BH 2012.9.225 A szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadására nem ad okot az, hogy az alperesnek nem váltak be a számításai, a szerződésből nem származott olyan haszna, mint amivel a szerződéskötéskor kalkulált [Ptk. 201. § (2) bek.].

Az irányadó tényállás szerint a felperes mint földtulajdonos, az S.-i Sport- és Szabadidő Centrum (a továbbiakban: Szabadidő Centrum) mint bérbeadó, valamint R. B. mint építkező földhasználó és bérlő 1993. október 19-én földhasználati és bérleti szerződés elnevezésű megállapodást kötöttek egymással. A megállapodás szerint a Szabadidő Centrum mint önkormányzati intézmény működtetője, illetve használója bérbe adja R. B.-nek a felperes s.-i 4222/5. hrsz.-ú ingatlanának megfelelő részét, valamint a 4224/1. és 4224/2. hrsz.-ú ingatlanokat a létesítendő épület használatbavételi engedélyének jogerőre emelkedésétől számított első töredék évre és az azt követő 10 teljes naptári évre, R. B. pedig a 4222/5. hrsz.-ú ingatlanon saját beruházásában üzletházat épít, a másik két ingatlanon pedig parkolókat alakít ki. A felperes hozzájárul ahhoz, hogy az üzletház tulajdonjoga - a Ptk. 97. § (2) bekezdésének megfelelően az építkező R. B.-t illesse meg, és hogy részére a földhasználati jog bejegyzésre kerüljön, R. B. pedig a földhasználat ellenértékeként minden teljes naptári évben köteles, vagy az épület forgalmi értéke 1/10-nek megfelelő összeg megfizetésére, vagy az épület 1/10 tulajdonjogának átadására a felperes részére. A parkolók területét a szerződés szerint a kiépítés után is csak bérlőként használhatta. A megállapodás 20.) pontja tartalmazta a bérleti jog felmondásával és annak jogkövetkezményével kapcsolatos rendelkezéseket.

Az üzletház építése 1994 áprilisában megkezdődött, a végleges használatbavételi engedély 1994. augusztus 5-én jogerőre emelkedett.

A szerződő felek 1994. november 15-én a földhasználat ellenértékére és a bérlő felmondásának jogkövetkezményeire vonatkozó rendelkezések tekintetében módosították szerződésüket. A módosítás szerint a földhasználat ellenértékeként a felépítmény legkésőbb 2006. január 1-jéig a felperes tulajdonába kerül. Az alperest továbbra is megilleti a 6 hónapra szóló felmondás joga. Ha az alperes a szerződést 2001. január 1. napjáig mondja fel akkor a jogviszony megszűnésének időpontjáig az adott naptári év töredékének arányában az önkormányzat a felépítmény tulajdonosává válik az őt - teljes naptári év eltelte esetén a földhasználat ellenértékeként - megillető tulajdoni hányadnak. A fennmaradó tulajdoni hányadot a könyv szerinti érték 50%-ának megfelelő vételáron megvásárolja.

Az alperes 2000. december 20-án 2000. december 31-i hatállyal a szerződést 2001. június 30-ára felmondta. Jelen per alperese R. B. egyéni vállalkozásának átalakulás folytán létrejött jogutódja.

A felperes 2001. július 6-án benyújtott keresetében kérte annak megállapítását, hogy az alperes felmondása következtében 77/100 arányú tulajdonjogot szerzett a perbeli üzletházon, - mely időközben az s.-i 4225/A. hrsz. alatt önálló ingatlanként feltüntetésre került az ingatlan-nyilvántartásban - és kérte, hogy a bíróság keresse meg a földhivatalt a tulajdonjog bejegyzése iránt.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Érvénytelenségi kifogást is előterjesztett, melyben egyebek mellett arra hivatkozott, hogy a szerződés feltűnő értékaránytalanságban szenved.

A megyei bíróság a keresetnek helyt adó ítéletét az ítélőtábla végzésével hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította.

A megyei bíróság előtt indult megismételt eljárásban a felperes keresetét módosította és arra alapítottan, hogy 1995. január 1-je és 2001. június 30-a között 6 és fél év telt el, 65/100 tulajdoni hányad tekintetében kérte tulajdonjogának megállapítását.

A megyei bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította. Az ítélet szerint helytállóan hivatkozott az alperes arra, hogy nem áll fenn a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti értékarányosság az 1994. november 15-én módosított szerződés azon rendelkezése tekintetében, melynek értelmében 2001. június 30-án a felperes megszerzi az épület 65/100 tulajdoni hányadát, a fennmaradó tulajdoni hányadot pedig 50%-os könyv szerinti értéken megvásárolhatja. Hangsúlyozta, hogy 1994. november 15-én az üzletház és az általa elfoglalt részben térburkolattal ellátott terület forgalmi értéke összesen 39 465 000 Ft volt, melyből 34 501 000 Ft volt az alperes által felépített üzletház értéke, 4 964 000 Ft pedig - a térbetonnal együtt - a felperes által biztosított ingatlanrész értéke, míg a földhasználati jog értékét 1 986 000 Ft-ban határozta meg. A szerződés megszűnésének időpontjában - 2001. június 30-án - az egész ingatlan forgalmi értéke 88 968 000 Ft, a telek értéke - térbetonnal együtt - 19 163 000 Ft, az üzletház forgalmi értéke 69 805 000 Ft, a földhasználati jog értéke pedig 7 665 000 Ft volt. A szerződés részbeni érvénytelenségét az elsőfokú bíróság a szerződéskötés körülményeinek, a szerződés egész tartalmának, a forgalmi értékviszonyok adatainak értékelése és az ügylet jellegéből fakadó sajátosságok vizsgálata alapján állapította meg annak hangsúlyozása mellett, miszerint a felperes számára már az is kedvezményt jelentett, hogy nem forgalmi értéken, hanem könyv szerinti értéken kerül tulajdonába az üzletház fennmaradó tulajdoni hányada. Álláspontja szerint mivel az alperest terhelte a havonta fizetendő bérleti díj is, az lett volna a megfelelő, arányos ellentételezés, ha a szerződés 2001. június 30-i megszűnésekor a felperes a földhasználati jog ellenértékeként a könyv szerinti érték 50%-os összegének megfelelő vételáron megvásárolja az ingatlant.

A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a módosított keresetnek helyt adó határozatot hozott. Az ítélet lényege szerint az alperes megtámadási joga a Ptk. 236. § (4) bekezdése alapján megszűnt, így az elsőfokú bíróság nem is vizsgálhatta volna a szerződés érvénytelenségét a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján.

A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a másodfokú ítéletben kifejtettet állásponttal nem értett egyet és végzésében a másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte azzal, hogy a Ptk. 201. § (2) bekezdésére alapított érvénytelenségi kifogás megalapozottságát az új eljárásban érdemben kell a másodfokú bíróságnak vizsgálnia a felperes fellebbezésében és az alperes fellebbezési ellenkérelmében előadottak alapján. Kifejtette végzésében azt is, hogy az 1993. október 19-i megállapodás valójában két jogügyletet takar, az alperes és a vele szerződő másik két fél között más-más jogviszony jött létre, a bérleti díj nem a földhasználati jog ellenértéke volt és nem a felperes felé fennálló szolgáltatásnak minősült.

A másodfokú bíróság a megismételt eljárás során hozott ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett részét megváltoztatta, az alperest kötelezte annak tűrésére, hogy bejegyezzék az s.-i 4225/A. hrsz. alatt felvett ingatlan 65/100-ad tulajdoni illetőségére adásvétel címén a felperes tulajdonjogát és megkereste az S.-i Körzeti Földhivatalt a tulajdonjog változás bejegyzése iránt.