3/2006. (II. 8.) AB határozat

a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény egyes rendelkezései alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára, valamint mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség megállapítására irányuló indítványok, továbbá alkotmányjogi panaszok tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítványok, bírói kezdeményezés és alkotmányjogi panaszok tárgyában meghozta a következő

határozatot:

1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42. § (1) bekezdése második mondata, amely szerint "A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.", alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti.

A megsemmisített rendelkezés a határozat közzétételének napján veszti hatályát.

A 42. § (1) bekezdése a következő szöveggel marad hatályban:

"42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül."

2. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 2003. december 3 1-ig hatályban volt 32. § (1) bekezdésének második mondata, amely szerint "A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.", alkotmányellenes, ezért az a Fővárosi Bíróság mint másodfokú bíróság által az 53.Pfv.21.813/2004/2. számú végzéssel befejezett ügyben, és a Miskolci Városi Bíróság előtt 9.P.20.120/2005. szám alatt folyamatban lévő eljárásban nem alkalmazható.

3. Az Alkotmánybíróság a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (1) bekezdése, 3. § (2)-(3) bekezdése, 5. § (1) bekezdése, 8. § (1) bekezdése, 10. § (2) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, 14. § (1) bekezdése, 18. § (1)-(2) bekezdése, 20. § (1) bekezdés d) pontja, 23. § (2) bekezdése, 25. § (1) bekezdése, 30. § (1)-(2) bekezdése, 31. §-a, 32. § (1) és (3) bekezdése, 33. § (1) bekezdése, 35. § (2) bekezdése, 42. § (1) bekezdés első mondata, 50. §-ának második mondata, 51. § (1) bekezdés d) pontja, 56. § 3. pontja, 63. § (2) bekezdése, 63. § (3) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványokat elutasítja.

4. Az Alkotmánybíróság a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 79. § (2) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.

5. Az Alkotmánybíróság a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 254. § (1) bekezdése és 578/I. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.

6. Az Alkotmánybíróság a mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség megállapítására irányuló indítványokat elutasítja.

7. Az Alkotmánybíróság a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 2. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítvány tárgyában az eljárást megszünteti.

8. Az Alkotmánybíróság a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 9. § (2) bekezdése értelmezésére irányuló indítványt visszautasítja.

9. Az Alkotmánybíróság a Csongrád Megyei Bíróság 1.Pf.21039/2001/5. számú határozata és más hatósági intézkedések, határozatok ellen benyújtott alkotmányjogi panaszt visszautasítja.

10. Az Alkotmánybíróság a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvénynek a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság előtt Pfv.20.424/2002/4. szám alatt folyamatban volt eljárásban alkalmazott 32. §-a ellen benyújtott alkotmányjogi panaszt visszautasítja.

11. Az Alkotmánybíróság azt az indítványt, amely a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 1. § (1) bekezdése, 3. § (1)-(2) bekezdése, 6. § (1)-(3) bekezdése, 9. § (1)-(3) bekezdése, 10. §-a, 11. § (2) bekezdése, 12. § (2)-(4) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, 14. § (1) bekezdése, 16. § (1)-(2) bekezdése, 17. § (2) bekezdése, 18. §-a, 21. § (1)-(3) bekezdése, 22-38. §-ai alkotmányellenességének utólagos vizsgálatát kezdeményezte, visszautasítja.

12. Az Alkotmánybíróság a Polgári Törvénykönyvről szóló a 1959. évi IV. törvény 254. § (1) bekezdése továbbá a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 14. § (1) bekezdés d) pontja, (2) bekezdése és 24. §-a nemzetközi egyezménybe ütközésének vizsgálatára irányuló indítványt visszautasítja.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

1. Az Alkotmánybírósághoz számos indítvány érkezett a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (a továbbiakban: Ttv.) hatálybalépését követően. A Ttv. a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendeletet (a továbbiakban: Tvr.) váltotta fel, de az újraszabályozásnál a törvényhozó tekintettel volt a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk megoldásaira.

A Ttv. szerint a társasház-tulajdon az ingatlanon fennálló tulajdonközösség sajátos formája maradt.

A Ttv. számos változást hozott a Tvr. rendelkezéseihez képest.

Szűkült az a kör, ahol a döntéshozatalhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a mindennapi működéshez szükséges, főként szervezési és a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó gazdálkodási kérdésekben a Ttv. rugalmasabb többségi szavazást tesz lehetővé.

A Ttv. a lakóépület rendeltetésének megőrzése céljából lehetőséget biztosít a tulajdonostársak számára, hogy az alapító okiratban meghatározhassák a külön tulajdonban lévő lakás és helyiség használatának, hasznosításának olyan korlátait, amely összhangban van a társasház céljával, működésével.

Lehetővé tette a törvény, hogy a közös költséghez kapcsolódó kötelezettségek tulajdonostársak közötti megosztását az alapító okirat, vagy a szervezeti-működési szabályzat a tulajdoni hányadtól eltérően is megállapíthassa.

Új szabály, hogy a közösség a közgyűlés többségi határozata alapján kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését.

Az indítványok zömmel az új, változást hozó rendelkezéseket kifogásolták. Az indítványokat az Alkotmánybíróság a Ttv.-ben foglalt egyes rendelkezések sorrendjében, tartalmuk szerint bírálta el, azok lényege az alábbiak szerint foglalható össze:

1.1. Egy indítványozó szerint a Ttv. 1. § (1) bekezdése, 5. § (1) bekezdése és 9. § (1) bekezdése a jogállamhoz tartozó jogbiztonságot sérti, mert ellentmondásosak a társasház létrejövetele szabályai; nem lehet tudni, hogy a társasház mikor jön létre a törvény erejénél fogva és mikor elhatározástól függően, továbbá melyik esetben mi a bíróság feladata.

1.2. Egy másik indítványozó úgy véli, hogy a Ttv. 2. § (1) bekezdése a tulajdonhoz való alapvető jogot és az Alkotmány 70/I. §-át sérti, mert utal a Ttv. 3. § (2) bekezdésére és 19. §-ára. Ezek a szabályok pedig lehetővé teszik, hogy az alapító okirat felhatalmazása alapján a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható; továbbá feljogosítják a tulajdonostársat, hogy a közgyűlés határozata alapján kérhesse a bíróságtól a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, a közös tulajdon megszüntetését. Mindez szintén a tulajdonhoz való alapvető jogot sérti.

1.3. Több indítványozó szerint a Ttv. 3. § (2) bekezdése a tulajdonhoz való alapvető jogot sérti, mert a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával.

Mások szerint viszont a Ttv. 3. § (2) bekezdése, amely a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítésről szól, és a 11. § (2) bekezdése, amely az alapító okirat megváltoztatására tartalmaz szabályozást, aránytalanul megnehezíti, adott esetben lehetetlenné teszi, hogy az ingatlan tulajdonosa a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényben (a továbbiakban: Ptk.) rögzített rendelkezési jogát gyakorolja; ez az Alkotmány 13. § (1) bekezdését sérti, mert az Alkotmány alapjogként elismeri a tulajdon szerzésének jogát. Sérül a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogúságának és egyenlő védelmének elve is.

Van olyan indítvány is, amely szerint a Ttv. 3. § (2) bekezdése, 6. § (1) és (2) bekezdése, 12. § (3) bekezdése és 17. § (2) bekezdése az Alkotmány 56. §-át, 70. § (4) bekezdését és 70/A. §-át sérti, mert ezek a szabályok - az indítványozó által javasolt legalább 90%-os többség helyett -meghatározott kérdésekben a csupán 2/3-os többségű döntéshozatalt teszik lehetővé a tulajdoni hányad vagy a közgyűlésen résztvevők arányában.

1.4. Többen támadják a Ttv. 3. § (3) bekezdését, amely kimondja, hogy a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy az alapító okiratban, illetőleg a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint; ez a szabály abban a részében, amelyben az egyszerű (sortartásos) kezességre utal, az Alkotmány 13. § (1) bekezdésével ellentétes. Az az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályaira való utalásból az indítványozók szerint az következik, hogy a tulajdonostársak felelőssége egyetemleges, márpedig ez a tulajdoni hányad szerinti felelősséget meghaladó felelősséget jelent, ami az Alkotmány hivatkozott szabályába ütközik.

Mások szerint a Ttv. 3. § (3) bekezdése az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdését, 17. §-át, 70/E. § (1)-(2) bekezdését is sérti, mert a törvény által létrehozott kényszerkezesség különböző ismeretlen személyeket együtt, azonosan kötelez, mások - fizetni nem tudók vagy nem akarók - helyett fizetésre.

1.5. Többen támadják a Ttv. 12. § (3) bekezdését, amelynek értelmében lakóépületben lévő társasházban a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, továbbá a (4) bekezdést, amely kimondja, hogy jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - 30 napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot; e szabályok sértik a tulajdonhoz való alapvető jogot, a tulajdoni formák egyenjogúságának elvét, a vállalkozás jogát és a jogállamhoz tartozó jogbiztonságot.

[Utóbb az egyik indítványozó az új társasházi törvény 18. § (1) és (2) bekezdésére tartotta fenn indítványát.]

1.6. Egy indítványozó szerint a Ttv. 13. § (1) bekezdés d) pontja, amely szerint a tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, illetőleg az intézőbizottság elnökét, a tulajdonhoz való alapvető jogot sérti, mert ez a jog akkor érvényesülhetne megfelelően, ha a közösség egészét érintő komoly munkálat megszavazásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása lenne szükséges.

1.7. Egy indítványozó a Ttv. 14. § (1) bekezdés d) pontja és (2) bekezdése rendelkezéseit támadja, mert e szabályok sértik az Egyesült Nemzetek Közgyűlése XXI. ülésszakán, 1966. december 16-án elfogadott Polgári és Politikai Jogok Nemzetközi Egyezségokmánya kihirdetéséről szóló 1976. évi 8. törvényerejű rendelet III. rész 17. cikk 1. pontját.

1.8. Egy másik indítványozó azzal érvel, hogy a Ttv. 16. § (1) bekezdésének második mondata - amely szerint ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik, eltörli és erőszakosan beleavatkozik az alapító tulajdonosok egymás közti megállapodásaiba, amelyet annak idején az alapító okiratban rögzítettek, vagy a jövőben rögzíteni szeretnének - sérti a tulajdonosok Alkotmányban foglalt jogait, az Alkotmány 8. § (1) bekezdését, 13. § (1) bekezdését, 54. § (1) bekezdését, 57. § (5) bekezdését.

1.9. Egy indítványban azt kifogásolják, hogy a Ttv. 24. § (1) bekezdése az Alkotmány 70/D., 70/E. és 70/K. §-át sérti, mert a jelzálog nem készteti elég hatékonyan fizetésre a hátralékba került tulajdonostársat, és így a becsületesen fizetők említett jogai sérülnek.

Mások viszont a jelzálogjog nem szerződéses keletkez-tetéséről szóló szabályokat - Ptk. 259. § (1) bekezdése, Ttv. 24. §-a - támadják, mert szerintük ezek sértik a vagyoni helyzet szerinti különbségtételnek az Alkotmányban és az ENSZ 1948. december 10-i Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozatában, valamint az Egyesült Nemzetek Közgyűlése XXI. ülésszakán, 1966. december 16-án elfogadott Polgári és Politikai Jogok Nemzetközi Egyezségokmánya kihirdetéséről szóló 1976. évi 8. törvényerejű rendeletben megfogalmazott tilalmát.

Azzal is érvelnek, hogy a Ttv. 24. §-a, amely lehetővé teszi, hogy a közgyűlés a határozatával a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal megterhelje, és e határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, ellentétes az Alkotmány 7. § (1) bekezdésével, 8. § (1) bekezdésével, a 13. § (1) bekezdésével, az 57. § (5) bekezdésével.

Utaltak arra is, hogy a Ttv. 24. § (1) és (5) bekezdése, amely a közös képviselő rendelkezése alapján lehetővé teszi a külön tulajdon jelzálogjoggal való megterhelését, az Alkotmány 45. § (1) bekezdésébe ütközik, mert a közös képviselő csak egy lakó, hatósági, bírói hatalmat nem gyakorolhat.

1.10.Egy indítványozó szerint a Ttv. 25. § (1) bekezdése, 26. § (2) bekezdése, 32. § (1) bekezdése és a 38. § (1) bekezdés d) pontja az Alkotmány 2. § (1) bekezdésébe ütközik, mert a szabályozás nem ad elég eljárási garanciát a tulajdonos részére a közgyűlésen való részvételre, a határozat megismerésére és bíróság előtti megtámadására; a jogvesztő határidő pedig aránytalan korlátozást jelent.

1.11. Sokan támadják a Ttv. 32. § (1) bekezdését, amelynek értelmében a határozat érvénytelenségének megállapítására nyitva álló, jogvesztő határidőt a határozat meghozatalától kell számítani, többen sérelmezik, más-más alkotmányi rendelkezésre hivatkozva.

Van, aki szerint az a szabály az Alkotmány 7. § (1) bekezdésébe ütközik.

Mások szerint a Ttv. 32. § (1) bekezdés a jogorvoslathoz való alapvető jogot sérti, mert a közgyűlés határozatát a bírósággal, közigazgatással vagy más hatósággal egy szintre emeli. Hivatkoznak a tulajdonhoz való alapvető jog sérelmére is.

Állítják, hogy Ttv. 32. § (1) bekezdése az Alkotmány 2. § (1) bekezdését, 70/A. § (2)-(3) bekezdését, 57. § (5) bekezdését sérti, mert visszaélésre ad alkalmat az, hogy a határidő nem a tudomásszerzéstől számít, egyébként is értelmezhetetlen a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme, továbbá kifogásolható, hogy csak a tulajdonostárs és más személy vagy szervezet a határozatot nem támadhatja meg.

Van, aki szerint a Ttv. 32. § (1) bekezdése a tulajdonhoz való alapvető jogot sérti és ellentétes az Alkotmány 57. § (1) bekezdésével is. Közgyűlési határozat korlátozhatja akár a tulajdonjogot is, így az a körülmény, hogy a megtámadási határidő a határozat meghozatalától számít, továbbá az, hogy a határidő elmulasztása jogvesztéssel jár, mindkét alkotmányos alapjog sérelmét eredményezheti.

1.12.Két alkotmányjogi panaszban és egy bírói kezdeményezésben is állították a Ttv. 32. § (1) bekezdésének alkotmányellenességét.

Az egyik, 2004. július 21-én érkezett panaszt a Ttv. 32. § (1) bekezdésének a Fővárosi Bíróság mint másodfokú bíróság által az 53 .Pfv.21.813/2004/2. számú végzéssel befejezett ügyben való alkalmazása miatt nyújtották be. A másodfokú határozatot az indítványozó 2004. június 16-án vette át. Állították, hogy a Ttv. 32. § (1) bekezdése ellentétes az Alkotmány 57. § (1) bekezdésében foglaltakkal.

A másik panaszt a Ttv. 32. § (1) bekezdésének a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság előtt Pfv.20.424/2002/4. szám alatt folyamatban volt eljárásban való alkalmazásával kapcsolatban nyújtották be. Állították, hogy a jogállammal [Alkotmány 2. § (1) bekezdése] összeegyeztethetetlen az, hogy valaki olyan reá vonatkozó határozattal szemben veszítse el időmúlás (és mindössze 60 nap) miatt a jogorvoslati lehetőségét, amelyet tudta nélkül hoznak meg, és vele nem is közölnek.

A Miskolci Városi Bíróság az előtte 9.P.20.120/2005. szám alatt folyamatban lévő eljárást az Abtv. 38. § (1) bekezdése alapján felfüggesztette és az Alkotmánybíróság eljárását kezdeményezte. Indítványa szerint a Ttv. 32. § (1) bekezdése ellentétes az Alkotmány 2. § (1) bekezdésével, mert a jogbiztonság az állam kötelezettségévé teszi annak biztosítását, hogy a jogintézmények az eljárási garanciák betartásával alkotmányosan, kiszámíthatóan működjenek. A közgyűlési döntés bíróság előtti megtámadására vonatkozó jogvesztés - ami az indítvány tartalma szerint a bírói úthoz való jog gyakorlását érinti - általános jelleggel, törvényi garanciák nélkül történt megfogalmazása a jogbiztonság követelményébe ütközik.

1.13. Egy indítványozó szerint a Ttv. 37. § második mondata, amely kimondja, hogy a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke képviseleti jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan, az Alkotmány 13. § (1) bekezdését sérti, mert a társasház más jogszabályokban biztosított jogait vonja el.

Az indítványra okot adó konkrét ügyekben eljáró bíróságok eltérő gyakorlatára hivatkozva kezdeményezte a Ttv. 9. § (2) bekezdése értelmezését. Ez a szabály arra ad lehetőséget, hogy több épületből álló társasház esetében az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége a bíróságtól önálló társasház alapítását kérhesse, ha az nem sérti a meglevő társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.

1.14. Egy indítványozó úgy véli, hogy az Alkotmány 70/I. §-át sérti a Ttv. 39. § 5. pontja, amikor a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásoknak minősíti az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás, felújítás és korszerűsítés körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadásokat, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak; felújítás és korszerűsítés körébe nem tartozó munkálattal összefüggő kiadásokat ugyanis az indítvány szerint nem lehet a rendes gazdálkodás körébe tartozónak minősíteni.

1.15.Van, aki azt állítja, hogy a Ttv. 41. § (2) bekezdése ellentétes a jogállamiság elvével, mert utóbb hatályba lépő jogszabály nem minősíthet már megkötött szerződést semmisnek.

Egy indítványozó szerint a Ttv. 41. § (4) bekezdése az Alkotmány 2. § (1) bekezdését sérti, mert a jogbiztonsággal ellentétes, hogy a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása, ha a törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot.

2.1. Mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség megállapítását is kezdeményezték a Ttv. hiányosnak vélt szabályozásával összefüggésben az Alkotmány 13. § (1) bekezdésére hivatkozva, mert

- nincs jogszabályi garancia a társasház vagyonával gazdálkodók visszaélésének kivédésére;

- a Ttv. 12. § (1) bekezdése, 17. § (1) bekezdése és 18. §-a nem érvényesíti a tulajdonformák jogegyenlőségét, mert csak a külön tulajdon esetében biztosítják a hasznok szedésének jogát, csak naturális jogot biztosítanak a közös tulajdonnál, annak pénzbevételéből való jogosultságot nem.

2.2. Állították, hogy alkotmányellenes mulasztás áll fenn, csorbát szenved a közérdekű adatok megismerésénekjoga, mert a Ttv. 29. § (2) bekezdése csak azt teszi lehetővé, hogy a tulajdonos a közgyűlés jegyzőkönyvébe betekintsen.

Azzal is érveltek, hogy a társasházak felügyeletének hiánya a tulajdonhoz való jogot sérti; továbbá nincs törvényi garancia a társasházak takarékos és ésszerű gazdálkodására, ezzel sérül az Alkotmány 13. § (1) bekezdése és 17. §-a.

3. Kezdeményezték a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 79. § (2) bekezdése vizsgálatát. Ez a szabály az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdését sérti, mert községi önkormányzatnak - szemben a városi önkormányzattal - nem kell rendeletben megállapítani az önkormányzati lakások és helyiségek bérletére, elidegenítésére vonatkozó szabályokat, ha a tulajdonában lévő lakások száma, illetőleg helyiségek esetében a bérbeadás útján hasznosított helyiségek száma nem haladja meg a húszat.

4. Egy indítványozó kezdeményezte a Csongrád Megyei Bíróság 1.Pf.21039/2001/5. számú határozata és más hatósági intézkedések, határozatok felülvizsgálatát is.

5. Olyan indítványt is benyújtottak, hogy a Ptk. 578/I. §-a értelmezhetetlen, ez a jogállamiságot sérti: a "társasház-közösség" és a "szervezet" megnevezés nem illeszkedik a jogalanyok ismert kategóriái közé.

6. Egy indítványozó szerint a Ttv. 1. § (1) bekezdése, 3. § (1)-(2) bekezdése, 6. § (1)-(3) bekezdése, 9. § (1)-(3) bekezdése, 10. §-a, 11. § (2) bekezdése, 12. § (2)-(4) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, 14. § (1) bekezdése, 16. § (1)-(2) bekezdése, 17. § (2) bekezdése, 18. §-a, 21. § (1)-(3) bekezdése, 22-38. §-ai az Alkotmány 2. § (3) bekezdését, 63. §-át, 70/A. §-át, 70/C. §-át, 70/G. § (2) bekezdését sértik, mert diktatórikusak, ellentétesek az egyesülési joggal, a szervezet alakítás jogával, diszkriminatívak és sértik a tudományos élet szabadságát.

II.

1. A Ttv.-t 2004. január 1-jétől hatályon kívül helyezte a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tv.) 59. § (1) bekezdése, kivéve a Ttv. 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezéseit, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondatát, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §-a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezéseit, melyek - a Tv. 59. § (2) bekezdése értelmében - 2004. december 31. napján vesztették hatályukat.

Az Alkotmánybíróság hatályon kívül helyezett jogszabály alkotmányellenességét nem vizsgálja, hacsak nem annak alkalmazhatósága is eldöntendő kérdés (335/B/1990/13. AB határozat, ABH 1990,261,262.) . Hatályon kívül helyezett jogszabály alkotmányossági vizsgálata a konkrét normakontroll két esetében, az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény (a továbbiakban: Abtv.) 38. § (1) bekezdése szerinti bírói kezdeményezés, és a 48. § szerinti alkotmányjogi panasz alapján lehetséges, mivel ezekben az esetekben az alkalmazott jogszabály alkotmányellenességének megállapítására és - ha az indítványozó különösen fontos érdeke indokolja - a konkrét ügyben való alkalmazási tilalom kimondására van lehetőség.

A Ttv. 32. § (1) bekezdése konkrét esetben való alkalmazása folytán az Alkotmánybírósághoz két alkotmányjogi panasz érkezett, ezért a Ttv. e szabályának alkotmányellenességét az Alkotmánybíróság érdemben bírálta el.

A többi indítvány az Abtv. 1. § b) pontja alapján absztrakt normakontrollra irányul, erre figyelemmel az Alkotmánybíróságnak vizsgálnia kellett, hogy mely szabályok esetében van helye érdemi eljárásnak és melyeknél az eljárás megszüntetésének.

A Ttv. egyes támadott rendelkezéseit a helyükbe lépő új szabályozás is tartalmazza az alábbiak szerint, tartalmilag a korábbival, az indítványokban felvetett alkotmányjogi kérdések szempontjából, azonos módon:

A Ttv. 1. § (1) bekezdése, 5. § (1) bekezdése és 9. § (1) bekezdése szabályaival alkotmányjogi szempontból azonos rendelkezést tartalmaz a Tv. 1. § (1) bekezdése, 5. § (1) bekezdése és 8. § (1) bekezdése.

A Ttv. 3. § (2) bekezdésével és 19. §-ával a Tv. 3. § (2) bekezdése és 25. § (1) bekezdése tartalmaz azonos rendelkezéseket a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítést és a közös tulajdonban álló épületrészre a közös tulajdon megszüntetését illetően.

A Ttv. 11. § (2) bekezdésével a Tv. 10. § (2) bekezdése azonos az alapító okirat megváltoztatása körében.

A Ttv. 6. § (1) és (2) bekezdése, 12. § (3) bekezdése és 17. § (2) bekezdése rendelkezéseivel alkotmányjogi szempontból azonosat tartalmaz a többségi szavazással való döntéshozatallal kapcsolatban a Tv. 13. § (1) bekezdése és 14. § (1) bekezdése, 18. § (1) bekezdése és 23. § (2) bekezdése.

A Ttv.-nek a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért való felelősségről szóló 3. § (3) bekezdésével azonosat tartalmaz a Tv. 3. § (3) bekezdése.

A Ttv. 12. § (4) bekezdésével a Tv. 18. § (2) bekezdése egyezik meg az indítványokban felvetett alkotmányjogi kérdés szempontjából.

A Ttv. 13. § (1) bekezdés d) pontjával azonosan szól a Tv. 20. § (1) bekezdés d) pontja.

A Ttv. 16. § (1) bekezdésének második mondatával tartalmilag azonos szabályt tartalmaz a Tv. 1. § (1) bekezdés második mondata.

A Ttv. 24. § (1)-(2) és (5) bekezdése helyett az Alkotmánybíróság a Tv. 30. § (1), (2) bekezdését és 31. §-át, a 32. § (1) és (3) bekezdését vizsgálta, mert e szabályok tartalmazzák az indítványozók által kifogásolt rendelkezéseket.

A közgyűlés összehívása és a határozat érvénytelenségének megállapítása körében a Ttv. 25. § (1) bekezdése, 26. § (2) bekezdése, 32. § (1) bekezdése és a 38. § (1) bekezdés d) pontja rendelkezéseivel azonosat a Tv. 33. § (1) bekezdése, 35. § (2) bekezdése, 42. § (1) bekezdése és az 51. § (1) bekezdés d) pontja tartalmaz.

A Ttv. 37. §-a második mondatával azonosan rendelkezik a Tv. 50. §-ának második mondata.

A Ttv. 39. § 5. pontjához hasonló értelmezést tartalmaz a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a Tv. 56. § 3. pontja.

A Ttv. 41. § (2) bekezdésével azonosan szól a Tv. 63. § (2) bekezdése.

A Ttv. 41. § (4) bekezdésével tartalmilag megegyezik a Tv. 63. § (3) bekezdése.

A Ptk. 259. § (1) bekezdésével tartalmilag a Ptk. 254. § (1) bekezdése egyezik meg.

Az Alkotmánybíróság a vizsgálatot a régi helyébe lépő új szabályokra folytatta le.

2. Az Alkotmánybíróság Ttv. törvény 2. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítvány tárgyában az eljárást - az Alkotmánybíróság ideiglenes ügyrendjéről és annak közzétételéről szóló, módosított és egységes szerkezetbe foglalt 3/2001. (XII. 3.) Tü. határozat (a továbbiakban: Ügyrend) 31. § a) pontja alapján - megszüntette. A Tv-nek a hasonló szabályokat tartalmazó 2. § (1) bekezdése már nem tartalmazza azt az utalást, amelyre figyelemmel a Ttv. 2. § (1) bekezdését támadták.

III.

1. Az Alkotmány hivatkozott rendelkezései az alábbiak:

"2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikusjogállam. (...)

7. § (1) A Magyar Köztársaság jogrendszere elfogadja a nemzetközi jog általánosan elismert szabályait, biztosítja továbbá a nemzetközi jogi kötelezettségek és a belső jog összhangját. (...)

8. § (1) A Magyar Köztársaság elismeri az ember sérthetetlen és elidegeníthetetlen alapvető jogait, ezek tiszteletben tartása és védelme az állam elsőrendű kötelessége. (...)

9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

(2) A Magyar Köztársaság elismeri és támogatja a vállalkozás jogát és a gazdasági verseny szabadságát. (...)

13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

(2) Tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet. (...)

54. § (1) A Magyar Köztársaságban minden embernek veleszületett joga van az élethez és az emberi méltósághoz, amelyektől senkit nem lehet önkényesen megfosztani. (...)

56. § A Magyar Köztársaságban minden ember jogképes. (...)

61. § (1) A Magyar Köztársaságban mindenkinek joga van a szabad véleménynyilvánításra, továbbá arra, hogy a közérdekű adatokat megismerje, illetőleg terjessze. (...)

70. § (1) A Magyar Köztársaság területén lakóhellyel rendelkező minden nagykorú magyar állampolgárt megillet az a jog, hogy az országgyűlési képviselők választásán választó és választható legyen, valamint országos népszavazásban és népi kezdeményezésben részt vegyen. (...)

(4) A Magyar Köztársaság területén lakóhellyel rendelkező minden nagykorú magyar állampolgárt és az Európai Unió más tagállamának a Magyar Köztársaság területén lakóhellyel rendelkező nagykorú állampolgárát megillet az a jog, hogy az európai parlamenti választáson választható és választó legyen. (...)

70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül. (...)

70/D. § (1) A Magyar Köztársaság területén élőknek joguk van a lehető legmagasabb szintű testi és lelki egészséghez.

(2) Ezt a jogot a Magyar Köztársaság a munkavédelem, az egészségügyi intézmények és az orvosi ellátás megszervezésével, a rendszeres testedzés biztosításával, valamint az épített és a természetes környezet védelmével valósítja meg. (...)

70/I. § Minden természetes személy, jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet köteles jövedelmi és vagyoni viszonyainak megfelelően a közterhekhez hozzájárulni. (...)

70/K. § Az alapvető jogok megsértése miatt keletkezett igények, továbbá a kötelességek teljesítésével kapcsolatban hozott állami döntések elleni kifogások bíróság előtt érvénye síthetők."

2. A Tv. szabályai szerint:

"1. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház) . Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

3. § (...)

(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. (...)

5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. (...)

8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. (...)

10. § (...)

(2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. (...)

13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (...)

18. § (1) Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.

(2) Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. (...)

20. § (1) A tulajdonostárs köteles: (...)

d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. (...)

23. § (...)

(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.

25. § (1) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (...)

30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.

31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.

32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (...)

(3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. (...)

35. § (...)

(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. (...)

42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. (...)

50. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

51. § (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: (...)

d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. (...)

56. § E törvény alkalmazásában: (...)

3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. (...)

63. § (...)

(2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.

(3) Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása."

3. A Ptk. támadott rendelkezései szerint:

"254. § (1) Zálogjog szerződés, jogszabály vagy bírósági és - ha jogszabály így rendelkezik - más hatósági határozat alapján keletkezhet. (...)

A társasház-közösség 578/I. § (1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.

(2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg."

4. Az Lt. 79. § (2) bekezdése a következőképpen szól: "79. § (...)

(2) A községi önkormányzatnak nem kell rendeletben megállapítani az önkormányzati lakások és helyiségek bérletére, elidegenítésére vonatkozó szabályokat, ha a tulajdonában lévő lakások száma, illetőleg helyiségek esetében a bérbeadás útján hasznosított helyiségek száma nem haladja meg a húszat."

IV.

Az indítványok kisebb részben megalapozottak.

A társasház intézményének számos történeti előzménye ismeretes. Az Alkotmánybíróságnak nem feladata a különféle jogi megoldásokról elvontan állást foglalnia, sem az, hogy a jogintézményre vonatkozó nézeteket értékelje, a tudományos vitákban állást foglaljon. Az Alkotmánybíróság hatásköre a hatályos jogszabályok vizsgálatára terjed ki, az indítvány keretei között.

Az Alkotmánybíróság elsőként a Tv. támadott szabályainak és az Alkotmány tulajdonvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseinek a viszonyát vizsgálta.

Ennek oka, hogy az indítványok szinte kivétel nélkül a Tv.-nek azokat a szakaszait támadják, amelyek a társasház alapítása, az alapító okirat, az alakuló közgyűlés, a szervezeti-működési szabályzat, a külön és a közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek, valamint a társasház szervezete körében tartalmaznak kötelezően alkalmazandó szabályokat.

Hatályos jogunkban a Ptk. "A tulajdonjog" című harmadik részének "A közös tulajdon" című XII. fejezetében szabályozza a társasház-tulajdont.

A Ptk. 149. § (1)-(4) bekezdése értelmében épületen úgy is lehet közös tulajdont létesíteni, hogy az épület meghatározott részei - elsősorban a lakások - a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasház-tulajdon) . A társasház-tulajdon létesítéséhez a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.

Az Alkotmánybíróság a 374/B/1996. számú határozatában (ABH 1996, 620.) elutasította azt az indítványt, amely a közös tulajdon és a társasház-tulajdon konstrukcióját általánosságban, és ez utóbbi vonatkozásában a társasházi közös tulajdon megoszthatatlanságát különösen is támadta. A határozat megállapította, hogy a társasház-tulajdon esetében a dolog természeténél fogva szükségszerű a közös tulajdonban álló részek tulajdoni megoszthatatlan-sága.

Az Alkotmánybíróság a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatában - az Alkotmány 13. §-ával kapcsolatban - azonban többek között a következőket állapította meg: az alkotmányos tulajdonvédelem köre és módja nem szükségképpen követi a polgári jogi fogalmakat, és nem azonosítható az absztrakt polgári jogi tulajdon védelmével. Az alapjogként védett tulajdonhoz való jog tartalmát a mindenkori közjogi és (alkotmányos) magánjogi korlátokkal együtt kell érteni (ABH 1993, 373, 379.) .

Az Alkotmánybíróság egy másik határozatában megállapította, hogy az Alkotmány 13. §-a a tulajdonhoz való jogot az állammal szemben biztosítja, s azt mint alapjogot - az értékgarancia követelményével, illetőleg a "közérdekű" korlátozás arányosságának ismérvével [64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 380-382. - az állammal szemben védi (800/B/1993. AB határozat, ABH 1996, 422.) ].

A fentiekből következően az Alkotmány 13. §-a szerinti tulajdonvédelem nem érvényesíthető a tulajdonosoknak az egymással szembeni védelméről szóló szabályoknál. A Ptk. és a Tv. szabályai a "tulajdonosra" és a "tulajdonostársakra" vonatkoznak, nem pedig ezeknek az államhoz való viszonyára.

A Tv. a társasház-tulajdonnál a mellérendelt, egyenjogú személyek jogait és kötelezettségeit, a közös tulajdonnal járó terhek viselését, a társasház szervezetét, működését, a tulajdonostársak egymás közötti - és nem az állammal szemben fennálló - viszonyát rendezi.

Állami beavatkozást ezen a területen az jelent, ha a Tv. bizonyos szabályaitól a felek megállapodásuk alapján sem térhetnek el.

A Tv. - a Ptk. 226. §-ával összhangban - alkalmazási kényszert ír elő egyebek között az alapító okirat mint szerződés egyes tartalmi elemei tekintetében. Ennyiben a Tv. eltér a Ptk. 200. § (1) bekezdésének a szerződésekre vonatkozó, általánosan eltérést engedő szabályától.

A Tv. más szabályai is, pl. a társasház-tulajdont meghatározók, a Tv. erejénél fogva kötelezőek, kivéve, ha maga a Tv. másként nem rendelkezik.

Ezeknek a kógens szabályoknak az alkotmányossága, megfelelő indítvány alapján, vizsgálható akár az alkotmányos tulajdonvédelem szempontjából is.

A társasház-tulajdonnak mint jogviszonynak a szabályozása azonban nem az alkotmányjog, hanem a polgári jog körébe tartozik.

Az Alkotmánybíróság társasházban lévő lakások hasznosításának a többi tulajdonostárs érdekeire tekintettel történő szabályozásáról egy ügyben azt mondta ki, hogy ebben az esetben nem állapítható meg a tulajdonjog korlátozása és nem bocsátkozott további alkotmányjogi vizsgálatba. A határozat szerint a tulajdonosi jogok gyakorlásának korlátja a többi tulajdonostárs jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek védelme, ezért az a szabály, amely kimondta, hogy lakást csak lakás céljára szabad hasznosítani, önmagában nem korlátja a tulajdonosi rendelkezési jognak [36/1991. (VI. 20.) AB határozat, ABH 1991,424,426.].

Közös tulajdoni hányadnak szövetkezeti közgyűlési határozattal szövetkezeti tulajdonná való átalakításánál az Alkotmánybíróság azt tartotta meghatározónak, hogy a jogalanyok adott körének belső viszonyáról döntenek, és nem foglalkozott a tulajdonjog korlátozásának alkotmányjogi vizsgálatánál szokásos kérdésekkel (1240/B/1993. AB határozat, ABH 1998, 564, 566-567.) .

A tulajdonjog alkotmányjogi védelmének elvi tételeit megfogalmazó, már részben idézett 1993. évi határozatában is a polgári jogi és az alkotmányjogi szempontok különbözőségéből indult ki az Alkotmánybíróság és az alkotmányellenesség vizsgálatánál a tulajdon közjogi megterhelését, a közhatalmi beavatkozást vette alapul [64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 373, 379.]. A 37/1998. (IX. 23.) AB határozat pedig azt tekintette alkotmányossági kérdésnek, hogy a közhatalmi korlátozást milyen esetben kell a tulajdonosnak eltűrnie (ABH 1998, 296, 303.) .

A társasház-tulajdon tartalmára, fenti jellegzetességeire, a közös és a külön tulajdoni elemek sajátos kapcsolódására figyelemmel az Alkotmánybíróság szerint a törvényhozónak az a feladata adódik az Alkotmány 13. §-ának a társasház-tulajdonra való végrehajtása körében, hogy olyan szabályozást alkosson, amely az alkotmányos értelemben vett tulajdonvédelmet a "tulajdonosra", a "tulajdonostársakra", valamint a társasház-tulajdonra is egyaránt kiterjeszti. A társasházakra vonatkozó szabályozásnak alkalmasnak kell lennie egyensúly teremtésére a társasház-tulajdon egyes alanyainak esetenként eltérő érdekek által meghatározott pozíciója között.

Az alkotmányjogi keretek a törvényhozónak viszonylag tág teret nyújtanak annak meghatározására, hogy a társasház-tulajdon szabályozásánál milyen eszközökkel teremti meg az egyensúlyt.

Az Alkotmánybíróság hasonlóan foglalt állást az alkotmányjogi elbírálás különbözőségét illetően a tulajdonjog közjogi és magánjogi korlátozásáról a 800/B/1993. AB határozatban. Az Alkotmánybíróság rámutatott arra, hogy a tulajdonjog sérelmének a polgári jogi szabályozás körébe tartozó egyik fontos esetkörénél, a kártérítésnél, az Alkotmány tulajdonvédelmi szabályai csak annyiban játszanak meghatározó szerepet, hogy a törvényhozónak a felelősségi rendszer kialakítása során mind a károsult, mind a károkozó pozícióját egyenlő súllyal mérlegelnie kell, a szabályozás egyéb szempontjainál viszont a törvényhozónak szabad mérlegelési lehetősége van (ABH 1996, 420, 421-422.) .

Nem lehet az Alkotmány 13. § (1) bekezdése sérelmének tekinteni azt, ha a törvény a társasház ügyeiben való döntéshozatalt alapvetően a tulajdonostársakra bízza, vitáikat pedig bírói útra tereli. Az Alkotmánybíróság ilyen esetben azt vizsgálhatja, hogy a törvényhozó által választott konkrét jogi szabályozás alkalmas-e az egyensúlyteremtésre.

V.

1.1. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a társasház létrejövetele szabályait [Tv. 1. § (1) bekezdés, 5. § (1) bekezdés, 8. § (1) bekezdés] a jogbiztonság [Alkotmány 2. § (1) bekezdés] sérelmére hivatkozva támadó indítvány nem megalapozott.

A normavilágosságot kifogásoló indítvánnyal kapcsolatban az Alkotmánybíróság szerint megállapítható, hogy a társasház fogalmára, alapítására és az alapító okiratra, valamint a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítására vonatkozó szabályok a jogalkalmazás számára a gyakorlatban nem eleve értelmezhetetlenek vagy alkal-mazhatatlanok. A Tv. számos, említett rendelkezéseivel azonos vagy azokhoz jelentős mértékben hasonló már az első társasházi törvény óta hatályban van.

Az 1160/B/1992. AB határozat értelmében általános és elvont módon megfogalmazott jogi normák konkrét, egyedi esetekre való vonatkoztatása jogalkalmazási kérdés. A jogalkalmazás során minden jogszabály értelmezésre szorul még akkor is, ha annak problémamegoldó, alkotó jellege elmosódott, az értelmezési művelet más korábbi jogszabály-értelmezésekre támaszkodva rutinná vált. A határozat szerint azt általában a jogalkotás dönti el, hogy valamely életviszonyt milyen részletességgel szabályoz. A döntés kimondja, hogy "ez a jogszabály homályosságától, értelmezhetetlenségétől különálló kérdés.... A jogszabálynak ezért az életviszonyok tipikus vonásait kell figyelembe vennie." (ABH 1993, 607, 608.) .

A Tv. támadott szabályának feltételei, a rendelkezésekben szereplő fogalmak ezt a követelményt kielégítik és a fogalmak nem is homályosak vagy értelmezhetetlenek.

Csak a jogalkalmazás számára eleve értelmezhetetlen jogszabály sérti a jogbiztonságot [vö.: 36/1997. (VI. 11.) AB határozat, ABH 1997, 222, 227-228.].

Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a konkrét esetben nem sérti a jogbiztonságot az, hogy a törvényi feltételeket a jogalkotó inkább keretjellegűen, és nem túl részletezően határozta meg. Nem alkotmányellenes, hogy a jogszabály tényállása nem tartalmaz részletesebb szabályozást a társasház létrejötte és a bíróság feladatai körében. A megfelelően általános, absztrakt tényállás is alkalmas arra, hogy a Tv. szabályai a jogalkalmazásban érvényesüljenek. Önmagában nem sérti a jogbiztonságot az, ha a jogszabály a jogalkalmazás során értelmezésre szorul és esetenként az értelmezés problémamegoldó, alkotó jellege kerül előtérbe.

Az Alkotmánybíróság ezért a Tv.-nek a társasház fogalmát meghatározó 1. § (1) bekezdése, az alapításról szóló 5. § (1) bekezdése és a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakításáról szóló 8. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványt elutasította.

1.2. Nem megalapozott az az indítvány sem, amely a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítésről, illetve a közös tulajdonban álló épületrésszel kapcsolatban a közös tulajdon megszüntetéséről szóló egyes szabályokat [Tv. 3. § (2) bekezdés, 25. § (1) bekezdés] támadja.

Az Alkotmánybíróság az Abtv. 20. §-a értelmében indítvány alapján jár el. Az indítványhoz kötöttség elvéből az következik, hogy az Alkotmánybíróság annak a szabálynak az alkotmányellenességét vizsgálja, amelyet az indítványozó megjelölt és annak az alkotmányi rendelkezésnek a tükrében, amelyre az indítványozó hivatkozik.

A jelen esetben az indítványozó egyrészt az Alkotmány 70/I. §-a sérelmét állította. Megállapítható, hogy a Tv. említett szabályai nem hozhatók összefüggésbe a közterhekhez való hozzájárulás kötelezettségét előíró alkotmányi szabályokkal.

A Tv. vizsgált szabályai nem sértik az indítványban hivatkozott másik alkotmányi rendelkezést, a tulajdonhoz való alapvető jogot [Alkotmány 13. § (1) bekezdés] sem. Ez a jog a fent kifejtettek szerint az állammal szemben védi a tulajdont, mint az egyéni cselekvési autonómia hagyományos alapját. Társasház-tulajdonnál a tulajdonostársakat nem az alkotmányjog, hanem a polgári jog szabályai szerint illeti meg védelem egymással szemben. A Tv. a kisebbség méltányos érdekeit védi [25. § (1) bekezdés, 42. § (1) bekezdés]; a közös tulajdon megszüntetését a vizsgált körben ahhoz a feltételhez köti, hogy az a kisebbség méltányos érdekeit nem sérti. Ez a szabály az alkotmányosan megkövetelhető tulajdonvédelmet megfelelően biztosítja a társasház-tulajdon alanyai pozíciójának kiegyensúlyozásával.

Az Alkotmánybíróság ezért a Tv. 3. § (2) bekezdését és 25. § (1) bekezdését támadó indítványt elutasította.

1.3. Nem megalapozottak azok az indítványok sem, amelyek értelmében az Alkotmány számos rendelkezését sértik azok, a társasház belső viszonyaira vonatkozó egyes szabályok, amelyek - a többségi szavazással való döntéshozatal körében- a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogának gyakorlásához szükséges többségről, az alapító okirat megváltoztatásához előírt szavazatarányról, a közös költség mikénti meghatározásáról, a szervezeti-működési szabályzat elfogadásáról, a birtoklás, a használat a hasznosítás módja meghatározásáról szólnak [Tv. 3. § (2) bekezdés, 10. § (2) bekezdés, 13. § (1) bekezdés, 14. § (1) bekezdés, 18. § (1) bekezdés, 23. § (2) bekezdés].

Nem lehet levezetni az Alkotmány indítványokban hivatkozott szabályaiból [az Alkotmánynak a tulajdoni formák egyenjogúságára és a verseny szabadságára vonatkozó 9. § (1) bekezdéséből, a tulajdonhoz való jogról szóló 13. § (1) bekezdéséből, a jogképességről szóló 56. §-ából, a választójogról szóló 70. § (4) bekezdéséből és diszkriminációt tiltó 70/A. §-ából] sem azt, hogy a közös tulajdon körében bizonyos döntésekhez - például az elidegenítés jogának gyakorlásához - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását meg kell-e kívánni, de azt sem, hogy ha a Tv. többségi döntéshozatalt tesz lehetővé, akkor a többségi döntéshozatalhoz legalább milyen mértékű szavazatarányt kell előírni.

Jóllehet a Ptk. a közös tulajdonnál bizonyos körben a tulajdonostársak egyhangú határozatát kívánja meg, pl. a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásoknál, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásánál, a tulajdonostársak a birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében általában szótöbbséggel határoznak, tulajdoni hányaduk arányában.

A társasház-tulajdon azonban olyan közös tulajdon, amelynél a külön tulajdon és a közös tulajdon elemei sajátosan keverednek. Ha a törvény viszonylag széles körben követel meg egyhangú határozatot vagy valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását, akkor előfordulhat, hogy a többség megalapozott igénye nem érvényesíthető. Ugyanígy a tulajdoni hányad szerinti egyszerű szótöbbség általános, kivételt nem tűrő alkalmazása is a törvényben visszaélésszerű joggyakorlásra teremthetne lehetőséget.

A jelen határozat IV. pontjában kifejtettek szerint a törvényhozónak viszonylag széles körű szabadsága van a társasház-tulajdon részletszabályainak kialakításával kapcsolatban, ezek között a döntéshozatal szabályai csak szélsőséges esetben vethetnek fel alappal alkotmányjogi kérdést. Számos eszköz, többféle döntéshozatali arány stb. egyaránt alkalmas lehet arra, hogy a szabályozásnál egyensúlyt teremtsenek a társasház-tulajdon alanyainak esetenként eltérő, különféle érdekei között.

A vizsgált szabályozásban nem ismerhető fel a köztulajdon és a magántulajdon egyenlősége elvének sérelme, miként arra az indítványozók hivatkoznak; nem ismerhető fel valamely tulajdonostárs egyoldalú kedvezményezése vagy hátrány okozás, de a joggyakorlás lehetetlenné tétele sem, amelynek alapján a támadott rendelkezéseket alkotmányellenessé kellene nyilvánítani, akár a tulajdonhoz való alapvető jog, akár más, az indítványozók által felhívott alkotmányos tétel sérelme miatt.

Az Alkotmánybíróság ezért a Tv. 3. § (2) bekezdése, 10. § (2) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, 14. § (1) bekezdése, 18. § (1) bekezdése, 23. § (2) bekezdése rendelkezéseit támadó indítványokat elutasította.

1.4. Nem megalapozottak a Tv. 3. § (3) bekezdését támadó indítványok sem. A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak felelősségét megállapító rendelkezéshez hasonlót már az első társasházi törvény, az 1924. évi XII. törvény is tartalmazott. Ennek 9. §-a kimondta, hogy a tulajdonostársak a közös használatban levő építmények, építményrészek felszerelések és berendezések karbantartásának költségéhez, valamint általában a tulajdonostársakat közösen érdeklő költségekhez és egyéb terhekhez saját tulajdoni illetőségének vagy érdekeltségének arányában kötelesek hozzájárulni.

A hatályos jogszabály is ezt az elvet érvényesíti.

Jóllehet a társasházközösség a Tv. 3. § (1) bekezdése értelmében rendelkezik bizonyos anyagi és eljárásjogi jogképességgel, a társasház nem jogi személy. Ennek a helyzetnek az egyik következményét vonja le a Tv. 3. § (3) bekezdése, amikor a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért való polgári jogi felelősséget határozza meg: a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

Az egyszerű (ún. sortartó) kezességnél a kezes követelheti, hogy a jogosult a követelést először a kötelezettől hajtsa be; amennyiben a kezes a kötelezett helyett a tartozást megfizeti a jogosultnak, a kezesnek megtérítési igénye keletkezik a kötelezettel szemben.

Ebben a szabályban az egyszerű (sortartásos) kezességre utalást az indítványozók úgy értelmezik, hogy önmagában ebből a szabályból, más törvényi rendelkezés nélkül, a tulajdonostársak egyetemleges felelőssége, a tulajdoni illetőség arányát meghaladó kötelezettsége következik.

A társasházon belül a Tv.-ben szereplő vagy a tulajdonostársak által elfogadott szabályozás rendeltetése az, hogy a tulajdonosok egymás közötti, illetve a társasház és az egyes tulajdonosok közötti követelések teljesítésének rendjét meghatározza. A Tv. 3. § (3) bekezdése ugyanakkor a társasház hitelezőit is védi, a tulajdonostársak tulajdoni hányadukhoz igazodó - és így korlátozott felelősségének előírásával. A szolgáltatás teljesítésével, illetve a szerződésszegő magatartással összefüggésben a társasházon belül a tulajdonosok között, vagy a tulajdonostársak és a társasház közösség hitelezői között kialakult jogvita eldöntése pedig a polgári peres ügyeket tárgyaló bíróságok hatáskörébe tartozik.

Az Alkotmánybíróság egyébként a 12/1998. (IV. 17.) AB határozatban (ABH 1998, 123, 430.) vizsgálta a Ptk. 334. § (2) bekezdése és 337. § (2) bekezdése alkotmányellenességét.

Ebben az ügyben az indítványozók alkotmányellenesnek tartották azokat a szabályokat, amelyek a társtulajdonosok egyetemleges felelősségéről intézkednek a társasházak egyes közüzemi tartozásai tekintetében. Beadványukban vizsgálni kért jogszabályként a Ptk. 334. § (2) bekezdését és a 337. § (2) bekezdését jelölték meg, s hivatkoztak az Alkotmány 55. § (1) bekezdése és 70/E. § (1) bekezdése sérelmére. Az indítványozók ugyanakkor kifejtették azt is, hogy nem felel meg a valóságnak a társasházak esetében a Ptk. 334. § (2) bekezdésének az a feltételezése, hogy a szolgáltatás nem osztható.

Az Alkotmánybíróság az indítványt elutasította. A határozat indokolásában arra hivatkozott, hogy a Ptk. támadott szabályai a társasház-tulajdonra vonatkozó szabályt nem tartalmaznak, és nem tartalmaznak különös rendelkezést a társasházak szerződéseire sem; a Ptk. 334. § (1)-(2) bekezdésének konkrét tényállásra vonatkoztatása és ezzel kapcsolatban az értelmezése pedig nem tartozik az Alkotmánybíróság hatáskörébe, a Ptk. e szabályainak mikénti alkalmazása társasház közüzemi szerződéseire, esetleges tartozásai a rendes bíróságra tartozik. A rendes bíróságra tartozik annak eldöntése is, hogy a tartozások esetén a kötelezettek egyetemlegessége pusztán a Ptk. e szabályai alapján, más jogszabály közbejötte nélkül megállapítható-e.

Az Alkotmánybíróság ugyanakkor utalt arra, hogy a gázszolgáltatásról szóló 1994. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Gszt.) végrehajtására kiadott 3/1995. (I. 20.) Korm. rendeletet és a villamos energia termeléséről, szállításáról és szolgáltatásáról szóló 1994. évi XLVIII. törvény (a továbbiakban: Vet.) végrehajtására kiadott 34/1995. (IV. 5.) Korm. rendeletet a Ttv. módosította (44. és 45. §) . A Ttv. 44. §-a szerint a Gszt. Vhr. 1. számú melléklete 13. §-ának (4) bekezdése a következő rendelkezéssel egészítette ki: Nem vonatkozik az egyetemleges felelősség a társasházban a közös tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történő fogyasztás díjfizetési kötelezettségére. A Ttv. 45. §-a pedig a Vet. Vhr. 1. számú melléklete 5. §-ának (4) bekezdését egészítette ki a következő mondattal: Nem vonatkozik az egyetemleges felelősség a társasházban a közös tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történő fogyasztás díjfizetési kötelezettségére.

Az Alkotmánybíróság 398/B/1995. AB határozata (ABH 1999,714.) vizsgálta a Vet. Vhr. 1. számú melléklete 5. §-ának (4) bekezdését és a Gszt. Vhr. 1. számú melléklete 13. §-ának (4) bekezdését; az indítványokat az Alkotmánybíróság elutasította.

Az Alkotmánybíróság szerint önmagában a Tv. 3. § (3) bekezdéséből nem következik a tulajdonostársaknak a tulajdoni illetőségük arányát meghaladó, egyetemleges felelőssége harmadik személyekkel (pl. gáz- vagy villamosenergia szolgáltatóval) szemben, a tulajdoni hányad szerinti felelősségtől eltérő mérték akkor jöhet szóba a Tv. értelmében, ha a hozzájárulási kötelezettséget maguk a tulajdonostársak a szervezeti-működési szabályzatban a fő szabálytól eltérően határozták meg.

Mindezekre figyelemmel az Alkotmánybíróság a Tv. 3. § (3) bekezdését az Alkotmány 13. § (1) bekezdése sérelmére hivatkozva támadó indítványokat elutasította; megállapította azt is, hogy a Tv. 3. § (3) bekezdése és az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdése, 17. §-a, 70/E. § (1)-(2) bekezdése között nincs alkotmányjogilag értékelhető összefüggés.

1.5. Az Alkotmánybíróság elutasította a Tv. 18. § (1) és (2) bekezdését támadó indítványt is.

Mindkét rendelkezés a külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának a megváltoztatásával függ össze; a Tv. lehetővé teszi, hogy a társasház közgyűlése ezt megtiltsa, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.

Az Alkotmánybíróság a 685/B/1999. AB határozatban (ABH 2004, 1363.) megállapította: "a vállalkozás joga nem abszolutizálható, ennek megfelelően arra sincs senkinek alanyi joga, hogy adott foglalkozással kapcsolatos vállalkozást egy meghatározott helyen folytasson." Az Alkotmánybíróság az említett ügyben azt vizsgálta, hogy "a vállalkozáshoz való jogot sérti-e az, hogy a vállalkozást valakinek egy adott helyen (üzletben) ideiglenesen vagy véglegesen nem lehet folytatni"; és az indítványt elutasította.

A tulajdoni formák egyenjogúságának [Alkotmány 9. § (1) bekezdése] elvére való hivatkozás sem alapos. A Tv. 18. § (1)-(2) bekezdése valamenyi tulajdoni formára egyaránt vonatkozik, a tulajdoni formák egyenjogúságának elvét ezért nem sérti.

Nem állapítható meg az sem, hogy a tulajdonhoz való alapvető jog sérülne. Az Alkotmánybíróság 36/1991. (VI. 20.) AB határozata (ABH 1991, 424, 426.) megállapítja, hogy a tulajdonosi jogok gyakorlásának korlátja lehet a többi tulajdonostárs jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek védelme; a tulajdonostársak közös megállapodása kiterjedhet a hasznosítás módja tekintetében meghatározott korlátok felállítására, amennyiben ez a korlátozás törvény előírásába nem ütközik.

A Tv. a társasház közgyűlése tiltó határozata ellen a tulajdonostárs számára bírói utat enged. A bírósági eljárásra hárul majd annak eldöntése, hogy a tulajdonostársak döntésejogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti-e, vagy a kisebbségjogos érdekeinek lényeges sérelmével jár-e. A bíróság vizsgálhatja annak a feltételnek a fennállását is, hogy a helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatása a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná-e.

Nem állapítható meg az sem, hogy ezek a támadott szabályok a jogbiztonságot [Alkotmány 2. § (1) bekezdése] sértenék.

Az Alkotmánybíróság egy határozata (219/B/2002 AB határozat, ABH 2003, II. kötet, 1488.) megállapítja, hogy "az értékelést engedő fogalmak használata (mint pl. a jóhiszeműség, közérdek, rendkívüli méltánylást érdemlő körülmények, arányosság stb.) a jogi szabályozás hagyományos eszköze, amely a jogalkalmazó jogilag kötött, diszkrecionális döntési felhatalmazását, a konkrét ügy részleteinek ismeretében adott mozgásterét jelenti". Az Alkotmánybíróság elutasította azt az indítványt, amelynél azt kellett vizsgálni, hogy "sérti-e az Alkotmány 2. § (1) bekezdését a megsemmisíteni kért rendelkezés amiatt, hogy a jogalkotó a munkáltatói kötelezettség fennállását az elvárhatóság fogalmához, az elvárhatóságot pedig 'az eset összes körülményei' mérlegeléséhez köti."

Az Alkotmánybíróság szerint a Tv. 18. §-ában szereplő, egyes kifogásolt kifejezések megfelelően határozottak, világosak és érthetőek, önkényes értelmezésre nem adnak lehetőséget. Mindezekre figyelemmel az Alkotmánybíróság a Tv. 18. § (1) és (2) bekezdését támadó indítványokat is elutasította.

1.6. Nem megalapozott a Tv. 20. § (1) bekezdés d) pontját támadó indítvány. A tulajdonhoz való alapvető jogot nem sérti az, hogy a valamely lakásban tervezett építkezésről a Tv. szabályai szerint csupán értesíteni kell a közös képviselőt, és a Tv. nem írja elő általánosságban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását "a közösség egészét érintő komoly munkálathoz".

Azt a kérdést, hogy milyen esetben indokolt megkövetelni a tulajdonostársak hozzájárulását valamely építkezéshez a társasházban, nem a Tv., hanem más jogszabály szabályozza.

Nem a Tv.-re, hanem építésügyi jogszabályokra, eljárásra és hatóságra tartozó kérdés, hogy milyen építkezések, kinek az engedélye alapján, milyen feltételek mellett végezhetők vagy sem. A Tv.-ben szereplő értesítési kötelezettségtől ezek a szabályok függetlenül érvényesülnek.

1.7. A Ttv. 14. § (1) bekezdés d) pontja és (2) bekezdése nemzetközi egyezménybe ütközésének utólagos vizsgálatát csak az Abtv. 21. § (3) bekezdésében meghatározottak kezdeményezhetik. Az indítványozó nem tartozik ebbe a körbe, ezért azt az indítványt, amely az említett szabályok ilyen vizsgálatára irányult, az Alkotmánybíróság - az Ügyrend 29. § c) pontja alapján - visszautasította.

1.8. Alaptalan a Tv. 1. § (1) bekezdés második mondatát támadó indítvány is.

Az az előírás, amely szerint társasház-tulajdonnál az épülethez tartozó földrészletnek a tulajdonostársak közös tulajdonába kell kerülnie, nem sérti a tulajdonhoz való jogot mint alapvető jogot. Az Alkotmánybíróság már több határozatában kifejtette, hogy a tulajdonjog alkotmányos védelme nem terjed ki a tulajdon megszerzésére, a tulajdonszerzés joga nem alapjog. [Pl. 35/1994. (VI. 24.) AB határozat, ABH 1994, 197, 201.; 743/B/1993. AB határozat, ABH 1996, 417, 418.] Az Alkotmány 13. §-a a már megszerzett tulajdont részesíti alapjogi védelemben, az államnak nincs kötelezettsége arra, hogy a magánszemélyt tulajdonszerzéshez vagy tulajdon élvezetéhez segítse (936/D/1997 AB határozat, ABH 1999, 615.) .

Az Alkotmány 54. § (1) bekezdése és 57. § (5) bekezdése pedig nem hozható összefüggésbe a Tv. 1. § (1) bekezdés második mondatával. Ezért az Alkotmánybíróság a Tv. 1. § (1) bekezdés második mondatát támadó indítványt elutasította.

1.9. A Tv. egyes, jelzálogjoggal kapcsolatos szabályait támadó indítványok is alaptalanok.

A jelzálogjog nem szerződéses, hanem pl. jogszabály vagy hatósági határozat alapján való keletkeztetéséről szóló szabályok - Ptk. 254. § (1) bekezdése -, illetve a Ttv. 24. §-a nemzetközi egyezménybe ütközésének utólagos vizsgálatát csak az Abtv. 21. § (3) bekezdésében meghatározottak kezdeményezhetik. Az indítványozó nem tartozik ebbe a körbe, ezért azt az indítványt, amely a mondott szabályok ilyen vizsgálatára irányult, az Alkotmánybíróság - az Ügyrend 29. § c) pontja alapján - visszautasította.

A Ptk. 254. § (1) bekezdése és a Tv. 30-31. §-a rendelkezéseiben nem ismerhető fel vagyoni helyzet szerinti különbségtétel. Ezek a szabályok nem a tulajdonostárs vagyoni helyzetén alapulnak, hanem azon a körülményen, hogy az érintett tulajdonostárs a közös költség összegének befizetésével, bármely okból, hátralékba került. A támadott szabályok nem hozhatók összefüggésbe az Alkotmány vagyoni helyzet szerinti különbségtételt tiltó 70/A. § (1) bekezdésével.

Azzal az indítvánnyal összefüggésben, amely a tulajdonhoz való alapvető jog sérelmére hivatkozik, az Alkotmánybíróság hangsúlyozza, hogy a társasház-tulajdon a közös tulajdonnak egy sajátos esetét jelenti. A közös tulajdonnal együtt jár a saját tulajdoni hányaddal, tulajdoni résszel kapcsolatban felmerülő költségen túlmenően a közös költségek viselése. Gyakran igény van a tulajdonostársak fizetőkészségének és fizetőképességének különböző jogintézményekkel való biztosítására. Ennek megfelelően a jogszabályok - a felek érdekeit figyelembe véve - meghatároznak egyes olyan rendelkezéseket, amelyekkel a közös tulajdon fenntartásának zavartalanná tételét, a közös költségek fedezésének lehetőleg egyszerű és hatékony megoldását kívánják szolgálni. Ilyen jellegű megoldást nyújt a Tv. 30. §-án kívül a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény 95. §-ának (1) bekezdése is a lakásszövetke-zettekkel kapcsolatban. A fizetési kötelezettség teljesítése egyik lehetséges kikényszerítési módjának törvényi szabályozása a tulajdonhoz való alapvető jogot nem sérti.

A hátralékos tulajdonostárs szavazati jogának korlátozása nem sérti a jogorvoslathoz való jogot sem. A jogorvoslathoz való alapvető jog a bírósági, közigazgatási és más hatósági döntésekre terjed ki. Nem terjed ki a nem állami, pl. a munkáltatói (1129/B/1992. AB határozat, ABH 1993,604,605.), vagy a tulajdonosi (1534/B/1990. AB határozat, ABH 1991, 602, 603.) döntésekre. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozat ilyen tulajdonosi döntésnek - s nem hatósági döntésnek -minősül, vagyis olyan döntés, amelyre tárgyilag a jogorvoslathoz való alapvető jog nem terjed ki.

Az a szabály, amely a közös képviselő rendelkezése alapján lehetővé teszi a külön tulajdon jelzálogjoggal való megterhelését, nem ütközik az Alkotmány 45. § (1) bekezdésébe, mert a két rendelkezés között alkotmányjogilag értékelhető kapcsolat nincs. A közös képviselő ebben a jogkörében eljárva a tulajdonostársak által elfogadott szervezeti-működési szabályzatot hajtja végre, döntése nem jelenti igazságszolgáltatás gyakorlását abban az értelemben, ahogyan azt az Alkotmány 45. § (1) bekezdése alkalmazza.

A Tv. 30. § (1) bekezdése és az Alkotmány 70/D., 70/E. és 70/K. §-a között pedig nincs összefüggés.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság a Tv. 30. § (1), (2) bekezdését, és 31. §-át, a 32. § (1) és (3) bekezdését, illetve a Ptk. 254. § (1) bekezdését támadó indítványokat elutasította.

1.10. Megalapozatlan az az indítvány is, amely a Tv. 33. § (1) bekezdése, 35. § (2) bekezdése rendelkezéseit és az 51. § (1) bekezdés d) pontját támadja, arra hivatkozva, hogy - a Tv. más szabályában előírt, jogvesztő megtámadási határidőre tekintettel - a szabályozás nem ad elég eljárási garanciát a tulajdonos részére a közgyűlésen való részvételre, a határozat megismerésére.

Az Alkotmánybíróság gyakorlata értelmében a vizsgálat tárgyát képező egyes rendelkezések alkotmányossága általában értékelhetetlen a jogszabály kontextusából kiragadva. Az elszigetelt vizsgálat eredménye más összefüggésbe helyezve érvényét vesztheti. [Így foglalt állást az Alkotmánybíróság a 16/1991. (IV. 20.) AB határozatban, ABH 1991, 58, 60.]

Ennek megfelelően a közgyűlés összehívására, a meghívó közlésére, valamint az éves elszámolásról, továbbá a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlésre, a számvizsgáló bizottság ezzel kapcsolatos jogosítványára vonatkozó szabályok alkotmányellenességének utólagos vizsgálatáról is csak a szabályozási környezetre figyelemmel, a konkrét rendelkezések és ezek összefüggései áttekintése alapján lehet dönteni.

Az Alkotmánybíróságnak az indítványok alapján azt kell vizsgálnia, hogy a szabályok az Alkotmány 2. § (1) bekezdése tükrében elég eljárási garanciát adnak-e a tulajdonos részére a közgyűlésen való részvételre, a határozat megismerésére és bíróság előtti megtámadására.

A Tv. számos eljárási szabályt, a közös képviselőt illetőleg az intézőbizottságot terhelő kötelezettséget tartalmaz annak érdekében, hogy a közgyűlésen való részvétel, a határozat megismerése a tulajdonostársak számára lehetővé váljék.

A Tv. szabályai egyértelműek abban, hogy közgyűlést legalább évente egyszer kell tartani [35. § (1) bek.], a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni [33. § (1) bek.], amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban -jól látható helyen - ki kell függeszteni.

A Tv. azt is előírja, hogy kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték; ha pedig a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. Közgyűlés összehívására a számvizsgáló bizottság is jogosult, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

A közgyűlésen jegyzőkönyvet kell vezetni, a jegyzőkönyvet hitelesíteni kell [39. § (1) bek.]. A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell [39. § (3) bek.]. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni [44. § (1) bek.]. A Közgyűlési Határozatok Könyve adattartalmát a Tv. meghatározza [44. § (2) bekezdése].

Az 1160/B/1992. AB határozat értelmében azt általában a jogalkotás dönti el, hogy valamely életviszonyt milyen részletességgel szabályoz. (ABH 1993, 607, 608.) . Az Alkotmánybíróság az 1621/E/1992. AB határozatában kifejtette, hogy a jogalkotóra tartozik annak eldöntése, hogy valamely élethelyzetet milyen részletességgel szabályoz. Ebből a szempontból alkotmányossági kérdést csak az vet fel, ha a szabályozás hiányossága alapvető jog vagy az Alkotmányban deklarált alkotmányos elv érvényesülését gátolja (ABH 1993, 765, 766.) .

Az Alkotmánybíróság szerint a közgyűlés tartásának és összehívásának, a meghívó közlésének, a jegyzőkönyvvezetésnek, a határozatok nyilvántartásának és megismerhetőségének ismertetett szabályai - amennyire az a társasház-tulajdonra, mint a közös tulajdon egyik típusára vonatkozó szabályozástól elvárható - elegendő garanciát tartalmaznak ahhoz, hogy a tulajdonostársak jogaikat érvényesíthessék.

További jogalkotással a vizsgált körben nem küszöbölhető ki eleve az esetleg előforduló visszaélésszerű jogalkalmazás vagy a kötelező szabályok alkalmazása mellőzésének veszélye.

Az Alkotmánybíróság ezért a Tv. 33. § (1) bekezdését, 35. § (2) bekezdését és az 51. § (1) bekezdés d) pontját támadó indítványokat elutasította.

1.11. Más a helyzet a Tv. 42. § (1) bekezdésével. Ez a szabály az, amely bírói útra tereli a tulajdonostársak jogvitáját a közgyűlés határozataival kapcsolatban.

Az Alkotmány 57. § (1) bekezdése, az eljárási garanciákon túl, a bírósághoz fordulás jogát foglalja magában. Az Alkotmánybíróság értelmezésében ezen alapvető jogból "az államra az a kötelezettség hárul, hogy - egyebek mellett - a polgári jogok és kötelezettségek (a polgári joginak tekintett jogviták) elbírálására bírói utat biztosítson." [59/1993. (XI. 29.) AB határozat, ABH 1993, 353, 355.]

Társasház-tulajdonnál a közgyűlési határozat vitássá tétele "polgári jogi jogra" vonatkozik.

A bírósághoz való jog egyik eleme a bírósághoz fordulás joga, abban az értelemben, hogy az érdekelt elérhesse, ügyét bíróság tárgyalja anélkül, hogy jogi vagy gyakorlati jellegű, visszaélésszerű akadályok ebben megakadályoznák.

A bírósághoz fordulás jogának alkotmányosan elfogadható korlátozásához alkotmányos cél kell és a korlátozás mértékének e céllal ésszerű arányban kell állnia.

A bírósághoz fordulás jogának gyakorlásához szükséges, hogy az érintettek értesüljenek a határozatról, amely jogukat vagy jogos érdekeiket érinti és megismerhessék annak tartalmát. Az Alkotmánybíróság a 24/1999. (VI. 30.) AB határozatában (ABH 1999, 237, 244.) jogorvoslati határidő elbírálására vonatkozó szabályozásról - hatósági határozattal összefüggésben - azt is kimondta, hogy annak alkotmányossága önmagában nem ítélhető meg, e tényező mellett más elemeket is figyelembe kell venni, mindenekelőtt a jogorvoslattal megtámadható döntésről való tudomásszerzés garantáltságát.

A társasház közgyűlésének határozata ugyanakkor nem hatósági határozat, hanem lényegében a közös tulajdon körében, általában szótöbbséggel hozott tulajdonosi döntéseket tartalmaz, ezért a tudomásszerzés garantáltsága körében nem követelhetők meg a hatósági határozat mint hivatalos irat kézbesítésére vonatkozó szabályokhoz hasonló előírások alkalmazása a Tv. hatókörében.

Jóllehet a Ptk. a közös tulajdon általános szabályainál nem ír elő határidőt a tulajdonostársak szótöbbséges határozata bíróságnál való megtámadására [Ptk. 143. § (1) bekezdés], s így arra a meghozatalt követően bármikor sor kerülhet, a kereseti kérelem alapossága körében azonban ilyen esetben is jelentősége van az időmúlásnak például akkor, ha az utóbb sérelmezett határozat végrehajtása megtörtént és a megtámadás jogát a tulajdonostárs indokolatlan késedelemmel gyakorolta.

Habár a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk, amely hazánkban a társasház-tulajdont első alkalommal szabályozta, a társasház-tulajdonra a tulajdonra vonatkozó általános szabályokon felül az ingatlan közös tulajdonának, a szomszédjognak és a szolgalmaknak szabályait rendelte alkalmazni (11. §), és nem tartalmazott a Tv. 42. § (1) bekezdésében foglaltakhoz hasonló rendelkezéseket, a hatékonyan működő igazságszolgáltatás érdekei igazolhatják ésszerű határidő tűzését és a keresetindítás feltételeinek megállapítását a társasház-tulajdonnál. A több mint ötven évig hatályban volt első társasház-törvényt 1977. július 1-jétől felváltó Tvr. 16. §-a már tartalmazta azt az előírást, amely szerint "a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül" fordulhat a bírósághoz bármely tulajdonostárs. Egységes a bírói gyakorlat abban, hogy a Tvr., a Ttv. és Tv. hivatkozott határidőre vonatkozó szabályát anyagi jogi határidőnek tekinti.

Ugyanakkor a Tvr. 16. §-a - szemben a Ttv. és Tv. szabályaival - nem utalt a határidő jogvesztő jellegére. A bírói gyakorlat szerint az 1998. március 1. napját megelőzően hozott közgyűlési határozatok elleni 60 napos keresetindítási határidő - erre vonatkozó rendelkezés hiányában - nem jogvesztő jellegű, emiatt az elkésettség az elévülés szabályai szerint kimenthető (EBH 2004. 1035.) .

A Tv. meghatározhatja azt az időtartamot, amely alatt a tulajdonostárs bírósághoz fordulhat. Ugyanakkor a törvényhozónak a társasház-tulajdonnál egyenlő súllyal kell mérlegelnie a határozat véglegességében érdekelt és a határozatot vitató tulajdonostársak pozícióját.

A Tv. 42. § (1) bekezdése határidőt tűz a határozat érvénytelenségének megállapítása iránti kereset benyújtására. Az Alkotmány 57. § (1) bekezdéséből nem következik ennek tilalma, de az sem, hogy ilyen határidőt elő kell írnia a törvényhozónak.

A hatvan napos határidőt önmagában, a tartamára tekintettel nem lehet ésszerűtlennek tekinteni. Társasház-tulajdonnál a tulajdonostársaknak érdekük fűződik ahhoz is, hogy a társasház működéséről szóló közgyűlési határozatok (pl. költségvetés vagy beszámoló elfogadása, közös képviselő megválasztása), megszabott határidő leteltével, megkérdőjelezhetetlenné váljanak.

A jelen esetben a hatvan napos határidő elég idő arra, hogy a tulajdonostárs élhessen keresetindítási jogával, másrészt megfelel a társasház zavartalan működése biztosítására irányuló követelménynek is. A Tv. ez utóbbit erősíti azzal, hogy a közgyűlés határozatának végrehajtására a keresetindítás nem gyakorol halasztó hatást, ugyanakkor viszont a bíróság a határozat végreghajtását felfüggesztheti.

A határidő a Tv. szabályai értelmében "a határozat meghozatalától" veszi kezdetét.

Az Alkotmánybíróság 935/B/1997. AB határozata (ABH 1998, 765.) alkotmányjogi szempontból nem azonos, de hasonló ügyben, a gazdasági társaságokról szóló 1988. évi VI. törvény 45. § (1) bekezdése rendelkezései alkotmányellenességének vizsgálatakor megállapította, hogy az említett törvénynek azon fordulata, amely szerint a társasági határozatok bíróság előtt való megtámadására biztosított 30 napos határidő "a határozat meghozatalától" számítandó, nem ellentétes sem az Alkotmány 13. § (1) bekezdésével, sem az Alkotmány 57. § (1) bekezdésével. Ezt az állásfoglalását a határozat szerint "az Alkotmánybíróság - a gazdasági jog szempontjaira szűkítve - a forgalombiztonság és a hitelezővédelem követelményére, alkotmányjogi szempontból pedig a lényegében ez utóbbi két szempont alaptörvényi foglalataként megjelenő jogbiztonság elsődlegességére alapozta."

Az Alkotmánybíróság szerint, jóllehet a társasház-tulajdonnál a közgyűlés feladat- és hatáskörére figyelemmel másként jelentkeznek ezek a szempontok, önmagában az a körülmény, hogy a hatvan napos határidőt a határozat meghozatalától kell számítani, a társasházak esetében sem ellentétes a bírói úthoz való joggal.

A Tv.-ben meghatározott határidő elmulasztása azonban jogvesztéssel jár.

Általában nem sérti a bírósághoz való jogot az, ha a bírósághoz fordulást jogvesztő határidővel korlátozzák. Ismert és gyakran alkalmazott megoldás a jogrendszeren belül az, hogy ha (az anyagi jogi) törvény valamely igény érvényesítésére, keresetindításra határidőt szab meg, a határidő elmulasztása azzal a következménnyel jár, hogy az elmulasztott cselekmény a későbbiekben már nem pótolható.

A közgyűlés határozatát vitató tulajdonostárs és a társasház pozícióját azonban egyenlő súllyal kell mérlegelnie a törvényhozónak, amikor a határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló -jellemzően a tulajdonostársak, a közösség vagy a közös képviselő közötti érdekellentéten alapuló - keresetnél a keresetindítás egyes feltételeiről dönt. Bármelyik pozíció egyoldalú kedvezményezése a bírói úthoz való, alapvető jog sérelméhez vezethet.

A Tv. 42. § (1) bekezdése azzal, hogy a kereset benyújtására a határozat meghozatalától számított, objektív, hatvan napos, jogvesztő határidőt ír elő, a bírósághoz fordulás jogának gyakorlását egyoldalúan korlátozza a közgyűlés határozatát vitássá tenni kívánó tulajdonostársat illetően, ha például a közgyűlés összehívása, a meghívó közlése, a jegyzőkönyvvezetés vagy különösen a közgyűlésen meghozott határozatokról való értesítés formája és határideje szabályai megsérültek.

Az Alkotmánybíróság számos határozatában megerősítette, hogy az alapvető jog korlátozása csak akkor marad meg az alkotmányos határok között, ha a korlátozás elkerülhetetlen, azaz, ha másik alapvető jog, szabadság vagy alkotmányos érték védelme más módon nem érhető el. [lásd pl. 30/1992. (V. 26) AB határozat, ABH 1992, 167, 171.; 6/1998. (III. 11.) AB határozat, ABH 1998, 91, 98-99.; 44/2004. (XI. 23.) AB határozat, ABH 2004, 618, 648.]

A Tv.-nek az a korlátozó szabálya, amelynek értelmében valamennyi tulajdonostárs tekintetében, a határozat meghozatalától számított megtámadási határidő elmulasztása jogvesztéssel jár, a jelen esetben, a Tv.-ben szabályozottjogviszonyok tekintetében nem áll ésszerű arányban a korlátozás céljával, a társasház zavartalan működéséhez fűződő érdekek védelmével. Előállhat a hatályos szabályozás mellett az a helyzet, hogy a tulajdonostárs keresetindítási jogát menthető okból, önhibáján kívül nem tudja érvényesíteni és a hátrányos következmények másként sem háríthatók el.

A jelen esetben nincs olyan másik alapvető jog, szabadság vagy alkotmányos érték, amelynek védelme más módon ne lenne elérhető. Az Alkotmánybíróság ezért a Tv. 42. § (1) bekezdésének "A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár." szövegrészét alkotmányellenessé nyilvánította és megsemmisítette.

A vizsgált esetben az Alkotmánybíróság az Abtv. 43. § (4) bekezdésében foglalt ama kivételes jogosultságának gyakorlására, amely szerint a 42. § (1) bekezdésében, valamint a 43. § (1)-(2) bekezdésében meghatározott időponttól eltérően is meghatározhatja az alkotmányellenes jogszabály hatályon kívül helyezését, nem látott okot. A jogbiztonság nem indokolja a jelen esetben, hogy az Alkotmánybíróság az alkotmányellenes jogszabály hatályon kívül helyezését erga omnes visszaható hatállyal határozza meg.

Az Alkotmánybíróság kialakult gyakorlata szerint, ha az indítvánnyal támadott jogszabályt vagy annak egy részét az Alkotmány valamely rendelkezésébe ütközőnek minősíti, és ezért azt megsemmisíti, akkor a további alkotmányi rendelkezés esetleges sérelmét - a már megsemmisített jogszabályi rendelkezéssel összefüggésben - érdemben nem vizsgálja. [44/1995. (VI. 30.) AB határozat, ABH 1995, 203, 205.; 4/1996. (II. 23.) AB határozat, ABH 1996,37,44.; 61/1997. (XI. 19.) AB határozat, ABH 1997, 361, 364.; 15/2000. (V. 24.) AB határozat, ABH 2000, 420, 423.; 16/2000. (V. 24.) AB határozat, ABH 2000, 425, 429.; 29/2000. (X. 11.) AB határozat, ABH 2000, 193,200.]

Az Alkotmánybíróság ezért nem vizsgálta, hogy a Tv. 42. § (1) bekezdése az Alkotmány 7. § (1) bekezdésébe, a 2. § (1) bekezdésébe, a 70/A. § (2)-(3) bekezdésébe, az 57. § (5) bekezdésébe ütközik-e.

1.12. A Tv. 42. § (1) bekezdésével azonos rendelkezést tartalmazott a Ttv. 32. § (1) bekezdése.

Az Alkotmánybíróságnak ezt a már hatályon kívül helyezett szabályt az alkotmányjogi panaszokra és a bírói kezdeményezésre tekintettel vizsgálnia kellett.

A Ttv. 32. § (1) bekezdésének alkalmazása miatt alkotmányjogi panaszt nyújtottak be a Fővárosi Bíróság mint másodfokú bíróság 53.Pfv.21.813/2004/2. számú végzésével befejezett üggyel kapcsolatban.

Az Alkotmánybíróság, utalva a jelen határozat V. 1. 10. pontjában kifejtettekre, megállapította a Ttv. 32. (1) bekezdésének "A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár." szövegrésze alkotmányellenességét, és - az Abtv. 48. § (3) bekezdése és a 43. § (3) bekezdése alapján - a konkrét esetben az alkotmányellenes jogszabály alkalmazási tilalmát mondta ki.

Azt a másik alkotmányjogi panaszt, amely a Ttv. 32. § (1) bekezdésének azonos rendelkezését támadta, az Alkotmánybíróság visszautasította.

Az alkotmányjogi panaszt az Abtv. 48. § (2) bekezdése értelmében a jogerős határozat kézbesítésétől számított hatvan napon belül lehet írásban benyújtani. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint a hatvan napos határidő számításánál a rendkívüli jogorvoslatok figyelmen kívül maradnak [23/1991. (V. 18.) AB végzés, ABH 1991, 361-362.; 41/1998. (X. 2.) AB határozat, ABH 1998, 306, 309.]. A panaszt elkésetten, 2003. február 11-én nyújtotta be az indítványozó, a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság 2002. december 12-én átvett végzésével összefüggésben.

Az Alkotmánybíróság a bírói kezdeményezés alapján, az Abtv. 38. §-a és 43. § (4) bekezdése alapján megállapította azt is, hogy a Ttv. 32. § (1) bekezdésének alkotmányellenes rendelkezése a Miskolci Városi Bíróság előtt 9.P.20.120/2005. szám alatt folyamatban lévő eljárásban nem alkalmazható.

1.13. Nem megalapozott a Tv. 50. §-ának második mondatát támadó indítvány. A közös képviselő és a társasház jogviszonyát, ezen belül a képviseleti jog gyakorlásával összefüggő jogokat és kötelezettségeket a Tv. és - a Tv. 11. §-a értelmében - a Ptk. 219-221. §-ai szabályozzák. A közös képviselő képviseleti jogkörének korlátozását harmadik személlyel szemben hatálytalannak nyilvánító szabály nem hozható alkotmányjogi öszefüggésbe az Alkotmány 13. § (1) bekezdésével és az sem állapítható meg, hogy a támadott rendelkezés a társasház más jogszabályokban biztosított jogait vonja el.

Az indítványra okot adó konkrét ügyekben eljáró bíróságok eltérő gyakorlatára hivatkozva az egyik indítványozó kezdeményezte a Ttv. 9. § (2) bekezdése értelmezését. Az Alkotmánybíróság hatáskörét az Alkotmány 32/A. §-a, illetőleg az Abtv. határozza meg. Törvényi rendelkezések absztrakt értelmezésére, illetőleg a bírói ítéletben foglalt jogértelmezés alkotmányosságának felülvizsgálatára sem az Alkotmány, sem az Abtv. nem hatalmazza fel az Alkotmánybíróságot. Így e kérelem érdemi elbírálására az Alkotmánybíróság nem rendelkezik hatáskörrel. Ezért az Alkotmánybíróság az Ügyrend 29. § b) pontja alapján az indítványban foglalt fenti kérelmet - érdemi elbírálás nélkül - visszautasította.

1.14. Az Alkotmánybíróság elutasította a Tv. 56. §-a 3. pontját támadó indítványt is. Az a szabály, amely a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások értelmezéséről szól, nem hozható összefüggésbe az Alkotmánynak közterhekhez való hozzájárulás kötelezettségét megállapító 70/I. §-ával.

1.15.A Tv. 63. § (2) bekezdése a törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratát módosítja oly módon, hogy a törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezések hatályvesztését mondja ki, illetve azt, hogy ezek helyébe a Tv. rendelkezése lép.

A Tv. 63. § (3) bekezdése lehetővé teszi a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatását az alapító okirat módosítása nélkül abban az esetben is, ha a törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot.

A megkötött szerződések tartalmának módosítása jogszabály által, önmagában nem ellentétes a jogállamiság elvével. Ebből a szempontból csak a visszaható hatályú módosítás vethetne fel alkotmányossági problémát, a Tv. e szabályának azonban - eltérő rendelkezés hiányában -nincs visszaható hatálya, az alapító okiratok csak a Tv. hatálybalépését követően módosulnak az előírt tartalommal.

Annak meghatározása, hogy melyek a törvény kötelező jellegű rendelkezései, és annak eldöntése, hogy ezekkel a szabályokkal a törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának mely rendelkezései ellentétesek, a rendes bíróság hatáskörébe tartozó kérdés.

A külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatását az alapító okirat módosítása nélkül lehetővé szabály pedig nem áll összefüggésben az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglaltakkal.

Minderre figyelemmel az Alkotmánybíróság az Alkotmány 2. § (1) bekezdése sérelmére alapított indítványokat elutasította.

2.1. Az Abtv. 49. §-ának (1) bekezdése szerint mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenességet akkor állapít meg az Alkotmánybíróság, ha a jogalkotó szerv jogalkotási feladatának nem tett eleget és ezzel alkotmányellenes helyzetet idézett elő. A 22/1990. (X. 16.) AB határozat szerint mulasztás áll fenn, ha az állam jogszabályi úton beavatkozott bizonyos életviszonyokba és ezáltal az állampolgárok egy csoportját megfosztotta alkotmányos joguk érvényesítésének lehetőségétől (ABH 1990, 83, 86.) . Mulasztás állapítható meg akkor is, ha a szabályozás hiányossága alapvető jog vagy az Alkotmányban deklarált alkotmányos elv érvényesülését gátolja (1621/E/1992. AB határozat, ABH 1993, 765, 766.) . Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata szerint mulasztás áll fenn akkor is, ha alapjog érvényesüléséhez szükséges jogszabályi garanciák hiányoznak [60/1994. (XII. 24.) AB határozat, ABH 1994, 342, 369.].

A jelen esetben a fentiek szerinti egyik feltétel fennállása sem állapítható meg. A mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség megállapítására irányuló indítványokkal kapcsolatban az Alkotmánybíróság utal a jelen határozat IV. pontjában kifejtettekre.

A törvényhozónak viszonylag tág teret nyújt az Alkotmány 13. §-a annak meghatározására, hogy a társasház-tulajdon szabályozásánál milyen eszközökkel teremt egyensúlyt a társasház-tulajdon alanyainak esetenként eltérő érdekei között; a mellérendelt, egyenjogú személyek jogait és kötelezettségeit, a közös tulajdonnal járó terhek viselését, a társasház szervezetét, működését, a tulajdonostársak egymás közötti - és nem az állammal szemben fennálló -viszonyát hogyan rendezi, az állami beavatkozásnak milyen teret nyit, illetve milyen körben nem enged eltérni a társasházra vonatkozó szabályoktól.

Az Alkotmány 13. § (1) bekezdéséből ezért nem vezethető le olyan jogalkotás szükségessége, amely a társasház vagyonával gazdálkodók visszaélésének kivédésére további, részletesebb szabályozást, több garanciát nyújtana.

A Tv.-nek továbbá nincs egyetlen olyan, támadott rendelkezése sem, amely a tulajdonformák egyenlőségének elvét sértené, ezért nincs szükség további szabályozásra a vizsgált körben ennek az elvnek az érvényesítése érdekében sem.

2.2. Nem áll fenn mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség a Tv. jegyzőkönyvbe való betekintésre vonatkozó szabályaival [39. § (2) bekezdés] kapcsolatban sem. Téved az indítványozó, amikor arra hivatkozik, hogy ezzel csorbát szenved a közérdekű adatok megismerésénekjoga.

A társasház kezelésében lévő, valamint a tevékenységére vonatkozó információ vagy ismeret nem közérdekű adat. A társasház nem lát el állami vagy helyi önkormányzati feladatot, nem minősül egyéb közfeladatot ellátó szervnek sem.

Megalapozatlan az az indítvány is, amely a társasházak felügyeletének, a takarékos és ésszerű gazdálkodására vonatkozó törvényi garanciáknak a hiányát kifogásolja az Alkotmány 13. § (1) bekezdése és 17. §-a sérelmére hivatkozva.

A társasház-tulajdon az épületen létesített közös tulajdon formája, amelynél az épület meghatározott részei - elsősorban a lakások - a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak. Az általános hatáskörű állami szervek (pl. adóhatóságok, a munkaviszonnyal összefüggő egyedi döntéseket felügyelő szervek stb.) a társasház mint jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet bizonyos egyedi döntéseit illetően az általános szabályok alapján vizsgálódhatnak.

Sem a tulajdonhoz való alapvető jogból, sem az Alkotmánynak abból a szabályából, amely az állam rászorulókról való gondoskodási kötelezettségét fogalmazza, nem következik jogalkotási kényszer külön társasházi felügyelet létrehozására vagy a társasház gazdálkodását keretek közé szorító újabb szabályozásra.

3. Az Alkotmánybíróság szerint nem megalapozott az Lt. 79. § (2) bekezdését támadó indítvány sem.

Az Alkotmánybíróság működésének kezdete óta érvényesül az Alkotmány 70/A. §-a (1) bekezdésében megfogalmazott diszkrimináció tilalmának az az értelmezése, amely szerint nem minden megkülönböztetés tilos, hanem csak az olyan különbségtétel, amely azt jelenti, hogy nem kezelnek mindenkit egyenlő méltóságú személyként, egyeseket nem azonos tisztelettel és körültekintéssel vesznek figyelembe a jogosultságok és kedvezmények elosztásánál [9/1990. (IV. 25.) AB határozat, ABH 1990,46,48.]. A jelen esetben nem állapítható meg ilyen sérelem annak következtében, hogy az Lt. szerint annak a községi önkormányzatnak, amelynek a tulajdonában lévő lakások száma, illetőleg helyiségek esetében a bérbeadás útján hasznosított helyiségek száma nem haladja meg a húszat, nem kell rendeletben megállapítania az önkormányzati lakások és helyiségek bérletére, elidegenítésére vonatkozó szabályokat.

Az Lt. értelmében az általános rendeletalkotási kötelezettség csupán a korlátozott számú lakás-, illetőleg helyiségtulajdonos esetén nem áll fenn. A 79. § (2) bekezdése a kevés lakásszámmal és helyiségtulajdonnal rendelkező önkormányzatok számára felmentést ad a tulajdonukban lévő lakásokra és helyiségekre vonatkozó rendeleti szabályozás alól. Ilyen helyeken ugyanis az egyedi ügyek is kezelhetők képviselő-testületi üléseken.

Az Lt. rendezi azt is, hogy rendeletalkotási kötelezettség hiányában milyen eljárást kell követni az Lt. 81. §-ában meghatározott esetben.

4. Az Alkotmánybíróság hatáskörét az Abtv. 1. § a)-h) pontjai határozzák meg. Sem ez a felsorolás, sem más törvény nem utalja az Alkotmánybíróság hatáskörébe a jogalkalmazói határozatok jogellenességének felülvizsgálatát. Az Alkotmánybíróságnak nincs hatásköre a Csongrád Megyei Bíróság 1.Pf.21039/2001/5. számú határozata és más hatósági intézkedések, határozatok felülvizsgálatára sem, ezért ezt az indítványt az Alkotmánybíróság - az Ügyrend 29. § b) pontja alapján - visszautasította.

5. Elutasította az Alkotmánybíróság a Ptk. 578/I. §-át támadó indítványt.

Nem állapítható meg, hogy a társasház-közösség fogalma értelmezhetetlen lenne. Az Alkotmány 2. § (1) bekezdéséből nem következik olyan követelmény sem, hogy a társasház jogállását valamely más szerv jogállásával azonos vagy hasonló módon kellene szabályozni, vagy - ahogyan azt az indítványozó állítja - a jogalanyok ismert kategóriái közé kellene azt illeszteni.

6. Az Alkotmánybíróság azt az indítványt, amelyben a Ttv. 1. § (1) bekezdése, 3. § (1)-(2) bekezdése, 6. § (1)-(3) bekezdése, 9. § (1)-(3) bekezdése, 10. §-a, 11. § (2) bekezdése, 12. § (2)-(4) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, 14. § (1) bekezdése, 16. § (1)-(2) bekezdése, 17. § (2) bekezdése, 18. §-a, 21. § (1)-(3) bekezdése, 22-38. §-ait támadták az Alkotmány 2. § (3) bekezdése, 63. §-a, 70/A. §-a, 70/C. §-a, 70/G. § (2) bekezdése sérelmére hivatkozva, visszutasította.

Az Abtv. 22. § (2) bekezdése szerint az indítványnak a kérelem alapjául szolgáló ok megjelölése mellett határozott kérelmet kell tartalmaznia. Ez azt jelenti, hogy az indítványozónak meg kell jelölnie nemcsak a jogszabályt, hanem a jogszabálynak azt a konkrét rendelkezését, amelyet az Alkotmánynak ugyancsak valamely konkrét rendelkezésébe ütközőnek tart.

Az Alkotmánybíróság 440/B/1993. AB végzése (ABH 1993,910.) visszautasította azt az indítványt, amely a honvédelmi törvény és az ahhoz kapcsolódó "összes alap- és végrehajtási törvény alkotmányossági vizsgálatát" kérte, mert megállapítható volt, hogy az indítvány érdemi eljárásra alkalmatlan. Az Alkotmánybíróság e határozata kimondta, hogy a valamely joszabályt és annak valamennyi végrehajtási rendeletét teljes egészében és általánosságban támadó beadványok általában nem felelnek meg az érdemi eljárásra alkalmas indítványokkal szemben támasztott követelményeknek.

Az indítványozó általánosságban támadta a törvény egyes szabályait, mint amelynek rendelkezései kötelezőek, ezért véleménye szerint diktatórikusak és a szabad szervezkedés jogát sértik. Az indítványozó beadványa nem tartalmaz olyan határozott kérelmet, mint amilyet az Abtv. 22. § (2) bekezdése kötelezően előír, ezért az nem felel meg az érdemi eljárásra alkalmas indítványokkal szemben támasztott követelményeknek (32/B/1995. AB végzés, ABH 1995, 1075.) .

A határozat Magyar Közlönyben való közzététele az Abtv. 41. §-án alapul.

Dr. Bihari Mihály s. k.,

az Alkotmánybíróság elnöke

Dr. Bagi István s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Balogh Elemér s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Bragyova András s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Erdei Árpád s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Harmathy Attila s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Holló András s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Kiss László s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Kovács Péter s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Bihari Mihály s. k.,

az Alkotmánybíróság elnöke,

az aláírásban akadályozott

dr. Kukorelli István

alkotmánybíró helyett

Dr. Tersztyánszkyné dr. Vasadi Éva s. k.,

előadó alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 40/B/1998.