4/2005. (II. 25.) AB határozat

Budapest Főváros Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata Képviselő-testületének a tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről szóló 46/2001. (2002. I. 2.) rendelete 7. § (2) bekezdés a) pontja alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság helyi önkormányzati rendelet alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata Képviselő-testületének a tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről szóló 46/2001. (2002. I. 2.) rendelete 7. § (2) bekezdés a) pontja alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

1. Az indítványozó Budapest Főváros III. Kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének a tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 5/1994. (III. 10.) rendelete (a továbbiakban: Ör. 1.) 8. § (2) bekezdés b) pontja alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.

Az Ör.1. támadott rendelkezése szerint az Ör.1. 8. § (1) bekezdésében foglalt feltételeknek megfelelő személynek sem ad bérbe lakást az önkormányzat, ha a pályázó a pályázat kiírását megelőző öt éven belül vagy a rendelet hatálybalépését követően birtokháborítással költözött bármilyen lakásba.

Az indítványozó szerint a kifogásolt rendelkezés a rendelet kihirdetését megelőző időszakban tanúsított magatartáshoz fűz hátrányos jogkövetkezményt, ezért az visszaható hatályú, emiatt az Alkotmány 2. § (1) bekezdésébe ütközik.

Az indítványozó szerint ez a rendelkezés az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését is sérti, mert a kerületi önkormányzat a Budapest Főváros Önkormányzata Közgyűlésének a fővárosi kerületi önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekről szóló 35/1993. (XI. 15.) Főv. Kgy. rendelet (a továbbiakban: Kgy.r.) rendelkezéseinek kereteit túllépte. Hivatkozik az indítványozó a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 3. § (1) bekezdése, valamint 86. §-a rendelkezéseire.

Az Ör. 1. rendelkezése az indítványozó véleménye szerint az egyenlő bánásmódról és az esélyegyenlőség előmozdításáról szóló 2003. évi CXXV. törvény (a továbbiakban: Etv.) 26. § (1) bekezdés b) pontjával is ellentétes. Úgy véli, hogy a kifogásolt rendelkezés elsősorban a roma lakosság számára diszkriminációt jelent, emiatt az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdése is sérül.

2. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 1 .-et az önkormányzat képviselő-testülete hatályon kívül helyezte, de Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata Képviselő-testületének a tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről szóló 46/2001. (2002. I. 2.) rendelete (a továbbiakban: Ör.2.) jelenleg hatályos 7. § (2) bekezdés a) pontja a kifogásolt rendelkezést lényegében azonos tartalommal tartalmazza. Ezért az Alkotmánybíróság az alkotmányossági vizsgálatot állandó gyakorlata szerint a hatályos rendelkezések tekintetében folytatta le. [14/1999. (VI. 3.) AB határozat, ABH 1999,396,399.; 1425/B/1997. AB határozat, ABH 1998, 844, 845.; 163/B/1991. AB határozat, ABH 1993, 544, 545.; 137/B/1991. AB határozat, ABH 1992, 456, 457.]

II.

Az indítványban megjelölt jogszabályi rendelkezések:

1. Az Alkotmánynak az indítványban hivatkozott rendelkezései:

"2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam."

"44/A. § (2) A helyi képviselőtestület feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal."

"70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül."

2. Az Ltv. rendelkezései:

"3. § (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit."

"86. § (1) A fővárosi közgyűlés - a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokról szóló 1991. évi XXIV. törvény 10. § (3) bekezdés p) pontja alapján - rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások

a) bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételeket;

b) cseréje esetén a hozzájárulás, illetőleg a megtagadás feltételeit.

(2) A kerületi önkormányzat e törvény és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet."

3. Az Etv. hivatkozott rendelkezése:

"26. § (1) Az egyenlő bánásmód követelményének megsértését jelenti különösen a 8. §-ban meghatározott tulajdonságok szerint egyes személyeket

a) ...

b) hátrányos helyzetbe hozni az állami vagy önkormányzati tulajdonú lakások és építési telkek értékesítése vagy bérbeadása feltételeinek meghatározása során."

4. A Kgy.r. érintett rendelkezései:

"2. § Önkormányzati lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételek a következők:

a) a bérlő vagy házastársa (élettársa), illetve a vele együttlakó vagy együttköltöző közeli hozzátartozója tulajdonában, haszonélvezetében, bérletében nincs másik beköltözhető lakása és

b) mind a bérlő családja, mind az együttköltöző közeli hozzátartozók egy főre jutó havi nettó jövedelme nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének a két és félszeresét és

c) a bérlő családja nem rendelkezik olyan vagyonnal, amelynek együttes forgalmi értéke a mindenkori öregségi nyugdíj legkisebb összegének 250-szeresét meghaladja és

d) a bérlő a bérbeadást megelőző 5 éven belül:

- nem mondott le önkormányzati lakása bérleti jogáról pénzbeli térítés ellenében, vagy

- a lakását a magánforgalomban nem cserélte el kisebb szobaszámú vagy alacsonyabb komfortfokozatú lakásra, vagy

- beköltözhető ingatlanát nem idegenítette el.

3. § Önkormányzati lakás annak a személynek is bérbe adható, aki nem felel meg a 2. § a) pontjában foglalt feltételeknek, ha

a)

b)

c) az építésügyi, illetve egészségügyi hatóság szerint romos, műszakilag elavult, vagy egészségügyi szempontból nem megfelelő lakásban él, vagy

d) - a családban tartósan beteg személynek nem biztosított a külön szoba, vagy

- a lakásban együttlakó önálló család részére nem biztosított a külön szoba, vagy

- a családban az egy főre jutó lakóterület nem haladja meg a hat négyzetmétert.

4. § (1) A 2. és 3. §-ban foglalt feltételeknek megfelelő személyek körén belül figyelembe kell venni, ha a családban egy eltartóra több eltartott jut.

(2) Az önkormányzat tulajdonában lévő megüresedő szükséglakás hajléktalan személynek adható bérbe.

5. § (1) Az önkormányzati lakás a 2-3. §-ban rögzített feltételekkel nem rendelkező személyeknek is bérbe adható:

a) ha az önkormányzati lakás havi lakbére az e rendelet hatálybalépésekori lakbérét 100%-kal vagy annál nagyobb mértékben meghaladja, illetve az e rendelet hatálybalépése után az önkormányzat tulajdonába kerülő lakásoknál a lakbér a hasonló, azonos szobaszámú és komfortfokozatú önkormányzati lakások lakbérét ilyen mértékben meghaladja.

b) ha a lakás bérbeadása a Lakástörvény szerint:

- a bérlő kijelölésére, illetve a bérlő kiválasztására jogosult döntése alapján, vagy

- átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére, vagy

- cserelakás biztosításaként, vagy

- megüresedett társbérleti lakrészben maradó társbérlő részére, vagy

- bérleti jogviszony folytatásának elismerése alapján, vagy

- szociális intézményből, illetve nyugdíjasházból kiköltöző személy részére, vagy

- a lakást létesítő személy részére történik.

c) ha a Lakástörvény 29. §-a vagy a Fővárosi Közgyűlés 36/1993. (XI. 15.) Főv.Kgy. rendelete szerint történik a bérbeadás.

(2) A Lakástörvény 23. § (3)-(4) bekezdése, 26. § (6) bekezdése, 74. § (2) bekezdése, 75. § (2) bekezdés b) pontja, 85. § (1) bekezdése és 95. § (9) bekezdésében szabályozott esetekben, ha a bérbe adandó lakás:

a) a bérelt (használt) lakásnál nagyobb szobaszámú, vagy

b) annál 12 m2-rel nagyobb alapterületű,

akkor az önkormányzati bérlakás az e rendelet szerinti szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekkel rendelkezőknek adható bérbe."

5. Az Ör. 1. kifogásolt rendelkezése:

"8. § (2) Az (1) bekezdésben foglalt feltételeknek megfelelő személynek sem ad bérbe lakást az önkormányzat, ha a pályázó:

a) ...

b) a pályázat kiírását megelőző öt éven belül vagy a rendelet hatálybalépését követően birtokháborítással költözött bármilyen lakásba."

6. Az Ör.2. vizsgált rendelkezése:

"7. § (2) Nem vehet részt a pályázaton az (1) bekezdésben meghatározott személyeken kívül az sem, aki

a) a pályázat kiírását megelőző 5 éven belül birtokhá-borítással, vagy egyéb módon önkényesen költözött be az önkormányzat illetékességi területén lévő bármely lakásba, illetve ellene lakbér (használati díj) vagy külön szolgáltatások díja meg nem fizetése miatt bírósági eljárás volt/van folyamatban, vagy [...]"

III.

Az indítvány megalapozott.

1. Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint a helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 16. § (1) bekezdése pedig arról rendelkezik, hogy a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá a törvény felhatalmazása alapján annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot.

A lakásbérleti jogviszony törvény által szabályozott társadalmi viszony, ezért a helyi önkormányzat képviselőtestülete csak a törvény felhatalmazása alapján rendelkezik a lakásbérletre vonatkozó szabályozási jogkörrel.

A lakásbérleti jogviszonyról a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezik. A Ptk. 434. § (2) bekezdése szerint a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. A Ptk. 434. § (4) bekezdése pedig kimondja, hogy jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérlet folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.

A Ptk.-ban jelzett külön törvény az Ltv., amely több tárgykörben is felhatalmazta az önkormányzatokat rendeletalkotásra. Ilyen felhatalmazást tartalmaz az Ltv. 3. § (1) bekezdése, amely szerint a helyi önkormányzat tulajdonában álló lakásra a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni és az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit.

Az önkormányzati lakáshoz jutás és az önkormányzati tulajdonú lakások cseréje feltételeinek a meghatározása a fővárosban az Ötv. 63/A. § b) pontja alapján a fővárosi önkormányzat hatáskörébe tartozik. Ennek megfelelően a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokra vonatkozóan az Ltv. is sajátos rendelkezést tartalmaz. A fővárosban a fővárosi közgyűlés határozza meg rendeletében az Ltv. 86. § (1) bekezdésének alpontja alapján a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális jövedelmi és vagyoni feltételeket. Az Ltv. 86. § (2) bekezdése külön is kimondja, hogy a kerületi önkormányzat az Ltv. és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet.

A törvényi felhatalmazásnak megfelelően a kerületi önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérbeadásának szociális jövedelmi és vagyoni feltételeit a Kgy.r. határozza meg. A kerületi képviselő-testület a tulajdonában álló lakások szociális, jövedelmi, vagyoni helyzet alapján történő bérbeadásának szabályozása során kötve van a Kgy.r. előírásaihoz.

Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a Kgy.r.-nek a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbeadása során érvényesítendő feltételeket meghatározó rendelkezései között nem szerepel feltételként olyan kizáró ok, amely alapján nem vehet részt a pályázaton az, aki a pályázat kiírását megelőző 5 éven belül birtokháboritással, vagy egyéb módon önkényesen költözött be az önkormányzat illetékességi területén lévő bármely lakásba, illetve ellene lakbér vagy külön szolgáltatások díja meg nem fizetése miatt bírósági eljárás volt vagy van folyamatban.

Az Alkotmánybíróság azt is megállapította, hogy a Kgy.r. nem ad felhatalmazást a kerületi önkormányzatoknak a bérbeadással kapcsolatos további feltételek meghatározására. Mindezek következtében - mint ahogy az Alkotmánybíróság más kerületi önkormányzat képviselő-testülete lakásrendeletének további bérbeadási feltételeket előíró rendelkezésének alkotmányossági vizsgálata során már megállapította -, "a kerületi képviselő-testület nem jogosult arra, hogy rendeletében az önkormányzati lakások szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet alapján történő bérbeadását - a szociális, jövedelmi, vagyoni feltételeken túl - további, a szociális helyzettel összefüggésben nem álló ... előírásokhoz kösse". [20/2000. (VI. 16.) AB határozat, ABH 2000, 434, 437.] Az indítványban kifogásolt rendelkezés a lakások szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet alapján történő bérbe adásánál további feltételt határozott meg azzal, hogy kizárta a pályázatból azokat a személyeket, akik birtokháboritással vagy egyéb módon önkényesen költöztek bármely lakásba, illetve ellenük lakbér vagy külön szolgáltatások díja meg nem fizetése miatt bírósági eljárás volt vagy van folyamatban. Ez a rendelkezés az Ltv. 86. § (2) bekezdésével ellentétes, így sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését. Ezért az Alkotmánybíróság az Ör.2. 7. § (2) bekezdése a) pontját megsemmisítette.

2. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint, ha az indítvánnyal támadott jogszabályt, vagy annak egy részét az Alkotmány valamely rendelkezésébe ütközőnek minősíti, és ezért azt megsemmisíti, akkor a további alkotmányi rendelkezés esetleges sérelmét - a már megsemmisített jogszabályi rendelkezéssel összefüggésben - érdemben nem vizsgálja. [4/1996. (II. 23.) AB határozat, ABH 1996, 37, 44.; 61/1997. (XI. 19.) AB határozat, ABH 1997, 361, 364.; 15/2000. (V. 24.) AB határozat, ABH 2000, 420, 423.]

Mivel a kifogásolt önkormányzati rendelkezést az Ltv. 86. § (2) bekezdése rendelkezésébe ütközés miatt, az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésére tekintettel az Alkotmánybíróság megsemmisítette, ezért az Etv.-be ütközést nem vizsgálta, és az Alkotmány 2. § (1) bekezdése, valamint a 70/A. § (1) bekezdése vonatkozásában mellőzte az érdemi alkotmányossági vizsgálatot.

A határozatnak a Magyar Közlönyben történő közzététele az Alkotmánybíróságról szóló.1989. évi XXXII. törvény 41. §-a előírásán alapul.

Dr. Holló András s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Kiss László s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Kukorelli István s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 1072/B/2004.