39/1992. (VII. 16.) AB határozat
a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény és az állami tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet egyes rendelkezései alkotmányellenességének vizsgálatára irányuló indtívány tárgyában
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenességének megállapítása tárgyában indult eljárásban - dr. Zlinszky János alkotmánybíró különvéleményével - meghozta a következő
határozatot.
Az Alkotmánybíróság a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 145. § (3) bekezdése és az állami tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. § (3) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványt és megsemmisítésére irányuló kérelmet elutasítja. Az Alkotmánybíróság elrendeli e határozatának a Magyar Közlönyben való közzétételét.
INDOKOLÁS
I.
1. Az indítványozó szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 145. § (3) bekezdés és az állami tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) sérti az Alkotmány 9. § (1) bekezdését, amely a köz- és magántulajdon egyenjogúságát deklarálja és a 13. § (1) bekezdését, amely biztosítja a tulajdonhoz való jogot.
Az indítvány nem megalapozott.
A Ptk. 145. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.
A 145. § (3) bekezdés szerint ugyanakkor külön jogszabályban -ilyen a R. - a tulajdonostársat megelőző elővásárlási jog létesíthető. Hasonlóan rendelkezik a Polgári Törvénykönyv hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960. évi 11. tvr. 24. §-a: "Kisebb házingatlanban fennálló állami tulajdoni illetőség elidegenítése esetén a tulajdonostársat elővásárlási jog csak akkor illeti meg, ha a bérlő a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jogával nem él."
Mivel vegyes tulajdon esetén az elővásárlási jogot a R. 5. § (3) bekezdése intézményesíti, az Alkotmánybíróság az alkotmányossági vizsgálatot a R. ezen rendelkezésére nézve folytatta le.
2. A tulajdonos a tulajdon tárgyát birtokolhatja, használhatja (hasznait szedheti) és rendelkezhet vele (Ptk. 98-114. §). Ezek a részjogosítványok együttesen adják a tulajdon, mint jogintézmény tartalmát.
Az elővásárlási jog olyan jogosítvány, amely a jogosultat idegen tulajdon megszerzésére jogosíthatja a Ptk.-ban szabályozott feltételek szerint.
A R. 5. § (3) bekezdése, a Ptk. 145. § (3) bekezdésében történt felhatalmazás alapján nem az állami tulajdon kivételes jellegét intézményesíti, nem az államnak, mint tulajdonosnak ad többletjogot, hanem a vevőként szóba jövő jogalanyok sorrendjét állapítja meg oly módon, hogy a bérlőnek mindenki mással, így a tulajdonostárssal szemben is elsőbbséget biztosít, tekintet nélkül arra, hogy a társtulajdonos természetes személy, jogi személy vagy maga az állam.
A Ptk. 145. § (3) bekezdése és a R. ezért nem értelmezhető úgy, hogy az különbséget tesz a magán és a köztulajdon között utóbbi javára, sőt az említett jogszabályok kedvezményezettje éppen a természetes személy bérlő.
3. Az Alkotmánybíróság eljárása során azt is vizsgálta, hogy az elővásárlásra jogosultak körének és sorrendjének jogszabályban, akár törvénynél alacsonyabb szinten történő megállapítása alkotmányos-e.
Az elővásárlási jog intézménye a Ptk., vagyis törvény szabályozásán alapszik. Ugyancsak a Ptk. ad felhatalmazást alacsonyabb szintű jogszabály számára az elővásárlási joggal rendelkezők körének és sorrendjének egyes esetekben történő megállapítására. Ilyen jogszabály a R. 5. §-a is, amely állami tulajdonban lévő házingatlanra vonatkozóan a bérlőnek biztosít a tulajdonostársat is megelőző elővásárlási jogot.
Az elővásárlási jog az Alkotmánybíróság megítélése szerint nem tartozik a tulajdon, mint jogintézmény tartalmi elemei közé. Erre utal, hogy a Ptk. nem tesz róla említést "A tulajdonjog tartalma és védelme" című, X. fejezetében és az is, hogy elővásárlási jog a Ptk. szerint nemcsak bármely szintű jogszabállyal, hanem szerződéssel is alapítható. Mindez megfelel az Alkotmánybíróságnak e kérdésben elfoglalt és az 1328/B/1990. számú ügyben korábban kifejtett álláspontjának. E szerint: "Nem tartozik ugyanis a tulajdonjog lényeges tartalmához az a kedvezmény, amelyet a közös tulajdonnal kapcsolatban a Ptk. 145. § (2) bekezdése az elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti joggal kapcsolatban a tulajdonostársaknak biztosít."
Több elővásárlási jog (pl. több tulajdonostárs) ütközése esetén az eladó szabadon választhat a vevők között. A vevő kiválasztása nem jelent jogellenes megkülönböztetést a többi vevőre nézve.
A szóban forgó esetben mindkét elővásárlási jog (a tulajdonosé és a bérlőé) jogszabályon alapul. A tulajdonostársé a Ptk.-n, a bérlőé a Ptk.-tól kapott felhatalmazás alapján alkotott jogszabályon.
4. Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg, hogy sem a Ptk. 145. §-a, sem a R., így annak 5. §-a sem ellentétes az Alkotmány 9. §-ával, miután nem tesz alkotmányellenes módon különbséget köz- és magántulajdon között. Nem ütköznek továbbá az Alkotmány 13. § (1) bekezdésébe sem, mivel a tulajdont, mint jogintézményt nem korlátozzák, vagy szüntetik meg és nem sértik a tulajdonhoz való jogot sem.
II.
1. Egyéb jogszabályon alapuló elővásárlási jog és a tulajdonostárs Ptk.-n alapuló elővásárlási joga ütközése esetén, amikor tehát a tulajdonostárs elővásárlási jogát más javára jogszabály által létesített elővásárlási jog megelőzi, az alkotmányossági vizsgálat középpontjában az elővásárlási jogok rangsora áll. Ahhoz, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga elsőbbséget élvezzen minden más jogszabályon alapuló elővásárlási joggal szemben, a tulajdonostársat, illetve elővásárlási jogát pozitív diszkrimináció révén preferálni kellene. Az ugyanis, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga minden más jogszabályon alapuló elővásárlási jogot megelőz, nem alkotmányjogi evidencia. A pozitív diszkriminációnak viszont alkotmányos indokát kellene adni. Olyan - az indítványozó által feltételezett - alkotmányos tétel ugyanis nincs, amely ezt a feltételezést - ti., hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga minden más jogszabályon alapulót megelőzne - alátámasztaná.
2. Az Alkotmány 9. §-ának felhívása irreleváns, hiszen a bérlő javára biztosított elővásárlási jog az eladó állam szempontjából nem jár az állami tulajdon preferálásával. Az Alkotmány 70/A. §-a ugyanis csak a hátrányos megkülönböztetést tiltja meghatározott feltételek mellett, de nem írja elő azt, hogy az elővásárlási jog kedvezményezettje az állami és a magántulajdon esetén ugyanaz legyen, vagy hogy ez a kedvezményezett azonos feltételek mellett szerezhessen tulajdonjogot. Az állami-kormányzati gazdaságpolitika mozgásterébe tartozik e kérdések szabályozása, melynek egyetlen korlátja a diszkrimináció említett tilalma.
Ez mindössze annyit, de annyit feltétlenül jelent, hogy a kedvezményezettek homogén csoportján belül nem lehet különbséget tenni faj, szín, nem stb. alapján, azaz a kedvezményből ilyen alapon nem lehet senkit sem kizárni, feltéve, ha őket az elővásárlási jog az azt alapító jogszabály szerint egyébként megilleti. Nem lehet tehát diszkriminációról beszélni azon az alapon, hogy az állami tulajdon esetén nem a tulajdonostársat, hanem mást kedvezményez a jogszabály, míg magántulajdon esetén ez a kedvezmény a tulajdonostársat illeti meg.
Az Alkotmány 9. § (1) bekezdése nem írja elő azt, hogy az állami tulajdonra vagy a magántulajdonra nézve ne lehetne eltérő a jogi szabályozás. E rendelkezés a kétféle tulajdon egyenrangúságát mondja ki és tartalmának igazi kibontására éppen a 70/A. § adja meg a lehetőséget. Az Alkotmány 9. § (1) bekezdése ezért többnyire csak a 70/A. §kontextusában értelmezhető. Az Alkotmánybíróság 21/1990. (X. 4.) AB határozatában (IX. rész) rámutatott arra, hogy az Alkotmány 9. § (1) bekezdése helyes értelmezés szerint a tulajdon bármely formájára nézve fogalmaz meg diszkriminációtilalmat. A 9. § (1) bekezdése ennek megfelelően az Alkotmány 70/A. §-a jogegyenlőségi tételének, valamint a 9. § (2) bekezdésébe foglalt vállalkozási jog és a verseny szabadsága általános tételének a tulajdonhoz való, az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében megfogalmazott jogra vonatkoztatott kifejtése.
3. A Ptk. felülvizsgált 145. § (3) bekezdése és a R. ezért nem értelmezhető az állami tulajdon privilegizálásaként, mivel nem a tulajdonhoz való jogot érinti, nem a tulajdon megszerzése tekintetében tesz különbséget az állam javára, hanem azt a sorrendet állapítja meg, ahogyan az államtól, mint eladótól annak tulajdonát - ha eladja - a vevők megszerezhetik. A jogi szabályozás tehát nem az államot privilegizálja a tulajdonhoz való jog tekintetében, hanem elővásárlási jogok rangsorát állapítja meg. Az Alkotmány 9. § (1) bekezdésével ezért az indítvány által felülvizsgálni kért jogszabályok nem hozhatók összefüggésbe.
Az Alkotmánybíróság utal arra, hogy az állami tulajdonban lévő lakások elidegenítése a privatizáció része. A kérdés az: megteheti-e a jogszabály, hogy az állami tulajdon privatizálása során tulajdonközösség esetén a rangsor meghatározásakor nem a tulajdonostárs, hanem a bennlakó bérlő elővásárlási jogának biztosít elsőbbséget. Az Alkotmánybíróság a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. tv. alkotmányossági felülvizsgálatakor alkotmányosnak fogadta el a törvény azon megoldását, amellyel az a volt tulajdonos részére egyébként a kárpótlási törvény által biztosított elővásárlási jogot sorrendben megelőzően a bennlakó bérlő számára biztosított. Sőt: az Alkotmánybíróság alkotmányosnak fogadta el a tulajdonjognak a törvényen alapuló vételi jog formájában megjelenő súlyos megterhelését is [28/1991. (VI. 3.) AB hat.].
4. A bérlő tulajdonostársat megelőző elővásárlási joga csak az esetben minősülhet alkotmányossági szempontból aggályosnak, ha elfogadjuk azt a tételt, miszerint a tulajdonostárs elővásárlási joga tulajdonvédelmi okokból megelőz minden más jogszabályon alapuló elővásárlási jogot.
Ennek a kérdésnek az eldöntéséhez az Alkotmánybíróságnak vizsgálnia kellett az elővásárlási jog jogi természetét. Ha ugyanis az elővásárlási jog dologi jogi természetű, akkor része a tulajdonjognak, annak mintegy önálló részjogosítványa, hasonlóan a rendelkezéshez, használathoz és birtokláshoz, vagy legalábbis beleértendő e részjogosítványok valamelyikébe.
Az elővásárlási jog vagy a szerződésen, vagy jogszabályon alapul. A szerződésen alapuló elővásárlási jogot a Ptk. az adásvétel különös nemei között sorolja fel (373. §). A 373. § (5) bekezdése lehetővé teszi azt, hogy jogszabály is alapítson elővásárlási jogot. Ilyen jogszabály a Ptk. 145. § (2) bekezdése által a tulajdonostárs javára létesített elővásárlási jog, amelynek gyakorlására értelemszerűen a Ptk. 373. §-ának rendelkezéseit kell alkalmazni. Az elővásárlási jog tehát egyértelműen a kötelmi jog különös részébe tartozó, kötelmi természetű jogintézmény, melynek ezen jogi természetén nem változtat az, hogy több - más személy mellett - jogszabály a tulajdonostárs javára is létesít elővásárlási jogot. Nem válik dologi jogi természetűvé e kötelmi természetű jogintézmény pusztán attól, hogy a Ptk. a tulajdonostársra vonatkozó elővásárlási jog intézményét - törvényszerkesztési, de nem dogmatikai okokból - a közös tulajdonra vonatkozó szabályok között helyezi el, nem érintve azonban azt, hogy annak gyakorlására nézve az említett kötelmi jogi rendelkezések alkalmazandók. Nyilvánvaló, hogy egy kötelmi jogi intézmény a tulajdonostárs tekintetében nem válik attól dologi jogivá, hogy az adott intézmény - kötelmi jogi alapon - a tulajdonostársat is megilleti.
Minthogy pedig az elővásárlási jog nem dologi jogi, hanem kötelmi jogi intézmény, és mivel a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot pusztán törvényszerkesztési-kodifikációtechnikai okokból, de nem jogi természete miatt, azaz nem dogmatikai okokból helyezték el a Ptk. dologi jogi részében, a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog vonatkozásában az Alkotmány - nemcsak 9. § (1) bekezdésének, de - 13. §-ának alkalmazása sem merül fel.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint ezért az elővásárlási jog, így annak egyik fajtája: a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog alkotmányossága sem ítélhető meg az Alkotmánynak a kifejezetten a tulajdonhoz való jog aspektusában mozgó 13. § (1) bekezdése, illetve általában a 70/A. § kontextusában értelmezhető 9. § (1) bekezdésének általános deklarációja alapján. Az elővásárlási jog alkotmányossági megítélése tekintetében az Alkotmány e rendelkezései nem bírnak relevanciával.
5. Alkotmányossági kérdésként kizárólag az elővásárlási jogok rangsorának megállapítása merülhet fel. Rangsor megállapítása a jogban ismert és alkalmazott megoldás (csőd, végrehajtás szabályozása). Alkotmányjogilag nem kifogásolható önmagában véve konkurráló elővásárlási jogok rangsorának megállapítása sem. A bírósági gyakorlat szerint (1. Ptk. 9. sz. állásfoglalás) a több tulajdonostárs konkurráló elővásárlási joga esetén a vevőt az eladó választja ki (II. pont), de végrehajtási árverés esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog meg sem illeti (VI. pont). Ugyanez a helyzet akkor, ha a résztulajdonos illetőségét tartási szerződéssel ruházza át (VII. pont).
6. A bérlő javára Ptk. 145. § (3) bekezdése alapján elvileg alapítható és a R. által ténylegesen alapított elővásárlási jog következésképpen egyenrangú a tulajdonostárs elővásárlási jogával; ez utóbbit elvontan, dologi jogi alapon a rangsor
megállapításánál elsőbbség nem illeti meg. Ebből az következik, hogy egyik elővásárlási jognak a másik elé helyezése sem az Alkotmány 9. § (1) bekezdése, sem a 13. § (1) bekezdése alapján nem kifogásolható.
Ha e két elővásárlási jog konkurál, két eset képzelhető el. Ha a törvény rangsort nem állapít meg, a kollíziót a bírósági gyakorlat oldja fel az említett módokon. Ha a törvény rangsort állapít meg, ennek egyetlen mércéje az Alkotmány 70/A. §-a, mivel a tulajdonostársnak nincs alanyi joga arra, hogy az ő elővásárlási joga mindenki mást megelőző, azaz abszolút szerkezetű legyen. Ebből a szempontból az egyes esettől elvontan nem kifogásolható a Ptk. 373. § (5) bekezdésnek azon szabálya sem, amely a rangsorban elsőbbséget biztosít a törvényen alapuló elővásárlási jog számára a szerződésen alapulóval szemben. Lehetnek ugyanis olyan jogalkotói szempontok, amelyek egyes konkrét esetben indokolják, hogy a jogalkotó az ugyancsak jogszabályon alapuló, a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot megelőzően másnak biztosítson ugyancsak jogszabályon alapuló elővásárlási jogot. Az állam lakáspolitikájának megvalósítása érdekében az állami tulajdonban álló lakásokra nézve különös szabályozás érvényesül.
7. Az Alkotmánybíróság végül megjegyzi, hogy a piacgazdaság kialakításának [Alkotmány preambuluma, továbbá 9. § (1) bekezdése], így többek között a privatizációnak távolról sem az az egyedül alkotmányos útja, amely a tulajdonostárs elővásárlási jogának feltétlen, mindenki mást megelőző elsőbbségén alapszik. Ilyen tételnek sem az állami tulajdonú bérlakásokra korlátozott kimondása, sem - ezen tétel kimondása esetén -a privatizáció egészére történő elkerülhetetlen kiterjesztése alkotmányjogilag nem igazolható.
Dr. Sólyom László s. k.,
az Alkotmánybíróság elnöke
Dr. Ádám Antal s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Kilényi Géza s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Schmidt Péter s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Tersztyánszky Ödön s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Zlinszky János s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Herczegh Géza s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Lábady Tamás s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Szabó András s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Vörös Imre s. k.,
előadó alkotmánybíró
Dr. Zlinszky János alkotmánybíró különvéleménye
Az indítványt megalapozottnak tartom.
Az állami lakás és ingatlantulajdon eladása esetén biztosított elővásárlási jogok hatályos szabályozása mind az Alkotmány 9. § (1) és (2) pontjával, mind az Alkotmány 13. § (1) pontjával ellentétes.
Hatályos jogunk szerint akkor, ha valamely ingatlanon állam és magántulajdonos között tulajdonközösség áll fenn, az állami rész elidegenítése esetén a tulajdonostárs törvényben biztosított elővételi jogát megelőzi a bérlő és annak egy sor hozzátartozója, a haszonélvező, sőt a bérlő élettársának elővételi joga is, ezek között több jogosulté attól függetlenül, hogy az ingatlanban bennlaknak-e (32/1969. Korm. rendelet 5. §).
Ezzel szemben a magántulajdonos részének elidegenítése esetén az államot, mint tulajdonostársat első sorban álló elővételi jog illeti meg. Ugyanez illeti meg a társtulajdonost közös tulajdonú ingatlan valamely tulajdoni részének elidegenítése esetén is, ha egyik tulajdonrész sincs állami tulajdonban.
1. A határozat a tulajdonból (résztulajdonból) eredő elővételi jogot kötelmi jellegű jognak tekinti, holott a kettő minőségileg más.
2. A jelenlegi rendezés az állami tulajdonost a magántulajdonos társ részén elsősorban illeti meg elővételi jog, ezt a bérlő használó joga nem előzi meg, míg fordítva ez nem áll. Ez ellenkezik az Alkotmány azon tételével, amelyben köztulajdon és magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.
3. Az állami tulajdonban vagy állami résztulajdonban lévő lakás bérlője kedvezményezett helyzetben van nem állami tulajdonban lévő lakás vagy ingatlan bérlőjével szemben: előbbit (és hozzátartozóit) megilleti az ingatlan eladása esetén a törvényes elővételi jog, utóbbit pedig nem.
4. A bérlő és hozzátartozói részére igen tág mértékben biztosított elővételi jog akadályozza az ingatlanok szabad forgalmát, jelesül azt, hogy az állam a maga rész- vagy egyéb ingatlantulajdonát könnyen és a legtöbbet ígérőnek értékesítse. Ebből a szempontból az állami tulajdont annak eladása esetén hátrányosabban kezeli, mint az egyéb tulajdonokat.
(A 2. és 4. pont alatti előny és hátrány nem egyenlíti ki egymást.)
Ad 1. A megoldás téves jogdogmatikai szempontból. A tulajdonos a tulajdon tárgyán abszolút joggal rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy a tulajdon
a) a tulajdontárgy egészére kiterjedő jog
b) belőle származik a tulajdon tárgyán fennálló minden használati jog és egyéb jogosítvány, és azok megszűnése esetén a tulajdonjog teljesedik ki.
c) Közös tulajdon esetén a tulajdonostársak mindegyikének tulajdonjoga megfelelő arányban kiterjed a közös tulajdon tárgyának minden részére, és valamely tulajdonos tulajdonjogának utód nélküli megszűnése esetén a résztulajdon is automatikusan hozzánő - a tulajdon abszolút jellegénél fogva - a tulajdonostársak jogához. (Egy dolgon egy tulajdon állhat fenn.)
d) A tulajdonos a tulajdon tárgyát birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti és rendelkezhet vele (Ptk. 98-114. §). Ezek a részjogosítványok együttesen adják a tulajdon, mint jogintézmény tartalmát. Mindezen jogok a résztulajdonost saját tulajdoni része arányában illetik meg az egész tulajdonon.
A tulajdonos elővételi, előbérleti joga a rendelkezési jogosultság része, annak törvény szerint a mindenkori tulajdonost a mindenkori tulajdonostárssal szemben illető, tehát dologi és nem kötelmi jellegű jogosultság.
A tulajdonos törvényben biztosított elővásárlási joga és minden más jogszabályban biztosított elővásárlási jog között döntő minőségű különbség van. A tulajdonost saját tulajdonának tárgyán más által tulajdonolt eszmei részére illeti meg az elővásárlási jog. Minden más egyéb elővásárlási jogviszony a jogalanyt idegen tulajdon megszerzésére jogosíthatja a Ptk.-ban szabályozott feltételek szerint. A magyar polgári jogrendszerben a tulajdonközösség megszüntetésére minden tulajdonostársnak alanyi joga volt, ehhez képest a tulajdon megosztását, vagy részére történő eladását, esetleg tőle való megvételét korlátozás nélkül kérhette. Tekintettel arra, hogy a közös tulajdonnak a gazdálkodás és rendelkezés szempontjából vannak az egyes tulajdonosok abszolút jogát korlátozó hátrányos vonatkozásai, a jog általában kedvez a tulajdonközösség megszüntetését célzó intézkedéseknek. A tulajdonközösség megszüntetésére a piacgazdaságban és a polgári társadalom jogában ugyanazok az indokok adhatnak ösztönzést, amelyeket a magyar polgári törvénykönyv első tervezete 123. §-ában az addigi joggal összhangban így fogalmazott meg:
"1. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.
2. Ha a tulajdonostársa tulajdoni hányadát el kívánja adni, a többi tulajdonostársat elővételi jog, ha pedig az általa kizárólagosan birtokolt részt bérbe vagy haszonbérbe kívánja adni, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg."
Ez a szöveg bizonyos rövidítéssel ment át az 1959. évi IV. tv. 145. §-ába, mely szerint:
"1. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.
2. A tulajdonostársa tulajdoni hányadára, a többi tulajdonostársat elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg."
A Ptk. eredeti szövegének 377. § (2) pontja szerint a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi, noha a Ptk. szocialista szervezeteknek jogot adott azon személy kijelölésére, aki az elővásárlási jog gyakorlására jogosult. Ez a jog azonban nyilvánvalóan a szocialista és a magántulajdon megkülönböztetéséből származóan adott privilégium, tehát jelenlegi alkotmányunkkal ellenkeznék. (Arra ma is joga van az államnak, mint kizárólagos tulajdonosnak, hogy saját tulajdon átadásának feltételeit meghatározza, ha ezzel nem sért törvény védte érdeket.)
1959. május 7-én jelent meg az állam tulajdonában álló kisebb házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 27/1959. Korm. rendelet, amelyet a 3/1959. (VIII. 12.) PM-EM együttes rendelet hajtott végre. E rendelet 2. §-a szerint:
"(2) Az elidegenítésre kerülő házingatlan (öröklakás) megvásárlására a házingatlant használó bérlőnek - elsősorban az általa használt bérleménynek megfelelő tulajdonhányad erejéig, másodsorban a bérleményt magában foglaló egész házingatlanra - elővásárlási joga van.
(3) A hat lakószobásnál nem nagyobb, vegyes tulajdonban levő, osztatlan közös tulajdonban álló házingatlan elidegenítés esetében az állam tulajdoni hányadára vonatkozóan a bérlőknek van elővásárlási joguk. Amennyiben a bérlők elővásárlási jogukkal élni nem kívánnak, az elővásárlási jog a tulajdonostársat illeti meg."
E rendeletre figyelemmel a Ptk.-t életbe léptető 1960. évi 11. törvényerejű rendelet (1960. április 12.) 24. §-a a következő szöveget tartalmazta: "kisebb házingatlanban fennálló állami tulajdonú illetőség elidegenítése esetén a tulajdonostársat elővásárlási jog csak akkor illeti meg, ha a bérlő a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jogával nem él".
Az eredeti Ptk. szöveggel szemben álló módon rendezték a továbbiakban az ingatlanra vonatkozó elővételi jogot a földtulajdon és földhasználat továbbfejlesztéséről szóló 1967. évi IV. tv. 32. §-a és a 36/1967. Korm. rendelet 31. § (2) pontja is: ez a használói elővételi jog belekerült a Ptk. hatálybaléptetéséről szóló rendeletet módosító 1967. évi 39. tvr. által a Ptk. 24/A. §-ába.
A házingatlanok eladásáról szóló 32/1969. Korm. rendelet 5. §-ának részben a 90/1988. (XII. 22.) MT rendelet 3. §-ának (1) bekezdésével megállapított szövege elidegenítésre kerülő házingatlan megvásárlása esetén elsősorban a bentlakókat jogosítja vételre, sorrendben először a bérlő, bérlőtárs, a társbérlő, a lakásban lakó haszonélvező és a lakásban jogcím nélkül lakó jóhiszemű személy, másodsorban azonban a bérlő leszármazottja vagy örökbefogadott gyermeke, szülője és élettársa is jogosult. Az ingatlan a bérlő leszármazója részére akkor is megvásárolható, ha ő maga nem lakik a lakásban. Mindezeket követően jogosult csupán elővételre az ingatlan tulajdonostársa, azaz résztulajdonosa.
E jogosultak elővételi joga a mindenkori bérlőt az állammal mint tulajdonossal szemben illeti meg, tehát ugyancsak dologi jellegű, szemben a szerződéssel határozott felek között létesülő kötelmi jellegű elővételi joggal.
A tulajdon az Alkotmány 13. §-ában védett alkotmányos jog. Az alkotmányos jog mindazon részjogosítványokat tartalmazza, amelyek a tulajdonban bennfoglaltatnak. Álláspontom szerint magából a tulajdonból következik a társtulajdonosnak az a joga, hogy a tulajdonközösséget megszüntesse. Törvényből következő joga, hogy tulajdonostársa részének elidegenítése esetén mint elővétellel rendelkező jogosult felléphessen. Ez minőségileg más, mint az idegen tulajdonon bármilyen törvényes céllal biztosított elővételi jog, noha indokolt esetben ez utóbbi a tulajdonos elővételi jogát megelőzheti.
Vizsgálnunk kell azonban, hogy vajon ezek az elővételi jogok indokoltan és arányos mértékben korlátozzák-e a tulajdonostársak elővételi jogát.
Ad 2. Egyáltalán nem indokolt, hogy magán társtulajdonos tulajdoni részén az állami társtulajdonost első sorban álló elővételi jog illesse meg (a bennlakó bérlőt megelőzően), míg a magán társtulajdonost az állami részen csak a bérlőt követően illesse meg az elővételi jog. Ezzel az állami társtulajdonos indokolatlan pozitív diszkriminációban részesül a magán társtulajdonossal szemben.
Ha az államnak a lakástulajdontól való megszabadulása jelenleg preferálandó gazdasági érdek, mint ezt az Alkotmánybíróság határozata indokolásában megállapítja, úgy nem indokolt az állami társtulajdonosnak a bérlő elé helyezése vételi jog esetén, hisz ez az állami lakástulajdon növelése irányába hat.
Ad 3. Amennyiben volna olyan támogatandó indok, amely miatt a bentlakó bérlőnek (netán hozzátartozói széles seregének) biztosítandó a tulajdon megszerzése annak eladása esetén, úgy annak minden bérlőt meg kellene illetnie. Egyébként azokkal a bérlőkkel szemben, akik magántulajdonú házban laknak, hátrányos diszkriminációt tartalmazna az illető jogszabály. Az állami tulajdonú lakásban lakó bérlők kedvezményét tehát meg kellene adni a magánlakásban lakó bérlőnek is.
Ad 4. A piacgazdaság feltételei között egyáltalán megkérdőjelezhető, milyen érdek fűződik ahhoz, hogy a bérlőknek az általuk bérelt lakáson elővételi joguk legyen. Piacgazdasági viszonyok között, aki vásárolni akar, az keres magának egy eladót és piaci körülmények között vásárol. Aki lakást akar bérelni, keres magának egy bérbeadót és bérbe veszi a lakást. Másrészről a lakás építésébe fektetett tőke természetes gyümölcsöztetési módja az, hogy a tulajdonosok fölös lakástulajdonukat bérbe adják. Minden olyan intézkedés, amely akár a bérlakások bérbeadását és bérbevételét adminisztratív intézkedésekkel és megkötésekkel szabályozza, ellentétes a piacgazdaság jellegével és szabad érvényesülésével, így az Alkotmány 9. §-ával. Téves az az indokolás, mintha a jogi és más problémák lehetőségét rejtő közös tulajdon megszüntetéséhez és a résztulajdonosok számának csökkentéséhez fűződő (tényleg létező) közérdeket megelőzne olyan közérdek, hogy a tényleges használók lehetőleg tulajdonosok legyenek.
Az az érvelés, ami az Alkotmánybíróság 238/B/1990. határozatában szerepel, hogy az állami bérlakás tulajdonok száma jelenleg indokoltan csökkentendő, semmi esetre sem indokolja a bennlakó részére elővételi jog biztosítását,
hanem éppen azt indokolná, hogy az állami résztulajdon lehetőleg minden kötöttségtől mentesen eladható legyen. Az államnak nem az az érdeke, hogy a bérlő vegye meg a lakást, hanem hogy a neki terhet jelentő részlakás tulajdont minél jobb áron eladhassa.
Rá kívánok mutatni arra, hogy jelenlegi helyzetünkben, amikor a bérek nem tartalmazzák a lakás ellenértékét, továbbá a lakbérek nem a lakásingatlanba fektetett tőke rendes hozadéka szerint vannak megállapítva, lehetnek olyan szociális indokok, amelyek bérlők részére az általuk lakott lakás tulajdonának megszerzését kívánatossá tennék. Azonban a szociális juttatásokat nem a gazdasági intézkedésekbe burkoltan kell az államnak megtennie. Módja van az államnak a bérlők részére szociális kedvezményeket rejtő lakásvásárlási hiteleket nyitni, és ezáltal könnyebbé tenné a lakás megvásárlását a bennlakónak, mint a tulajdonostársnak. Azonban semmiféle érdeke nem fűződik az államnak ahhoz, hogy a saját tulajdoni részeit áron alul adja el, vagy értékesítésük lehetőségét korlátozza.
Nem hagyható figyelmen kívül, hogy távlatilag a közérdek minél több lakás felépítését kívánná a lakáspiac megteremtése érdekében. Az építésekben az állami tőkének komoly szerepe lehet. Tehát távlatilag nem az a cél, hogy az állam kivonuljon a lakástulajdonlásból és lakásépítésből, hanem az, hogy az állami lakástulajdon olyan hozadékkal rendelkezzék, amely megéri minden tőkeerős piaci tényezőnek (az államnak is) lakásberuházások létesítését. A bérlőknek azt a gondját, hogy a jövedelmükből a lakásuk bérét ki tudják fizetni, nem elővételi intézkedésekkel kell megoldani, hanem a reális bérek és árak piaci viszonyainak kialakítása útján.
Még akkor is, ha szociális szempontok jelenleg indokolnák, hogy a teljesen állami tulajdonban lévő lakásokon egyes bérlők lakásvásárlásának kedvezményes helyzetét az átalakulás korszakában folyamatosan fenntartsuk, hangsúlyozni kellene, hogy ez csak az átmeneti időben tűrhető rendszer, mert a piacgazdaság normáival, amelyek Alkotmányban biztosítottak, homlokegyenest ellenkezik. Semmiképpen sem lehet azonban az alkotmányosan védett tulajdon terhére fenntartani egy olyan előnyt, amellyel egyéb alkotmányosan védendő, de kellően nem biztosított jogok (szociális biztonság) hiányának ellentételezését a jelenleg még megfelelő béreket és árakat nem biztosító állam a magántulajdonostárs vállára kívánja (akár részben is) áthárítani.
Egyébként semmi sem biztosítja, hogy a bérlő és a társtulajdonos közül előbbi szorul szociális támogatásra. A bérlők és a tulajdonosok állhatnak azonos szinten is, sőt lehet a tulajdonos rosszabb helyzetben. Szociális támogatás pedig csak indokoltan, szociális okkal adható. Ezt a jelenlegi jogi rendezés még általában sem szolgálja, így lehet szociális szempontból is diszkriminatív, önkényes.
Dr. Zlinszky János s. k.,
alkotmánybíró