BH+ 2013.8.353 Nincs felhatalmazása az önkormányzatnak olyan szabály megalkotására, amely a lakásbérleti szerződés megkötésének feltételéül közjegyzői közokiratba foglalt kiürítési kötelezettséget ír elő szerződés-szegés esetére [1993. évi LXXVIII. tv. 3. § (1) bek., 29., 34. § (3) bek., 1959. évi IV. tv. 434. §]

I.

1. Budapest Főváros Kormányhivatala (a továbbiakban: indítványozó) a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (a továbbiakban: Mötv.) 134. §-ába foglalt törvényességi felhívást követően a Mötv. 136. § (2) bekezdése alapján kezdeményezte Budapest Főváros E. Önkormányzata Képviselő-testületének (a továbbiakban: önkormányzat) az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 12/2012.(III.26.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: Ör.) 19/A. § (2) bekezdés b) pontjának, illetve 42. § (2)-(3) bekezdésének törvényességi vizsgálatát és megsemmisítését. Kezdeményezte továbbá a Mötv. 137. §-a alapján a helyi önkormányzat jogalkotási kötelezettsége elmulasztásának megállapítását, mert az önkormányzat az Ör.-ben nem határozta meg a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait.

2. Az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja a lakásbérleti szerződés megkötésének feltételei között úgy rendelkezik, hogy a jogosult köteles a kiürítési kötelezettséget közjegyzői okiratban vállalni az Önkormányzat költségére. E rendelkezés célja, hogy a lakbért nem fizető, vagy a bérleti szerződést egyéb módon megszegő bérlők esetén a lakás kiürítése ne húzódjon el. Az indítványozó szerint az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 3. § (1) bekezdésével ellentétes, a törvényi felhatalmazásban nem szereplő további feltételhez köti a lakásbérleti szerződés megkötését. Az indítványozó a törvényellenesség alátámasztására hivatkozott az Alkotmánybíróság 90/2009. (IX. 24.) AB határozatára.

3. Az Ör. 42. § (2)-(3) bekezdései a lakáscseréhez való hozzájárulás feltételeit szabályozzák. Az indítványozó kifejtette, hogy az Ltv. szerint bérbeadói hozzájárulás szükséges a lakásba való befogadáshoz, tartási szerződés megkötéséhez, albérletbe adáshoz és lakáscseréhez, ugyanakkor az Ltv. csak a befogadás és az albérletbe adás esetén ad felhatalmazást további önkormányzati rendeletalkotásra, a lakáscsere esetén nem. Az Ltv. lakáscserére vonatkozó 29. §-ának az Ör. 42. § (2)-(3) bekezdéseivel való összevetése alapján az indítványozó arra a következtetésre jutott, hogy az önkormányzat felhatalmazás nélkül állapított meg az Ltv.-től szigorúbb feltételeket a lakáscseréhez, ezért az Ör. támadott rendelkezései törvénysértőek. Az indítványozó hivatkozott az Alkotmánybíróság hasonló tárgyban hozott 63/1995. (X. 27.) AB határozatára és a 42/2001. (X. 30.) AB határozatra.

4. Az indítványozó a helyi önkormányzat törvényen alapuló jogalkotási kötelezettsége elmulasztása megállapítására is előterjesztett indítványt. Véleménye szerint az önkormányzat nem határozta meg a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait. A szociális helyzet alapján történő lakbértámogatás önkormányzati szabályozására az Ltv. 34. § (3) bekezdése ad felhatalmazást, mely felhatalmazásnak az önkormányzat nem tett eleget. Az indítványozó e tekintetben az Alkotmánybíróság 11/2000. (III. 31.) AB határozatára hívta fel a figyelmet.

5. Az indítványozó összegzésképpen az Ltv., az 55/2002. (XI. 28.) AB határozat, valamint a Kúria Önkormányzati Tanácsának Köf.5008/2012/8. számú határozata alapján arra a következtetésre jutott, hogy az Ltv. nem ad általános felhatalmazást az önkormányzatok számára a lakásbérlet szabályozására, az önkormányzat csak abban a tárgyban alkothat rendeletet, amelyre az Ltv. felhatalmazta. Mindezek alapján kérte a vizsgálni kért rendelkezések megsemmisítését, és a jogalkotói kötelezettség elmulasztásának megállapítását.

6. Az érintett önkormányzat a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 52. §-a alapján állásfoglalást terjesztett elő álláspontjának alátámasztása végett.

Az önkormányzat szerint az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja nem törvénysértő. Úgy vélte, hogy a lakásbérleti szerződés vonatkozásában az elsődleges jogszabályi hátteret a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) jelenti, ehhez képest fogalmaz meg speciális szabályokat az Ltv. Véleménye szerint téves az a jogi érvelés, hogy a "törvény keretei között" kitétel azt jelenti, hogy az önkormányzat nem terjeszkedhet túl az Ltv. rendelkezésein. Az Ör. által megkövetelt nyilatkozat az önkormányzat lakásgazdálkodási érdekeit szolgálja, a lakásgazdálkodás kiszámíthatóságát és biztonságát teremti meg azzal, hogy biztosítékot ír elő egy esetleges kiürítéshez kapcsolódva. Az önkormányzatnak a jó gazda gondosságával történő vagyongazdálkodási kötelezettségét a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény is előírja, amelynek az önkormányzat eleget tett. Az önkormányzat hivatkozott az Ltv. 2. számú mellékletére is, amely felhatalmazza az önkormányzatokat a lakás bérbeadása feltételeinek önkormányzati meghatározására.

Az érintett önkormányzat szerint - részben a fenti jogszabályi összefüggések alapján - az Ör. 42. § (2)-(3) bekezdésében szabályozott lakáscseréhez hozzájárulás sem ellentétes az Ltv. 29. §-ával. Az önkormányzat álláspontja, hogy az Ltv. 29.§-a alapján az önkormányzatnak mérlegelési joga van a lakáscseréhez hozzájárulás megadása illetve megtagadása körében. Az Ltv. taxatíve nem határozza meg, hogy amennyiben a 29. § (5) és (6) bekezdésében foglaltak nem állnak fenn, úgy milyen ismérvek alapján dönt a bérbeadó a hozzájárulás megadása, illetve megtagadása kérdésében. Az Ltv. alapján a bérbeadó döntésének két korlátja van: a bérbeadói hozzájárulás Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdésének tilalma, illetve a joggal való visszaélés általános tilalma. E tilalmakat az Ör. rendelkezése nem sérti. Az önkormányzat kifejtette, hogy a szabályozás célja a fiktív szerződések kiszorítása, amelynek keretében az önkormányzat meg kívánja védeni a bérlőt az ún. "lakásmaffia tevékenységtől", másfelől a leendő új bérlő kapcsán az önkormányzat - a felelős gazdálkodás követelményeit szem előtt tartva - a gazdasági kockázatot csökkenteni kívánja.

Végezetül az önkormányzat szerint a törvényen alapuló jogalkotási kötelezettség elmulasztása sem állapítható meg az Ör vonatkozásában. Az önkormányzat akképpen tett eleget tett az Ltv. 34. § (3) bekezdésében foglalt kötelezettségének, hogy az Ör. 33. és 34. §-ai útján a szociális alapú lakbér mértékébe építette be a lakbértámogatást. A szociális lakbért fizetők az önkormányzat részéről már eleve támogatásban részesülnek, az Ltv. 34. § (3) bekezdéséből pedig nem következik, hogy a lakbértámogatásról az önkormányzatnak elkülönülten kell rendelkeznie. Jelen esetben a szociális alapú lakbérbe eleve beépítésre került a lakbértámogatás, a szabályokat így a szociális alapú lakbér szabályai rendezik.