BH 2016.9.244 Az okiratszerkesztő ügyvédnek a szerződés megkötése során olyan jogi megoldást kell választania, amely biztosítja a vevői kötelezettségek és az eladói kockázatok közötti egyensúlyt, és tájékoztatnia kell a feleket a választott jogi megoldáshoz kapcsolódó lényeges körülményekről. Ha az ügyvédi közreműködés eredményeként létrejött szerződésben az eladó - a vételár kiegyenlítése előtt - úgy járul hozzá a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez, hogy a szerződés alapján semmilyen megfelelő biztosítékban nem részesül, és az ügyvéd a vevő általa ismert felszámolásközeli helyzetéről sem tájékoztatja az eladót, az ügylet meghiúsulásával okozott károk miatti ügyvédi kártérítési felelősség fennáll akkor is, ha a kárt közvetlenül a vevő ügyvezetője által elkövetett bűncselekmény okozta, az ügyvédi tevékenység pedig csak elősegítette annak megvalósulását [1998. évi XI. törvény 10. § (1) bek., 69. § (2) bek.; 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 339. § (1) bek. 344. § (1) bek., 1952. évi IV. törvény (Csjt.) 30. § (1) és (2) bek., 31. § (5) bek.].

Pertörténet:

Nagykanizsai Járásbíróság B.462/2007/28., Zalaegerszegi Törvényszék Bf.139/2010/11., Kúria Bfv.1093/2010/7. (BH+ 2011.12.511), Győri Törvényszék P.20849/2012/36., Pécsi Törvényszék P.21392/2012/60., Győri Ítélőtábla Pf.20010/2015/1., Pécsi Ítélőtábla Pf.20010/2015/10., Kúria Pfv.21038/2015/3. (*BH 2016.9.244*)

***********

[1] A felperes mint eladó, és a P. Kft. mint vevő között 2004. március 22-én jött létre adásvételi szerződés, amellyel a felperes - tulajdonjoga teljes vételár-kiegyenlítéséig történő fenntartása mellett - 11 000 000 forint ellenében értékesítette a tulajdonát képező N. város, H. u. 22. szám alatti ingatlanát. A szerződés alapján a felperes csak 1 000 000 forinthoz jutott hozzá.

[2] A 2005. május 11-én kelt szerződésmódosításban a vételár 17 000 000 forintra történő felemelése mellett a vételárhátralék kifizetésének határidejét 2005. július 20-ra módosították. A szerződés 2005. október 12-i ismételt módosításakor a felperes további vételárfizetési kötelezettség teljesítése nélkül úgy járult hozzá az ingatlana tulajdonjogának vevő részére történő átruházásához, hogy a vételár kifizetésének határidejét 2005. november 30-ra módosították, és a szerződésben az szerepelt, hogy amennyiben a vevő e határidőt elmulasztja, a felek az eredeti állapotot helyreállítják. A szerződésmódosítás értelmében a vevő a 2 870 000 forinton felüli 13 130 000 forintos vételárrészt bankkölcsönből kívánta kiegyenlíteni az I. r. alperes vagy a hitelügyintézés során eljáró ügyvéd letéti számlájára utalás útján.

[3] A szerződés és annak módosításai az II. r. alperesi ügyvédi iroda ügyintézőjeként - okiratszerkesztő ügyvédként - eljáró I. r. alperes közreműködése mellett jöttek létre. A szerződésmódosítással egyidejűleg az I. r. alperes szerkesztett egy 2005. november 30. napjára dátumozott adásvételi szerződést megszüntető okirattervezetet is, mely szerint a szerződő felek az adásvétel tárgyát képező ingatlanra kötött szerződésüket felbontják, és kérik a felperes tulajdonjogának visszajegyzését. Az I. r. alperesnek tudomása volt arról, hogy a vevő a szerződésmódosítás időpontjában fizetési nehézségekkel küzdött, azonban e körülményről a felperest nem tájékoztatta, és nem ajánlott fel olyan szerződési konstrukciót sem, amely a felperes vagyoni érdekeit, illetve tulajdonjogát hatékonyabban védi.

[4] A szerződésmódosítás idején az adásvétel tárgyát képező ingatlan forgalmi értéke 15 702 000 forint volt.

[5] 2005. november 15-én a vevő a 2005. október 12-i szerződésmódosítás folytán tulajdonába került ingatlant - az adásvételi ügylettől független jogügylet keretében - jelzálogjoggal terhelte meg 1 650 000 ATS és 162 000 euró erejéig. A vevő a bankkölcsönt a felperesnek fizetendő vételár kiegyenlítéséhez nem kapta meg, és a korábban átadott 1 000 000 forinton felül vételárfizetési kötelezettségének egyéb forrásból sem tett eleget.

[6] 2006. február 28-án összesen 6 176 303 forint és járulékai erejéig három végrehajtási jog került bejegyzésre a perbeli ingatlan tulajdoni lapjára.

[7] Habár a felperes és a vevő között az adásvételi szerződést felbontó, illetve érvénytelenítő megállapodások is születtek, a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba az eredeti állapot helyreállíthatóságának hiányában nem volt visszajegyezhető.

[8] A vevő felszámolását 2006. június 15-én rendelték el. A felperes 16 000 000 forint vételárhátralék iránti hitelezői igényét bejelentette ugyan, azonban a felszámolás során ez nem térült meg. A vevőt a cégnyilvántartásból 2009. szeptember 9-én törölték.

[9] A vevő ügyvezetője büntetőjogi felelősségét jelentős kárt okozó üzletszerűen elkövetett csalás bűntette és más bűncselekmények miatt a büntetőbíróság jogerősen megállapította és kötelezte a vádlottat, hogy fizessen meg polgári jogi igény címén a felperes házastársa részére 16 000 000 forintot és annak kamatát. A büntetőbíróság megállapította, hogy az ügyvezetőnek nem volt reális lehetősége a vételár szerződésszerű teljesítésére és nem volt képes a megszerzett ingatlanra bejegyzett terhek rendezésére sem.

[10] A felperes módosított keresetében elsődlegesen a II. r. alperest kérte kötelezni 15 702 000 forint és kamata megfizetésére azzal, hogy a II. r. alperes felelőssége egyetemleges a vevő ügyvezetőjének büntetőeljárás során megállapított fizetési kötelezettségével, míg az I. r. alperes mögöttes felelősként történő marasztalását kérte. Másodlagos kereseti kérelmében 15 149 651 forint - az elsődleges kereseti kérelem szerinti összeg és a vevő ügyvezetőjének tulajdonát képező horvátországi ingatlanhányad forgalmi értékének különbözete - megfizetésére kérte kötelezni az I. r. és II. r. alpereseket az elsődleges keresetében jelzett módon.

[11] Az alperesek elsődlegesen a per megszüntetését kérték, a bűncselekménnyel okozott kár megtérítésére kötelező büntetőítélet polgári jogi igényt elbíráló rendelkezésére tekintettel, de érdemben is vitatták a kereseti kérelmet.

[12] Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte elsődlegesen a II. r. alperest 14 702 000 forint és annak 2006. június 27-től számított törvényes kamata felperes részére történő megfizetésére azzal, hogy megállapította, a II. r. alperes felelőssége a vevő ügyvezetőjének a jogerős büntetőítéletben meghatározott kártérítési kötelezettségével a fenti összeg tekintetében egyetemleges. Az I. r. alperest mögöttesen azzal kötelezte a fenti összeg megfizetésére, hogy vele szemben végrehajtás a követelés behajtására kizárólag akkor vezethető, ha a II. r. alperessel szembeni végrehajtás eredménytelen marad. A II. r. alperes felelősségét az 1998. évi XI. törvény (a továbbiakban: Ütv.) 10. § (1) bekezdésének utaló rendelkezése folytán alkalmazandó 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 339. §-a alapján állapította meg, míg az I. r. alperes mögöttes felelősségét az Ütv. 69. § (2) bekezdésére alapítottan. Rámutatott arra, hogy az ügyvéd tevékenysége nem felelt meg a vele szemben irányadó magas elvárhatósági mércének, a megbízó jogainak megóvására irányuló tájékoztatási kötelezettségét nem teljesítette. Az előre dátumozott adásvételi szerződést felbontó okirattal és a szerződésmódosítás letéti számláról történő teljesítésre vonatkozó rendelkezésével az I. r. alperes azt a hamis látszatot keltette a felperes irányában, hogy a tulajdonjogról való lemondás nem jár kockázattal és e garanciák alkalmasak az ügyletből eredő veszély elhárítására. Az alperesek kármegosztásra alapot adó magatartást bizonyítani nem tudtak, ugyanakkor a felperes káraként nem a vételár kifizetésének elmaradását, hanem az ingatlan tulajdonjogának elvesztését lehet tekinteni, ezért az ingatlan 2005. október 12-én fennálló forgalmi értéke és az átvett 1 000 000 forint összegű vételárrész különbözete közötti összeg érvényesíthető kárként.