BH 2018.11.308 Ha a szakhatósági jóváhagyás megtagadása folytán a szerződés nem vált hatályossá, a szerződés teljesítése nem követelhető. Miután a teljesítés lehetetlenné vált, a szerződés megszűnt. Szerződés hiányában nincs bíróság által pótolható szerződéses jognyilatkozat és bíróság által kiküszöbölhető érvénytelenségi ok sem [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:118. § (3) bek., 6:119. § (1) bek., 6:179. § (1) bek.].

Pertörténet:

Győri Járásbíróság P.22998/2015/2., Fővárosi Törvényszék P.25356/2015/18., Fővárosi Ítélőtábla Pf.21002/2016/4., Budapesti XX. XXI. és XXIII. Kerületi Bíróság., Győri Törvényszék Pf.20739/2016/6., Fővárosi Törvényszék Pf.634173/2017/6., Kúria Pfv.20717/2017/5., Kúria Pfv.21793/2017/6. (*BH 2018.11.308*), Kúria Pfv.20411/2018/5., 15/2024. JEH határozat

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperesek a közös tulajdonukban álló perbeli szántó ingatlanra (a továbbiakban: föld) 2014. október 31-én adásvételi szerződést kötöttek a felperessel 7 000 000 forint vételáron. A jegyző az elővásárlásra jogosultak nyilatkozattételére nyitva álló határidő eredménytelen leteltét követően az okiratot jóváhagyás céljából megküldte a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, amely az adásvételi szerződés, majd a felek 2015. február 14-én kötött újabb szerződésének a jóváhagyását is megtagadta a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. tv. (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) 23. § (1) bekezdés a) pont alapján. Mindkét határozat indokolása szerint a szerződés a vevő felperes elővásárlási jogát nem a tényleges jogi helyzetnek megfelelően tartalmazza.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[2] A felperes a keresetében kérte ítélettel pótolni az alpereseknek a bejegyzésre alkalmas szerződéshez szükséges jognyilatkozatát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 1:5. §-a, másodlagosan a Ptk. 6:184. §-a alapján. Harmadlagosan a szerződést az érvénytelenségére hivatkozással kérte érvényessé nyilvánítani a szerződés 10. pontjában az elővásárlási jogának helyes, a Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdés ba) alpontja helyett a c) pont feltüntetésével.

[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.

Az első- és másodfokú ítélet

[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Az indokolásában kifejtette, hogy a jognyilatkozat pótlásának nincs helye. A Ptk. 1:5. §-ának alkalmazása jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadását, a Ptk. 6:184. §-ának alkalmazása szerződés alapján fennálló jognyilatkozat-tételi kötelezettséget feltételez. A harmadlagos kereseti kérelem elutasítását a Ptk. 6:88. § (1) bekezdés, a 6:108. § (1)-(2) bekezdése, a 6:110. § (1) a) és b) pontja felhívásával azzal indokolta, hogy a Földforgalmi törvénybe ütköző adásvételi szerződés érvényessé nyilvánítására nincs lehetőség, a jogszabálysértést a feleknek kell kiküszöbölniük.

[5] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú bíróság a helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetést vont le. Az elsődleges kereseti kérelem kapcsán kiemelte, hogy a felperes az alpereseknek a bejegyzésre alkalmas szerződés kötéséhez szükséges jognyilatkozatát kérte pótolni, nem is állította jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadását. A másodlagos kereset kapcsán azt hangsúlyozta, hogy föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó rendelkezéseket a Földforgalmi törvény állapítja meg, e speciális rendelkezések alkalmazási elsőbbséget élveznek a Ptk. rendelkezéseivel szemben. Szakhatósági jóváhagyás hiányában a felek között nincs érvényes szerződés, amely kizárja a Ptk. 6:184. §-ának alkalmazását. A Földforgalmi törvény nem biztosítja érvénytelenség esetén a Ptk. szerinti jogkövetkezmények alkalmazását, ezért a harmadlagos kereset is alaptalan.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó határozat hozatalát.

[7] Az alperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.

A Kúria döntése és jogi indokai

[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[9] A Kúria elöljáróban rámutat arra, hogy a Ptk. 6:118. § (3) és 6:119. § (1) bekezdése értelmében a szakhatósági jóváhagyás megtagadása folytán a felek által kötött adásvételi szerződés nem vált hatályossá, ezért a szerződés teljesítése nem követelhető. Miután a teljesítés lehetetlenné vált, a Ptk. 6:179. § (1) bekezdése alapján a szerződés megszűnt. Szerződés hiányában nincs bíróság által pótolható szerződéses jognyilatkozat és bíróság által kiküszöbölhető érvénytelenségi ok sem.

[10] A felek által kötött adásvételi szerződést a Földforgalmi törvény 21. § (1) bekezdése szerint a tulajdonosnak az elővásárlási jog jogosultjaival az illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kellett közölnie. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 13. § (3) bekezdése alapján az adásvételi szerződésben rögzíteni kellett azt is, hogy a vevő felperes elővásárlásra jogosult-e, a jogosultsága mely törvényen, az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. A Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdése a mezőgazdasági igazgatási szervet felruházta azzal a hatáskörrel, hogy a jegyző által a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződés jóváhagyását határozatában megtagadja. A Földforgalmi törvény 30. § (5) bekezdése szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben közigazgatási úton nincs helye jogorvoslatnak, a jóváhagyást megtagadó határozat bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető. Azaz a határozat kizárólag közigazgatási perben vizsgálható felül. Ha a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló és hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződés eredeti példányán nem szerepel a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásáról szóló záradék, bejegyzés alapjául nem szolgálhat [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 28. § (1), 32. § (6) bek., 39. § (4) bek. g) pont].

[11] A kifejtettekre tekintettel a perbeli esetben a felperes téved annak állításakor, hogy a föld tulajdonjogának megszerzésére megkötött szerződés az alperesek jognyilatkozatával pótolható hiányban szenved. Az okirat bejegyzésre azért nem alkalmas, mert a szerződésen nem szerepel a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásáról szóló záradék. Ez pedig polgári perben nem vitatható, csak a jóváhagyást megtagadó határozat bírósági felülvizsgálata iránt indított közigazgatási perben orvosolható. A szakhatósági hozzájárulás feltételeként vizsgáltakat, a föld adásvételi szerződés tartalmi és formai hibáit a felek csak újabb szerződés kötésével orvosolhatták volna, amely bejegyzésre alkalmassá csak újabb kifüggesztési eljárást követően a sajátos közigazgatási eljárásban adott szakhatósági hozzájárulás esetén vált volna.