EH 2011.2399 A közös tulajdon társasház-tulajdonná való átalakítása nem tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé, de különösen nem annak elsődleges formája [Ptk. 147. §; 149. § (3) bekezdés].
A perbeli ingatlan személyenként 19/100 tulajdoni hányadban a felperes és az I. rendű alperes, 62/100 tulajdoni hányadban a II. rendű alperes közös tulajdona. A felperes 1985-től tulajdonos. Az I. rendű alperes a tulajdoni hányadát a felperes házastársa, mint adós ellen folyamatban volt végrehajtási eljárás során a 2009. május 21-én megtartott ingatlanárverésen szerezte meg beköltözhetően, 3 200 000 forint árverési vételár ellenében. Az I. rendű alperes az így megszerzett ingatlanrészt soha nem vette birtokba, a peres felek egyike sem lakik az ingatlanban. Abban három műszakilag elkülönült lakás található, melyek közül az alperesek két önálló lakásban ügyvédi, könyvelő irodát működtetnek, a harmadik - korábban a felperes és házastársa tulajdoni hányadának megfelelő lakrész - a felperes rokonainak a használatában áll. Az alperesek időközben az ingatlanrészük vízszigetelését és a tető felújítását is elvégezték, érintve a felperes lakrésze fölötti tetőszerkezetet is.
A felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését kérte oly módon, hogy a bíróság az I. rendű alperes 19/100 tulajdoni illetőségét 2 000 000 forint megváltási ár ellenében adja a tulajdonába. Módosított keresetében a közös tulajdon társasház-tulajdonná történő alakítását, majd ezt követően az I. rendű alperes tulajdoni hányadának megfelelő, önálló ingatlan-nyilvántartási külön lapon nyilvántartott lakás vonatkozásában a közös tulajdon megszüntetését kérte megváltás útján.
Az alperesek a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezték. Azt kérték, hogy a bíróság a felperes tulajdoni illetőségét adja az I. rendű alperes tulajdonába 2 000 000 forint megváltási ár ellenében, a felperesnek az ingatlanrész kiürítésére való kötelezésével. Viszontkeresetükben 2010. május 24. napjától az ingatlan birtokba adásáig terjedő időre havi 20 000 forint többlethasználati díj megfizetésére kérték kötelezni a felperest.
A felperes a többlethasználati díj jogalapját és összegszerűségét nem vitatta.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította.
A perbeli ingatlanon a közös tulajdont úgy szüntette meg, hogy a felperes 19/100 tulajdoni illetőségét 2 000 000 forint megváltási ár ellenében az I. rendű alperes tulajdonába adta 15 napos teljesítési határidőt megállapítva, egyidejűleg kötelezte a felperest, hogy az általa birtokban tartott lakrészt kiürítve adja az I. rendű alperes birtokába.
Kötelezte a felperest 2010. május 24-től az I. rendű alperes részére havi 20 000 forint többlethasználati díj megfizetésére, és feljogosította az I. rendű alperest az őt terhelő megváltási árba a hátralékos 104 000 forint többlethasználati díj beszámítására. Megkereste az illetékes földhivatalt a tulajdonjogban bekövetkezett változás átvezetése iránt, a felperes és a II. rendű alperes tűrésre kötelezése mellett.
Indokolásának jogi okfejtése szerint a Ptk. 147. §-a, 148. § (1)-(2) bekezdése, 149. § (1)-(3) bekezdése alapján és a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK véleményével irányított ítélkezési gyakorlatnak megfelelően vizsgálta, hogy az adott esetben a közös tulajdon megszüntetésének melyik módja alkalmazható. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (1) bekezdése, 5. § (5) bekezdése és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2007. évi CXLI. törvény (Inytv.) 24. § (1) és (4) bekezdése, valamint az Inytvr. 52-55. §-ai alapján kiemelte: A társasház-tulajdonná történő átalakítás elvi lehetősége fennáll, azonban tekintettel arra, hogy a felperes felhívás ellenére a megadott határidő alatt alapító okirat tervezetet nem csatolt, illetőleg a becsatolt rajz nem tekinthető az egyes lakrészek közvetlen felmérésén alapuló vázrajznak, a szükséges okiratok hiányában a bíróságnak nem állt módjában az, hogy az alapító okiratot ítéletével pótolja a Ptk. 149. § (3) bekezdése szerint. A továbbiakban kifejtettek szerint a társasház-tulajdonná alakítás a közös tulajdon megszüntetésének nem elsődleges módja, csak abban az esetben kerülhet arra sor, ha a Ptk. 148. §-a alapján a közös tulajdon megszüntetése nem lehetséges, illetőleg célszerűtlen. A peres felek között a társasház-tulajdonná alakítás esetében a jogközösség továbbra is fennmaradna, amely a tulajdonosok rendszeres együttműködését feltételezné. Vizsgálta a felek körülményeit, az ingatlanhoz fűződő sajátos érdekeiket, azt a célt, amelyre az ingatlant használni kívánják. E szempontok alapján, mérlegelési jogkörében eljárva úgy foglalt állást: azzal, hogy az I. rendű alperes tulajdonába adja a felperes tulajdoni illetőségét, a teljes ingatlan az alperesek tulajdonába kerül, akik egy családot alkotva annak használatát, hasznosítását a jövőben biztosítani képesek.
A hivatkozott PK vélemény II. pontja értelmében kötelezte a felperest a kiköltözésre.
A többlethasználati díj fizetéséről a Ptk. 140. § (1) bekezdése alapján határozott.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást ítélkezése alapjául elfogadta és az arra alapított jogi következtetéseivel is mindenben egyetértett. Az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét - annak helyes indokai alapján - azzal hagyta helyben, hogy a földhivatal részéről az elsőfokú bíróság ítélete szerinti változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére akkor kerülhet sor, ha az I. rendű alperes a felperestől származó bejegyzési engedélyt a földhivatal részére csatolja.
A fellebbezés kapcsán rámutatott, hogy a Ptk. 147. §-a alapján a közös tulajdon megszüntetésének legcélravezetőbb módját a bíróság választja ki. A Ptk. a lehetséges módozatok között sorrendiséget állít fel, melyek közül a bíróság mérlegelési jogkörében eljárva a legmegfelelőbb megszüntetési módot alkalmazza; kizárólag azt a módot nem választhatja, amely ellen a tulajdonosok mindegyike tiltakozik. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a társtulajdonosok magatartását és érdekeit együttesen értékelte: az ingatlan sajátosságait, a tulajdonostársak személyi körülményeit, a használat kialakult rendjét figyelembe véve okszerűen mérlegelte a per eldöntéséhez szükséges körülményeket és szempontokat. Tekintettel volt arra, hogy a felperes saját előadása szerint 1995-től kezdődően már nem használta a lakást, az 1999 novemberében a házastársa ellen indult és 10 éven át folyamatban volt végrehajtási eljárás során nem élt azzal a lehetőséggel, hogy mint tulajdonostárs a végrehajtás alá vont ingatlanra árverezzen. A 10 évig tartó végrehajtási eljárás során számolnia kellett a házastársa tulajdoni illetősége elvesztésének lehetőségével. Nyomatékkal rámutatott a másodfokú bíróság arra is, hogy a felperes felhívás ellenére nem bizonyította a társasházzá alakítás feltételeit. Alaptalanul hivatkozott arra, hogy az elsőfokú bíróságnak az adatokat az alperesek erre irányuló kötelezése útján kellett volna biztosítani számára, ezért szerinte eljárási szabálysértés nem valósult meg. A jogerős ítélet indokolásában kifejtettek szerint a társasház-tulajdonná alakítás a közös tulajdon megszüntetésének speciális módja, amelyre csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése a Ptk. 148. §-a szerint nem lehetséges vagy célszerűtlen.
A hivatkozott PK vélemény III. pontjára tekintettel rendelkezett úgy, hogy a tulajdonban bekövetkezett változás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be.
A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte.
Álláspontja szerint a jogerős ítélet a Pp. 3. § (2) és (3) bekezdését, a Pp. 121. § (1) bekezdését, a Ptk. 4. § (4) bekezdését, 5. § (2) bekezdését, 148. § (2) bekezdését, valamint a 149. § (3) bekezdését sérti. Hivatkozása szerint az eljáró bíróságok a bizonyítékok okszerűtlen mérlegelésével, részben iratellenesen állapították meg a tényállást és az erre alapított jogi következtetéseik helytelenek, illetőleg az irányadó jogszabályi rendelkezéseket tévesen alkalmazták. Megismételt érvelése szerint a másodfokú bíróság a tulajdonostársak méltányolható érdekeinek összevetése során tévesen jutott arra a következtetésre, hogy a közös tulajdon megszüntetésének legmegfelelőbb módja, ha az I. rendű alperes váltja magához az ő tulajdoni illetőségét. Kérte figyelembe venni, hogy az I. rendű alperesnek semmilyen érdeke nem fűződik a perbeli lakáshoz, azt soha nem lakta, a tulajdonjogot 2009-ben árverés útján szerezte, az ingatlan 62/100 tulajdoni hányada a II. rendű alperes különvagyonába tartozik, akitől egyébként különváltan él. Állítása szerint az I-II. rendű alperesek számára semmilyen érdeksérelmet nem jelentene a tulajdoni hányad elvesztése. Az volt az álláspontja, hogy amennyiben a társasház-tulajdonná alakítás műszaki feltételei fennállnak, akkor a bíróságnak ezen a módon kell megszüntetnie a közös tulajdont.
Az I-II. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 270. § (2) bekezdése és a Pp. 275. § (3) bekezdése együttes értelmezéséből következően az eredményes felülvizsgálat alapja az anyagi jogi jogszabálysértés vagy az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatással bíró eljárási jogszabálysértés megvalósulása.
A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (2) bekezdése szerint a jogerős határozatot csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálhatja felül. A Pp. 275. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján dönt, a felülvizsgálati eljárásban a bizonyítékok felülmérlegelésének, további bizonyítás felvételének nincs helye (BH 2002.29.).
Ez utóbbi törvényhely kapcsán az ítélkezési gyakorlatban (EBH 2002.653.) következetesen érvényesül az az értelmezés is, hogy a felülvizsgálati eljárásban olyan új körülményre, amely nem volt a megelőző eljárás tárgya (amelyre a fél az első- és a másodfokú eljárás során nem hivatkozott, bizonyítékait nem jelölte meg), nem lehet hivatkozni. Hasonlóan hosszú idő óta töretlen a Legfelsőbb bíróság gyakorlata abban a kérdésben is, hogy nem lehet a felülvizsgálati eljárás tárgya az olyan új jogi álláspont, amelyet az eljárt bíróságok - a fél ilyen tartalmú hivatkozása hiányában - nem vizsgáltak (BH 1995. 163., BH 2001.172.).
Ehhez képest tényként kell megállapítani, hogy a felperes a fellebbezésében nem hivatkozott a Pp. 3. § (2) és (3) bekezdésében, továbbá a Ptk. 4. § (4) bekezdésében és az 5. § (2) bekezdésében foglaltak megsértésére, ezért ebben a körben a másodfokú bíróságot a Pp. 221. § (1) bekezdése értelmében az ítélet jogi indokolását illetően sem terheli mulasztás. Emiatt ebben a vonatkozásban a jogerős ítélet nem lehet jogszabálysértő. A Legfelsőbb Bíróság ezért a felperesnek ezeket a hivatkozásait érdemben nem vizsgálta.
Az adott esetben a többlethasználati díjra vonatkozó elsőfokú ítéleti rendelkezést a felperes nem fellebbezte meg, ezért e részében az elsőfokú bíróság ítélete jogerőre emelkedett [Pp. 228. § (4) bekezdés]. Az elsőfokú ítéletnek tehát - a felperes állításával ellentétben - volt olyan része, amelyet nem érintett a fellebbezés: Következésképpen a másodfokú bíróság nem sértett eljárási szabályt, amikor kimondta, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti. Egyébként a felperes a többlethasználati díjat illetően a felülvizsgálati kérelmében maga sem kérte a részjogerőre emelkedett elsőfokú ítéleti rendelkezés megváltoztatását.
A felperes az előzőeken túlmenően valójában arra hivatkozik a felülvizsgálati kérelmében, hogy a bizonyítékok mérlegelése során mindkét fokú bíróság megsértette a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglaltakat, a tulajdonostársak méltányolható érdekeinek összevetése során.
A Ptk. 147. §-ában foglaltak helyes értelmezése szerint, ha bármelyik tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését, az általában nem tagadható meg, azonban a közös tulajdon megszüntetése iránti jog visszaélésszerű, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértő gyakorlása ellen védelmet kell nyújtani.
Az első- és másodfokú bíróság a peres felek méltányos érdekeinek egybevetésével helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy az I. rendű alperes alappal hivatkozott olyan lényeges érdeksérelemre, amelyre tekintettel nem várható el tőle, hogy tulajdoni illetőségétől annak a felperes tulajdonába adásával megváljon. E körben a másodfokú bíróság helyesen értékelte az I-II. rendű alperesek többségi tulajdoni hányadát, a dologhoz fűződő sajátos érdekeiket és azt a célt, amelyre az ingatlant használják. Tekintettel volt arra, hogy az ingatlanban ügyvédi, könyvelői irodát működtetnek; továbbá, hogy a felperesnek az ingatlanra a lakhatása érdekében nincs szüksége, figyelemmel arra, hogy 1995. március 30-án a felperes és házastársa az ingatlanon fennálló 38/100 tulajdoni hányaduk vonatkozásában adásvételi szerződést kötött a felperes testvérével. A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére ugyan nem került sor, ténylegesen a lakást e vevő birtokolja, használja. Mindegyik félnek érdeke az, hogy a közös tulajdon megszüntetésével a felek jogvitája véglegesen és megnyugtató módon rendezést nyerjen. Az adott esetben ez a cél a közös tulajdon megszüntetésének az első- és a másodfokú ítéletben elrendelt módozatával érhető el.
A Legfelsőbb Bíróság minden tekintetben helytállónak tartja a másodfokú bíróság jogi álláspontját, ezért annak megismétlése nélkül a Pp. 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazott 254. § (3) bekezdése alapján csupán visszautal a jogerős ítélet helyes indokaira. Egyebekben a felülvizsgálati kérelem tartalma alapján rámutat még a következőkre:
A közös tulajdon megszüntetésének módjait, annak sorrendjét a Ptk. 148. §-a sorolja fel, amelyek között a természetbeni megosztás az elsődleges. A természetbeni megosztás a dolog fizikai szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint, amely azzal az eredménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak és teljes egészében külön tulajdonba kerülnek. Erre akkor kerülhet sor, ha mind a telek, mind az épület - a belső épületgépészeti hálózatra és a közművekre is kiterjedően - szétválasztható és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők.
Emellett a Ptk. 149. § (3) bekezdése és a PK 11. számú állásfoglalás II. pontja értelmében annak sincs akadálya, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt induló perben a bíróság bármely tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakítsa át. Ebben az esetben az osztatlan közös tulajdon azonban csak részlegesen szűnik meg: az épület meghatározott részei - elsősorban a lakások - a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, míg az ingatlan többi része - a telekkel együtt - osztatlan közös tulajdonban marad. Ez - szemben a természetbeni megosztással - a tulajdonközösség felszámolásának nem elsődleges módja. Arra tehát az esetek többségében - ahogyan arra a másodfokú bíróság is helyesen mutatott rá - csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetési a perben a Ptk. 148. §-ában foglaltak szerint nem lehetséges, vagy célszerűtlennek mutatkozik.
Másrészt a társasházzá alakítást a bíróság csak erre irányuló kereseti - viszontkereseti - kérelem esetén rendelheti el. Ezzel szemben, amint azt mindkét fokon eljárt bíróság helyesen állapította meg, a tulajdonközösségnek a kereseti kérelemtől eltérő módon történő megszüntetéséhez az alperes viszontkeresetére nincs szükség.
Az előzőekben kifejtettek egybevetéséből az a következtetés adódik, hogy a közös tulajdon társasház-tulajdonná való átalakítása a Ptk.-n belül rendszertanilag is elkülönül, s ekként nem tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé.
Mindezek előrebocsátása mellett az adott esetben a felperes módosított keresetét érdemben vizsgálva az volt megállapítható, hogy a felperes a bíróság felhívása ellenére a megadott határidőben a társasház alapítás minimális feltételeit sem igazolta: az alapító okirat tervezetét nem csatolta és nem állt a bíróság rendelkezésre az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajz sem, így a társasházzá alakítás műszaki és jogi feltételeinek fennállása nem volt megítélhető. Tévesen hivatkozik a felperes a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy az alpereseket együttműködési kötelezettség terhelte a szükséges adatok rendelkezésre bocsátását illetően. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajz csatolása ugyanis a társasház-tulajdonná alakítást kérelmező felperes kötelessége volt. Ezt a kötelezettségét bírói felhívás ellenére saját érdekkörében felmerült mulasztás (a 20. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozata szerint: a házastársa csak későn és hiányosan szolgáltatott adatokat a jogi képviselőjének) miatt nem teljesítette.
A fentieken túlmenően a Legfelsőbb Bíróság kiemeli, hogy a felperes módosított kereseti kérelmében a közös tulajdon társasház-tulajdonná történő átalakítását, majd ezt követően az ingatlan-nyilvántartásban már önállóan, külön lapon nyilvántartott lakás vonatkozásában kérte a közös tulajdon megszüntetését, az I. rendű alperes tulajdoni hányadának magához váltásával.
A kereseti kérelme ebben a formában nem értelmezhető.
A közös tulajdon társasházzá alakítását követően arra nincs mód, hogy az újonnan létrehozott társasházban a társasház-tulajdonosok közössége egyik tagjának - itt a felperes - kérelmére az egy vagy több tulajdonostárs külön tulajdonába kerülő másik lakás tekintetében a közös tulajdon megszüntetésre kerüljön. Ez már a közös tulajdon megszüntetésének körén kívül eső kérelem, melynek teljesítése a peres eljárás keretei között fogalmilag kizárt.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a bizonyítékok okszerű mérlegelésén alapuló jogerős ítéletet, minthogy az nem sérti a felülvizsgálati kérelemben állított eljárásjogi szabályokat és mindenben megfelel az irányadó anyagi jogi szabályoknak is - a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltak alkalmazásával - hatályában fenntartotta.