EH 2011.2402 A gazdálkodó szervezet jogosult az őt megillető vételi jog gyakorlására más személyt kijelölni. A kijelölt személy nem válik a vételi jog jogosultjának általános jogutódjává, a kijelölés nem jelenti a vételi jog átruházását [Ptk. 373. § (4) bekezdés].
Kapcsolódó határozatok:
Budapesti IV. és XV. Kerületi Bíróság P.20067/2009/12., Fővárosi Törvényszék Pf.631604/2010/9., Kúria Pfv.22161/2010/14. (*EH 2011.2402*, BH 2012.2.38), 3287/2017. (XI. 14.) AB végzés
***********
A II. r. alperes a 2006. július 21-én kelt kölcsönszerződés alapján 6 000 000 forint hitelt nyújtott a III. r. felperes adós és az I-II. r. felperes adóstársak részére. A szerződés 6.2. pontja szerint az adósok hozzájárultak a II. r. alperes kölcsönszerződésből fakadó követelései harmadik személyre való engedményezéséhez. A szerződéskötéssel egyidejűleg 50 400 CHF erejéig jelzálogjogot alapítottak a II. r. alperes javára az I-II. r. felperesek perbeli ingatlanára. A szerződés alapján a II. r. alperes jogosult volt ezen jogosultsága átruházására, amelyhez a kötelezettek a hozzájárulásukat megadták.
A II. r. alperes vevőként, az I-II. r. felperesek pedig eladóként egyidejűleg opciós megállapodást is kötöttek az ingatlanra, amellyel a II. r. alperes részére - 7 280 000 forint vételáron - 5 év időtartamra vételi jogot biztosítottak. Megállapodtak abban, hogy az ötödik év leteltét megelőző 60. napig ezen megállapodással azonos feltételekkel újabb 5 évre kötnek szerződést, illetve további határidő hosszabbítás esetén ismételt megállapodást kötnek. A vevő jogosult volt a vételár fizetési kötelezettséget az eladókkal szemben fennálló tartozásai beszámításával teljesíteni. Megállapodtak abban is, hogy amennyiben a vételi jog gyakorlásától számított három napon belül bármely fél vitatja az ingatlan szerződésben meghatározott vételárát, akkor az úgy kerül meghatározásra, hogy a vevő az eladó költségére egy általa megjelölt ingatlan értékbecslőtől írásban kéri a likvidációs érték megállapítását, amelyet piaci árnak elfogadnak. A vevő jogosult volt a vételi jog gyakorlására maga helyett harmadik személyt állítani azzal, hogy ez esetben is jogosult a vételárral szemben beszámítási joga gyakorlására, vagy az eladóval szembeni követelésnek az opciós jog új jogosultjára történő átruházására.
A II. r. alperest megillető jelzálogjog és vételi jog bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, majd az önálló zálogjog átruházásra került a CIB Bank Zrt. részére.
A II. r. alperes a kölcsönszerződést - nem teljesítés miatt - 2008. július 4-én azonnali hatállyal felmondta, majd 2008. szeptember 5-én az abból eredő követeléseket az I. r. alperesre engedményezte. Szerződést kötöttek egyidejűleg arról is, hogy a II. r. alperes az I. r. alperest jelölte ki a vételi jog gyakorlására. A II. r. alperes ugyanezen a napon értesítette a felpereseket az engedményezésről, majd az I. r. alperes a 2008. szeptember 8-án tett nyilatkozatával gyakorolta vételi jogát. A tulajdonjog változást a földhivatal bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba.
A felperesek keresetükben kérték az engedményező és a vételi jog gyakorlására kijelölő szerződések semmisségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását, mert azok megszövegezéséből kitűnően ténylegesen a vételi jog engedményezésére került sor, ami - mint az átruházás egyik fajtája - jogszabályba ütközik. Kérték a vételi jogra irányuló megállapodás semmisségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását azért is, mert az opciós vételár nem került meghatározásra, így a szerződés lényeges tartalmi eleme hiányzik. Előadták továbbá, hogy az önálló zálogjoggal párhuzamosan alapított vételi jog jogszabályba ütközik ezért semmis, de megállapítható annak színleltsége is, mert a felek valójában az ingatlant a kölcsönszerződés biztosítékául akarták lekötni, ezért szerződésük a jogszabály megkerülésére is irányult.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a pénzkövetelés került engedményezésre, míg a II. r. alperes - a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése szerint eljárva - az opció gyakorlására jelölte ki maga helyett az I. r. alperest, ami nem ütközik jogszabályba. A szerződés tartalmazta az opciós vételárat és nincs akadálya a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásának sem. Az I. r. alperes viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte, hogy a bíróság kötelezze a felpereseket az ingatlan kiürítésére és a részére történő birtokba adására.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította és kötelezte őket, hogy 60 napon belül az ingatlant kiürítve bocsássák az I. r. alperes rendelkezésére. A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helyes indokaira utalással hagyta helyben.
Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint az alperesek között 2008. szeptember 5-én két megállapodás jött létre. Az egyik értelmében a II. r. alperest megillető követelés ellenérték fejében engedményezésre került az I. r. alperesre, ami azonban nem volt a vételi jog elidegenítésének vagy engedményezésének tekinthető. A másik megállapodás a vételi jog gyakorlására történt kijelölésre irányult, amelyre a gazdálkodó szervezet II. r. alperesnek a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése alapján jogszabályi lehetősége állt fenn.
Általában nincs akadálya a vételi jog alapításának olyankor sem, ha a hitelező egyidejűleg jelzálogot is kikötött. A bírói gyakorlat az ilyen megállapodást érvényesnek fogadja el, mert a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése értelmében a tulajdonos nincs elzárva attól, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlanát tovább terhelje a hitelező javára. A biztosítéki célú vételi jog - ha az nem ütközik a Ptk. 258. §-ának (3) bekezdésében foglaltakkal - érvényesnek tekinthető.
Az opciós szerződés 7 280 000 forintban rögzítette az opciós vételárat azzal, hogy a vételi jog gyakorlásakor kifogási lehetőséget biztosított a felperesek részére.
Mindezek alapján tehát - miután a jelzálogjogot a II. r. alperes a CIB Bank Zrt.-re ruházta át - nem közvetlenül a zálogjogosult szerezte meg a vételi jog gyakorlásával az ingatlan tulajdonjogát, de nincs olyan kizáró rendelkezés, ami ne tenné lehetővé a két egymástól eltérő funkciójú és célú jogintézmény együttes alkalmazását, így nem állapítható meg a szerződés színleltsége sem.
Az I. r. alperes a vételi jog gyakorlásával az ingatlan tulajdonjogát megszerezte, a tulajdonváltozás bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, így a Ptk. 98. §-a szerint megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem, megalapozott volt tehát a viszontkeresete.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság kifejtette, hogy felperesek által a Ptk. 141. §-ának (6) bekezdésében foglaltaknak megfelelő felhívás ellenére az elsőfokú eljárás berekesztéséig fel nem hozott indokok, tényelőadások a Pp. 235. §-ában foglalt korlátozás szerint a fellebbezési eljárásban már nem voltak előterjeszthetőek.
A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték, hogy a Legfelsőbb Bíróság annak megváltoztatásával kereseti kérelmeinek adjon helyt, és utasítsa el az I. r. alperes viszontkeresetét. Másodlagosan kérték a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. Harmadlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását indítványozták.
A kérelem indokolása szerint a felperesek fellebbezési eljárás során előadott indokai nem új tényállásnak, vagy bizonyítéknak, hanem a jogi érvelést kiegészítő indokoknak minősülnek, amelyek figyelmen kívül hagyására a Pp. 235. §-a nem ad lehetőséget. Jogszabálysértő ezért a jogerős ítélet, amely sérti továbbá a Pp. 3. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat is. Hivatkoztak e körben a BH 1999.372. számú eseti döntésre és így arra, hogy nem zárhatóak ki a fellebbezési eljárás során sem az új bizonyítékok, ha azokból a követelés részbeni, vagy teljes jogszabályba ütközésére lehet következtetni.
Az opciós vételár meghatározásakor az a követelmény, hogy abban a felek állapodjanak meg, vagyis azt ne egyoldalúan a hitelező diktálja. Az ettől eltérő rendelkezés ellentétes a lex commissoria tilalmával is. Ilyen esetekben a szerződés színleltsége csak akkor zárható ki, ha a vételár tekintetében nem pusztán formális megállapodás jött létre, hanem valós áralku történt. A perbeli esetben a megkötött szerződés fogyasztói szerződésnek minősül, így a Ptk. 205/A. § (2) bekezdése alapján a II. r. alperesnek kell bizonyítania, hogy ezt a szerződési feltételt a felek megtárgyalták.
Az opciós szerződés lehetőséget adott azonos feltételek melletti újabb megállapodás megkötésére, ami az ilyen szerződések esetén fennálló jogszabályi korlátozások megkerülésére irányult. A lehetséges ismétlődések száma nem került meghatározásra, így - miután a szerződéses rendelkezés egyértelműen kötelezettségvállalásra utalt - ténylegesen határozatlan időtartamra kötöttek ki vételi jogot. Az ilyen jellegű megállapodás a Ptk. 375. §-ának (2) bekezdése alapján semmis, az opciós jog pedig hat hónap elteltével megszűnt. Hivatkoztak e tekintetben arra is, hogy az opciós megállapodás általános szerződési feltételnek is minősült, ezért a Ptk. 207. §-ának (2) bekezdése alapján a fogyasztó számára kedvezőbb értelmezést kell elfogadni.
Változatlanul fenntartották álláspontjukat, amely szerint a vételi jog átruházására irányuló ügylet - a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése, 374. §-ának (5) bekezdése és 375. §-ának (4) bekezdése alapján - semmis volt. Az engedményezésre annak minden biztosítékával együtt került sor, azaz annak tárgya volt a vételi jog is. Önmagában külön dokumentum kiállításával és az ügylet eltérő elnevezésével nem tehető az érvényessé. Utaltak rá, hogy az opciós megállapodás alapján az I. r. alperes jogosulttá vált a felperessel szemben a II. r. alperest megillető beszámítási jog gyakorlására is, azaz az alperesek a Ptk. 329. §-a (1) bekezdésének megfelelő jogi helyzetet kívántak létrehozni.
Nem volt megfelelő az I. r. alperes által a vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozat sem, mert az nem tartalmazta a kifejezett tulajdonosokhoz szóló szerződéses nyilatkozatot, amely szerint a vevő az ingatlant megvásárolja, és megfizeti a vételárat. Hivatkoztak továbbá a BDT 2009.2068., valamint az EBH 2006.1552. számú eseti döntésekre.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperesek perköltségekben való marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet a helyesen megállapított tényállás alapján helytállóan utasította el a felperesek keresetét, az érdemi döntéssel és annak indokaival a Legfelsőbb Bíróság is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.
A másodfokú bíróság helyesen alkalmazta a Pp. 235. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat, mert a felperesek által a fellebbezésben előadottak nem csupán egy jogi minősítést, új jogi indokot jelentettek. A kereset szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányult és e tekintetben az a hivatkozás, hogy a szerződés fogyasztói szerződésnek minősült és nem került sor áralkura, egyben új ténybeli alapot is jelentett, mivel a jogcímet az annak alapjául szolgáló tényállás alapozza meg. Ez azt jelenti, hogy érdemi vizsgálat esetén a bíróságnak e tekintetben is tényállást kellett volna megállapítania, amihez viszont - a bizonyítási kötelezettségekre való megfelelő tájékoztatást követően - a szükséges bizonyítási eljárást is le kellett volna folytatnia. Ez csak olyan módon lett volna lehetséges, ha a másodfokú bíróság egészíti ki a tényállást, ami azonban egyfokúvá tenné az eljárást, vagy elrendelné az elsőfokú eljárás megismétlését. A Pp. 235. §-ának (1) bekezdése azonban - egyebek mellett - éppen az ilyen jellegű esetek kizárását célozza és az eljárás ésszerű határidőben való befejezése érdekében kényszeríti a feleket arra, hogy az elsőfokú eljárás során adják elő valamennyi hivatkozásukat annak terhével, hogy arra a későbbiekben már csak a jogszabályban meghatározott esetekben van lehetőségük.
A Legfelsőbb Bíróság már több elvi jellegű döntésében kifejtette, hogy nincs akadálya a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásának és a kölcsönszerződés biztosítására az ingatlanra jelzálogjog mellett érvényesen lehet vételi jogot is kikötni (BH 1998.350., BH 1999.27.). Helyesen hivatkozott az elsőfokú bíróság e körben arra, hogy jogszabályi tilalom nem korlátozza az ingatlan tulajdonosának a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerinti rendelkezési jogát, így nincs elzárva attól, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlanát tovább terhelje és - a vételár pontos megjelölésével - akár vételi jogot is engedjen arra. A perbeli esetben egyébként a II. r. alperes az önálló zálogjogát harmadik személyre ruházta át, azt a felperesekkel szemben nem érvényesítette, így valójában a két jogintézmény esetleges ütközése nem következett be.
A felek a szerződésben a vételi jogot öt év időtartamra kötötték ki és a jogosult ezen határidő letelte előtt gyakorolta a jogát. Az, hogy a szerződésben lehetőséget biztosítottak a határidő meghosszabbítására, nem jelenti azt, hogy ezáltal a szerződést át lehetne minősíteni határozatlan időre kötötté. Az öt év elteltével ugyanis, ha a felperesek nem kötnek új szerződést, akkor az nyilvánvalóan megszűnik. Amennyiben azonban megállapítható lenne, hogy a szerződés e tekintetben valóban tartalmaz a felperesekre nézve jogellenes kötelezést, akkor ezeknek a rendelkezéseknek a részleges érvénytelensége lenne megállapítható, ami azonban nem tenné érvénytelenné a teljes szerződést. A BDT 2009.2068. számú eseti döntés alapjául szolgáló ügyben a jogerős döntés ugyanezen a jogi alapon állapította meg azt, hogy érvénytelen az opciós szerződés azon kikötése amely a jogosult egyoldalú nyilatkozatával lehetővé tette az időtartam meghosszabbítását, de a szerződés egyéb részeinek érvénytelenségéhez más okok vezettek.
Helyesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy az alperesek között két önálló megállapodás jött létre. Az egyik szerződés alapján a II. r. alperes engedményezte az I. r. alperesre a felperesekkel szembeni pénzkövetelését, míg a másik megállapodás alapján az II. r. alperes kijelölte az I. r. alperest a vételi jog gyakorlására. A gazdálkodó szervezet II. r. alperes a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése szerint kifejezetten jogosult a vételi jog gyakorlására más személyt kijelölni, ezért az erre irányuló megállapodás semmilyen módon nem tekinthető jogszabályba ütközőnek. Ez a kijelölés egyébként nem jelentett egy általános jogutódlást az I. r. alperes részéről, az I. r. alperes ugyanis nem lépett a vételi jog jogosultjának a helyébe, csak a jog gyakorlására szerzett jogosultságot, más egyébre nem. Az eredeti jogosult változatlanul a II. r. alperes maradt, nem szállt át a kijelöléssel minden jog és kötelezettség az I. r. alperesre, tehát a jogviszonyukat annak tartalma alapján sem lehet átruházásnak nevezni. Az, hogy a perbeli esetben a II. r. alperes egyúttal a pénzkövetelésre vonatkozóan egy engedményezési szerződést is kötött az I. r. alperessel, önmagában szintén nem tette jogellenessé ezeket a szerződéseket. Jogszabály nem zárja ki ilyen tartalmú szerződések megkötését, és az a jogszabály megkerülését sem célozta. A felperesek számára az így bekövetkezett eredmény semmivel sem vált hátrányosabbá, mintha a II. r. alperes érvényesítette volna személyesen ugyanezen jogait. Jogszabályba ütköző magatartás, vagy joggal való visszaélés az alperesek közötti jogügyletekkel tehát nem valósult meg.
A hivatkozott EBH 2006.1552. számú eseti döntés alapjául szolgáló tényállás szerint a pénzintézet engedményezte a vételi jogot egy harmadik személy jogosult részére, amely jogügylet a Ptk. tiltó rendelkezése alapján nyilvánvalóan semmis volt. Ebben az eseti döntésben a Legfelsőbb Bíróság a perbeli döntéssel azonos módon határolta el egymástól a jogosult személy kijelölésének és a vételi jog átruházásának fogalmát, hivatkozva arra, hogy a gazdálkodó szervezetek részére a jogszabály által lehetővé tett jogosultság, azaz a vételi jog gyakorlására való kijelölés nem azonos a vételi jog átruházásával.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.