BH 2014.4.108 A jogról való lemondásnak mindig kifejezettnek kell lennie, ezért önmagában abból a körülményből, hogy a felek a szerződésükben taxatíve felsorolták a rendkívüli felmondás lehetséges okait nem következik az, hogy a bérbeadó lemondott volna a rendes felmondás lehetőségéről. A bérleti szerződés egyébként is csak időleges használatra vonatkozhat, ezért érvénytelen lenne az a kikötés, amellyel a felek kizárják a rendes felmondáshoz való jogot és így a jogviszonyukat mintegy örökbérletté teszik [Ptk. 207. § (4) bek., 423. §; 1993. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek.].

A felperes az 1996. december 10-én kelt szerződéssel határozatlan időre bérbe adta az E/3. számú, az 1997. február 26-án kelt szerződéssel pedig a P/6-7. és az R/19. számú helyiségeit az alperesnek. Az E/3. számú helyiség bérleti jogát az alperes 1 515 000 forintért vásárolta meg, a szerződés 5. pontjában pedig azt kötötték ki, hogy a bérbeadó a szerződést az itt megjelölt, a bérlőnek felróható okok miatt mondhatja fel. A P/6-7. és R/19. számú helyiségek bérleti szerződésének hasonló rendelkezése értelmében a bérbeadó a szerződést "csupán" az ott felsorolt, a bérlőnek felróható okok miatt mondhatta fel. A szerződések 5.2. pontjában szabályozták a bérlő felmondási jogát azzal, hogy az E/3. számú helyiség esetében három éven belül a bérlő a bérleti jog ellenértéke arányos részének a visszatérítésére jogosult.

A felperes 2009. január 9-én a szerződéseket a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 43. §-ának (1) bekezdésére való hivatkozással - 2010. január 31. napjára - felmondta. A felmondást az alperes nem fogadta el.

A felperes keresetében a felmondás érvényességének a megállapításával kérte az alperes kötelezését a bérlemények kiürítésére és a birtokba adására.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte a felmondások érvénytelenségének a megállapítását, mert álláspontja szerint a felperes csak a szerződésekben felsorolt okok miatt jogosult a szerződések felmondására.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest arra, hogy a bérleményeket 15 napon belül ürítse ki és azokat a felperes számára rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át.

Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a bérleti szerződések csak az alperes szerződésszegésére alapozott, azonnali hatályú felmondás jogintézményét rendezték, de egyebekben az Ltv. szabályait rendelték alkalmazni. Ennek folytán, mivel a felek a rendes felmondás gyakor­lásának a lehetőségét nem zárták ki, a felperes az Ltv. 43. §-ának (1) bekezdése alapján jogszerűen mondhatta fel a határozatlan idejű szerződéseket. A felperes felmondása tehát érvényes volt, így a birtokba adás iránti keresete megalapozott. Megállapította, hogy a perben az alperesnek nem volt módja a megállapítás iránti viszontkereset előterjesztésére, ezért azt elutasította.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet elutasította.

A jogerős ítélet indokolása szerint az Ltv. 43. §-ának (1) bekezdésében foglaltak akkor irányadóak, ha a felek másként nem állapodtak meg. A szerződések 5. pontja a "felmondás" címet viselte és abban a felek arról rendelkeztek, hogy a bérbeadó a szerződést csak az ott taxatíve felsorolt okokból mondhatja fel, valamint rögzítették a bérlő felmondási jogát. További felmondási okokat a felek nem jelöltek meg, nem is utaltak ilyenre, ezért a másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a felek a szerződéskötési szabadságukkal élve ez által a felmondásról teljes körűen rendelkeztek és kizárták annak egyéb eseteit. Utalt arra is, hogy az alperes aligha vállalt volna jelentős beruházásokat a bérleményekben akkor, ha a bérleti szerződés az általános rendelkezések alapján bármikor felmondható lett volna.

A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását. A felülvizsgálati kérelem indokai szerint a másodfokú bíróság tévesen értékelte az Ltv. 43. §-a (1) bekezdésének rendelkezéseit, mert az a szabad felmondás jogát minden külön feltétel, kikötés nélkül biztosítja a bérbeadónak.

A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta alaposnak.

A másodfokú bíróság tévesen jutott arra a következtetésre, hogy a felek teljes körűen rendelkeztek volna a felmondási jogról azáltal, hogy a szerződéseik 5. pontjában taxatíve felsorolták a bérbeadó általi rendkívüli felmondás lehetséges okait. Az, hogy a felek megállapodása kiterjedt volna a bérlőt az Ltv. alapján megillető rendes felmondás jogára, magából a szerződés szövegéből nem következett, mert az e vonatkozásban semmiféle rendelkezést nem tartalmazott. A jogerős ítélet ebből a hiányosságból következtetett arra, hogy a felek szándéka a rendkívüli felmondás okainak a felsorolásával a további felmondási lehetőség kizárására irányult. A Ptk. 207. §-ának (4) bekezdésében foglaltakra tekintettel azonban a jogról való lemondás nem értelmezhető kiterjesztő módon, azaz annak mindig kifejezettnek, határozottnak kell lennie. A perbeli esetben a szerződésekből - a felülvizsgálati kérelemben foglaltaknak megfelelően - nem derült ki egyértelműen az, hogy a felek a rendes felmondás jogának gyakorlását kizárták volna és a felperes lemondott volna erről a jogosultságáról. Erre önmagában a rendkívüli felmondásra okot adó körülményekre vonatkozó megállapodásból még nem lehetett megalapozott következtetéseket levonni. Helyesen állapította meg tehát az elsőfokú bíróság az ítéletében azt, hogy a felperest - figyelemmel arra is, hogy a felek a szerződésükben nem szabályozott kérdésekben az Ltv. rendelkezéseit rendelték alkalmazni - megillette a rendes felmondás joga.

A Kúria utal azonban e körben arra is, hogy amennyiben a felperes valóban lemondott volna az őt megillető rendes felmondás jogáról, akkor ez a kikötés a perbeli esetben érvénytelen lett volna. Ennek az az oka, hogy a bérlet a Ptk. 423. §-ában foglaltaknak megfelelően mindig csak időleges használatba adást jelenthet, ezért az ilyen jellegű szerződés nem biztosíthat a bérlő részére állandó használatot. A felek szándéka kifejezetten egy határozatlan idejű, de bérleti szerződés megkötésére irányult, amely azt feltételezi, hogy a jogviszonynak valamikor, valamilyen módon bizonyosan véget kell érnie. Nem lehetséges ezért az, hogy a szerződést csak a bérlő tudja a nyilatkozatával, vagy a szerződésszegésével megszüntetni, mert ez által a bérbeadó - bár ilyen szándékuk a feleknek a szerződés megkötésekor nem volt - lényegében a magyar jog által nem ismert örökbérletet eredményezve, tulajdoni részjogosítványt ruházna át a bérlőre.

Az Ltv. hivatkozott 43. §-ának (1) bekezdése a rendes felmondás feltételeinek a meghatározása körében ad lehetőséget a felek szabad megállapodására. Nem kizárt ugyanis az, hogy a felek egy határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén is időbeli korlátot szabjanak arra, hogy meddig nem fog élni bizonyosan a bérbeadó ezzel a jogosítványával, de ezen jog gyakorlását egyéb feltételhez is köthetik. A határozatlan idejű bérlet esetén azonban a rendes felmondás jogának a teljes kizárása - jogutódlás biztosítása vagy mint a perbeli esetben is jogi személy bérlő esetén - a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint jogszabályba ütköző, mert azáltal magának a bérleti jogviszonynak az alapjait változtatnák meg úgy, hogy a szerződés már nem bérletre, hanem valamely attól eltérő tartalmú megállapodásra (pl. örökbérletre) vonatkozna. Amennyiben a bérlő természetes személy és a jogutódja nem jogosult a bérleti jogviszony folytatására, akkor természetesen nincs akadálya a rendes felmondás lehetősége kizárásának, mert ilyen esetben a bérlő halálával a bérleti jogviszony is véget ér, így a szerződés időlegessége megvalósul.