EH 2010.2137 Nem hivatkozhat a házastársi közös szerzés vélelmére az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen és visszterhesen szerző harmadik személlyel szemben az a házastárs, aki az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be [Ptk. 116. §, Csjt. 27. §, 30. §, 1997. évi CXLI. tv. 5. §].
A felperes és az I. r. alperes 1985. március 23-án házasságot kötöttek. Az életközösségük 2005. év elején megszűnt és 2005. október 23-án az I. r. alperes a házastársi közös lakásból, - amely a K. város, K. utca 33. szám alatti, az I. r. alperes 1/1 arányú tulajdonaként bejegyzett ingatlan - elköltözött.
Az ingatlan egy családi ház, amelynek a telke az I. r. alperes különvagyonát képezte, de a felépítményt a felperes és az I. r. alperes már közösen, a házassági életközösségük alatt építették fel. Az I. r. alperes az ingatlant különadósságai fedezeteként jelzáloggal terhelte.
2005. december 21-én az I. r. alperes az ingatlanforgalmazással foglalkozó cégnek, a II. r. alperesnek az ingatlant 6 500 000 forint eladási árért értékesítette. Ebből a vevő 5 500 000 forintot a jelzálogjog jogosultjának fizetett ki, míg 1 000 000 forintot az I. r. alperesnek teljesített. A II. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert.
Az ingatlan eladásáról a felperes 2006 februárjában szerzett tudomást, amikor a II. r. alperes őt felszólította az ingatlanból való kiköltözésre.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés a Csjt. 30. § (2) bekezdése, a Ptk. 202. §-a és 236. § (2) bekezdés c) pontja alapján érvénytelen. Az eredeti állapot helyreállítását akként igényelte, hogy a felperes javára 525/1150 illetőség, míg az I. r. alperes javára 625/1150-ed illetőség nyerjen bejegyzést. Másodlagosan keresete az adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapításra irányult, a Ptk. 203. § (1) bekezdése alapján való jogkövetkezmények levonásával.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes azzal védekezett, hogy a felperesnek legfeljebb kötelmi igénye lehet, a II. r. alperes pedig a jóhiszemű, visszterhes szerzésére hivatkozott. Előadta, hogy azóta az ingatlant továbbértékesítette.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az I. r. alperes mint eladó és a II. r. alperes mint vevő által 2005. december 21. napján a k.-i 1150/10. hrsz.-ú ingatlanra megkötött adásvételi szerződés semmis. Kötelezte az I. r. alperest, hogy 60 nap alatt fizessen meg a II. r. alperesnek 6 500 000 forintot és járulékait. Megállapította, hogy a k.-i 1550/10. hrsz.-ú ingatlan a felperesnek 947/2000-ed, míg az I. r. alperesnek 1053/2000-ed tulajdoni illetőségben képezi a tulajdonát házastársi közös vagyon jogcímén. Megkeresni rendelte a földhivatalt az adásvételi szerződés semmissége folytán az eredeti állapot helyreállítására és házastársi vagyonközösség jogcímén a tulajdoni arányok változásának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése érdekében. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Az alpereseket perköltség, valamint a le nem rótt eljárási illeték és az állam által előlegezett költség megfizetésére kötelezte.
Ítéletének indokolása szerint, miután a Csjt. 30. § (1) és (2) bekezdése az életközösség megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időszakban kötött ügyletek tekintetében sem a házastársak belső viszonyára, sem a házastársak és harmadik személyek közötti külső jogviszonyaira irányadó módon nem rendelkezik a korlátozott rendelkezési jog megsértésének a következményeiről, ezért a jogirodalom és az ítélkezési gyakorlat a Ptk. rendelkezéseinek alkalmazásával alakította ki a joggyakorlatot. Egységes jogalkalmazás azonban nem alakult ki. Megoldásként felmerülhet mind a szerződés érvénytelenségének, mind hatálytalanságának a megállapítása és a Ptk. 339. §-ára alapozott kártérítési igény is. A perben elbírálandó esetben a felperes az ingatlan értékesítéséről nem tudott, az ügylethez előzetesen és utólag sem járult hozzá. Az ingatlan értékesítéséből befolyt vételár nagyobbik része az I. r. alperes különvagyoni adósságának fedezésére szolgált és a fennmaradó rész sem a közös vagyonba folyt be. Értékelte még a bíróság, hogy a felperes és az I. r. alperes a házasság felbontása iránti perben 2007. március 6-án egyezségben állapodtak meg arról, hogy sem tartozás, sem kintlévőség tekintetében egymással szemben követelésük nincsen. Ilyen körülmények között az I. r. alperes nem rendelkezhetett a felperes hozzájárulása nélkül a Ptk. 112. § (1) bekezdése alapján az ingatlanról. A felperes tulajdonjoga a törvény erejénél fogva a Csjt. 27. § (1) bekezdése alapján fennállt, annak ellenére, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve nem volt. Átruházással tulajdonjogot pedig csak a tulajdonostól lehet szerezni. Ezért a házastársi közös vagyonba tartozó, de csak az egyik házastárs tulajdonaként nyilvántartott ingatlan átruházására kötött szerződés a Ptk. 117. § (1) bekezdésének sérelmével, mint tiltott jogügylet, a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis. Ebben az esetben annak nincs jelentősége, hogy a vevő jó- vagy rosszhiszemű volt-e, illetőleg, hogy az ingatlant ingyenesen vagy visszterhesen szerezte. Utalt ugyanakkor a bíróság arra, hogy a vevő ingatlanforgalmazó cég volt, amelytől elvárható, hogy körültekintően járjon el. Az adott esetben az I. r. alperes házas családi állapotára utaló adatokat észlelnie kellett volna és felhívni az eladó figyelmét arra, hogy ha esetlegesen az ingatlana házastársi közös vagyonba tartozik, az értékesítéshez a házastárs hozzájárulása is szükséges. Nem vitatható, hogy az ingatlan-nyilvántartásban csak az I. r. alperes volt egyedüli tulajdonosként bejegyezve, de miután a felperes az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa volt, a jogszabályba ütköző adásvételi szerződés semmis. Ezért a II. r. alperes azon tulajdonjogot nem szerezhetett. Az elsőfokú bíróság a semmisség és a házastársi közös vagyon jogkövetkezményeként rendelkezett az eredeti állapot helyreállításáról olyan módon, hogy a szakértői véleményben meghatározott tulajdoni hányadok figyelembevételével az I. r. alperes telekingatlanon fennálló különvagyona, még a felépítmény tekintetében a felperes és az I. r. alperes egymás közötti egyenlő arányú tulajdonjoga figyelembevételével a tényleges állapotnak megfelelő tulajdoni viszonyok ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése megtörténjen.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a II. r. alperes terjesztett elő fellebbezést. Kérte az elsőfokú bíróság ítéletének részbeni megváltoztatásával a felperes keresetének teljes körű elutasítását. Fellebbezése jogi indokaként az ingatlan-nyilvántartási törvény 4. és 5. §-ában írtakra hivatkozott. Álláspontja szerint a maga részéről a II. r. alperes kellő körültekintéssel járt el a vásárláskor, hiszen a beszerzett tulajdoni lapból megállapítható, hogy az ingatlan bejegyzett tulajdonosa korábban már két esetben is fedezetként használta az ingatlant.
Álláspontja szerint tévedett az elsőfokú bíróság akkor, amikor a vevő, vagyis az ő jóhiszeműségének jelentőségét nem értékelte. Az ingatlan-nyilvántartási törvény alapelvéből kiindulva ugyanis az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy a jóhiszemű jogszerzővel szemben igényét nem érvényesítheti. Hivatkozott arra is, hogy a felperes és az I. r. alperes 2005. év elején történt életközösségének a megszűnéséhez képest a felperesnek módja lett volna az adásvételi szerződés megkötéséig az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogával kapcsolatban igényét érvényesíteni.
A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett részében megváltoztatta és a felperes keresetét teljes egészében elutasította.
Ítéletének indokolásában rámutatott, hogy a felperes kereseti kérelme tartalmilag nem csupán az alperesek között létrejött adásvételi szerződés több jogcímen történő érvénytelenségének a megállapítására és ennek folytán az eredeti állapot helyreállítására irányult, hanem a felperes az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésének a megállapítását és ennek ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését is kérte. Tulajdonjogának keletkezését a felperes a házassági vagyonjogban érvényesülő közös szerzés vélelmére alapította. A reálszerzés elvén alapuló Csjt. 27. § (1) bekezdése szerint a házastársi közös szerzés, mint önálló tulajdonszerzési jogcím azonban csak a házastársak egymás közötti belső jogviszonyában érvényesül. A Csjt. 31. § (5) bekezdése még a házastársak vagyoni viszonyai körében is szükségesnek látja a Ptk. rendelkezéseinek kisegítő jellegű, családjogi viszonyoknak megfelelő alkalmazását, ugyanakkor kivülálló harmadik személyek vonatkozásában a velük kötött ügyletek tekintetében döntő mértékben a Ptk. rendelkezései érvényesülnek.
Arra az elsőfokú bíróság ugyanis helyesen utalt, hogy az ítélkezési gyakorlat a Ptk. rendelkezéseinek alkalmazásával kapcsolatban többféle megoldást alakított ki, de figyelmen kívül hagyta, hogy az egységes jogalkalmazás biztosítása érdekében a Legfelsőbb Bíróság utóbbi években kialakított gyakorlata egyértelműen abba az irányba mutat, hogy a házastársak és harmadik személyek között külső jogviszonyban a nem szerződő házastárs rendelkezési jogának a megsértésével kötött szerződés önmagában a Csjt. 30. §-a szerinti korlátozott rendelkezési jog megsértése miatt nem tekinthető érvénytelennek. Az ilyen szerződések érvényességét és a nem szerződő házastárssal szembeni hatályosságát egyaránt a magánjogi jogviszonyra irányadó Ptk.-beli érvénytelenségi okok és a fedezetelvonás szabályai szerint, a házastársak egymás közötti belső jogviszonyában pedig az egyoldalú rendelkezésnek az érvényességét a Csjt. 30. § (1) és (2) bekezdése, valamint a 31. § (5) bekezdése szerint alkalmazandó Ptk. 114. § (1) bekezdése, annak jogkövetkezményeit pedig a Csjt. 31. § (5) bekezdése alapján alkalmazandó Ptk. 484-487. §-aiban meghatározott megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint kell megítélni (BH 1993/793., BH 2000/449. számú eseti döntések).
Rámutatott a másodfokú bíróság, hogy a korlátozott rendelkezési jog megsértése jogkövetkezményeinek levonásakor a joggyakorlat is markáns különbséget tesz az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett tulajdonjog esetén. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának a BH 2005. évi 9. számában közzétett véleménye szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a Ptk. 116. § (1) bekezdése alapján nem igényelheti tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási feltüntetését, ha tulajdonszerzését követően az ingatlan-nyilvántartásba más jóhiszemű személy tulajdonjogát bejegyezték vagy annak tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme őt rangsorban megelőzi. Az ingatlan-nyilvántartási törvény 5. § (1) és (2) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartás - ha a törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok fennállását hitelesen tanúsítja. Mellette a közhitelesség vélelme áll, amely azonban megdönthető és ez képezheti alapját a Ptk. 116. § (1) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartás általi feltüntetése iránt indított tulajdoni pernek is. Az ingatlan-nyilvántartási törvény 5. § (6) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azonban azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja (EBH 2005/1229. sz. eseti döntés).
Mindezekből a másodfokú bíróság azt a következtetést vonta le, hogy önmagában a Csjt. 30. §-ában írt korlátozott rendelkezési jognak a megsértése az alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására még nem alkalmas. A Ptk. 236. § (2) bekezdés c) pontja szerinti, valamint a Ptk. 202. §-a szerinti érvénytelenséget pedig a felperes bizonyítani nem tudta. Így, miután a Csjt. 27. § (1) bekezdése csak a házastársak belső jogviszonyára irányadóan létesít törvényes vélelmet a közhitelesség vélelmével szemben, az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos felperes nem érvényesíthet dologi jogi igényt házastársi vagyonközösség jogcímén az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen és visszterhesen tulajdonjogot szerző harmadik személlyel, a felperessel szemben (EBH 2007/1712.). A kívülálló harmadik személyekkel szemben ugyanis a házastársi közös szerzés vélelme nem érvényesül. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének vélelme folytán az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzővel szemben a közhitelesség elvét kell előnyben részesíteni (BH 2006/206.).
A másodfokú bíróság a fentiekhez képest tévesnek ítélte az elsőfokú bíróságnak azt az álláspontját, hogy a II. r. alperes vonatkozásában az ő jó- vagy rosszhiszeműsége irreleváns volna. Rámutatott, hogy valójában ez a kérdés dönti el a felperesi igényérvényesítés megalapozottságát, ugyanis a közhitelesség vélelme megdöntésének mint előfeltételnek a hiányában az eredeti tulajdonszerzés feltételeinek a vizsgálata a perben szükségtelen. Részletezte, hogy a felperesnek az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogát módja lett volna érvényesíteni, ugyanakkor a II. r. alperes jóhiszemű jogszerző minőségének a megdöntése nem vezetett sikerre. Egy ingatlanforgalmazó cégtől sem várható el ugyanis az adásvétel kapcsán, hogy a házassági vagyonjogi kérdések tekintetében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tények és jogok ellenében kutatást végezzen. A rosszhiszeműséget az sem alapozza meg, hogy az I. r. alperes családneve az adásvételi szerződés megkötésekor házas voltára utalt.
Az összefoglalt jogerős ítéleti állásfoglalás szerint a felperes megalapozott dologi jogi igényt - házastársi vagyonközösségre hivatkozással - a szerződés érvénytelenségének a megállapítása mellett sem érvényesíthetett és ugyanez vonatkozik a másodlagos, a hatálytalanság megállapítása iránti kereseti kérelemre is. Az ingatlan-nyilvántartásban egyedüli tulajdonosként bejegyzett házastárs egyoldalú rendelkezése a közös vagyoni ingatlannal csak a rosszhiszemű vagy ingyenesen szerző féllel szemben hatálytalan. A felperes dologi jogi igényt érvényesített, miután azonban dologi jogi igénye egyik alperes vonatkozásban sem megalapozott, követelését csak kötelmi jogi igényként érvényesítheti az I. r. alperessel szemben, amit jelen perben ellenzett, de külön perben megtehet.
A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyása érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Jogszabálysértésként a Csjt. 27. § (1) bekezdését, 30. § (1) és (2) bekezdését, a Ptk. 117. § (1) bekezdését és 200. § (2) bekezdését, továbbá az ingatlan-nyilvántartási törvény 5. § (3) bekezdését jelölte meg.
Változatlan álláspontja volt, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzéstől függetlenül a felperes tulajdonjoga a Csjt. 27. § (1) bekezdése alapján a törvény erejénél fogva állt fenn. Tulajdonjogot átruházással pedig (ha a törvény kivételt nem tesz) csak a tulajdonostól lehet szerezni [Ptk. 117. § (1) bekezdése]. A Csjt. 30. § (1) és (2) bekezdése értelmében a közös vagyon megosztásáig terjedő időben csak a házastársak közös egyetértésével lehet a vagyonközösséghez tartozó tárgyakat elidegeníteni. Nem vitatható, hogy a felperes ilyen beleegyezést az ingatlan eladásához nem adott, ezért a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján, mint jogszabályba ütköző szerződés, az alperesek között létrejött adásvételi szerződés semmis. A II. r. alperesnek a körülményekből a szerződés megkötésekor egyébként is kétséget kizáróan tudnia kellett arról, hogy a felperes nem járult hozzá a perbeli ingatlan értékesítéséhez. Ezért a másodfokú bíróság azt is tévesen állapította meg, hogy a II. r. alperes jóhiszemű jogszerzőnek minősül, bár a felperesi álláspont szerint a jó- vagy rosszhiszeműségnek a szerződés korábban hivatkozott jogszabályba ütköző volta miatti semmissége okából egyébként sincs jelentősége.
A II. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A másodfokú bíróság a bizonyításra vonatkozó főszabály, a Pp. 164. § (1) bekezdése, továbbá ezen felülvizsgálandó ügyben különös jelentőséggel bíró törvényes vélelmek helyes értékelésével, a bizonyítás adatainak - a felek nyilatkozatai, a tanúvallomások, továbbá a csatolt és beszerzett okirati bizonyítékok - okszerű, logikai hibától mentes, iratszerű, összevetett mérlegelése és egyebekben is a mérlegelésre vonatkozó eljárási szabály, a Pp. 206. §-ában foglaltaknak mindenben megfelelő, helytálló tényállást állapított meg. Tényállásából - amely az adásvételi szerződéssel tulajdonjogot szerzett II. r. alperes jóhiszeműsége tekintetében is megalapozott - a jogvita szempontjából irányadó jogszabályok egybevetett értelmezésével jogszerű, a Legfelsőbb Bíróság iránymutatásai szerint egységesülő bírói gyakorlatot követő helyes jogi következtetés levonásából döntött. Rendelkezését a Pp. 239. §-án keresztül alkalmazandó Pp. 221. § (1) bekezdésében foglaltakat nemcsak megtartva, hanem azt - a vonatkozó iránymutató döntéseket kimerítően felsorolva és a jogirodalomra kiterjedően - meg is haladva, igen részletesen megindokolta.
Ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 270. § (1) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 254. § (3) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét helyes indokaira visszautalva tartja fenn hatályában.
Csupán a felülvizsgálati kérelemben foglaltakra tekintettel emeli ki a Legfelsőbb Bíróság a következőket.
A Ptk. 116. §-ának (1) bekezdése szerint ha az ingatlan-tulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Nemcsak a házastársi közös szerzésre, hanem más ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésekre is vonatkozik azonban az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §-ában foglalt azon szabály, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben. Az az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, aki - a Ptk. említett szabályán alapuló igénye ellenére - tulajdonjogát nem jegyezteti be az ingatlan-nyilvántartásba, a jóhiszeműen és visszterhesen szerző személlyel szemben nem hivatkozhat tulajdonjoga fennállására.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok fennállásához ugyanis - az Inytv. 5. § (1) és (2) bekezdése szerint - a közhitelesség vélelme fűződik, amely vélelemből következően annak megdöntéséhez - egyebek mellett - a későbbi jogszerző (itt a II. r. alperes) rosszhiszemű vagy ingyenes szerzését kell bizonyítani. Adott esetben a II. r. alperes rosszhiszeműségét a felperes - akit a bizonyítás terhel [Inytv. 5. § (6) bekezdése] - nem bizonyította, a II. r. alperes tulajdonszerzésének a visszterhessége pedig nem volt vitás. Ilyen körülmények között az I. r. alperesnek a házastársi közös vagyonhoz tartozó ingatlan feletti rendelkezési jogának a korlátozottsága [Csjt. 30. § (1) bekezdése], amelyhez a törvényhely speciális szankciót egyébként sem fűz, önmagában a semmisség megállapítását nem eredményezheti. A nemo plus iuris elve a jóhiszemű, visszterhesen tulajdonjogot szerzett és az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett jogszerzővel szemben nem érvényesül. A családjogi rendelkezések megsértése ellenére a II. r. alperes terhére a felperes dologi jogi igényt nem érvényesíthet, annak jogkövetkezményei a felperes és az I. r. alperes közti jogviszonyban vonhatók le.