BH+ 2014.3.108 A jogról való lemondásnak mindig kifejezettnek kell lennie, ezért önmagában abból a körülményből, hogy a felek a szerződésükben taxatíve felsorolták a rendkívüli felmondás lehetséges okait nem következik az, hogy a bérbeadó lemondott volna a rendes felmondás lehetőségéről. A bérleti szerződés egyébként is csak időleges használatra vonatkozhat, ezért érvénytelen lenne az a kikötés, amellyel a felek kizárják a rendes felmondáshoz való jogot és így a jogviszonyukat mintegy örökbérletté teszik. [1959. évi IV. tv. 207. §, 1993. évi 78. tv.43. §].

Pertörténet:

Kúria G.40633/2011., Fővárosi Törvényszék G.40633/2011/8., Fővárosi Ítélőtábla Gf.40033/2012/4., Kúria G.40001/2012., Kúria Pfv.20502/2013. (BH+ 2014.8.344), Kúria Pfv.21832/2012/6. (BH 2014.4.108, *BH+ 2014.3.108*)

***********

A felperes az 1996. december 10-én kelt szerződéssel határozatlan időre bérbe adta az E/3. számú, az 1997. február 26-án kelt szerződéssel pedig a P/6-7. és az R/19. számú helyiségeit az alperesnek. Az E/3. számú helyiség bérleti jogát az alperes 1 515 000 forintért vásárolta meg, a szerződés 5. pontjában pedig azt kötötték ki, hogy a bérbeadó a szerződést az itt megjelölt, a bérlőnek felróható okok miatt mondhatja fel. A P/6-7. és R/19. számú helyiségek bérleti szerződésének hasonló rendelkezése értelmében a bérbeadó a szerződést "csupán" az ott felsorolt, a bérlőnek felróható okok miatt mondhatta fel. A szerződések 5.2. pontjában szabályozták a bérlő felmondási jogát azzal, hogy az E/3. számú helyiség esetében három éven belül a bérlő a bérleti jog ellenértéke arányos részének a visszatérítésére jogosult.

A felperes 2009. január 9-én a szerződéseket a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 43. §-ának (1) bekezdésére való hivatkozással - 2010. január 31. napjára - felmondta. A felmondást az alperes nem fogadta el.

A felperes keresetében a felmondás érvényességének a megállapításával kérte az alperes kötelezését a bérlemények kiürítésére és a birtokba adására.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte a felmondások érvénytelenségének a megállapítását, mert álláspontja szerint a felperes csak a szerződésekben felsorolt okok miatt jogosult a szerződések felmondására.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest arra, hogy a bérleményeket 15 napon belül ürítse ki és azokat a felperes számára rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át.

Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a bérleti szerződések csak az alperes szerződésszegésére alapozott, azonnali hatályú felmondás jogintézményét rendezték, de egyebekben az Ltv. szabályait rendelték alkalmazni. Ennek folytán, mivel a felek a rendes felmondás gyakorlásának a lehetőségét nem zárták ki, a felperes az Ltv. 43. §-ának (1) bekezdése alapján jogszerűen mondhatta fel a határozatlan idejű szerződéseket. A felperes felmondása tehát érvényes volt, így a birtokba adás iránti keresete megalapozott. Megállapította, hogy a perben az alperesnek nem volt módja a megállapítás iránti viszontkereset előterjesztésére, ezért azt elutasította.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet elutasította.

A jogerős ítélet indokolása szerint az Ltv. 43. §-ának (1) bekezdésében foglaltak akkor irányadóak, ha a felek másként nem állapodtak meg. A szerződések 5. pontja a "felmondás" címet viselte és abban a felek arról rendelkeztek, hogy a bérbeadó a szerződést csak az ott taxatíve felsorolt okokból mondhatja fel, valamint rögzítették a bérlő felmondási jogát. További felmondási okokat a felek nem jelöltek meg, nem is utaltak ilyenre, ezért a másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a felek a szerződéskötési szabadságukkal élve ez által a felmondásról teljes körűen rendelkeztek és kizárták annak egyéb eseteit. Utalt arra is, hogy az alperes aligha vállalt volna jelentős beruházásokat a bérleményekben akkor, ha a bérleti szerződés az általános rendelkezések alapján bármikor felmondható lett volna.

A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását.

A felülvizsgálati kérelem indokai szerint a másodfokú bíróság tévesen értékelte az Ltv. 43. §-a (1) bekezdésének rendelkezéseit, mert az a szabad felmondás jogát minden külön feltétel, kikötés nélkül biztosítja a bérbeadónak. Ennek megfelelően arra kellett volna külön és kifejezett megállapodás, ha a felek ennek a jognak a gyakorlását ki akarják zárni. A másodfokú bíróság a szerződések 5.1. pontját értékelte így, de e tekintetben kiterjesztő értelmezésnek nem volt helye, a bérbeadó e jogát korlátozó nyilatkozatnak - a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - kifejezettnek, félreérthetetlennek kellett volna lennie. A szerződésekben külön nem szabályozott kérdésekben az Ltv. rendelkezéseit - és így annak a 43. §-át - rendelték alkalmazni, téves ezért a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy az Ltv.-ben meghatározott jogok csak akkor illetnék meg a bérbeadót, ha azt a szerződésben külön megismétlik.

Nincs tehát jelentősége annak, hogy a felek a szerződésekben további felmondási okokat nem jelöltek meg. Nem állapítható meg, hogy az 5. pontban a felek a felmondás kérdéskörét mindenre kiterjedően kívánták volna szabályozni, mert az csak a bérbeadót a szerződésszegés esetén megillető felmondási okokat jelölte meg, valamint a bérlő felmondását szabályozta. Nem értelmezhető ezért ez a rendelkezés egyben a szabad felmondás joga kizárásaként. A szerződésben szereplő "csupán" szó szintén a szerződésszegés figyelembe vehető okaira vonatkozott, az alperes pedig jelentős beruházást nem végzett a helyiségeken és ilyet nem is igazolt.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperes perköltségben történő marasztalására irányult.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt tényállásból téves jogi következtetéseket vont le, ezért az jogszabálysértő.

A másodfokú bíróság tévesen jutott arra a következtetésre, hogy a felek teljes körűen rendelkeztek volna a felmondási jogról azáltal, hogy a szerződéseik 5. pontjában taxatíve felsorolták a bérbeadó általi rendkívüli felmondás lehetséges okait. Az, hogy a felek megállapodása kiterjedt volna a bérlőt az Ltv. alapján megillető rendes felmondás jogára, magából a szerződés szövegéből nem következett, mert az e vonatkozásban semmiféle rendelkezést nem tartalmazott. A jogerős ítélet ebből a hiányosságból következtetett arra, hogy a felek szándéka a rendkívüli felmondás okainak a felsorolásával a további felmondási lehetőség kizárására irányult. A Ptk. 207. §-ának (4) bekezdésében foglaltakra tekintettel azonban a jogról való lemondás nem értelmezhető kiterjesztő módon, azaz annak mindig kifejezettnek, határozottnak kell lennie. A perbeli esetben a szerződésekből - a felülvizsgálati kérelemben foglaltaknak megfelelően - nem derült ki egyértelműen az, hogy a felek a rendes felmondás jogának gyakorlását kizárták volna és a felperes lemondott volna erről a jogosultságáról. Erre önmagában a rendkívüli felmondásra okot adó körülményekre vonatkozó megállapodásból még nem lehetett megalapozott következtetéseket levonni. Helyesen állapította meg tehát az elsőfokú bíróság az ítéletében azt, hogy a felperest - figyelemmel arra is, hogy a felek a szerződésükben nem szabályozott kérdésekben az Ltv. rendelkezéseit rendelték alkalmazni - megillette a rendes felmondás joga.