BH+ 2010.1.37 Ingatlanok értékesítésére kiírt pályáztatási eljárásban benyújtott pályázat, illetve annak alapján megkötött adásvételi szerződés érvényességének elbírálása során figyelembe vett szempontok [2004. évi CXXXV. tv. 7. §, 1992. évi XXXVIII. tv. 108. §, 1990. évi LXV. tv. 79. §, 1996. évi LVII. tv. 7. §, 87. §, Ptk. 173. § (2) bek., 200. § (1)-(2) bek.].

A felülvizsgálati kérelem szempontjából irányadó tényállás szerint az I. r. alperes 2005. augusztus 1-jén nyilvános pályázati felhívást tett közzé a tulajdonában álló, a 209.990/2., 209.988., 209.978. és a 209.975. hrsz. alatt felvett ingatlanok együttes értékesítésére. Az első két ingatlanra a II. r. alperest elővásárlási jog illette meg, ezért a pályázat szerint az együttes értékesítés alól csak a II. r. alperes elővásárlási jogának gyakorlása képezhetett kivételt. A kiírás szerint a pályázatnak tartalmaznia kellett a nyilatkozatot a vételár egyösszegű megfizetésének vállalására továbbá, hogy a vételárat közjegyzői letétbe helyezi, illetve ha hitelből vásárol pénzintézet bankgarancia vállalására vonatkozó nyilatkozatát. Az I. r. alperes 2005. augusztus 19-én a pályázati felhívást azzal egészítette ki, hogy banki vagy pénzintézeti igazolást kell csatolni a pályázónak arról, hogy a vételár teljes összege az ajánlattevő elkülönített számláján a szerződéskötésig lekötésre került. A megadott pályázati határidő alatt több pályázat érkezett, köztük volt a felperes és a III. r. alperes pályázata is. Az I. r. alperes 2005. szeptember 8-án arról értesítette a felperest, hogy a pályázatát érvénytelennek nyilvánította, miután nem tartalmazta a kikötött pénzintézeti igazolást, majd ezt követően a benyújtott pályázatok érvénytelensége miatt a képviselőtestület szeptember 20-án a pályázati eljárást eredménytelennek nyilvánította és döntött az ingatlanok ismételt, - most már ajánlattételi meghívás alapján történő értékesítéséről. Az I. r. alperes az ajánlattételi meghívást a korábban pályázatot benyújtó társaságok közül háromnak köztük a felperesnek és a III. r. alperesnek küldte meg. A pályázat benyújtásának határideje 2005. szeptember 30-a volt. Az ajánlatnak tartalmaznia kellett a vételárat ingatlanonként, csatolni kellett az egyösszegű vételár megfizetésének vállalására vonatkozó kötelező nyilatkozatot és egy olyan pénzintézeti nyilatkozatot, amely igazolja, hogy a vételár a pénzintézetnél elkülönítve egyösszegben az ajánlat benyújtásának időpontjától a szerződéskötésig rendelkezésre áll. Hitelből történő vásárlás esetén pedig megfelelő bankgaranciát. Mindhárom pályázó benyújtotta az újabb pályázatot és az I. r. alperes mindhárom pályázatot érvényesnek tekintette, majd mint a legjobb ajánlatot a III. r. alperes pályázatát fogadta el, és vele 2005. november 17-én megkötötte ingatlanonként külön-külön az adásvételi szerződéseket.

A felperes a módosított elsődleges kereseti kérelmében kérte megállapítani az I. és III. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződések semmisségét a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése és a Ptk. 173. §-ának (2) bekezdése alapján. A felperes álláspontja szerint az adásvételi szerződések egyrészt azért semmisek, mert az ingatlanok forgalomképtelenek. Azok zöldövezetbe sorolt területek, ezért - figyelemmel az önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 79. §-a (2) bekezdésének a) pontjára, az I. r. alperes 30/2004. (VI. 26.) vagyonrendelete (a továbbiakban: Vagyonrendelet) 2. §-a (1) bekezdésének l) és o) pontjára, az 5. §-a (1) bekezdésének f) pontjára, valamint a Fővárosi Szabályozási Keretterv 10. sz. mellékletére - az átruházásuk semmis.

Semmisek a szerződések azért is, mert jogszabályba ütköznek. Sértik az I. r. alperes 30/2004. (VI. 29.) számú a vagyonrendelet 21. §-ának (3) bekezdését, az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény 108. §-ának (1) bekezdését és a 2004. évi CXXXV. törvény 7. §-át. Ezen ingatlanokat az értékükre tekintettel kizárólag nyilvános pályázat útján lehetett volna értékesíteni, az I. r. alperes azonban zárt pályázaton történő értékesítés mellett döntött.

Jogszabályba ütköznek azért is, mert bár nem a III. r. alperes nyújtotta be a legjobb ajánlatot, az I. r. alperes mégis a III. r. alperes ajánlatát fogadta el. Állította, hogy a III. r. alperes ajánlata a szükséges mellékletek hiányában nem is volt érvényes.

Másodlagos kereseti kérelmében azért kérte a szerződések semmisségének megállapítását, mert állítása szerint azokat a szerződő felek a hivatkozott jogszabályok megkerülésével kötötték.

Harmadlagos kereseti kérelmében valamennyi szerződésnek a jó erkölcsbe ütközésére hivatkozott. Előadta, hogy elsődleges szempont az önkormányzati vagyonnal való rendes gazdálkodás, a verseny tisztasága, továbbá, hogy csak érvényes ajánlatot tevővel kössön a pályázat kiírója szerződést. Az I. r. alperes mindhárom szempont figyelmen kívül hagyásával kötött a jó erkölcsöt sértő szerződéseket a III. r. alperessel. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállításának elrendelését kérte. Perbeli legitimációját arra alapította, hogy a szerződések semmisségének megállapítása és az eredeti állapot helyreállítása esetén a ismét igényt formálhat - újabb pályázat keretében - a tárgyi ingatlanok megvásárlására.

Negyedleges kereseti kérelmében annak megállapítását kérte, hogy az I. r. alperes a pályáztatás során megsértette a versenyeztetés tisztaságát. A tisztességtelen piaci magatartás tilalmáról szóló 1996. évi LVII. törvény (Tpt.) 7. §-ába ütköző alperesi magatartásokat egyrészt a pályázati kiírás, másrészt a pályázatok bontása, végül pedig a nyertes pályázó kiválasztása körében tanúsított jogsértő magatartásokban jelölte meg. A Tpt. 7. §-ára hivatkozással a 86. § (2) bekezdés a) és b) pontja, illetőleg 87. §-a alapján kérte a jogsértés megállapítását, az eredeti állapot helyreállítását, és a szerződő felekkel szemben pénzbírság kiszabását.

Kérte a II. r. alperesnek a perfeljegyzés tűrésére és az elővételi jogával kapcsolatos jognyilatkozat megtételére való kötelezését.

Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság a felperes és a III. r. alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének a keresetet elutasító rendelkezését helybenhagyta, a perköltségre vonatkozó rendelkezését részben megváltoztatta. Szemben az elsőfokú bíróság döntésével a másodfokú bíróság megállapította, hogy a felperesnek volt perbeli legitimációja, hogy nevezettnek jogi érdeke fűződik a perbehozott szerződések semmisségének megállapításához.

Elfogadta az elsőfokú bíróság döntését atekintetben, hogy a perbehozott ingatlanok nem forgalomképtelenek, így a Ptk. 173. §-ának (2) bekezdése szerint az elidegenítésük nem semmis. Nem alapozta meg a forgalomképtelenségüket az a körülmény, hogy a 209.988 és a 209.990/2. hrsz. alatti ingatlanokat a 47/1998. (X. 15.) Fővárosi Közgyűlési rendelet 10. számú melléklete mint városi park létesítéséhez szükséges területet tüntette fel. Erre nézve az 1997. évi LXXVIII. törvény 25. §-ának (1) bekezdése szerint a II. r. alperest elővásárlási jog illette meg. Az elővásárlási jog megléte már önmagában összeegyeztethetetlen a felperes által állított forgalomképtelenséggel. Az ingatlanokat sem az önkormányzati törvény 79. §-ának (2) bekezdése, sem az I. r. alperes 30/2004. (VI. 29.) Kt. számú rendelete (Vagyonrendelet) nem sorolja a forgalomképtelen törzsvagyon körébe. Ez utóbbi rendelet 5. §-a (1) bekezdésének d) pontja szerint a forgalomképtelen törzsvagyon körébe tartoznak a parkok és terek, az f) pont szerint pedig a szabályozási tervben közcélú hasznosítására kijelölt ingatlanok. A vagyonrendelet melléklete a forgalomképes, az I. r. alperes stratégiai vagyonát képező vagyontárgyak körébe sorolja mind a négy ingatlant. A perbeli ingatlanok az I. r. alperes Vagyonrendelete szerint nem parkok, nem terek, nem a "Z" övezetbe besorolt ingatlanok. Mivel, hogy az I. r. alperes szabályozási tervet nem készített, nem tekinthetők az I. r. alperes szabályozási tervében közcélú hasznosításra kijelölt ingatlanoknak sem.