ÍH 2011.113 FELTŰNŐ ÉRTÉKKÜLÖNBSÉG

Kapcsolódó határozatok:

Győri Törvényszék G.40034/2004/77., Győri Ítélőtábla Gf.20026/2010/27. (*ÍH 2011.113*), Győri Ítélőtábla Gf.20340/2008/4., Győri Törvényszék G.40128/2011., Kúria Gfv.30349/2011/6. (BH 2012.9.225), 3233/2012. (IX. 28.) AB végzés

***********

Nem állapítható meg a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalansága, ha bizonyítást nyer, hogy a feleket, vagy a felek valamelyikét a szerződéskötéshez olyan különös érdekeltség fűzte, amely az értékegyensúly, a szinallagma fenntartásának igényét megelőzte [Ptk. 201. § (1) bek.].

Az alperes jogelődje (a továbbiakban: az alperes)1993. március 22. és 1993. június 17. napján kelt ajánlatai alapján 1993. október 19-én a felperes önkormányzat - mint földtulajdonos -, a perben nem álló s.-i Sport- és Szabadidőcentrum (a továbbiakban: Sportcentrum) - mint bérbeadó -, valamint az alperes - "mint építkező, földhasználó és bérlő" - között földhasználati- és bérleti szerződés jött létre. A szerződésben a felek megállapodtak abban, hogy az alperes használatába adják a s.-i 4222/5 helyrajzi számú ingatlan megfelelő részét, valamint a 4224/1-/2 helyrajzi számú ingatlanokat, és azokon az alperes saját beruházásában a 4222/5 helyrajzi számú ingatlan esetében üzletházat épít, míg a további ingatlanokon parkolókat alakít ki. A felperes a szerződésben hozzájárult az építési munka elvégzéséhez, az építési engedély kiadásához, és ahhoz, hogy az üzletház, mint felépítmény tulajdonjoga a Ptk. 97. § (2) bekezdése alapján az alperest illesse meg, és az ingatlan-nyilvántartásba földhasználati jogát bejegyeztesse, mindezek ellenértékeként az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy - egyrészt - a felperes részére - teljes naptári évenként - az épület forgalmi értéke 1/10-ed részének megfelelő mértékű földhasználati díjat fizet, avagy - a földtulajdonos felperes választása szerint - a felépítmény évi 1/10-ed arányú tulajdonjogát ruházza át a felperesre a földhasználat ellenértékeképpen. Másrészt az alperes vállalta "a terület- bérlet ellenértékeként" a Sportcentrum részére havi bérleti díj megfizetését, melynek induló összegét 600 000 Ft-ban határozták meg. Kikötötték a felek azt is, hogy az alperes köteles évi, legfeljebb két alkalommal az üzletházat rendezvények biztosítása céljából térítésmentesen a Sportcentrum rendelkezésére bocsátani. A szerződés megszüntetéséről (20. pont) úgy állapodtak meg, hogy a bérbeadó 3 hónapos felmondási joga mellett a bérlő a bérleti jogviszonyt 6 hónapos felmondási idővel mondhatja fel. Ebben az esetben a jogviszony megszűnésének időpontjáig (a felmondás naptári éve töredékévét is ide értve) a felperes tulajdonossá válik a földhasználat ellenértékeként - a jogviszony elteltéig - őt megillető tulajdoni hányadnak, míg a tulajdonjog fennmaradó részét illetően pedig a felek külön megállapodást kötnek.

A soproni 4224/1-/2 helyrajzi számú ingatlanok a szerződés alapján továbbra is a felperes tulajdonában maradtak, azok használatára a Sportcentrum és az alperes 1993. november 5-én külön bérleti szerződést kötött.

Az alperes 1994. július 20-án használatbavételi engedélyt kapott az időközben felépült üzletházra; az engedély 1994. augusztus 5. napján emelkedett jogerőre. Az üzletház felépítményét ezután az ingatlan-nyilvántartásban 4225/A helyrajzi szám alatt önálló ingatlanként tüntették fel. Az üzletház egyes helységeire, kialakított elárusítóhelyeire az alperes kereskedő vállalkozókkal további (al)bérleti szerződéseket kötött. Az üzemeltetés megkezdését követően az alperes sérelmezte, hogy ugyanazért a szolgáltatásért - tudniillik: a felépítmény alatti földterület használatáért - kétszeres ellenszolgáltatást teljesít; egyrészt a felperes részére földhasználati díjat, másrészt a Sportcentrumnak bérleti díjat fizet. Ezért kezdeményezte az 1993. október 19. napján megkötött bérleti szerződés módosítását, kilátásba helyezve azt is, hogy módosítás hiányában a szerződést megtámadja.

Ezután a perbeli felek, valamint a Sportcentrum a szerződést 1994. november 15. napján úgy módosította, hogy az alapszerződés 6/a. pontjából az alperes évenkénti földhasználati díj fizetési kötelezettségét, illetve az ezzel arányos tulajdon átruházási kötelezettséget mellőzték; és helyette megállapították, hogy a felépítmény tulajdonjoga 2006. január 1. napjáig könyvszerinti értéken a felperes tulajdonába kerül. A felmondást szabályozó szerződési rendelkezést (20. pont) úgy változtatták meg, hogy ha az alperes a szerződést 2001. január 1. napjáig mondja fel, a felperes a jogviszony megszűntének időpontjáig eltelt szerződési futamidő arányában (a felmondás naptári éve töredékidejét is figyelembe véve) tulajdonossá válik a felépítmény így meghatározható tulajdoni hányadának, míg a fennmaradó tulajdoni hányadot a könyvszerinti érték 50%-a vételáron megvásárolja. 2001. január 1. napja után történő felmondás esetén az épület teljes tulajdonjoga, további ellenszolgáltatás nélkül a felperes tulajdonába kerül Az alperes 2000. december 20-án a szerződést 2001. június 30-i hatállyal felmondta, azonban az üzletházat változatlanul birtokában tartva azt hasznosította.

A felperes módosított keresetében annak tűrésére kérte kötelezni az alperest, hogy a felperes tulajdonjogát a 4225/A helyrajzi számú ingatlan 65/100-ad tulajdoni illetőségére a módosított szerződés alapján a bíróság állapítsa meg, annak bejegyzése érdekében pedig a földhivatalt keresse meg.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását indítványozta, egyben érvénytelenségi kifogást is előterjesztett. Azzal érvelt, hogy a földtulajdonos önkormányzat, valamint a bérbeadó - egyébiránt: az önkormányzat által létrehozott önkormányzati költségvetési szerv - Sportcentrum ugyanazon (a felépítmény alatti) terület használatát biztosította az alperesnek, melyért kétféle jogcímen kívántak díjat szedni. A felperes - pénzben, illetve tulajdoni hányadban - földhasználati díjat, míg a Sportcentrum bérleti díjat igényelt. Kifejtette, hogy az alperes számára nem különült el az önkormányzat, illetve a Sportcentrum; a Sportcentrumnak fizetett bérleti díjat az önkormányzat számolta el bevételként, tekintve, hogy a Sportcentrum önálló költségvetéssel nem rendelkezett. A Sportcentrum ezért az önkormányzat nevében szedte be a bérleti díjat. Így a felmondás előtt fizetett bérleti díj magában foglalta a földhasználat díját is. Mivel a jogviszony megszűntéig már 56 250 000 Ft bérleti díjat fizetett ki, mely meghaladja az üzletház alatti földterület értéke négyszeresét, azért az nyilván magában foglalta a földhasználati díjat is. Mivel túlfizetésben van, további földhasználati díjjal már nem tartozik. Érvénytelenségi kifogását egyrészt a módosított szerződés ellenszolgáltatása feltűnő értékkülönbségére [Ptk. 201. § (2) bekezdés], tévedésére [Ptk. 210. § (1) bekezdés], és annak nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközésére [Ptk. 200. § (2) bekezdés] alapította.

A felperes a feltűnő értékkülönbségre alapított megtámadási kifogással szemben azzal védekezett, hogy az 1993. március 22. napján kelt ajánlatában az alperes maga kínálta fel a beruházás engedélyezése esetére a havi bérleti díj fizetését, valamint a földhasználat fejében az általa létesített épület átadását. Utalt a Pk. 267. számú állásfoglalásra, kifejtve, hogy a beruházást megelőzően az alperes a területet jól ismerte, hiszen maga tartott ott vásárokat. Az értékarányosság vizsgálatánál pedig nemcsak az alperes által fizetett bérleti díjat, illetve a földhasználat ellenértékeként a felperesnek járó tulajdoni illetőség értékét kell vizsgálni, hanem az alperes által a vele szerződő bérlőktől beszedett bérleti díjat, illetve egyszeri igénybevételi díj összegeit.