint vevőnek a 806/2. hrsz. alatt strandfürdő megjelölésű ingatlant 5 millió forint vételárért. Az eladó részére elő- és visszavásárlási jogot kötöttek ki, ez utóbbit arra az esetre, ha a vevő az ingatlant nem a pályázati kiírásban megjelölt céloknak megfelelően használja. Az elő- és visszavásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
A felperes polgármestere a 2002. június 26-án kelt egyoldalú írásbeli nyilatkozatával hozzájárult az elő- és visszavásárlási jog ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez, amelyre azért volt szükség, hogy a vevő a fürdő korszerűsítéséhez szükséges pályázat benyújtására tehermentes tulajdoni lappal rendelkezzen. A felek 2002. június 27-én írásban abban állapodtak meg, hogy az elő- és visszavásárlási jog a felperest az ingatlan-nyilvántartásból való törléstől függetlenül továbbra is megilleti. A földhivatal a felperes elő- és visszavásárlási jogát törölte. Az I. és II. r. alperesek 60 millió Ft és járulékai erejéig keretbiztosítéki jelzálogjogot alapítottak a perbehozott ingatlanra a II. r. alperes javára, amelyet az illetékes földhivatal 2003. január 7-én az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett. Utóbb a III. r. alperes javára illetéktartozás és járulékai biztosítására ugyancsak jelzálogjog került bejegyzésre a III. r. alperes jogelődje a megyei illetékhivatal javára. A felperes és az I. r. alperes 2004. október 28-án megállapodtak a korábban törölt elő- és visszavásárlási jognak az eredeti ranghelyen történő visszajegyzésében, az erről szóló földhivatali határozatot azonban a jelzálogjog jogosultja keresettel támadta meg. A megyei bíróság ítéletében a felperesnek az elő- és visszavásárlási jog visszajegyzésére irányuló keresetét elutasította.
A felperes a keresetében a 2002. június 27-ei megállapodás érvénytelenségének megállapítását és az elő- és visszavásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba való visszajegyzésének elrendelését kérte. A keresetét a Ptk. 221. §-ának (1) bekezdésére és 215. §-ára alapította. Arra hivatkozott, hogy a felperes képviseletében eljáró polgármester a 2002. június 26-ai nyilatkozat megtétele és a június 27-ei megállapodás megkötése során a felperes nevében álképviselőként járt el. Az ügylet az 1 millió értékhatárt meghaladta, így a polgármester csak a képviselő testülettől származó külön felhatalmazást követően tehette volna meg a fenti két nyilatkozatot. A képviselő testület azonban a nyilatkozatok megtételéhez nem járult hozzá, és a polgármester eljárást utólag nem hagyta jóvá, ezért az elő- és visszavásárlási jogról való lemondása a felperest nem kötelezi.
A városi bíróság ítéletében a felperes keresetét mindkét jogcímen elutasította. A megyei bíróság a felperes fellebbezés folytán hozott részítéletében a felperes Ptk. 215. §-án alapuló keresetét elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezést helybenhagyta, az álképviseletre alapított keresetet az I. r. alperessel szembeni elutasító rendelkezést hatályon kívül helyezte, és ebben a keretben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A II. és III. r. alperesekkel szemben a keresetet elutasító rendelkezés első fokon jogerőre emelkedett.
A megismételt eljárásban a felperes fenntartott keresetében annak megállapítását kérte, hogy a 2002. június 26-án kelt írásbeli nyilatkozat megtételénél, valamint a 2002. június 27-i megállapodás megkötésénél a polgármester a felperes nevében álképviselőként járt el, és a képviselő testület azokat utólag nem hagyta jóvá egyéb - így marasztalás iránti keresetet nem terjesztett elő. A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróság ítéletében a felperesnek az I. r. alperessel szembeni, a Ptk. 221. §-ának (1) bekezdésére alapított keresetét is elutasította.
A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Kifejtette, hogy a visszavásárlási jog gyakorlását a felek a pályázatban és a szerződésben írt üzemeltetési, illetőleg beruházási kötelezettségek elmulasztásához kötötték. A visszavásárlási jog biztosítására azonban - bár a Ptk. 114. §-ának (2) bekezdés erre jogi lehetőséget adott - elidegenítési és terhelési tilalmat nem kötöttek ki, ezért az ingatlan biztosítékként történő felhasználására az I. r. alperesnek jogi lehetősége volt, a keretbiztosítéki jelzálogjog alapítása a vevő jogszavatossági felelőssége körében értékelhető.
A perbe hozott elő- és visszavásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésére került. E jogokat a szerződéskötés hozza létre, azok ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése deklaratív hatályú, így a bejegyzés törlése magukat a jogokat nem szüntette meg, a felperes jogai kötelmi igényként továbbra is fennmaradtak. E jogokról a polgármester sem az egyoldalú nyilatkozatban, sem pedig az azt követően kötött kétoldalú megállapodásban nem mondott le.
Megállapította, hogy a felperes képviseletében eljáró polgármestert álképviselőnek tekinteni nem lehetett. Egyrészt nem állapítható meg, hogy az önkormányzat által a polgármester részére a 117/2001. (X. 29.) számú határozatban adott széles körű felhatalmazás nem foglalta magában a perbeli nyilatkozatok megtételére vonatkozó felhatalmazást, másrészt egyébként sem állapítható meg, hogy a forgalomképtelen, összegszerűen meghatározható értéket nem képviselő jogok törléséhez való hozzájárulással a polgármester megsértette volna a hatásköri megosztási szabályokat.
Végezetül kifejtette, hogy nem álltak fenn a megállapítás iránti kereset előterjesztésének a Pp. 123. §-ában írt feltételei.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és annak megállapítását kérte, hogy a 2002. június 26-án kelt egyoldalú nyilatkozat megtételére, valamint a 2002. június 27-én kelt megállapodás megkötésére a felperes nevében eljáró polgármesternek nem volt felhatalmazása, nevezett álképviselőként járt el és eljárását a felperes utólag sem hagyta jóvá (Ptk. 221. §). Előadta, hogy az I. r. alperes tudott a képviseleti jog korlátozásáról, illetőleg elvárható volt tőle, hogy arról tudomással bírjon. Mindezek miatt az egyoldalú nyilatkozatot és a megállapodást is létre nem jöttnek kell tekinteni. Sérelmezte annak megállapítását is, hogy megállapítási kereset előterjesztésére nem volt törvényes lehetősége.
A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést az önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 9. §-a (1) bekezdésének, a 18. §-a (1) bekezdésének, a 80. §-a (1) bekezdésének, a Szervezeti és Működési Szabályzat 76. §-a (1) bekezdésének, az önkormányzat 8/2001. (VII. 15.) számú rendelete 6. és 7. §-ainak, a Ptk. 221. §-a (1) bekezdésének, valamint a Pp. 123. §-ában írtak megsértésében jelölte meg.
Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Állította, hogy a perbeli ügyekben az önkormányzat nevében történő eljárásra a felperes polgármestere a 117/2001. (X. 29.) számú önkormányzati határozatban felhatalmazást kapott. Azt nem vitatta, hogy a felperes a visszavásárlás jogának gyakorlását a felszámolónál az öt éves határidő előtt bejelentette.
A felperes észrevételében annak alátámasztására, hogy a nyilatkozat megtételére, illetőleg megállapodás megkötésére a polgármester felhatalmazással nem rendelkezett, az önkormányzat képviselő testületének 2001. december 17-én hozott határozatára hivatkozott, amelyben a képviselő testület csupán az adásvételi szerződés elkészítésével és aláírásával bízta meg a polgármestert. Hivatkozott továbbá az 1/F/11. sorszám alatt csatolt 2004. október 28-án keltezett a felperes és az I. r. alperes között létrejött megállapodásra, amelynek 3. pontjában a felek megállapodtak abban, hogy a 2002. június 27-én kelt megállapodást közösen érvénytelennek tekintik, mert annak megkötéséhez a képviselő testület nem járult hozzá.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos. A másodfokú bíróság a felülvizsgálati kérelemben felhozott jogszabálysértéseket nem követte el.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében anyagi és eljárásjogi jogszabálysértésekre egyaránt hivatkozott. Eljárási jogszabálysértésként a Pp. 123. §-ának megsértését sérelmezte, vitatva a másodfokú bíróság megállapítását, miszerint a megállapítási keresetindításnak nem álltak fenn a jogszabályban írt feltételei.
A Pp. 123. §-a szerint megállapításra irányuló egyéb kereseti kérelemnek csak akkor van helye, ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva, vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. Helytállóan állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a megállapítási kereset nem volt szükséges, a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása érdekében. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 3. §-ának (2) bekezdése és a 16. §-ának g) pontjának egybevetése alapján megállapítható, hogy az elő- és visszavásárlási jog a szerződéskötéssel keletkezik, annak létrejötte nem függ az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéstől, így annak az ingatlan-nyilvántartásból való törlését követően is fennmarad a jogosult kötelmi igénye e jogok érvényesítésére. A felperes polgármestere a felperest megillető, a perbe hozott ingatlanra kikötött elő- és visszavásárlási jogról nem mondott le, a visszavásárlási jog a felperest 2006. december 28-áig - a törvényben írt öt éves végső határidő lejártáig - megillette. Az elővételi joga jelenleg is fennáll, így az ingatlan-nyilvántartásból egyébként törölt jogai az I. r. alperessel szemben nem sérültek. Az iratokból megállapítható, de az I. r. alperes egyébként sem vitatta, hogy az öt éves határidő lejártát megelőzően a felperes a felszámolónál bejelentette, hogy a visszavásárlási jogát gyakorolni kívánja. Jognyilatkozatát az I. r. alperes felszámolója azért nem fogadta el, mert álláspontja szerint nem álltak fenn a visszavásárlási jog gyakorlásának a szerződésben írt feltételei. Ennek a kérdésnek az eldöntése - erre irányuló kereset hiányában - a jelen eljárás kereteit meghaladja. A felszámoló tehát a szerződésben kikötött visszavásárlási, illetve elővásárlási jog meglétét nem tette vitássá. Az a körülmény, hogy a jogok dologi hatálya az ingatlan-nyilvántartásból való törléssel megszűnt a fennálló kötelmi jogviszonyban jogvédelmet nem tesz szükségessé. Az ingatlan keretbiztosítéki jelzáloggal a tulajdonos I. r. alperes által harmadik személy javára érvényesen megterhelhető volt, mert a felperes a szerződésben kikötött jogai megóvása végett nem élt a Ptk. 114. § (2) bekezdésében biztosított jogi lehetőséggel; nem tiltotta meg a tulajdonost megillető terhelés jogának gyakorlását. A kötelmi jogviszony alapján az I. r. alperessel szembeni jogszavatossági igény viszont nem megállapítási, hanem marasztalási kereset formájában érvényesíthető.
Az anyagi jogi jogszabályok megsértése nélkül állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes nevében eljáró polgármester a perbe hozott egyoldalú nyilatkozat megtétele, illetőleg a 2002. június 27-én kelt szerződés megkötése időpontjában nem álképviselőként járt el, és bizonyíthatóan egyébként sem sértette meg az önkormányzat Szervezeti és Működési Szabályzata 76. §-ának (1) bekezdésében írt hatásköri szabályokat.
Az önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 9. §-ának (1) bekezdése szerint az önkormányzati feladat- és hatáskörök a képviselő testületet illetik meg, a képviselő testületet pedig a polgármester képviseli.
Az önkormányzat képviseletét az Ötv. 9. §-ának (1) bekezdése, valamint a Ptk. 29. §-ának (3) bekezdése szerint is a polgármester látja el, de az Ötv. ugyanezen rendelkezése alapján az önkormányzat képviselő testületét is a polgármester képviseli. Az Ötv. 80. §-ának (1) bekezdése értelmében az önkormányzati vagyon felett a tulajdonosi jogok gyakorlásáról a képviselő testület rendelkezik. Tehát a polgármester azokban az ügyekben képviselheti a képviselő testületet, amelyekben a döntés ez utóbbi hatáskörébe tartozik. A képviselő testület azonban közjogi aktussal szabályozhatja a tulajdonjog gyakorlásának a módját, saját hatáskörrel ruházza fel ebben a körben a polgármestert. A rendelkezési jogok körében a jogok egy részének gyakorlására az Ötv. 18. §-ának (1) bekezdésében írtak szerint megalkotott Szervezeti és Működési Szabályzatban felhatalmazást adhat a polgármester részére, meghatározva, hogy az milyen részjogokat, mely vagyoni körre és milyen módon gyakorolhat.
A perbeli esetben a felperes polgármestere a Szervezeti és Működési Szabályzat 76. §-ának (1) bekezdése értelmében egy millió forint értékhatárig köthetett szerződéseket, és írhatott alá megállapodásokat azzal, hogy az általa kötött szerződések a képviselő testület utólagos jóváhagyásával válnak érvényessé.
A fenti rendelkezésből az következik, hogy a polgármester jogosult volt saját hatáskörben szerződést kötni, így az 1991. évi XX. törvény 139. §-a (1) bekezdésének d) pontja szerint a helyi önkormányzat nevében vállalhatott kötelezettséget és a Ptk. 215. § (1) bekezdésére figyelemmel további jóváhagyás a képviselő testület részéről szükségtelen volt, ahogyan ebben a körben a részítélet a keresetet ezen a jogcímen már korábban jogerősen el is utasította.
Tévesen hivatkozott a felülvizsgálati kérelem arra, hogy képviselő testületi döntésére azért lett volna szükség, mert az ingatlan vételára és visszavásárlási ára is meghaladta az egy millió forintot. Ez akkor lenne elfogadható, ha a vitatott megállapodás tartalma az ingatlan tulajdonjogának az átruházása lett volna. A megállapodás azonban az elő- és visszavásárlási jog ingatlan-nyilvántartásból való törlésére vonatkozott. Ezekért a jogokért a felperes ellenértéket nem fizetett és mindkét jog forgalomképtelen, a Ptk. 374. §-ának (5) bekezdése alapján alkalmazandó, mert a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése szerint az elő- és visszavásárlási jog átruházására irányuló szerződés semmis. E jogok fennállását és érvényesíthetőségét az ingatlan-nyilvántartásból való törlésük nem befolyásolta, ezért értékük nem mérhető az ingatlan vételárához. Ilyen körülmények között helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a volt polgármester által kötött megállapodás nem sértette a hatásköri megosztásra vonatkozó szabályokat.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.