57/2003. (XI. 21.) AB határozat

Budapest Főváros V. kerület Belváros-Lipótváros önkormányzata képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú önkormányzati rendelete egyes rendelkezései alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendelet alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő határozatot:

1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros V. kerület Belváros-Lipótváros önkormányzata képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú önkormányzati rendelete 26. § (7) bekezdése alkotmányellenes, ezért azt e határozat kihirdetése napjával megsemmisíti.

2. Az Alkotmánybíróság Budapest Főváros V. kerület Belváros-Lipótváros önkormányzata képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú önkormányzati rendelete 20-24. §-ai tekintetében az eljárást megszünteti.

3. Az Alkotmánybíróság Budapest Főváros V: kerület Belváros-Lipótváros önkormányzata képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú önkormányzati rendelet 25. § (1) bekezdése, 26. § (1)-(6) bekezdései, 27/A. § (1) bekezdése, valamint a rendelet egésze alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.

4. Az Alkotmánybíróság Budapest Főváros V. kerület Belváros-Lipótváros önkormányzata képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú önkormányzati rendeletének a Fővárosi Bíróság előtt 6. G. 76.226/1998. szám alatt folyamatban levő perben való alkalmazhatósága kizárására irányuló indítványt elutasítja.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

1. Az indítványozó 1999-2002. között több indítványt nyújtott be az Alkotmánybírósághoz. Kérte Budapest Főváros V. kerület Belváros-Lipótváros önkormányzata képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú önkormányzati rendelete (a továbbiakban: Ör.) egésze és egyes rendelkezései alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését.

Az indítványozó egyfelől az Ör. időközbeni módosításai miatt, másfelől pedig az Alkotmánybíróságtól kapott hiánypótlási felhívások nyomán korábbi indítványait több alkalommal módosította, illetve kiegészítette. Az indítványozó utoljára a 2002. december 15-én kelt indítványában foglalta össze az Ör.-rel szembeni alkotmányossági kifogásait, kifejezésre juttatva, hogy az időközbeni jogszabályi változások miatt indítványának lényegét ez a beadvány tartalmazza. Kérte, hogy az Alkotmánybíróság az Ör. egészének alkotmányossági felülvizsgálatát végezze el a 2001. március 13-i keltezésű beadványában foglaltak alapján. Erre irányuló érvelése szerint az Ör.-t a képviselő-testület törvényi felhatalmazás hiányában alkotta meg, emiatt az Ör. egésze ellentétes a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 16. § (1) bekezdésével.

Az indítványozó külön is nevesítette a törvényi felhatalmazás hiányát az Ör. több rendelkezésénél, az alábbiak szerint:

- Az indítványozó szerint az Ör. preambuluma hiányos. Nem jelölte meg ugyanis az önkormányzati rendeleti felhatalmazást adó magasabb szintű jogszabályi rendelkezéseket, noha a helyi jogalkotót a jogszabályszerkesztésről szóló 12/1987. (XII. 29.) IM rendelet (a továbbiakban: IM.r.) 4. § (1) bekezdése erre kötelezi.

- Az Ör. 4. §-át azért tartja alkotmányellenesnek, mert annak ellenére tartalmaz rendelkezéseket az önkormányzati helyiség átadásával, felújításával, korszerűsítésével kapcsolatos bér beszámítására, hogy e tárgykörben a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 37. § (1) bekezdése a felek megállapodására bízza a szerződési feltételek megállapítását.

- Az Ör. 15-17/A. §-ai, valamint 26-27. §-ai alkotmányellenességét az indítványozó szintén törvényi felhatalmazás hiányában látja. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 240. § és az Ltv. 6. § (2) bekezdése - szerinte - nem tartalmaz felhatalmazást a bérleti szerződések módosítására. Álláspontja szerint csupán a bérbeadás feltételeit határozhatja meg rendeletében az önkormányzat.

- Nincs törvényi felhatalmazás - állítja az indítványozó - az Ör. 35. §-a szerinti adatvédelmi szabályok megalkotására sem.

- Az Ör. 12. § (3) bekezdésében, továbbá a.20-24. § tekintetében is megállapíthatónak tartja az indítványozó a törvényi felhatalmazás hiányát. Ezek alkotmányellenességét a bérleti jog ellenértéke megállapítása módjában, valamint a forgalmi érték törvényi felhatalmazás nélküli meghatározásában jelöli meg.

- Az indítványozó szerint az Ör. 25. § (1) bekezdése is törvényi felhatalmazás hiányában született, hiszen az Ltv. 36. § (2) bekezdése kizárólag a bérleti szerződések megkötése vonatkozásában állapított meg törvényi felhatalmazást a képviselő-testületeknek a bérbeadói hozzájárulás rendeleti szabályozására, az Ltv. hatálybalépése előtt már fennálló albérleti és egyéb szerződések érvényesítésére azonban nem.

2. Az Ör.-nek az indítványozó által konkrétan kifogásolt - a törvényi felhatalmazás hiányán túlmutató, más alkotmánysértést állító - rendelkezései [Ör. 25. § (1) bekezdés, 26. §, 27/A. § (1) bekezdés] a nem lakás céljára szolgáló helyiség albérletbe adásához, az e helyiségbe történő befogadáshoz szükséges bérbeadói hozzájárulás közös szabályait tartalmazzák. A fentieket érintően az indítványozó érvelése részletezve az alábbiakban foglalható össze.

- Az indítványozó szerint az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált jogbiztonságot sérti az Ör. 25. § (1) bekezdése és a 26. § (1) -(5) bekezdése. E rendelkezések a jogbiztonság sérelmét azért idézik elő, mert joghatásukat illetően olyan anyagi hátrányokkal járó rendelkezéseket állapítanak meg a kihirdetésüket megelőző időre a helyiségbérlők terhére, amelyekkel a bérleti szerződést korábban kötött helyiséghasználók a szerződés megkötése idején nem számoltak. Az indítványozó szerint nem világos, hogy a helyiségbe történő befogadás megszűnte után milyen összegű bérleti díjat kell a bérlőnek fizetnie, vagyis a képviselő-testület határozatában megállapított vagy a befogadási hozzájárulás előtti szerződésben rögzített bérleti díj-e az irányadó.

- Az Alkotmány 9. § (1) bekezdését sértik az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései - állítja az indítványozó -, mert a támadott rendelkezések a piacgazdaság alkotmányos elvével ellentétesen a helyiségbérlők (kiskereskedők) sokaságát lehetetlenítik el. Az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései sértik a vállalkozás jogát és ezzel az Alkotmány 9. § (2) bekezdésében foglaltakat is, mert jelentős kárt okoznak azoknak a vállalkozóknak, akik abban a reményben járultak hozzá anyagilag az üzletközponti beruházáshoz, hogy saját vállalkozásuk sikertelensége esetén helyiséghasználati jogukat másnak átengedhetik, ám a teljesíthetetlen befogadási feltételek miatt ettől a hasznosítási lehetőségtől elestek.

- Az indítványozó szerint az Alkotmány 42. §-át az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései azáltal sértik, mert a képviselőtestület a választópolgárok közösségét érintő helyi közügyek intézése helyett a vállalkozók érdekeivel ellentétes rendelkezéseket alkotott.

- Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésével ellentétesnek tartja az indítványozó az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdéseit, mert azok sértik a Ptk. 4. § (1) bekezdését, az 5. § (1) és (2) bekezdését, a 200. § (1) bekezdését, a 202. §-át, a 204. §-át, a 438. § (2) bekezdését. Az indítványozó azzal érvel, hogy egyetlen törvényi rendelkezés sem ad jogot az önkormányzatnak arra, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek hasznosítása érdekében további anyagi tehervállalást okozó, megemelt bérleti díj vállalására kényszerítse az albérlőt befogadó helyiségek bérlőit. A Ptk. említett rendelkezéseinek sérelmét érintő kifogásait, a fenti törvényhelyekre utaláson túlmenően az indítványozó konkrétan nem indokolta meg.

- Az Ltv. 36. § (2) bekezdése kimondja, hogy az önkormányzati tulajdonú helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni. Az Ör. több helyen úgy rendelkezik, hogy egyes szerződési feltételeket, jognyilatkozatokat a képviselő-testület külön határozatban közzétett díj vállalásától teszi függővé. Ez a jogtechnikai jellegű megoldás sérti a Ptk. és az Ltv. több előírását, állítja az indítványozó.

- Az indítványozó szerint a hátrányos megkülönböztetés tilalmát, ezzel pedig az Alkotmány 70/I. § (1) bekezdését [helyes hivatkozással: 70/A. § (1) bekezdését] sérti az Ör. 26. § (7) bekezdése, mert a képviselő-testület pl. pártok, közalapítványok társadalmi szervezetek esetében - az általános előírások alkalmazása mellőzésével - hozzájárulhat a helyiségbe történő befogadáshoz, albérletbe adáshoz. Az Alkotmány 2. § (1) bekezdésére történő konkrét hivatkozás nélkül az indítványozó hangsúlyozza, hogy ez a szabályozási mód lehetőséget nyújt az egyedi elbírálásra az ahhoz kapcsolható normatív szabályok meghatározása nélkül.

3. Az indítványozó végezetül utalt a folyamatban lévő polgári perére és azt is kérte az Alkotmánybíróságtól, hogy rendelje el az Ör. alkalmazhatóságának tilalmát a Fővárosi Bíróság előtt 6. G. 76.226/1998. szám alatt folyamatban levő perben.

II.

Az Alkotmánybíróság határozata a következő jogszabályokon alapul:

1. Alkotmány:

"2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam."

"9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

(2) A Magyar Köztársaság elismeri és támogatja a vállalkozás jogát és a gazdasági verseny szabadságát."

"42. § A község, a város, a főváros és kerületei, valamint a megye választópolgárainak közösségét megilleti a helyi önkormányzás joga. A helyi önkormányzás a választópolgárok közösségét érintő helyi közügyek önálló, demokratikus intézése, a helyi közhatalomnak a lakosság érdekében való gyakorlása."

"44/A. § (2) A helyi képviselőtestület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal."

"70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül."

2. Ötv.:

"8. § (1) A települési önkormányzat feladata a helyi közszolgáltatások körében különösen: ... a lakásgazdálkodás, ..."

"16. § (1) A képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot."

"63/A. § A fővárosi önkormányzat feladat- és hatáskörére különösen

a) ...

b) ellátja a lakásgazdálkodással kapcsolatos feladatokat, ennek keretében: elkészíti a lakásépítési és lakásrehabilitációs tervet és összehangolja megvalósítását; meghatározza a lakásépítés rendszerét, létrehozza az önkormányzati tulajdonú lakásokra vonatkozó lakbérövezeteket, dönt a lakbérmegállapítás és a lakásfenntartási támogatás elveiről, szabályozza az önkormányzati lakáshoz jutás és az önkormányzati tulajdonú lakások cseréjének feltételeit;"

"65/A. § (1) Törvény határozza meg, hogy rendelkezései végrehajtására a közgyűlés, illetve a kerületi képviselőtestület alkothat rendeletet."

3. Ptk.:

"200. § (1) A szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja.

(2) Semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik."

"205. § (1) A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre."

"226. § (1) Jogszabály meghatározhatja a szerződés egyes tartalmi elemeit, és kimondhatja, hogy ezek a szerződésnek akkor is részei, ha a felek eltérően rendelkeznek."

"240. § (1) Ha jogszabály kivételt nem tesz, a felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát, vagy megváltoztathatják kötelezettség-vállalásuk jogcímét."

"241. § A bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti."

"434. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre.

(2) A lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza.

(3) A lakásbérlet szabályait - ha jogszabály másként nem rendelkezik - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is.

(4) Jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja."

[A Ptk.-nak az indítványban hivatkozott 438. § (2) bekezdését az Ltv. 1. melléklet I/a. pontja hatályon kívül helyezte, hatálytalan 1993. december 31-től]

"685. § E törvény alkalmazásában

a) jogszabály: a törvény, a kormányrendelet; továbbá a törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 209/B. § (6) bekezdése, a 231. § (3) bekezdésé, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3) -(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése és az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály;"

4. Ltv.:

"6. § (2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni."

"19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg."

"33. § (1) A bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakás egy részét albérletbe adhatja. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg.

(2) Önkormányzati és állami lakás esetén az albérleti szerződést írásba kell foglalni.

(3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

(4) A bérlő az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja.

(5) Az albérlő a határozatlan időre kötött albérleti szerződést a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára felmondhatja. A felmondási idő tizenöt nap."

"36. § (1) A nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban: helyiség) bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait - e törvény Második részében foglalt eltérésekkel - megfelelően kell alkalmazni.

(2) Az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség (a továbbiakban: önkormányzati helyiség) bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit - az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával - önkormányzati rendelet határozza meg. Az önkormányzati helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni."

"38. § (3) A bérlő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be."

"84. § (2) Önkormányzati rendelet határozza meg - az önkormányzati lakások bérletével, illetőleg elidegenítésével kapcsolatban - az érintett állampolgároknak a személyes adataira vonatkozó adatszolgáltatási kötelezettségét."

"86. § (1) A fővárosi közgyűlés - a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokról szóló 1991. évi XXIV. törvény 10. § (3) bekezdés p) pontja alapján - rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások

a) bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételeket;

b) cseréje esetén a hozzájárulás, illetőleg a megtagadás feltételeit.

(2) A kerületi önkormányzat e törvény és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet."

5. A jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény (a továbbiakban: Jat.) :

"62. § Felhatalmazást kap az igazságügyminiszter, hogy kiadja a jogszabályszerkesztés szabályait."

6. IM.r.:

"4. § (1) Ha a jogszabály kiadására magasabb szintű jogszabály felhatalmazása alapján kerül sor, a felhatalmazást adó jogszabályt és a felhatalmazást tartalmazó rendelkezést (a §, bekezdés, illetőleg pont megjelölésével) a jogszabály bevezető részében fel kell tüntetni."

7. Az Ör.:

Preambulum: "A lakások és helyiségek bérletére valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló, módosított 1993. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: tv.) kapott felhatalmazás alapján a Képviselő-testület (a továbbiakban: Kt.) a Belváros-Lipótváros Budapest V. Kerületi Önkormányzat (a továbbiakban: Önkormányzat) tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről a következő rendeletet alkotja."

"4. § (1) A bérbeadó - pl. pince vagy műszakilag leromlott állapotú helyiség esetén - a szerződés megkötésekor

vállalhatja a rendeltetésszerű használatra való alkalmassá tétellel kapcsolatos költségek egy részének a megtérítését. A bérbeadó legfeljebb a költségek felét térítheti meg. A költségek megtérítése bérbeszámítás útján történhet. A bérbeszámítás havi egyenlő részletekben, a havi bérleti díj ötven százalékának erejéig érvényesíthető. Tízmillió forintig a Polgármester, az ezt meghaladó mértékű bérbeszámításról a Bizottság állapodhat meg. Ilyen kötelezettség-vállalásnak feltétele, hogy a megtérítendő munkálatokról, illetve azok költségvetéséről előzetesen a bérbeadó és a bérlő megállapodjanak.

(2) Ha a bérlő a szerződés megkötésekor a bérbeadóval a helyiség felújításáról, bővítéséről, átalakításáról, korszerűsítéséről vagy az épület karbantartási jellegű munkáinak elvégzéséről kíván megállapodni, a Bizottság előzetes tulajdonosi hozzájárulása alapján köthető megállapodás. Az (1) bekezdés szerinti értékhatárt figyelembe véve a Bizottság, illetve a Polgármester jogosult meghatározni a megállapodás tartalmát.

(3) Ha a bérlő a (2) bekezdésben említett munkálatokat fennálló szerződés alapján kívánja elvégezni, a költségek az (1) bekezdés szerint téríthetők meg. A bérlővel történő megállapodáshoz a Kt. előzetes hozzájárulása is szükséges.

(4) A (3) bekezdéssel kapcsolatos munkálatokkal ösz-szefüggő bérlői ajánlat visszautasításáról a Bizottság dönt.

(5) Ha az (1) és (2) bekezdésben megjelölt munkálatokat együtt végzik, a költségeket a megtérítés szempontjából össze kell vonni.

(6) A bérbeadó a helyiségnek - a bérlő tevékenysége gyakorlásához szükséges - kialakítását, berendezésekkel, felszerelésekkel való ellátását bérbeadói oldalról nem vállalhatja. A bérlő tevékenysége gyakorlásához szükséges munkálatok engedélyezésekor [2. § (3) bekezdés] a megállapodásban kiköthető, hogy a szerződés megszűnésekor a bérlő köteles saját költségén, megtérítési igény nélkül, az eredeti állapotot részben vagy egészében visszaállítani.

(7) A helyiség kialakításához és a helyiségben végzendő tevékenységhez szükséges hatósági engedélyek beszerzése a bérlő feladata. Engedély nélkül végzett építési, szerelési munka, illetve tevékenység esetén a szerződést a tv.-ben szabályozott eljárás keretében fel kell mondani. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha az építési - szerelési munkát vagy a helyiségben végzett tevékenységet a hatósághoz be kell jelenteni, de a bejelentést elmulasztják vagy a hatósági kötelezéseket nem tartják be.

(8) Ha az épület karbantartása, felújítása, átalakítása esetén a helyiségbérlő bérleti jogviszonya szünetel, a szünetelés időtartamára a cserehelyiség biztosításáról a Bizottság dönt."

"12. § (3) A nyertes által befizetett pályázati biztosíték összege a bérleti jog ellenértékeként az Önkormányzatot illeti, amely összeg a bérleti jogért fizetendő ellenérték összegébe beszámít. A többi pályázónak az általuk befizetett biztosítékot a pályázat elbírálását követő 8 napon belül vissza kell fizetni."

"15. § (1) A határozatlan időre szóló - a rendelet hatálybalépése napján már fennálló - szerződés a bérlőnek a rendelet hatálybalépésétől számított kilencven napon belül benyújtott írásbeli kezdeményezésére határozott időtartamra szóló szerződésre módosítható. A határozott idő tartama harminc évnél hosszabb nem lehet. Ha a bérlő igényli, harminc évnél rövidebb időtartamban is meg lehet állapodni.

(2) A Polgármester a szerződés (1) bekezdés szerinti módosításában akkor állapodhat meg, ha:

a) a bérlő a szerződés módosítását az (1) bekezdés szerinti határidőben írásban igényli,

b) a bérlővel szemben nem állnak fenn a 7. § (1) bekezdésében megjelölt körülmények,

c) az a) pont szerinti bejelentés megtételéig a szerződés nem került felbontásra,

d) a bérlő vállalja, hogy a Kt. helyiségek bérleti díjáról szóló határozatának (a továbbiakban: Kt. határozat) meghozatalát követő második hónap első napjával kezdődő hatállyal a helyiségre - a Kt. határozata alapján - megállapítható bérleti díjat megfizeti,

e) a határozott időtartamúvá alakított szerződés új időtartamra vonatkozó rendelkezései a bérlő a) pont szerinti igényének előterjesztésétől számított hatvan napon belül a bérlő beleegyezésével hatályba lépnek.

(3) A bérbeadó az (1) bekezdés szerinti megállapodást nem kötheti meg, ha a helyiségbe albérleti vagy üzemeltetési szerződés áll fenn, illetve a helyiséget a befogadott is használja.

(4) A (3) bekezdés szerinti tilalom, nem vonatkozik arra az esetre, ha:

a) a bérlő a helyiséget saját költségén építette (létesítette) vagy

b) a bérlő a szerződés módosítására vonatkozó igényét a (2) bekezdés a) pontja szerinti határidőben bejelenti, s a (3) bekezdésben megjelölt jogviszonyt 1997. június 30-ig megszünteti és a (3) bekezdés szerinti jogviszony megszűnésig a (2) bekezdés d) pontjában meghatározott időponttól kezdve az albérletbe adott, üzemeltetési szerződéssel hasznosított, illetve a befogadottra jutó helyiségrészre eső bérleti díj kétszeres összegét fizeti meg, az egyébként a Kt. határozata alapján a helyiségre megállapítható teljes bérleti díj megfizetése mellett.

(5) A bérbeadónak a bérlővel abban is meg kell állapodnia, hogy ha a (3) bekezdésben megjelölt jogviszony 1997. június 30-ig nem szűnik meg, a szerződés 1997. július 1. napjával határozatlan időtartamúvá alakul át.

(6) A (3) bekezdés akkor nem alkalmazható, ha az államtól az Önkormányzat tulajdonában került vagy egyéb jogcímen az önkormányzat tulajdonában lévő helyiséget a bérlő építette (létesítette) , s az önkormányzat az építéshez adott tulajdonosi hozzájárulása során kikötött feltételek vagy megállapodás, illetve jogszabály alapján szerzett a helyiségre tulajdonjogot.

(7) A (6) bekezdés alkalmazása során a felek jogelődjei által kiadott jognyilatkozatokat, illetve a felek jogelődjeire érvényes jogszabályokat is figyelembe kell venni. Az Önkormányzat jogelődje esetén tulajdonszerzés alatt az állami tulajdon és a kezelői jog létrejöttét, illetve fennmaradását kell érteni, ideértve a megszűnt V. kerületi Ingatlankezelő Vállalat kezelői jogát is.

16. § A bérbeadónak a 15. § (1) bekezdése szerinti megállapodás megkötéséhez a bérlővel abban is meg kell állapodnia, hogy a bérlő:

a) vállalja a bérleti díj - Kt. bérleti díjra vonatkozó határozata szerint valorizált - összegének megfizetését.

17. § (1) bekezdésében megjelölt megállapodás megkötésének feltétele az is, hogy a felek a bérleti szerződésben kössék ki a szerződés határozott idő lejárta előtti megszűnését abban az esetben, ha az Önkormányzat a helyiséget nem önkormányzati tulajdon esetén kisajátíttathatná, illetve, ha az Önkormányzat a helyiség (a helyiséget érintő épületrész) átalakítására, lebontására vagy felújítására jogerős és végrehajtható hatósági engedélyt kapott, illetve ha jogszabály alapján kell kiürítve átadni a helyiség tulajdonjogát.

(2) A bérbeadónak és a bérlőnek megállapodást kell kötnie arról is, hogy ha a 15. § (1) bekezdése alapján módosított szerződés a határidő lejárta miatt szűnik meg, a bérlő semmilyen csereelhelyezésre vagy pénzbeli térítésre nem tarthat igényt. Ha azonban a bérleti szerződés az (1) bekezdésben megjelölt feltétel bekövetkezte miatt szűnik meg a határidő előtt, a hátralévő időre a bérlő részére cserehelyiséget kell biztosítani vagy pénzbeli térítést kell fizetni.

(3) A rendelet hatálybalépését követően határozatlan időre létrejött szerződés 15-16. §-ban foglaltak értelemszerű alkalmazásával határozott időtartamúvá alakítható át, ha a bérlő ezt a szerződés megkötését követő öt éven belül igényli. Ilyen esetben a szerződés 14. § (2) bekezdésében meghatározott időtartamát az eredeti szerződés megkötése óta eltelt idő beszámításával kell megállapítani.

(4) Ha a szerződést a 15. § (1) bekezdése vagy a 17. § (3) bekezdése alapján harminc évre szóló határozott idejű szerződésre módosítják, a bérlőt a helyiség ismételt bérbeadása esetén - a bérbeadó által meghatározott feltételek szerint - előbérleti jog illeti meg.

(5) A (4) bekezdés nem alkalmazható, ha a szerződés a Tv. 24. § (1) bekezdés a) -d) pontjában meghatározott okból szűnik meg a határozott idő lejárta előtt, vagy a bérlőnek a szerződés fennállása alatt neki felróható okból három havi bérleti-, illetve közüzemi díj hátraléka volt az Önkormányzattal szemben."

"17/A. § (1) A határozatlan időre szóló szerződés esetén a bérbeadó megállapodhat a bérlővel, hogy a bérbeadó csak a (2) bekezdésben meghatározott esetekben gyakorolja a felmondás jogát, ha a bérlő vállalja, hogy a bérbeadónak megfizeti:

a) a bérbeadói jogról való lemondása fejében a helyiség beköltözhető forgalmi értékének a 10 százalékát,

b) a 15. § (2) bekezdés d) pontja szerinti bérleti díjat.

(2) Az (1) bekezdésen alapuló megállapodásban ki kell kötni, hogy a bérbeadó a szerződést csak a tv. 24. § (1) bekezdés a) -d) pontjaiban és a 17. § (1) bekezdésében meghatározott okból mondhatja fel. Az utóbbi esetben felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet.

(3) Ha a szerződés felmondására a 17. § (1) bekezdésében meghatározott okból kerül sor, a bérlőnek cserehelyiséget kell biztosítani, amelyet ugyanolyan feltételek mellett kell bérbe adni, mint amit a megszűnt szerződés tartalmazott. Pénzbeli térítés a cserehelyiség bérbeadásáért nem igényelhető. A bérlő kérésére - cserehelyiség helyett - a bérleti jog akkori értékének megfelelő pénzbeli térítési kell fizetni.

(4) Az (1) bekezdés nem alkalmazható, ha a bérlő esetében a 7. §-ban foglaltak fennállnak.

(5) Az (1) bekezdés szerinti megállapodásra a bérlő 1997. június 30. napjáig tehet ajánlatot a bérbeadónak. Ha a szerződés ezen időpontot követően jön létre vagy ezen időpont után lesz a helyiségnek új bérlője, a bérlő a szerződés létrejöttétől (jogutódlástól) számított egy éven belül kérheti az (1) bekezdés alkalmazását. Ebben az esetben az (1) bekezdés b) pontját nem kell alkalmazni. A módosított rendelkezésnek az (1) bekezdés a) és b) pontjában előírt fizetési kötelezettség teljesítésének napján hatályba kell lépnie.

(6) Az (1) bekezdés a) és b) pontján alapuló fizetési kötelezettséget a szerződés módosításának hatálybalépésekor kell teljesíteni. A szerződésben ki kell kötni, hogy a fizetési kötelezettség határidőben történő teljesítésének elmulasztása az (1) bekezdésen alapuló megállapodást felbontja."

"20. § (1) A bérleti jog ellenértéke alatt a helyiség tulajdonra megállapítható beköltözhető forgalmi értékének (a továbbiakban: érték) az e rendeletben meghatározott hányadát kell érteni.

(2) Ha a bérlő a bérbeadó által megjelölt értéket nem fogadja el, a forgalmi értéket igazságügyi ingatlanforgalmi értékbecslés szabályai alapján kell megállapítani. E rendelkezés nem alkalmazható, ha a helyiséget pályázat alapján adják bérbe.

(3) Ha az érték megállapítására új szerződés megkötése miatt van szükség, s a bérbeadó által közölt - a szerződés megkötése előtt megállapított három hónapnál nem régebbi - forgalmi értéket a jövőbeni bérlő nem fogadja el, a szerződés nem köthető meg.

(4) A helyiség értékét arra az időpontra kell meghatározni, amikor a bérleti jog ellenértékére vonatkozó fizetési kötelezettség keletkezik. A bérleti jog ellenértékébe a jogszabály szerint fizetendő ÁFA nem számít be.

(5) A helyiség értékét a (2) bekezdés szerinti vitás esetben, a Kt. által kiírt pályázaton kiválasztott igazságügyi ingatlanforgalmi szakértővel (a továbbiakban: szakértő) kell megállapíttatni. A pályázat alapján erre a feladatra legalább 15 szakértőt kell kiválasztani. A kiválasztott szakértők egymást követő sorrendben bízhatók meg.

(6) A érték meghatározására a bérbeadó ad - legfeljebb 15 nap alatt teljesítendő - megbízást. Az értékbecslés költségeit a bérlőnek (bérlőtársaknak) kell viselnie. Ha e költségek megtérítését nem vállalja, a szerződés nem módosítható, nem egészíthető ki, illetve bérbeadói hozzájárulás nem adható.

(7) Ha a bérlő kifogása azért volt megalapozott, mert a szakértő által közölt érték húsz százaléknál nagyobb mértékben tért el, a bérlő részére az értékbecslés költsége visszatéríthető.

21. § (1) Ha a bérleti jog ellenértékét az önkormányzatnak teljesítendő fizetési kötelezettség összegének meghatározása miatt kell megállapítani, a szakértőnek a helyiség értékéből le kell vonnia a bérlő által a helyiségre fordított értéknövelő beruházások értékét.

(2) Ha a bérleti jog ellenértékét a bérlőnek járó térítés összegének meghatározása miatt kell megállapítani, a helyiség értékébe nem számítható be azon beruházások értéke, amelyek egy újabb bérbeadás esetén várhatóan nem képviselnek értéket. (Ilyen pl. a helyiségben folytatott tevékenységhez szükséges speciális feltételek miatt ráfordított beruházások.)

(3) A rendelet hatálybalépése után a helyiségben végzendő munkálatokhoz adott bérbeadói engedélyben (megállapodásban) meg kell határozni, hogy az (1) -(2) bekezdés alkalmazásában mely munkálatok (beruházások) az értéknövelők.

22. § (1) A helyiség bérbeadása esetén a bérleti jog ellenértéke a helyiség értékének az ötven százaléka. Ez az összeg a jogszabály szerint fizetendő általános forgalmi adó mértékét nem tartalmazza.

(2) Ha a bérbeadó és a bérlő a bérleti jog ellenértékének megfizetéséről nem tudnak megállapodni, szerződés nem köthető.

(3) Ha a bérlet az öt évet nem éri el, az (1) bekezdés szerinti ellenértéket arányosan csökkenteni kell.

(4) A 8. § (3) bekezdésében meghatározott esetekben, a 8. § (4) bekezdésében tett megkülönböztetés szerinti bérbeadó, a bérleti jog ellenértékének összegét csökkentheti, illetve megfizetésére halasztást adhat.

23. § (1) Nem kell a bérleti jogért ellenértéket fizetni, ha a szerződés egy évet meg nem haladó határozott időre szól, vagy a feltétel bekövetkezéséig bérbeadott helyiségre vonatkozó bérlet egy évnél rövidebb ideig tart. Ugyancsak nem kell a bérleti jogért ellenértéket fizetni a 8. § (2) bekezdés a) és c) pontjában meghatározott esetekben, és ha a helyiséget az Önkormányzat költségvetési szervének adják bérbe. E rendelkezés nem érinti a 26-27. §-okon alapuló fizetési kötelezettséget.

(2) Utólag - az egy év eltelte után - kell a bérleti jog ellenértékét megfizetni, ha az egy évet meg nem haladó határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig bérbeadott helyiséget a bérlő bármilyen okból egy évnél hosszabb ideig bérli. Ebben az esetben az ellenértéket arra az időszakra is meg kell fizetni, amikor az (1) bekezdés alapján az ellenérték egyébként nem igényelhető.

24. § (1) Ha a bérlőtársi jogviszony nem a szerződés megkötésekor jön létre, a bérlőtársi szerződés megkötésének feltétele, hogy a jövőbeni bérlőtárs a helyiség értékének a húsz százalékát az Önkormányzatnak megfizesse.

(2) Ha a bérlőtársak kezdeményezése alapján szűnik meg a bérlőtársi jogviszony, vagy csökken a bérlőtársak száma, a szerződés akkor módosítható, ha a bérlőtársak a helyiség értékének az ötven százalékát az Önkormányzatnak megfizetik.

(3) A (2) bekezdést nem lehet alkalmazni, ha a bérlő (bérlőtárs) a szerződés megkötésekor az Önkormányzatnak a bérleti jogért a 22. § (1) bekezdése alapján ellenértéket fizet.

(4) Az (1) -(2) bekezdés szerinti fizetési kötelezettség a rendelet alkalmazásában pénzbeli térítésnek minősül."

"25. § (1) A bérbeadói hozzájárulás szabályait a rendelet hatálybalépésekor már fennálló és a rendelet alapján kötött szerződésekre egyaránt alkalmazni kell."

"26. § (1) A helyiségbe való befogadáshoz és az albérletbe adáshoz való bérbeadói hozzájárulás feltétele, hogy a bérlő vállaljon kötelezettséget a Kt. határozata szerint igényelhető teljes bérleti díj a 26. § (2) -(3) bekezdés szerinti mértékének megfizetésére.

(2) Ha a bérlő már a Kt. határozata szerinti teljes bérleti díjat fizeti, a befogadáshoz és az albérletbe adáshoz való hozzájárulás feltétele, hogy a bérlő az éves bérleti díj háromszoros összegének a megfizetését vállalja.

(3) Ha a bérlő még nem a Kt. határozata szerint megállapítható teljes bérleti díjat fizeti, a befogadáshoz és az albérletbe adáshoz való hozzájárulás feltétele, hogy a bérlő a Kt. határozata szerint megállapítható teljes bérleti díj háromszoros összegének a megfizetését vállalja.

(4) A (2) -(3) bekezdés alapján megállapított teljes bérleti díjat a Kt. határozata szerint évente valorizálni kell.

(5) A (2) és (3) bekezdés szerinti bérleti díjat a bérbeadói hozzájárulás kiadását követő hónaptól kezdve kell fizetni, éspedig addig az időpontig, amíg a befogadás, illetve az albérlet fennáll.

(6) A (2) -(3) bekezdés nem alkalmazható a 15. § (6) -(7) bekezdés esetében. Ebben az esetben a bérbeadói hozzájárulás feltétele, hogy a bérlő vállalja a Kt. határozata szerinti teljes bérleti díjnak a hozzájárulás megadását követő hónaptól kezdve történő megfizetését.

(7) A Kt. a befogadáshoz és az albérletbe adáshoz az (1) -(6) bekezdésekben foglaltak mellőzésével is hozzájárulhat pl. pártok, közalapítványok, társadalmi szervezetek esetében."

"27/A. § (1) Az üzletközpont céljára használt bérlemények esetében az albérletbeadáshoz való bérbeadói hozzájárulásnak nem feltétele, hogy a bérlő a 26. § (2) -(3) bekezdésben foglalt háromszoros bérleti díj megfizetésére kötelezettséget vállaljon, a Kt. határozata szerint igényelhető teljes bérleti díj megfizetését azonban vállalnia kell.

(2) A rendelet alkalmazásában az üzletközpont az a helyiség (csoport) , amelyet a bérlő vagy jogelődje a bérbeadó hozzájárulása alapján építési engedéllyel azzal a céllal létesített, hogy ott árusítás céljára alkalmas egységeket alakítson ki és azokat harmadik személyeknek albérletbe adja vagy oda harmadik személyeket befogadjon.

(3) Az R. 27/A. §-át megállapító rendelet hatálybalépése után létesített üzletközpontokra az (1) -(2) bekezdés csak akkor alkalmazható, ha a helyiség létesítése előtt a bérlő vagy a jövőbeni bérlő az Önkormányzatnak bejelenti, hogy üzletközpont céljára kíván helyiséget kialakítani, vagy a helyiséget ilyen célra kívánja átalakítani."

"35. § (1) A Polgármesteri Hivatal, illetve a Vagyonkezelő a bérlőre, a helyiségre és a bérbeadói hozzájárulással érintett személyre, szervezetre vonatkozóan a következőket tarthatja nyilván:

a) a helyiség címe, rendeltetése, alapterülete, a bérbeadott helyiségek száma, közüzemi ellátottsága, telefonszáma,

b) a bérlő, a bérbeadói hozzájárulással érintett személy neve, anyja neve, születési helye, év, hó nap, lakcíme, székhelye, telefonszáma, vállalkozói igazolvány-, cégjegyzék-, bankszámlaszáma, adószáma, a szervezet képviselőjének neve, lakcíme, telefonszáma,

c) a bérbeadói hozzájárulás tartalma, a bérbeadói kikötések,

d) a helyiségbérre, a bérleti jog ellenértékére vonatkozó adatok,

e) a bérleti díj megfizetésére vonatkozó adatok.

(2) A bérbeadó az (1) bekezdésben foglalt adatokról - a jogszabályban megjelölt szerveken kívül - harmadik személynek csak az adattal érintett személy hozzájárulásával adhat tájékoztatást."

III.

Az indítvány részben megalapozott.

1. Az indítványozó szerint az Ör. 26. § (7) bekezdésének alkalmazhatósága - minthogy a rendelkezés egyértelmű, világos normatartalommal nem bír - bizonytalan jogi helyzetet teremt. Az Alkotmánybíróság először ebben a tárgyban végezte el az alkotmányossági vizsgálatot.

Az Alkotmánybíróság eddigi gyakorlatában következetesen érvényre juttatta azt az elvet, hogy a jogbiztonság a jogállamiság nélkülözhetetlen eleme. "A jogbiztonság az állam - s elsősorban a jogalkotó - kötelességévé teszi annak biztosítását, hogy a jog egésze, egyes részterületei és az egyes jogszabályok is világosak, egyértelműek, működésüket tekintve kiszámíthatóak és előreláthatóak legyenek a norma címzettjei számára." [9/1992. (I. 30.) AB határozat, ABH 1992, 59, 65.]

Megállapította az Alkotmánybíróság korábban azt is: "Ha pedig egy jogszabály törvényi tényállása túl elvont, túl általános, akkor a jogszabály rendelkezése a jogalkalmazó belátása szerint kiterjeszthető vagy leszűkíthető. Az ilyen szabály lehetőséget ad a szubjektív jogalkalmazói döntésre, a különböző jogalkalmazók eltérő gyakorlatára, a jogegység hiányára. Ez csorbítja a jogbiztonságot." (1160/B/1992. AB határozat, ABH 1993, 607, 608.)

Elvi éllel mutatott rá az Alkotmánybíróság arra is, hogy a jogbiztonság követelménye nemcsak a jogi szabályozással szemben megfogalmazható elvárásokat jelenti, hanem ennél tágabb jelentéstartalmat is hordoz. Így nyomatékosan hangsúlyozta, hogy "a jogbiztonság nem csupán az egyes normák egyértelműségét követeli meg, de az egyes jogintézmények működésének kiszámíthatóságát is." [9/1992. (I. 30.) AB határozat, ABH 1992, 59, 65.]

Az Alkotmánybíróság a jelen eljárásban megállapította: az Ör. kifogásolt rendelkezése szerint a képviselő-testület mellőzheti az önkormányzati helyiségbe történő befogadáshoz és az albérletbe adáshoz az Ör. 26. § (1) -(6) bekezdéseiben foglalt feltételek alkalmazását. Azzal, hogy az alanyi kör és az eljárás módjának a szabályozása nélkül egyes szervezeteket (pártok, közalapítványok, társadalmi szervezetek) érintően csupán példálózó felsorolást alkalmaz, tág teret enged a törvényességi szempontból ellenőrizhetetlen, kiszámíthatatlan jogalkalmazói döntésnek. Az Alkotmánybíróság eddigi gyakorlatának megfelelően a támadott jogalkalmazási megoldást jogbiztonságot sértőnek, az Alkotmány 2. § (1) bekezdésével ellentétesnek minősítette, ezért az Ör. 26. § (7) bekezdését megsemmisítette.

Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint, ha az indítvánnyal támadott jogszabályt vagy annak egy részét az Alkotmány valamely rendelkezésébe ütközőnek minősíti, és ezért azt megsemmisíti, akkor további alkotmányi, illetve valamely, a vizsgált előírásnál magasabb szintű jogszabály esetleges sérelmét - a már megsemmisített jogszabályi rendelkezéssel összefüggésben - érdemben nem vizsgálja. [4/1996. (II. 23.) AB határozat, ABH 1996, 37, 44; 61/1997. (XI. 19.) AB határozat, ABH 1997, 361, 364; 15/2000. (V. 24.) AB határozat, ABH 2000, 420, 423; 16/2000. (V. 24.) AB határozat, ABH 2000, 425, 429.]

Mivel az Alkotmánybíróság az Ör. eljárás alá vont szabályozását a vázoltaknak megfelelően alkotmányellenessé nyilvánította és megsemmisítette, ezért annak az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdésébe ütközését külön már nem vizsgálta.

2. Az indítványozó az Ör. 20-24. §-ainak alkotmányossági felülvizsgálatát törvényi felhatalmazás hiányára utalva kérte. Az Alkotmánybíróság az Ör. III. fejezete (20-24. §-ok) alkotmányellenessége utólagos vizsgálatát az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésébe ütközés miatt már korábban vizsgálta és a 43/2001. (XI. 17.) AB határozat az indítványt elutasította. (ABH 2001, 711, 720.) Megállapította az Alkotmánybíróság az előző eljárásban, hogy az Ör. 20-24. §-ai a bérleti jog szabályozása, ezen belül a bérleti jog ellenértékének meghatározása a vállalkozói vagyoni körbe tartozó helyiség tekintetében magasabb jogszabályba nem ütközik. Az Alkotmánybíróságnak ez a határozata ítélt dolognak minősül, mert a mostani indítvány az Alkotmánybíróság által érdemben már elbírált azonos jogszabályi rendelkezések felülvizsgálatára irányul, és az indítványozó az Alkotmánynak ugyanazon szakaszára hivatkozva kéri az alkotmánysértés megállapítását. Erre tekintettel az Alkotmánybíróság az Ör. 20-24. §-ai alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló eljárást az Alkotmánybíróság ideiglenes ügyrendjéről és annak közzétételéről szóló, módosított és egységes szerkezetbe foglalt 3/2001. (XII. 3.) Tü. határozata 31. § c) pontja (ABK 2003. augusztus-szeptember, 564, 570.) alapján az eljárást megszüntette.

3.1. A helyi önkormányzat képviselő-testületének jogalkotói hatásköre a lakásbérleti jogviszonyok szabályozása tekintetében nem korlátlan, csak törvény felhatalmazása alapján rendelkezik a lakásbérletre vonatkozó szabályozási jogkörrel. Az Ltv. szabályozási módszerére az a jellemző, hogy nem ad általános felhatalmazást a helyi önkormányzat képviselő-testületének a tulajdonában álló lakásokkal kapcsolatos lakásbérleti jogviszonyok tartalmának szabályozására, hanem konkrétan meghatározza azokat a szabályozási tárgyakat, amelyekre nézve az önkormányzat rendeletet alkothat.

A konkrét törvényi felhatalmazások hiányát állító indítványozói kifogásokat az Alkotmánybíróság az indítvány felvetésének sorrendjében egyenként vizsgálta meg és ennek alapján a következő megállapításra jutott:

- Az indítványozónak az Ör. preambulumát érintő kifogásaival kapcsolatosan az Alkotmánybíróság rámutat arra, hogy a Jat. rendelkezéseinek figyelmen kívül hagyása csak akkor eredményezheti a jogszabály alkotmányellenességének a megállapítását, ha az adott jogszabály kifejezetten ütközik az Alkotmány valamely rendelkezésébe is. [Pl. 50/1998. (XI. 27.) AB határozat, ABH 1998, 387, 396.]

Az IM.r. kiadása a Jat. 62. §-ának felhatalmazásán alapul. Az IM.r. 4. § (1) bekezdése valóban előírja, hogy ha a jogszabály kiadására magasabb szintű jogszabály felhatalmazására kerül sor, a felhatalmazást adó jogszabályt és a felhatalmazó rendelkezést a jogszabály bevezető részében fel kell tüntetni. Az Ör. bevezető része, amely az Ltv. rendeletalkotási felhatalmazására utalt, de nem hivatkozott a felhatalmazást adó szakaszok és bekezdések pontos megjelölésére, az Alkotmánybíróság álláspontja szerint olyan tartalmi alkotmánysértést nem jelent, amely az Ör. megsemmisítését indokolná.

- Az Ör. 4. §-ával kapcsolatosan az Alkotmánybíróság rámutat arra, hogy az Ltv. 19. § (1) bekezdése szerint önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. Az Ltv. 36. § (1) bekezdése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait megfelelően alkalmazni kell, továbbá a (2) bekezdés szerint az önkormányzati helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Mindezekből következik, hogy az Ör. 4. §-ában foglaltak szabályozására az önkormányzat képviselő-testülete törvényi felhatalmazással bírt.

- Az Ör. 15. § (1) bekezdése arról rendelkezik, hogy a rendelet hatálybalépése napján már fennálló határozatlan időre szóló helyiségbérleti szerződés a bérlő írásbeli kezdeményezésére határozott időtartamú szerződésre módosítható. Az Ör. 15. § (2) -(7) bekezdései, valamint a 16-17. §-ai a szerződés határozott időtartamra történő módosításának feltételeit, eljárási szabályait tartalmazzák. E rendelkezések összhangban állnak az Ltv. 19. § (1) bekezdésében, valamint a 36. § (2) bekezdésében foglaltakkal, vagyis az Ör. e rendelkezései is törvényi felhatalmazáson alapulnak. Mivel a kifogásolt Ör.-beli rendelkezések a szerződés módosításának kiindulópontjaként a helyiségbérlő írásbeli kérelmét kívánják meg, így e rendelkezéseknek a Ptk. 240. §-ába ütközése nem állapítható meg.

Az Ör. 15-17/A. §-ai az Ltv. 6. § (2) bekezdését sem sértik, mert ha a bérlő nem kívánja vállalni az önkormányzatnak a bérleti díjról szóló határozatában megállapított helyiségbérleti díj megfizetését, ez esetben nyilvánvalóan nem állapodik meg a polgármesterrel a szerződés határozatlan idejűvé változtatásában, tehát módosításában. Az Ör. kifogásolt rendelkezése tehát szerződési feltételnek minősül, ami magában foglalja a szerződés módosításának lehetőségét. E feltételek megállapítására pedig a képviselő-testület az Ltv. 36. § (2) bekezdésében kapott felhatalmazást.

- Az Ör. 35. §-ának az adatvédelmi szabályokra vonatkozó rendelkezései az Ltv. 84. § (2) bekezdésében megjelölt törvényi felhatalmazáson alapulnak. Eszerint az önkormányzat rendelete határozza meg az érintett állampolgárok személyes adataira vonatkozó adatszolgáltatási kötelezettséget az önkormányzati lakások bérletével, illetőleg elidegenítésével kapcsolatban. Mivel az Ltv. 36. § (1) bekezdése szerint a lakásbérlet szabályait a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire is megfelelően alkalmazni kell, ezért a helyiségek bérletével kapcsolatos és adatszolgáltatási kötelezettséget, annak módját (ideértve a helyiséget bérlő állampolgárok adatszolgáltatási kötelezettségét is) az önkormányzat rendelete törvényi felhatalmazás alapján meghatározhatja.

- Az Ör. 12. § (3) bekezdése értelmében a pályázati biztosíték céljára befizetett összeg a nyertes pályázó esetén a bérleti jog ellenértékébe beszámít, a többi pályázónak pedig az általuk befizetett biztosítékot a pályázat elbírálását követő 8 napon belül az önkormányzat visszafizeti. Ez a rendelkezés a helyiség bérbeadás lebonyolításának körébe tartozik, a pályázókkal való pontos elszámolás helyénvaló módját rögzíti, tehát az Ltv. 36. § (2) bekezdése rendeletalkotási felhatalmazása a kifogásolt rendelkezésre is kiterjed.

- A nem lakás céljára szolgáló önkormányzati helyiségek az önkormányzati tulajdon olyan tárgyai, amelyekkel az önkormányzat szabadon vállalkozhat. Az Ltv. az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség piaci vagyon forgalmát lehetővé teszi és a feltételek megállapítását önkormányzati rendeletalkotás hatáskörébe utalja. [10/1996. (II. 23.) AB határozat, ABH 1996, 232, 235.]

Az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései a helyiségbérleti jog átengedéséhez szükséges bérbeadói hozzájárulás megadásának feltételeit tartalmazzák. Ezeknek a feltételeknek a meghatározását az önkormányzat képviselő-testülete, mint az önkormányzati helyiségek tulajdonosa maga állapíthatja meg. A helyi jogalkotás során a képviselő-testület a rendelet tartalmának kereteit és határait önálló, szabad mérlegeléssel határozhatja meg. Ez a jogalkotói szabadság - az Ltv.-nek a tulajdonos számára megállapított, tág lehetőséget biztosító - törvényi felhatalmazásán alapul.

- Az Ör. több helyen is utal arra [pl. 2. § (4) bekezdés], hogy a bérleti díj mértékét a képviselő-testület külön határozata állapítja meg. Ez az önkormányzati rendelkezés összhangban áll az Ltv. 36. § (2) bekezdésében foglaltakkal, amely szerint az önkormányzati tulajdonú helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni. Az Ör. szabályozási módja az Ltv. rendelkezésének minden tekintetében megfelel.

A fent kifejtettek összegezéseként az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy az Ör. egészét, illetőleg az indítványozó által konkrétan is hivatkozott rendelkezéseket a képviselőtestület az Ötv. 16. § (1) bekezdésével összhangban, törvény felhatalmazása alapján annak végrehajtására alkotta meg. Az önkormányzat tulajdonában levő helyiség bérbeadásának és a bérbeadói hozzájárulás feltételeinek az önkormányzati rendeleti szabályozása az Ltv. 36. §-ában foglaltaknak megfelelően történt. Nem megalapozott tehát az indítványozónak az az állítása, amely szerint akár az Ör. egésze, akár a felsorolt egyes rendelkezések szabályozása törvényi felhatalmazás nélkül született, ezért az a hivatkozott törvényi rendelkezésekbe ütközik. Az Alkotmánybíróság megállapította azt is, hogy az Ör. kifogásolt rendelkezései nem sértik a Ptk.-nak az indítványban hivatkozott rendelkezéseit.

Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. egésze és a külön is vizsgált rendelkezések az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésével nem ellentétesek, ezért a teljes megsemmisítésre irányuló indítványt elutasította.

3.2. Az indítványozónak az Ör. 25. § (1) bekezdésével, valamint a 26. § (1) -(5) bekezdéseivel összefüggésben a jogbiztonság sérelmét hangsúlyozó állítása téves jogértelmezésen alapul. Az Ör. 25. § (1) bekezdése ugyanis nem állapít meg rendelkezéseket a kihirdetését megelőző időre a helyiségbérlők terhére. Ez a rendelkezés azt mondja ki, hogy a bérbeadói hozzájárulás szabályait a rendelet hatálybalépésekor már fennálló és a rendelet alapján megkötött szerződésekre egyaránt alkalmazni kell. Az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdése pedig a helyiségbe való befogadáshoz és az albérletbe adáshoz szükséges bérbeadói hozzájárulás feltételeit foglalják össze, ideértve a fizetendő bérleti díjak mértékének a meghatározását is, nem tartalmaznak azonban rendelkezést a kihirdetésükre megelőző időre nézve. Az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései pontosan részletezve állapítják meg a helyiségbe befogadáshoz és az albérletbe adáshoz kapcsolódóan a bérleti díjak fizetésének módját és mértékét.

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a jogbiztonság a jog viszonylagos stabilitását jelenti, amely azonban nem abszolút. Szükség lehet arra, hogy az Ör. a bérbeadói hozzájárulás szabályait bizonyos időnként felülvizsgálja, és ennek során (törvényi felhatalmazás alapján) a képviselőtestületnek arra is módja nyílik, hogy az önkormányzati tulajdonosi érdekekre is figyelemmel a szerződési feltételeket megváltoztassa, a bérbeadói hozzájárulás feltételeit egyes esetekben módosítsa és a bérbeadói hozzájárulást új feltételekhez kösse.

Az Alkotmánybíróság egy korábbi határozatában már kimondta: "Önmagában az, hogy az állampolgárok másként cselekedtek volna, ha előre láthatták volna a jogszabály módosítását, nem ad módot a jogbiztonság címén az alkotmányellenesség megállapítására. A visszaható hatályú jogalkotás tilalmának ilyen kiterjedő értelmezése alkotmányjogilag indokolhatatlan." [55/1994. (XI. 10.) AB határozat, ABH 1994, 296, 305.]

Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 25. § (1) bekezdése, valamint 26. § (1) -(5) bekezdései az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált jogbiztonság elvét nem sértik, ezért az indítványt e részében elutasította.

3.3. Az Alkotmánybíróság már több korábbi határozatban rámutatott arra, hogy "a piacgazdaság alkotmányos feladat, amely a jogállamiság alapintézményeivel való összefüggésein kívül irreleváns minden alkotmányossági vizsgálatnál. A piacgazdasághoz senkinek sincs joga, reá alapjogsérelem nem alapítható. Ebből következően egyes jogszabályi rendelkezések közvetlenül a piacgazdaság alkotmányos elvét nem sérthetik, reá közvetlenül alkotmányossági kifogás nem alapítható." (1524/B/1992. AB határozat, ABH 1995, 651, 655.)

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdéseiben a helyi jogalkotó arra nézve állapított meg feltételeket, amikor a bérlő a helyiségbe másik használót fogad be, illetve a helyiséget albérletbe adja. A bérbeadói hozzájárulás feltételeinek megállapítása, illetve módosítása során a képviselő-testület értékelte, esetenként átértékelte a szerződő felek helyzetét, jogaikat és kötelezettségeiket, emiatt döntött úgy, hogy az újonnan megkötendő szerződéseket illetően új bérbeadási feltételeket állapít meg. Ezek kimunkálására az Ltv. hatálybalépése után szükségessé vált. Ezért adott a törvény felhatalmazást e tekintetben is a rendeletalkotásra. Ezen túl a helyi önkormányzat a rendeletalkotás során a saját tulajdonosi érdekeit is értékelte. Mindezek nem sértik az Alkotmány 9. § (1) bekezdését.

3.4. Az Alkotmány 9. § (2) bekezdésének sérelmének vizsgálata során az Alkotmánybíróság azt a gyakorlatot követi, hogy jogszabályonként külön-külön dönti el, hogy mikor felel meg a fennálló szerződési kapcsolatokba történő beavatkozás az Alkotmánynak, illetőleg a beavatkozás kivételessége mikor indokolható. Az Alkotmánybíróság a már fennálló szerződések tartalmának jogszabály útján való megváltoztatását általában csak akkor tekinti kivételesnek, ha a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél jogos érdekét sérti, a körülményváltozás nem volt ésszerűen előrelátható. [32/1991. (VI. 6.) AB határozat, ABH 1991, 146, 154.]

A szerződési szabadság - az Alkotmánybíróság kialakult gyakorlata szerint - nem részesül az alkotmányos alapjogokat megillető védelemben, de az Alkotmány által védett jog. E jognak az Alkotmánybíróság által ellenőrzött korlátai vannak, és csak megfelelő garanciális rendelkezések mellett korlátozható. A szerződési szabadság közhatalmi eszközökkel való korlátozására a Ptk. rendelkezései adnak módot. A Ptk. 226. § (1) bekezdése lehetőséget ad a szerződés tartalmi elemeinek jogszabállyal való meghatározására. A bérbeadói hozzájárulás feltételeinek önkormányzati rendeletben történő meghatározására a képviselő-testület az Ltv. 36. § (2) bekezdése ad felhatalmazást. Az egyes szerződéseket illető eseti konkrét vitás kérdésekben pedig a Ptk. 241. §-a alapján a bíróság jár el.

Az Alkotmánybíróság álláspontja az, hogy az Ör. kifogásolt rendelkezései (helyiségbe való befogadáshoz és az albérletbe adáshoz való feltételek megállapítása) nem minősülnek a szerződéses kapcsolatokba történő alkotmányellenes beavatkozásnak.

Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság az Ör. 25. § (1) bekezdésének, valamint a 26. § (1) -(5) bekezdéseinek az Alkotmány 9. § (2) bekezdésébe ütközését állító indítványrészt elutasította.

3.5. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései, amelyek az önkormányzati helyiségbe való befogadáshoz és az albérletbe adáshoz bérbeadói hozzájárulás feltételeit részletezik, a választópolgárok közösségét megillető helyi önkormányzás alkotmányos alapjogából (Alkotmány 42. §) vezethetők le. Az Alkotmány 44. § (1) bekezdése ehhez kapcsolódóan kimondja, hogy a választópolgárok a helyi önkormányzást az általuk választott képviselő-testület útján, illetőleg helyi népszavazás alapján gyakorolják. Amikor az önkormányzat képviselő-testülete az Ötv. 8. § (1) bekezdése szerinti kötelező önkormányzati feladatának, a helyi közszolgáltatás körében, az Ltv. keretei között a lakásgazdálkodás egyes kérdéseit rendeletben szabályozza, a helyi közügyek körébe tartozó feladatait látja el. Erre tekintettel az Alkotmánybíróság az indítványnak e részét is elutasította, mert az Ör. 26. § (1) -(5) bekezdései nem sértik az Alkotmány 42. §-ában foglaltakat.

4. Tekintettel arra, hogy az Alkotmánybíróság az Ör. egésze alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt - a 26. § (7) bekezdése kivételével - elutasította, ennélfogva az Ör.-nek a Fővárosi Bíróság előtt 6.G.76.226/1998. szám alatt folyamatban levő perben való alkalmazhatósága kizárására irányuló kérelmet - értelemszerűen - el kellett utasítania.

A határozatnak a Magyar Közlönyben történő közzététele az Abtv. 41. §-án alapul.

Dr. Erdei Árpád s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Strausz János s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Tersztyánszkyné dr. VasadiÉva s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 438/B/1999.