BH 2015.8.223 A szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség esetén a vevő olyan arányban tarthat igényt az eladó használatában maradt ingatlan után használati díjra, amilyen arányban kifizette az eladónak járó vételárat [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 201. § (2) bek., 237. § (2) bek.].

[1] A peres felek 2007. március 21. napján kölcsönszerződést kötöttek, melyben az alperes 11 000 000 forint kölcsönt nyújtott a felperesnek 2007. június 21. napi lejárattal akként, hogy a felperest ügyletikamat-fizetési kötelezettség nem terhelte, a késedelmi kamat mértékét havi 3%-ban kötötték ki. A szerződésben a kölcsön biztosítékaként a felperes kizárólagos tulajdonát képező perbeli ingatlanra a kölcsön és járulékai erejéig jelzálogjogot és vételi jogot alapítottak. Ennek lényeges tartalma szerint az alperes 2007. június 22. napjától 2012. március 21. napjáig 11 000 000 forint vételárért vásárolhatta meg az ingatlant úgy, hogy a vételárba beszámíthatta a felperessel szemben fennálló teljes követelését.

[2] A felperes a kölcsönt nem fizette vissza, az alperes vételi jogával élt, és tulajdonjogát 2009. november 10. napján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

[3] Az ingatlan jelenleg is a felperes birtokában van, annak forgalmi értéke 2007. március 21. napján 57 061 000 forint volt, használati díja 2009. évtől havi 500 000 forint.

[4] A felperes módosított kereseti kérelme a kölcsönszerződésben kikötött havi 3% késedelmi kamat évi 15%-os kamatra történő mérséklésére, a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalansága miatt az érvénytelenség kikü­szöbölésével az alperes további 20 000 000 forint vételár megfizetésére kötelezésére irányult.

[5] Az alperes ellenkérelmében az ingatlan-adásvételi szerződésben kikötött vételár feltűnő értékaránytalansága vonatkozásában előterjesztett kereset teljesítését nem ellenezte, ezt meghaladóan a kereset elutasítását a felperes elkésett igényérvényesítésére hivatkozással kérte és viszontkeresetet terjesztett elő az ingatlan birtokba adása iránt, valamint 2007. július 14. napjától havi 500 000 forint használati díj megfizetésére kérte kötelezni a felperest.

[6] A felperes az ingatlan birtokba adására irányuló viszontkereset teljesítését nem ellenezte, de a használati díj iránti igényt elutasítani kérte az adásvételi szerződés megkötésének időpontjától kezdődő hatályú érvénytelenséget állítva, mely kizárja az alperes birtokláshoz való jogát és használati díj iránti igényét.

[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével a kölcsönszerződésben megállapított havi 3%-os mértékű késedelmi kamatot évi 20%-ra mérsékelte, és kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 3 279 570 forint összegű használati díjat. Kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt bocsássa az alperes birtokába a per tárgyát képező ingatlant, továbbá, hogy fizessen meg az elsőfokú ítélet keltétől az ingatlan birtokba adásáig havi 500 000 forint használati díjat minden hó 15. napjáig előre esedékesen, az ezt meghaladó keresetet és viszontkeresetet elutasította, valamint rendelkezett a perköltségek viseléséről.

[8] Ítéletét - a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben - azzal indokolta, hogy a felperesnek a peres felek közötti adásvételi szerződésben megjelölt szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő aránytalanságára alapított, annak kiküszöböléseként 20 000 000 forint vételár megfizetésére irányuló kereseti kérelmét az alperes nem vitatta, és a felek egyező nyilatkozatát figyelembe ­véve vett számításba az alperes terhére 20 000 000 forint fizetési kötelezettséget a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján. A felperes az ingatlan birtokba adását nem ellenezte, ezért az alperes viszontkeresete alapján birtokba adási kötelezettséget írt elő, megállapítva egyúttal, hogy a perbeli ingatlan 2009. november 10. napjától ugyan az alperes tulajdonát képezte, az ténylegesen a felperes birtokában volt anélkül, hogy arra jogosult lett volna, így használati díjat köteles fizetni.

[9] Mivel a feltűnő értékaránytalanság kiküszöbölésével az adásvételi szerződés érvényessé válik, az alperes tulajdonjoga keletkezésének időpontjától, 2009. november 10. napjától jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, ezen a címen használati díjra, melynek összegét ingatlanforgalmi szakértői vélemény alapján havi 500 000 forintban állapította meg. A tulajdonjog bejegyzésétől, 2009. november 10. napjától az elsőfokú ítélet meghozataláig, 2013. október 7. napjáig az alperes használati díj iránti igényét 23 279 570 forint erejéig fogadta el megalapozottnak, a felperes vételár-különbözet iránti igénye 20 000 000 forint, melyek összeszámításával a felperes tartozását állapította meg az alperes részére, használati díj címén 3 279 570 forint összegben. Ugyanezen jogszabályhelyek alapján a jövőre nézve is megalapozottnak fogadta el az alperes használati díj iránti viszontkereseti kérelmét az ingatlan birtokba adásáig.

[10] Az ítélet ellen a használati díj tárgyában előterjesztett felperesi fellebbezés alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet fellebbezett rendelkezéseiben részben, akként változtatta meg, hogy a peres felek között 2007. március 21. napján létrejött opciós szerződés alapján a perbeli ingatlan tekintetében létrejött adásvételi szerződést érvényessé nyilvánította.

[11] Kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 10 420 400 forint tőkét. Kimondta, hogy a felperes e marasztalási összeg megfizetésével egyidejűleg köteles az alperes birtokába bocsátani a perbeli ingatlant azzal, hogy a teljesítéssel az alperes köteles elöl járni.

[12] Mellőzte az elsőfokú ítélet felperest használati díjban marasztaló rendelkezéseit.

[13] Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek a jövőre nézve - az ingatlan alperes birtokába történő bocsátásáig - havi 177 400 forint használati díjat, mely minden hó 5. napján, első ízben 2014. június 5. napján esedékes. Ezt meghaladóan az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta.

[14] A jogerős ítélet indokolása szerint az érvénytelen szerződés érvényessé nyilvánítása a bíróság konstitutív döntése, annak az ítélet rendelkező részében is meg kell jelennie, ezért az elsőfokú ítélet e hiányosságát pótolta. Rámutatott arra, hogy a szerződés érvényessé nyilvánítása esetében amellett, hogy az ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás visszatérítéséről rendelkezni kell, a bíróságnak meg kell teremtenie a felek szolgáltatásainak és ellenszolgáltatásainak egyensúlyát is, megakadályozva, hogy bármelyik fél jogalap nélkül gazdagodjon. A felperesnek a fellebbezésében a 20 000 000 forint értékkülönbözet után általa igényelt törvényes kamatokkal kapcsolatos érvelésére, illetőleg a kamat és használati díj egymással szemben történő elszámolása kapcsán arra utalt, hogy egyenértékű szolgáltatások kölcsönös használata esetében a pénzszolgáltatás egyenértéki kamata és a dologszolgáltatás használatának ellenértéke mentesíti a feleket egymással szemben az elszámolási kötelezettség alól.

[15] A perbeli esetben azonban a felperes az ingatlan egészét és a vételár egy részét használta, míg az alperes semmit. Az érvénytelenség okától megszabadított vételár (31 000 000 forint) csak egy része, 11 000 000 forint került megfizetésre az opció gyakorlásával (a kölcsönkövetelés beszámításával) az alperes részéről, ennek megfelelően nem igényelheti a teljes vételár megfizetése esetén számítható használati díjat. A felperes a használati díjból levezetett arányosított összeg megfizetésére a pénzhasználat egyenértéki kamata címén köteles. Megállapítása szerint a vételár 64,52%-a nem került megfizetésre a felperes részére, 35,48%-a igen, ebben az arányban érvényesíthet az alperes használati díj iránti igényt 2009. no­vember 10. napjától a másodfokú ítélet meghozataláig, 2014. május 8. napjáig. A 35,48%-os aránynak megfelelő használati díj 177 400 forint, 54 hónapra a felperest terhelő kötelezettség 9 579 600 forint. A 20 000 000 forint összegű vételár és a használati díj különbözete pedig 10 420 400 forint, melynek megfizetésére köteles az alperes a felperes javára.