21/1995. (III. 28.) AB határozat
Siófok Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló, lakás céljára szolgáló házingatlanok és egyes nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 14/1992. (VI. 18.) rendelete törvényellenességének utólagos vizsgálatára irányuló kezdeményezés tárgyában
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások törvényellenessége utólagos vizsgálatára irányuló kezdeményezések alapján meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Siófok Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló, lakás céljára szolgáló házingatlanok és egyes nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 14/1992. (VI. 18.) rendelete törvényellenes, ezért ezt a rendeletet megsemmisíti.
Az Alkotmánybíróság felhívja Siófok Város Önkormányzatát, hogy a megsemmisített önkormányzati rendelet helyett e határozat közzétételétől számított 60 napon belül a lakások és a helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény előírásaira tekintettel alkosson új, törvényes önkormányzati rendeletet.
Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Siófok Város Önkormányzatának 14/1992. (VI. 18.) rendelete a Siófoki Városi Bíróság előtt 6.P.21.047/1993. sz. alatt folyamatban lévő ügyben nem alkalmazható.
Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
1. A köztársasági megbízott - mivel a törvényességi ellenőrzés körében kiadott felhívásával a siófoki képviselő-testület nem értett egyet - az Alkotmánybírósághoz benyújtott indítványában Siófok Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló, lakás céljára szolgáló házingatlanok és egyes nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételéről szóló 14/1992. (VI. 18.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 5. §-a, a 6. § (2) bekezdése, valamint a 11. § (1) bekezdése törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezte. Álláspontja szerint az Ör. kifogásolt előírásai ellentétesek az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (a továbbiakban: Vátv.) 2. § (7) és (9) bekezdésében, valamint az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r.), a végrehajtására kiadott 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet (a továbbiakban: Vhr.), illetve a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r. 2.) és a végrehajtására kiadott 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: Vhr. 2.) előírásaival.
2. Az indítvány benyújtását követően a 29/1993. (V. 6.) AB határozat (ABH 1993, 227., 236.) a Vátv. 2. § (9) bekezdését 1993. december 31. napjával megsemmisítette, az Országgyűlés pedig megalkotta a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényt (a továbbiakban: Lt.). Az Lt. 1. melléklete III. fejezet o) pontja a Korm. r. 2.-t és a Vhr. 2.-t, e melléklet IV. fejezet z) pontja pedig a Korm. r.-t és a Vhr.-t 1993. december 31. napjával hatályon kívül helyezte.
3. Az Alkotmánybíróság - a megváltozott jogi helyzetre tekintettel - arra hívta fel a Somogy Megyei Közigazgatási Hivatal vezetőjét, hogy nyilatkozzék a kezdeményezés fenntartásáról.
A Közigazgatási Hivatal vezetője a kezdeményezést fenntartotta és azt indítványozta, hogy az Alkotmánybíróság kötelezze a siófoki önkormányzatot arra, hogy az Lt. előírásainak megfelelően módosítsa az Ör.-t, avagy az Lt.-ben foglalt felhatalmazásnak megfelelően alkosson új önkormányzati rendeletet.
4. Siófoki Városi Bíróság bírája - a bírósági eljárás felfüggesztése mellett - kezdeményezte az Alkotmánybíróság eljárását az Ör. 6. §-a alkotmányellenességének megállapítása és visszamenőleges hatályú megsemmisítése iránt. A bíró azt is indítványozta, hogy az Alkotmánybíróság a kifogásolt rendelkezés alkalmazhatóságát tiltsa meg a bíróság előtt 6.P.21.047/1993. sz. alatt folyamatban lévő ügyben.
Az Alkotmánybíróság a kezdeményezéseket egyesített eljárásban bírálta el.
II.
Az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglalt döntését a következőkre alapozta:
1. Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint "a helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal".
Az Lt. a helyi önkormányzatokat több tárgykörben - így az önkormányzati lakások és helyiségek elidegenítésével kapcsolatosan is - rendeletalkotásra hatalmazza fel. A törvény azonban meghatározza a vételi jogra (45. §) és az elővásárlási jogra (49. §) jogosultak körét. Az Lt. 46. § a) pontjában foglaltak szerint nem áll fenn vételi jog "az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra".
Az Ör. az önkormányzat lakásvagyonának megszerzési módjára nem utalt, a siófoki polgármesternek az Alkotmánybírósághoz megküldött 51.006/1995. sz. beadványából azonban az tűnik ki, hogy Siófok Város Önkormányzata - az Lt. 46. § a) pontja idézett rendelkezése alapján - vételi joggal nem terhelt lakásvagyont szerzett. Az Ör. viszont nem tartalmazott arra irányuló rendelkezést, hogy az önkormányzat tulajdonában álló lakásokra (az Lt. előírásaira tekintettel) nem áll fenn vételi jog. A 2. § (1) bekezdése ún. tilalmi listát állapított meg, az elidegeníthető lakásokat illetően pedig eltérő megjelöléseket tartalmazott. Az 5. § (1) bekezdés megvásárlásra jogosultakat, e § (6) bekezdése vásárlási jogot határoz meg, a (7) bekezdés - ugyanabban a vonatkozásban - elővásárlási jogról rendelkezett. Ugyancsak a bérlő vásárlási jogát említette az Ör. 12. § (2) bekezdése.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a vázoltak figyelembevételével az Ör. előírásai nem egyértelműek.
Az Alkotmánybíróság már több döntésében - így a 11/1992. (III. 5.) AB határozat (ABH 1992, 77., 94.) határozatban - utalt arra, hogy valamely jogszabály "határozatlansága és többértelműsége sérti a jogbiztonság elvét, ezért alkotmányellenes" (ABH 1992, 80.).
2. Az Alkotmánybíróság az Ör. további vizsgálata során a következőket is megállapította. Az Ör. 5. § (1) bekezdése így rendelkezett:
"Az elidegenítésre kerülő házingatlanok megvásárlására az alábbiak jogosultak a következő sorrend szerint:
a) határozatlan időre kiutalt bérlakás bérlője, bérlőtársa,
b) a bérlő egyenesági rokona, vagy örökbe fogadott gyermeke,
c) a bérlő élettársa, feltéve, hogy az eladási ajánlat megtételét megelőző 1 év óta a bérlővel állandó jelleggel együtt lakik (a továbbiakban: bérlő és vele egy tekintet alá eső személy)."
E § (2)-(7) bekezdése "az elidegenítésre kerülő házingatlanok megvásárlására" vonatkozóan további előírásokat tartalmazott.
"(2) A házingatlant az (1) bekezdésben említettek együttesen is megvásárolhatják. A bérlő a házingatlant az (1) bekezdés b) és c) pontjaiban meghatározott személyek részére is megvásárolhatja.
(3) Határozott időre vagy bármely feltétel bekövetkezéséig kiutalt önkormányzati bérlakás bérlőjét a házingatlan értékesítése során elővásárlási jog illeti meg.
(4) A bérlakásban jogcím nélkül lakó olyan jóhiszemű személyt, aki korábban bérlő volt, a házingatlan értékesítése során elővásárlási jog illeti meg.
(5) Közös tulajdonban álló házingatlan esetében, amennyiben az (1)-(4) bekezdésben felsoroltak a házingatlan megvásárlására vonatkozó jogukkal nem éltek, az önkormányzati tulajdoni hányad elidegenítése esetén a tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg [Ptk. 140. § (2) bekezdés, Ptké. 24. §].
(6) Ha az (1)-(5) bekezdésben felsoroltak vásárlási jogukkal nem éltek, az 1991. évi XXV. törvény 9. §-ában foglaltak szerint a kárpótlásra jogosultat a házingatlan értékesítése során elővásárlási jog illeti meg.
(7) Ha az (1)-(6) bekezdésben meghatározottak elővásárlási jogukkal nem éltek, a házingatlant bármely jogi, illetve magánszemély megvásárolhatja."
Az Lt. 45. §-a a vételi jog jogosultjait illetően a következőket állapítja meg:
"(1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg:
a) a bérlőt;
b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;
c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;
d) az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyenesági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét.
(2) Társbérlet esetén a közösen használt lakóterületet az (1) bekezdés c) pontjában említett arányban kell figyelembe venni."
Az elővásárlási jogról az Lt. 49. §-a így rendelkezik:
"(1) Az állam tulajdonából az Önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg
a) a bérlőt;
b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;
c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt - a 45. § (2) bekezdésének figyelembevételével meghatározott - lakóterület arányában;
d) az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával, azok egyenesági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét.
(2) Az (1) bekezdésben említett jog illeti meg azt is, aki vételi jogával az e törvényben megállapított határidőben nem élt."
Az idézett jogszabályi rendelkezések összevetéséből kitűnik, hogy az Ör.-nek a vételi jogra, valamint az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezései sértik az Lt.-ben meghatározott követelményeket. Az Lt. ugyanis sem a vételi jog, sem az elővásárlási jog jogosultjai körének e törvényitől eltérő szabályozására nem ad felhatalmazást az önkormányzatnak. Az Ör. pedig a törvénnyel ellentétes szabályozást tartalmazott, amikor az Ör. 5. § (2) bekezdés már idézett c) pontjának megfelelően lehetővé tette az élettárs "vásárlási jogát", illetve nem biztosította az Lt. 45. § (1) bekezdés d) pontjában (vételi jog útján), avagy a 49. § (1) bekezdés d) pontjában (elővásárlási jog útján) meghatározott kör részére a lakástulajdon megszerzését.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság azt állapította meg, hogy az Ör. törvényellenesen rendelkezett az önkormányzat tulajdonában álló lakások elidegenítéséről.
3. Az Ör.-nek a kezdeményezők által sérelmezett 6. § (2) bekezdése a következőket írta elő:
"A vevőt részletfizetési kedvezmény nem illeti meg, a vételárat a szerződéskötéskor egy összegben kell megfizetni."
Az Lt. 53. § (1) és (2) bekezdése e tárgykörben így rendelkezik:
"Ha a lakást az e törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére - kérelmére - legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani.
(2) A vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg."
Az Lt. 54. § (1) és (2) bekezdése pedig az önkormányzat számára a következő rendeletalkotási felhatalmazást tartalmazza:
"(1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén
a) a lakás vételárának mértékét;
b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét;
c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit;
d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét;
e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét".
(2) Az (1) bekezdés b) , c) és d) pontja szerinti feltételek meghatározása során a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetét figyelembe kell venni."
Az idézett rendelkezések alapján az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. törvényellenes módon zárta ki az önkormányzat tulajdonában álló lakás megvásárlása esetén a részletfizetési lehetőség alkalmazását, az önkormányzat pedig törvénysértést követett el azáltal, hogy az Lt.-ben megállapított felhatalmazásnak megfelelően nem alkotott önkormányzati rendeleti szabályozást.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság az Ör. egészét alkotmányellenesnek minősítette, és a rendelkező részben foglaltaknak megfelelően megsemmisítette.
4. Tekintettel arra, hogy az Lt. nem csupán felhatalmazást tartalmaz az önkormányzati rendelet megalkotására, hanem - a törvény 93. § (1) bekezdésének megfelelően - határidőhöz kötött jogalkotási kötelezettséget is előír, ezért az Alkotmánybíróság határidő tűzésével hívta fel az önkormányzatot rendeletalkotási kötelezettsége teljesítésére.
5. Az Alkotmánybíróság - a jogbiztonsághoz fűződő alkotmányos érdek érvényesülésére figyelemmel, az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 43. § (4) bekezdése alapján - úgy rendelkezett, hogy a vázoltak szerint alkotmányellenesnek nyilvánított Ör. a Siófoki Városi Bíróság előtt 6.P.21.047/1993. sz. alatt folyamatban lévő ügyben nem alkalmazható.
Dr. Ádám Antal s. k.,
előadó alkotmánybíró
Dr. Schmidt Péter s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Kilényi Géza s. k.,
alkotmánybíró